| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 04 juillet 2006, 4C.96/2006

{T 0/2}4C.96/2006 /svc Arrêt du 4 juillet 2006Ire Cour civile MM. et Mmes les Juges Corboz, président,Klett, Rottenberg Liatowitsch, Favre et Mathys.Greffière: Mme Cornaz. Caisse de pensions X.________,demanderesse et recourante, représentée parMe Sven Engel, avocat, contre les époux Y.________,défendeurs et intimés, représentés parMe Skander Agrebi, avocat. contrat de bail à loyer; résiliation de bail; expulsion, recours en réforme contre l'arrêt de la Cour decassation civile du Tribunal cantonal neuchâteloisdu 1er février 2006. Faits: A.Statuant sur requête de la Caisse de pensions X.________ (ci-après: laCaisse) du 2 août 2005 par ordonnance du 27 octobre 2005, le Président duTribunal civil du district du Locle a prononcé l'expulsion des épouxY.________ de l'appartement que la Caisse leur avait remis à bail, leurfixant un délai au 30novembre 2005 pour quitter les lieux. Il a considéréque le 10mai 2005, celle-ci leur avait adressé deux courriers séparés lesmettant en demeure de payer les arriérés de loyers jusqu'au 20 juin 2005 etles menaçant de résilier le contrat au 31 juillet 2005 si la somme de3'244fr. 50 n'était pas payée. Le contrat avait été résilié (sic) le 20 juin2005 pour le 31 juillet 2005 faute de paiement. Les conditions d'applicationde l'art. 257d CO étaient donc réalisées, de sorte que l'expulsion devaitêtre prononcée. B.Agissant sur recours des époux Y.________ par arrêt du 1er février 2006, laCour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois a cassél'ordonnance du 27 octobre 2005 et rejeté la requête d'expulsion. Elle aconsidéré que la mise en demeure du 10 mai 2005 fixait un délai au 20 juin2005 pour verser les loyers d'avril, mai et juin 2005. La résiliation étaitintervenue (sic) le 20 juin 2005, soit le dernier jour du délai fixé pour lepaiement du loyer. Le congé avait donc été notifié avant l'expiration dudélai comminatoire, ce qui impliquait qu'il était nul. L'expulsion n'auraitainsi pas dû être prononcée. C.Parallèllement à un recours de droit public qui a été déclaré irrecevable pararrêt séparé de ce jour, la Caisse (la demanderesse) interjette un recours enréforme au Tribunal fédéral. Elle conclut principalement à l'annulation del'arrêt du 1er février 2006 et, partant, au constat de la validité de larésiliation de bail du 20 juin 2005, subsidiairement au renvoi de la cause àl'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants,avec suite de frais et dépens. Les époux Y.________ (les défendeurs) proposent principalementl'irrecevabilité, subsidiairement le rejet du recours, sous suite de frais etdépens. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recoursqui lui sont soumis (ATF 132 III 291 consid. 1; 131 III 667 consid. 1 p. 668;131 V 202 consid. 1). 1.1 L'arrêt attaqué, prononcé sur recours par la Cour de cassation civile duTribunal cantonal neuchâtelois contre une ordonnance d'expulsion pour défautde paiement du loyer, est une décision finale rendue en dernière instance parun tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ; arrêt 4C.139/1999 du 14 septembre1999, consid. 1b/aa non publié aux ATF 125 III 425; cf. également Ducrot, Laprocédure d'expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelqueslégislations cantonales au regard du droit fédéral, thèse Genève, Genève2005, p.124 et 343). 1.2 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de naturepécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ2001 I p. 17,consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral,par la voie du recours en réforme, que si elles atteignent la valeurlitigieuse prescrite par l'art. 46 OJ (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997,publié in SJ 1997 p. 493, consid. 1 p.493; 4C.475/1993 du 28 mars 1995,publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 2a). En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieusese détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contratsubsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, etqui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donnéou l'a été effectivement (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p.493, consid. 2a; 119 II 147 consid.1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386).Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer quel'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pasvalable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés desart. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération lapériode de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a;4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a). Le délaide protection court à compter de la fin de la procédure judiciaire,c'est-à-dire en l'espèce à compter de l'arrêt du Tribunal fédéral (art. 38OJ). Compte tenu du montant du loyer en cause, il n'est pas douteux que lavaleur litigieuse de 8'000 fr. est atteinte. Il sied de préciser qu'en soutenant que la protection de trois ans ne seraitpas applicable en cas de demeure du locataire, si bien qu'il ne serait paspossible de s'appuyer sur l'argumentation qui précède pour admettre que lesconditions de l'art. 46 OJ sont réunies, les défendeurs font une erreur deraisonnement provenant d'une mauvaise compréhension des art. 271a al. 1 let.e et 271a al. 3 let. b CO. En effet, le législateur a voulu protéger lelocataire qui obtient gain de cause dans une mesure non négligeable lors d'unlitige relatif au bail contre un congé donné à titre de vengeance. Ainsi, lecongé donné après ce litige est annulable s'il intervient dans les trois ansà compter de la fin de la procédure (art. 271a al. 1 let. e CO). Il a prévu,à titre d'exception, que cette règle ne s'applique pas si le nouveau congé,donné dans les trois ans après le litige, est fondé sur le non-paiement duloyer (art. 271a al. 3 let. b CO). Le législateur n'a pas voulu que lebailleur doive supporter pendant trois ans un locataire qui ne paie plus sonloyer (cf. notamment ATF 119 II 155 consid. 4b). L'art. 271a al. 3 let. b COn'est pas applicable en l'espèce, dans la mesure où il ne s'agit pas d'uncongé donné dans les trois ans à compter d'un premier litige dans lequel lebailleur a succombé de manière sensible. Les défendeurs ont confondu lepremier litige, qui fait partir le délai de trois ans, et le congé ultérieur,donné pendant les trois ans. Si les locataires obtenaient gain de cause, cequ'il faut supposer pour calculer la valeur litigieuse, ils n'y auraient pasde raison qu'ils ne bénéficient pas ensuite du délai de protection de troisans. Ce ne serait que dans l'hypothèse où les défendeurs ne paieraient plusleur loyer pendant ces trois ans qu'il serait possible de leur donner unnouveau congé fondé sur l'art. 257d CO, sans qu'ils puissent s'y opposer eninvoquant le délai de protection de l'art. 271a al. 3 let. b CO. 1.3 Par ailleurs interjeté par la demanderesse, qui a requis sans succèsl'expulsion des défendeurs des locaux litigieux, en temps utile (art. 54 al.1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), le recours en réforme est enprincipe recevable. 1.4 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit sonraisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décisionattaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aientété violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur uneinadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations del'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faitspertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ). Dansla mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte decelui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision del'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possibled'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p.106, 136 consid. 1.4). Ilne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faitsou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours enréforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves etles constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4;129III 618 consid.3). 1.5 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà desconclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifsdéveloppés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid.1.4; 128III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée parla cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22consid. 2e/cc p. 29). 2.La demanderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 257dCO enconsidérant qu'elle avait "résilié" le contrat de bail des défendeurs ledernier jour du délai qu'elle leur avait fixé pour s'acquitter des loyers enretard. 2.1 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, lelocataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoireséchus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et luisignifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Ledélai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou delocaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dansle délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent êtrerésiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'unmois. 2.2 Il n'est guère contesté que le congé donné avant l'expiration du délaicomminatoire est inefficace (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c/aa p.161; plusrécemment arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid.3.2 et les référencescitées), la question qui se pose en l'espèce étant celle de savoir si, commela cour cantonale l'a jugé, la résiliation postée précisément le dernier jourdudit délai et reçue au plus tôt le lendemain doit être considérée commeprématurée.Une partie de la jurisprudence cantonale et de la doctrine y répond parl'affirmative, considérant que la résiliation est invalide même si ellen'atteint le locataire qu'après l'expiration du délai comminatoire (cf.arrêtde la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 13mars 2000, traduit in Mietrechtspraxis [mp] 2000 p. 134, consid. 4b p. 136;décision de l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers du cantonde Zurich du 19 novembre 1999, reproduite in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p.238, consid. 2 p. 239; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 32ad art. 257dCO). Certains auteurs sont au contraire d'avis que la résiliation est valablelorsqu'elle n'est reçue qu'après l'expiration du délai comminatoire(cf.Bisang, Commentaire de la décision de l'autorité de conciliation enmatière de baux et loyers du canton de Zurich du 19 novembre 1999, reproduitein MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 238, spéc. n. 3 p. 240; Rajower,Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern unter besondererBerücksichtigung der zürcherischen Praxis, in PJA 1998 p.797, spéc. p. 811). Cette dernière opinion apparaît plus convaincante, dans la mesure où larésiliation est un acte soumis à réception, qui déploie ses effetslorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire (surcette question, cf. Bohnet, Les termes et délais en droit du bail à loyer, in13eSéminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 4 ss; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., Zurich 2005, n.7.1ssp.453 ss). Peu importe, toutefois, compte tenu de ce qui suit. 2.3 Le Tribunal fédéral a eu à connaître d'une affaire où, par lettre du 26août 1991, le bailleur avait mis le locataire en demeure de s'exécuter etl'avait avisé que, faute de paiement au 30 septembre 1991, le bail seraitrésilié. Le 30septembre 1991, le bailleur avait notifié au locataire, surformule officielle reçue le même jour par ce dernier - et non, comme dans laprésente espèce, le lendemain -, la résiliation du bail pour le 31octobre1991. La Cour de céans a considéré que le congé litigieux avait été donnécertes quelques heures avant l'expiration du délai de paiement que lebailleur avait imparti à son locataire, mais plus de trente jours après laréception par ce dernier de l'avis comminatoire. Dans une telle situation,les effets du congé étaient simplement reportés, de manière à assurer lerespect du délai et du terme de congé prévus par l'art. 257d al. 2 CO pourles baux d'habitation et commerciaux. En tout état de cause, l'efficacité ducongé anticipé était soumise à la condition suspensive du défaut de paiementdans le délai fixé (arrêt 4C.251/1992 du 17décembre 1992, reproduit in Revuevalaisanne de jurisprudence [RVJ] 1993 p. 180, consid. 3a; en ce sens,cf.également Higi, Commentaire zurichois, n.47 ad art. 257d CO, pour lequella résiliation adressée deux ou trois jours avant l'échéance du délaicomminatoire déploie des effets, pour autant qu'à l'échéance de celui-ci, lelocataire n'ait toujours pas payé le loyer). Le cas d'espèce présente des caractéristiques similaires, puisque lesdéfendeurs ont bénéficié d'un délai de plus de trente jours pour s'acquitterdes loyers échus. La mise en demeure leur a en effet été envoyée le 10 mai2005 et a donc été reçue le 17 mai 2005 au plus tard, l'expiration du délaicomminatoire étant fixée au 20 juin 2005. Par ailleurs, il ne ressort pas del'état de fait déterminant que les défendeurs se seraient acquittés desarriérés de loyer le dernier jour du délai comminatoire - ceux-ci ne leprétendent d'ailleurs pas. 2.4 Dans le même ordre d'idées et à titre superfétatoire, on relèvera encoreque l'invocation de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé peutconstituer un abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb p. 161 s.; plusrécemment arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.2 et les référencescitées). Tel est le cas, dans l'hypothèse d'une résiliation anticipée pournon-paiement du loyer, lorsque le locataire n'entend manifestement pas réglerles loyers arriérés pendant le délai comminatoire imparti (cf. arrêt4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid.3.3). En effet, la fixation d'undélai de paiement, assortie de la menace de la résiliation du bail, tellequ'elle est prévue à l'art. 257d al.1 CO, vise principalement à fournir aulocataire une dernière occasion d'échapper aux conséquences pénibles du congéen lui accordant un minimum de temps pour se procurer les moyens nécessairesau paiement de l'arriéré de loyer (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005,consid. 3.3 et les références citées). 2.5 En définitive, la résiliation litigieuse ne saurait être considérée commenulle - selon les termes de la cour cantonale -, respectivement inefficace.Par conséquent, le recours en réforme doit être admis. l'arrêt attaqué annuléet l'ordonnance du 27 octobre 2005 confirmée en ce qu'elle
ordonnel'expulsion des défendeurs de l'appartement litigieux, un nouveau délai au 31juillet 2006 étant fixé à ceux-ci pour quitter les lieux. 3.Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la chargedes défendeurs, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 ainsi que 159al. 1 et 5 OJ). La cause sera par ailleurs renvoyée à la cour cantonale pour nouvelledécision sur les frais et dépens de la procédure accomplie devant elle (art.157 et 159 al. 6 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et l'ordonnance du27octobre 2005 est confirmée en ce qu'elle ordonne l'expulsion desdéfendeurs de l'appartement litigieux, un nouveau délai au 31 juillet 2006étant fixé à ceux-ci pour quitter les lieux. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des défendeurs,solidairement entre eux. 3.Les défendeurs, débiteurs solidaires, verseront à la demanderesse uneindemnité de 2'500 fr. à titre de dépens. 4.La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur lesfrais et dépens de la procédure cantonale. 5.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laCour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois. Lausanne, le 4 juillet 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: