| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 31 mai 2006, 4C.52/2006

{T 0/2}4C.52/2006/ech Arrêt du 31 mai 2006Ire Cour civile MM. et Mme les Juges Corboz, président, Klett et Favre.Greffière: Mme Cornaz. Société Immobilière X.________ en liquidation,demanderesse et recourante, représentée par Me Daniel Perren, contre Y.________,défenderesse et intimée, évacuation, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambred'appel en matière de baux et loyers du cantonde Genève du 12 décembre 2005. Faits: A.Constituée en 1918, la Société Immobilière X.________ (ci-après: la SI)représente le patrimoine de la famille Z.________, dont les quatre membresdétiennent chacun 12'500 actions de 1'000 fr., soit le 25 % du capital socialainsi réparti entre ZA.________, ZB.________, ZC.________ et Y.________. Le 30 novembre 1981, la SI a remis à bail à Y.________ l'un de ses immeublespour un loyer de 450 fr. par mois, charges non comprises. Le 16 juin 1987, unnouveau bail, aux mêmes conditions, a été passé entre la SI, d'une part,Y.________ et son mari, d'autre part. A une date indéterminée, les époux ontdivorcé et Y.________ est restée seule dans l'immeuble. En 1991, Y.________ a accordé un prêt de 20'000 fr. à la SI, que cettedernière affirme avoir remboursé, mais sans le prouver. Y.________ allègueégalement être créancière de la SI de 22'500fr., ce que cette dernièreconteste, alors qu'aucune pièce de la procédure ne permet de retenir ce fait. Y. ________ s'est acquittée de son loyer jusqu'en 2002, année à partir delaquelle elle a interrompu ses paiements, en raison - selon elle - desproblèmes apparus notamment entre les actionnaires entre eux et entre lesfrères et soeurs. Le 17avril 2003, ZC.________ a réclamé à sa soeur 7'200fr. de loyers pourl'année 2002 et 1'800 fr. pour l'année 2003, avec intérêts. Y.________ arépondu que ces sommes étaient couvertes par sa créance à l'égard de la SI.ZC.________ a proposé à Y.________, qui a refusé, de signer unereconnaissance de dette comportant notamment la mention suivante: «J'acceptede compenser cette somme, avec valeur au 30.04.03, avec ma créance vis-à-visde la SI X.________ inscrite dans les livres de la société, créance qui semontait à 12'500 fr. au 31.12.02. D'autre part, j'accepte que les loyersfuturs pour 2003 soient compensés avec le solde de cette créance ». Selon un relevé de la SI, la compensation a été admise pour tous les loyersde 2002 et 2003 à concurrence de 10'800 fr., ce qui, au 31décembre 2003,laissait un crédit de 1'700 fr. à Y.________ dans les livres de labailleresse, pour l'année 2004.Le 16 août 2004, le liquidateur de la SI a informé Y.________ que le solde desa créance (1'700 fr.) avait été éteint par compensation avec le loyer dû, desorte qu'elle devait désormais 100 fr. pour le mois d'avril 2004 et lesloyers de mai à septembre 2004, soit en tout 2'350francs. En conséquence, leliquidateur mettait la locataire en demeure de régler cette somme dans lestrente jours, sous menace de résiliation du bail. Y.________ n'a pas réagi.Par avis officiel du 11octobre 2004, la SI en liquidation a résilié le bailà cause de la demeure de la locataire, à l'échéance du 30 novembre 2004. B.Le 14 décembre 2004, la bailleresse a saisi la Commission de conciliation enmatière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête en évacuationqui, non conciliée, a été transférée au Tribunal des baux et loyers. Al'audience de ce dernier, il a été constaté que l'arriéré était à jour, maisque rien n'avait été versé pendant le délai comminatoire. Par jugement du 4juillet 2005, le Tribunal des baux et loyers a prononcé l'évacuationimmédiate de Y.________. Saisie par la locataire et statuant par arrêt du 12 décembre 2005, la Chambred'appel en matière de baux et loyers a annulé ce jugement et rejeté larequête de la SI en liquidation. La juridiction cantonale a retenu ensubstance que Y.________ était créancière de la SI d'une somme de 7'500 fr.pour la période postérieure à avril 2004 et que sa dette relative au délaicomminatoire, de 2'350 fr., était éteinte par la compensation régulièrementinvoquée. C.Parallèlement à un recours de droit public, la SI en liquidation (lademanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elleconclut à l'annulation de l'arrêt du 12 décembre 2005, à la confirmation dujugement du 4 juillet 2005 et à la condamnation de Y.________ à évacuerl'immeuble litigieux, avec suite de dépens. Dans sa réponse, Y.________ (la défenderesse) indique être sur le pointd'examiner des propositions d'accord avec sa partie adverse. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Aux termes de l'art. 57 al. 5 OJ, il est sursis en règle générale àl'arrêt sur le recours en réforme jusqu'à droit connu sur le recours de droitpublic. Cette disposition souffre des exceptions dans des situationsparticulières, qui justifient l'examen préalable du recours en réforme. Il enest ainsi lorsque ce recours apparaît irrecevable (ATF 117 II 630 consid.1a), ou paraît devoir être admis même sur la base des constatations de faitretenues par l'autorité cantonale et critiquées dans le recours de droitpublic (ATF 120 Ia 377 consid. 1 p. 379; 117 II 630 consid. 1a), le caséchéant après rectification d'office d'une inadvertance manifeste. Dans cedernier cas, le recours de droit public devient alors sans objet (ATF 117 II630 consid. 1a). Il en va de même lorsqu'une constatation de fait critiquée est dénuée depertinence en droit. Il faut alors en débattre préjudiciellement dansl'examen du recours en réforme. Le recours de droit public peut perdre, danscette mesure, son intérêt (ATF 117 II 630 consid. 1a; 112 II 340 consid. 1).Il peut également arriver que telle constatation critiquée dans le recours dedroit public, fût-elle arbitraire, n'est pas décisive et n'empêche point quela décision déférée repose sur d'autres faits qui entraînent le rejet durecours en réforme (ATF 117 II 630 consid. 1a in fine). Enfin, il convient dedéroger à l'ordre de priorité précité lorsque le recourant, à l'appui de sonrecours de droit public, invoque une violation du droit fédéral qui pourraitêtre retenue dans l'examen du recours en réforme, de sorte que le premierrecours perdrait son objet (ATF 107 II 499 consid. 1; 99II 297 consid. 1). 1.2 Dans son recours de droit public fondé sur les art. 9 et 29 al.2Cst.,la demanderesse invoque notamment la violation de son droit d'être entendue,en ce que la cour cantonale ne lui a pas donné la possibilité de s'exprimerquant au montant de la créance de la locataire contre elle, au 31 décembre2002, que les précédents juges ont admis à hauteur de 20'000 fr., alors que,selon elle, la créance ne s'élèverait, à cette date, qu'à 12'500 francs. Enviolant ainsi le droit d'être entendue de la demanderesse, la cour cantonalel'avait empêEURchée de faire valoir la réalisation de toutes les conditionsde l'art. 257d al. 2 CO. Or, à teneur de l'art. 274d al. 3 CO, le juge doit interroger les parties etles informer de leur devoir de collaboration et de production des preuEURves,lorsqu'il existe des motifs objectifs d'éprouver des doutes à ce sujet, envertu de la maxime inquisitoriale sociale (cf. ATF 125EURIII 231 consid. 4ap. 238). Le moyen tiré de la violation du droit d'être entenEURdu, qui doitêtre examiné en priorité vu sa nature formelle (ATF 127 V 431 consid. 3d/aap. 437; 124 I 49 consid. 1), a, en l'espèce, la même portée que l'argumentpris de la violation de l'art. 274d al. 3 CO. Ce dernier moyen peut donc êtreexaminé en instance de réforme, dont les conditions de recevabilité sontremplies, ce qui sera indiqué ci-dessous. Ainsi, tous les moyens présentésdans le recours de droit public peuvent être pris en compte en instance deréforme, de sorte que, si le recours en réforme devait être admis, le recoursde droit public deviendrait alors sans objet, ce qui justifie en l'occurrencede se prononcer d'abord sur le recours en réforme avant de statuer, le caséchéant, sur le recours de droit public, en dérogation à la règle de l'art.57 al. 5 OJ. 2.Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recoursqui lui sont soumis (ATF 132 III 291 consid. 1; 131 III 667 consid. 1 p. 668;131 V 202 consid. 1). 2.1 L'arrêt attaqué, prononcé sur recours par la Chambre d'appel en matièrede baux et loyers du canton de Genève contre un jugement d'évacuation pourdéfaut de paiement du loyer, est une décision finale rendue en dernièreinstance par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ; arrêt 4C.413/1996 du 27février 1997, publié in SJ 1997 p.538, consid.1b p. 541). 2.2 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de naturepécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17,consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral,par la voie du recours en réforme, que si elles atteignent la valeurlitigieuse prescrite par l'art. 46 OJ (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997,publié in SJ 1997 p. 493, consid. 1 p.493; 4C.475/1993 du 28 mars 1995,publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 2a). En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieusese détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contratsubsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, etqui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donnéou l'a été effectivement (arrêt 4C.155/2000 du 30août 2000, publié in SJ2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16avril 1997, publié in SJ 1997 p.493, consid. 2a; 119 II 147 consid.1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386).Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer quel'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pasvalable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés desart. 271 sas CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération lapériode de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a;4C.310/1996 du 16avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a). Le délaide protection court à compter de la fin de la procédure judiciaire,c'est-à-dire en l'espèce à compter de l'arrêt du Tribunal fédéral (art. 38OJ). En l'occurrence, la valeur litigieuse de 8'000 fr. est donc atteinte,malgré la modicité du loyer en cause. 2.3 Par ailleurs interjeté par la demanderesse, qui a requis sans succèsl'expulsion de la défenderesse des locaux litigieux, en temps utile comptetenu des féries (art. 34 al. 1 let. c et 54 al. 1 OJ) et dans les formesrequises (art. 55 OJ), le recours en réforme est en principe recevable. 2.4 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violationdirecte d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2eEURphrase OJ),ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid.EUR2c). Saisid'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique surla base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que desdispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faillerectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce quecelle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués etclairement établis (art. 64OJ). Dans la mesure où une partie recouranteprésente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décisionattaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions quiviennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130III 102 consid. 2.2 p.106, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté degriefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuvenouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvertpour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations defait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129III 618 consid.3). 2.5 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà desconclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifsdéveloppés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid.1.4; 128III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée parla cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22consid. 2e/cc p. 29). 3.Il convient d'examiner tout d'abord le premier grief soulevé par lademanderesse, qui se plaint de ce que la Chambre d'appel n'a pas respecté lesexigences minimales de l'art. 274d CO, en ce qu'elle ne lui a pas permisd'apporter la preuve de la contradiction entre les comptes sociaux et lesallégués nouveaux que la locataire, en qualité d'appelante, avait le droit deformuler, puisque le tribunal statuait en premier ressort (cf.Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civilegenevoise du 10 avril 1987, vol. III, n. 2 ad art. 445). 3.1 L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office l'état desfaits, les parties devant lui soumettre toutes les pièces nécessaires àtrancher le litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale,laquelle ne constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Celadécoule déjà de la réserve expresse selon laquelle les parties présententtoutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le juge ne doit pasinstruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer saposition, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoirde collaboration et de production des preuves. Il n'est tenu de s'assurer queles allégations et offres de preuves sont complètes seulement lorsqu'il a desmotifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. L'initiative du juge neva pas au-delà de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves etde les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail nepermet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et derecueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a; plusrécemment, cf.également arrêt 4C.17/2006 du 27 mars 2006, consid. 3.4.3.1;4C.273/2005 du 22 novembre 2005, consid. 3.1).3.2 En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers était parti de l'idée que lalocataire détenait une créance de 12'500 fr., au 31 décembre 2002, contre labailleresse, réduite à 1'700 fr. par compensation au 31décembre 2003, etqu'au surplus, la locataire n'avait pas déclaré opposer une créance encompensation dans le délai comminatoire, de sorte que les conditions del'art. 257d al. 2 CO étaient remplies.En appel, la défenderesse a fait valoir deux créances contre la demanderesse,respectivement de 22'500 fr. et de 20'000 francs. Pour sa part, la Chambred'appel a retenu que la locataire restait créancière de la bailleresse d'unesomme de 7'500 fr., après le 30 avril 2004, et que celle-ci avait accepté decontinuer à compenser sa créance de loyer avec sa dette envers la locataire,pour juger que celle-là avait été ainsi payée, et pour constater que l'unedes conditions de l'art.
257d al. 2 CO n'était pas réalisée, ce quientraînait la nullité de la résiliation du bail et le rejet de la requête enévacuation. Dans leur examen des faits, les précédents juges relèvent que la défenderessea prouvé avoir accordé un prêt de 20'000 fr. à la demanderesse, que cettedernière prétend avoir remboursé, alors qu'aucune pièce ne confirme cetteassertion. Par ailleurs, la cour cantonale a considéré que la locatairealléguait être titulaire d'une autre créance de 22'500 fr., fait contesté parla bailleresse, et qui ne ressortait d'aucune pièce de la procédure. Dans ce contexte, la demanderesse s'appuie sur ses comptes sociaux, enrelevant que la locataire et actionnaire avait refusé les comptes 2003, maispas ceux de l'exercice 2002, alors que la défenderesse soutient le contraire. Face à des allégués nouveaux, que la locataire avait le droit de faire valoirdevant la Chambre d'appel, mais qui étaient contestés par la bailleresse, etaussi en présence d'une situation confuse en ce qui concerne l'établissementdes comptes sociaux, sur lesquels se fonde cette dernière, le juge d'appel nepouvait pas ne pas éprouver de doute quant au caractère complet desallégations et offres de preuves des parties, dont l'une agit en personne.Pour cette raison, il devait amener la locataire à rapporter la preuve de sonallégation nouvelle, relative à la créance de 22'500 fr., et inviter labailleresse à déposer des comptes sociaux annuels clairs et univoques,notamment en ce qui concerne le montant de sa dette envers la locataire, au30avril 2004, date que la cour cantonale a considérée comme déterminantepour la conduite de son raisonnement articulé sur la compensation. Faute d'avoir invité les parties à effectuer ces démarches nécessaires àl'examen de leurs arguments et au jugement de la cause entre elles, la courcantonale a violé l'art. 274d al. 3 CO. En conséquence, le recours serapartiellement admis, l'arrêt du 12décembre 2005 annulé et la procédureretournée à la cour cantonale pour instruction et nouvelle décision dans lesens des considérants. 4.Dès lors que l'issue du litige est réservée, il convient de mettrel'émoEURlument judiciaire par moitié à la charge de chacune des deux parties(art. 156 al. 3 OJ) et de condamner la défenderesse, qui succombepartiellement, à verser à la demanderesse des dépens réduits (art. 159 al. 3OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est partiellement admis et la procédure est renvoyée à la Chambred'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève pour instruction etnouvelle décision dans le sens des considérants. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis par moitié à la charge dechacune des parties. 3.La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 1'000fr. à titrede dépens réduits. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appelen matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 31 mai 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: