| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 29 juin 2006, 4C.124/2006

{T 0/2}4C.124/2006 /ech Arrêt du 29 juin 2006Ire Cour civile MM. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett, Favre, Kiss et Mathys.Greffière: Mme Cornaz. A. ________,demanderesse et recourante, représentée par Me Serge Demierre, contre les époux B.________,défendeurs et intimés, représentés par Me Olivier Burnet. art. 269a let. a CO; termes de comparaison, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunalcantonal vaudois du 3 mars 2006. Faits: A.Par contrat du 31 janvier 2000, les époux B.________ ont remis en location àA.________ un appartement de trois pièces au sixième étage d'un immeuble sisà Lausanne. La durée initiale du bail a été fixée du 1er février 2000 au 1eravril 2001, reconductible tacitement de trois mois en trois mois, sauf avisde résiliation donné à l'autre partie dans le même délai. Le loyer mensuelétait fixé à 960 fr. net et les charges de chauffage et d'eau chaude à 60fr., portées à 95 fr. le 9juin 2000, soit au total respectivement 1'020fr.,puis 1'055 fr. par mois. L'indice de référence était celui de décembre 1999.Le 26février 2002, A.________ a sollicité une baisse du loyer, que lagérance a refusée. B.Le 12 mars 2002, la locataire a saisi la Commission de conciliation enmatière de baux et loyers du canton de Vaud en concluant à ce que le loyermensuel net soit fixé à 917 fr. Devant l'échec de la conciliation, lalocataire s'est pourvue au Tribunal des baux, en demandant la fixation de sonloyer mensuel net à 917 fr. dès le 1er juin 2002. Concernant l'appartementlitigieux, les bailleurs ont produit dix-neuf objets de comparaison. En coursd'instance, la locataire a augmenté ses conclusions, en requérant que leloyer mensuel net soit établi à 917 fr. dès le 1er juillet 2002, 895 fr. dèsle 1er janvier 2003, 872 fr. dès le 1eravril 2003 et 843 fr. dès le 1erjuillet 2003. Le Tribunal a ordonné une expertise quant aux objets decomparaison, dont quatre seulement pouvaient finalement être retenus, et dontla moyenne donnait un loyer de référence de 965 fr. net par mois. Dans sonjugement du 26octobre 2004, le Tribunal a rejeté les conclusions en baissede loyer de la locataire en raison "de la différence éloquente entre le loyermoyen des objets de comparaison retenus et celui relatif à l'appartementlitigieux". L'admission des seuls quatre objets de comparaison subsistantoffrait une sécurité "tout à fait suffisante", établissant "que le loyerlitigieux est bien inférieur aux loyers du quartier". Saisie par la locataireet statuant par arrêt du 3 mars 2006, la Chambre des recours du Tribunalcantonal vaudois a confirmé le jugement entrepris. C.A.________ (la demanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunalfédéral. Elle conclut à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que leloyer mensuel admissible est fixé à 917 fr. dès le 1er juillet 2002, à 895fr. dès le 1er janvier 2003, à 872 fr. dès le 1er avril 2003 et à 843fr. dèsle 1er juillet 2003, avec suite de frais et dépens. Les époux B.________ (les défendeurs) concluent au rejet du recours, avecsuite de frais et dépens. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en baisse duloyer, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instancecantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestationcivile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 36 al. 5et 46 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1), le recours est en principe recevable,puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al.1OJ) et dans les formesrequises (art. 55 OJ). 1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violationdirecte d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2eEURphrase OJ),ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid.EUR2c). Saisid'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique surla base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que desdispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faillerectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce quecelle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués etclairement établis (art. 64OJ). Dans la mesure où une partie recouranteprésente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décisionattaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions quiviennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130III 102 consid. 2.2 p.106, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté degriefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuvenouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvertpour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations defait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129III 618 consid.3). 1.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà desconclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifsdéveloppés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid.1.4; 128III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée parla cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22consid. 2e/cc p. 29). 2.Dans l'arrêt attaqué, la juridiction cantonale a estimé que "la preuve desloyers usuels du quartier avait été apportée", malgré la limitation à quatredes objets de comparaison, en se référant au jugement du Tribunal des baux.La demanderesse voit une violation des art. 269a let.a CO et 11 OBLF dans larestriction à quatre éléments de comparaison, ce que combattent lesdéfendeurs, en relevant que la prise en considération d'un cinquième loyern'aurait eu aucune incidence sur la conclusion selon laquelle "le loyerlitigieux est bien inférieur au loyer du quartier". 2.1 Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pasabusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans lalocalité ou dans le quartier. Les conditions d'application de cettedisposition ont été clairement posées dans un arrêt de principe dont ilrésulte que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité,il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison aumoins, qui représentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que lelogement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'étatet l'année de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette jurisprudencen'a jamais été renversée ou mise en doute par le Tribunal fédéral, qui l'a aucontraire appliquée à réitérées reprises (cf. notamment arrêt 4C.275/2004 du26 octobre 2004, consid. 3.1; 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, consid. 3.1;4C.323/2001 du 9 avril 2002, consid. 3b/aa; 4C.55/2001 du 4 juillet 2001,consid. 4a non publié aux ATF 127 III 411; 4C.40/2001 du 15juin 2001,consid. 5b; 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 p. 247,consid. 4a). 2.2 En l'absence de circonstances exceptionnelles, il y a lieu de s'en tenirstrictement à la règle claire qui veut que le loyer usuel ne soit pas établis'il n'y a pas cinq cas de comparaison. Dès lors qu'en l'espèce, lesdéfendeurs n'en ont produit que quatre, la décision entreprise consacre uneviolation de l'art. 269a let. a CO. En conséquence, le recours doit êtreadmis, l'arrêt du 3 mars 2006 annulé et la procédure renvoyée à lajuridiction cantonale pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans lesens des considérants. 3.Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la chargedes défendeurs, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 ainsi que 159al. 1 et 5 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est admis. 2.L'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 3mars 2006est annulé et la procédure est renvoyée à la juridiction cantonale pournouvelle décision dans le sens des considérants. 3.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des défendeurs,solidairement entre eux. 4.Les défendeurs, débiteurs solidaires, verseront à la demanderesse uneindemnité de 2'500 fr. à titre de dépens. 5.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre des recours du Tribunal cantonal vaudois. Lausanne, le 29 juin 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: