| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 29 mars 2006, 4C.18/2006

{T 0/2}4C.18/2006 /ech Arrêt du 29 mars 2006Ire Cour civile MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.Greffière: Mme Crittin. A. ________,défendeur et recourant, représenté par Me Pierre Siegrist, contre B.________ et C.________,demandeurs et intimés, représentés par Me Gilles Stickel. contrat de bail à loyer; indemnité pour plus-value, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux etloyers du canton de Genève du 14 novembre 2005. Faits: A.A.a Par contrat de bail à loyer pour habitation du 29 juillet 1988,A.________ a cédé à D.________, B.________ et E.________, l'usage d'unappartement de sept pièces, à Meyrin, pour une durée de dix mois, soit du 1erseptembre 1988 au 30 juin 1989. Le loyer a été fixé à 30'000 fr. par an, soità 2'500 fr. par mois, charges comprises. L'état des lieux d'entrée établi le1er septembre 1988 décrit l'appartement comme étant dans un très mauvaisétat, à tel point que le 22 du même mois, les parties ont établi une liste de"propositions d'entretien, de réformes, de rajeunissement des locaux". De1988 à 1990, les locataires ont effectué un certain nombre de travaux, dontle coût s'est élevé à 15'000 francs. En 1990, un nouveau contrat de bail a été signé pour une durée de cinq ans,qui débutait le 1er juillet 1990 pour se terminer le 30 juin 1995. Alors quele montant du loyer restait inchangé, le contrat prévoyait, en sus desprécédents locataires, C.________. Entre 1990 et 1992, de nouveaux travauxont été entrepris, lesquels ont consisté en la transformation durez-de-chaussée en un appartement autonome de deux pièces, appartement danslequel a été créée une salle de bains. Les autres pièces de l'appartementoccupé par les locataires ont également été rénovées. B.________ a reçu unchèque de 3'000 fr. en couverture des frais occasionnés pour l'aménagement del'appartement au rez-de-chaussée, avec en sus l'autorisation de sous-louerl'appartement en question. Les deux séries de travaux ont été effectuées avec l'accord du bailleur. A.b Le 2 juin 1992, un nouveau contrat a été conclu entre, cette fois-ci,A.________ et B.________ et C.________, pour une durée de dix ans, avec effetdès le 1er juillet 1992. Le loyer demeurait le même que ceux précédemmentconvenus. L'autorisation de sous-location, valable jusqu'à l'échéance ducontrat, était renouvelée. Ainsi, dès 1992, l'appartement de deux pièces aété sous-loué à raison de 1'050 fr. par mois, charges comprises. A.c Par courrier du 16 août 2001, le bailleur a résilié le contrat de bailpour le prochain terme légal, soit pour le 30 juin 2002. Les locataires ontsaisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'unerequête en contestation du congé. En cours de procédure, les parties se sontmises d'accord sur la date de départ des locataires, le 31 décembre 2001. A.d Les époux B.C.________ ont mandaté un architecte ETS afin d'établir lavaleur des travaux entrepris. Le rapport de l'architecte a été établi le 5décembre 2001. Quant au propriétaire, il s'est adressé à une agenceimmobilière pour déterminer le montant du loyer envisageable des deuxappartements dont il est question; l'agence a, le 30 novembre 2001, estimé à1'200 fr. par mois le loyer de l'appartement de deux pièces et à 2'250 fr.celui de cinq pièces. Le propriétaire a de même fait effectuer une expertiserelative à la valeur résiduelle des travaux, laquelle a été rédigée les 6juin et 21 juillet 2002. B.B.aLe 28 mars 2002, B.________ et C.________ ont saisi la Commission deconciliation en matière de baux et loyers aux fins d'obtenir le paiement d'unmontant de 60'289 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le 1er janvier 2002, àtitre d'indemnité pour plus-value fondée sur l'art. 260a CO. L'autorité deconciliation a tenu audience le 15 mai 2002, au terme de laquelle l'échec dela tentative de conciliation a été constaté. B.b Le 23 mai 2002, B.________ et C.________ (ci-après: les demandeurs) ontsaisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, reprenant les mêmesconclusions que celles formulées devant l'autorité de conciliation.A.________ (ci-après: le défendeur) a conclu, préalablement, à ce que leTribunal ordonne aux demandeurs d'avoir à produire le courrier adressé le 28avril 1992 au défendeur et, au fond, au déboutement des parties adverses. B.c Par jugement rendu le 29 novembre 2004, le Tribunal des baux et loyers acondamné le défendeur à verser aux demandeurs le montant de 30'000 fr., avecintérêt à 5% l'an dès le 1er janvier 2002. Il a débouté le défendeur detoutes ses conclusions. Le défendeur a interjeté appel aux fins de faire annuler le jugement attaquédans toutes ses dispositions et de débouter les demandeurs de leursconclusions, sous suite de frais et dépens. Les demandeurs, quant à eux, ontformé un appel incident, afin de faire annuler et de mettre à néant lechiffre premier du dispositif du jugement entrepris, de condamner ledéfendeur à leur verser le montant de 33'000 fr. - et non pas de 30'000 fr.-, avec intérêt à 5% l'an dès le 1er janvier 2002 et de confirmer pour lesurplus le jugement du Tribunal des baux et loyers. Par arrêt du 14 novembre 2005, la Chambre d'appel en matière de baux etloyers a rejeté les deux appels et confirmé le jugement attaqué. En substance, l'autorité cantonale a distingué les deux périodes durantlesquelles les travaux ont eu lieu: celle de 1988 à 1990 et celle de 1990 à1992. Pour la première d'entre elles, elle a retenu que les locatairesavaient renoncé à percevoir une indemnité pour plus-value. Par contre, en cequi concerne la seconde période, l'autorité cantonale a considéré que lesdemandeurs n'avaient pas, sur le vu des actes de la cause, renoncé à cetteindemnité. Elle a retenu l'existence d'une plus-value considérable, comptetenu de la valeur résiduelle des travaux fixée à 63'289 fr. et del'estimation de la villa en vue de sa vente, arrêtée à 1'500'000 francs. Lesjuges cantonaux ont par ailleurs retenu que les demandeurs avaient bénéficiéd'un loyer plus favorable de 24'000 francs. Après avoir notamment déduit cemontant, de même que le coût des premiers travaux - entièrement à la chargedes demandeurs - de la valeur résiduelle, les magistrats ont fixé le montantde l'indemnité à 30'000 francs. Dans le cadre de l'appel incident, il a étéprécisé que ce montant était arrêté en équité, compte tenu des différentscritères du cas d'espèce, dont le versement effectué par le bailleur,lesquels ont été appréciés dans leur ensemble. C.Le défendeur interjette un recours en réforme contre ce dernier prononcé. Ilconclut à l'annulation de l'arrêt dont est recours et au déboutement desdemandeurs de leur demande en paiement d'une indemnité. Le défendeur faitgrief à la Cour de justice d'avoir violé le droit fédéral, plusparticulièrement les art. 8 CC et 260a CO. Les demandeurs proposent le rejet du recours, sous suite de frais et dépens. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Interjeté par la partie défenderesse qui a succombé dans ses conclusionslibératoires et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instancecantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestationcivile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ),le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé entemps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ). 1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral, maisnon pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1OJ) ou pour violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c). L'actede recours doit contenir les motifs à l'appui des conclusions; il doitindiquer succinctement quelles sont les règles de droit fédéral violées parla décision attaquée et en quoi consiste cette violation (art. 55 al. 1 let.c OJ). 1.3 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire sonraisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décisionattaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aientété violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant surune inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter lesconstatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu comptede faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2).1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties,mais il n'est pas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ),ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3OJ). Le Tribunal fédéral peut ainsi rejeter un recours, tout en adoptant uneautre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF130 III 297 consid. 3.1). 2.Dans un premier grief, le défendeur revient sur une déclaration du demandeurB.________ et sur la déposition du témoin F.________, ainsi que sur certainespièces versées en cause, pour arriver à la conclusion que les demandeurs sesont engagés, contrairement à ce que retient la cour cantonale, à renoncer àsolliciter une indemnité pour plus-value concernant les travaux exécutés dansles locaux loués. A son sens, le coût des travaux était compensé par lalongue durée - quatorze ans - des relations contractuelles, ainsi que par lapossibilité qui avait été offerte aux locataires de sous-louer les locaux, cequi représentait un allégement de leur loyer d'un peu moins de la moitié,soit de quelque 40%. En particulier, il reproche à l'autorité cantonale de ne pas avoir considéréune des déclarations du demandeur comme un aveu judiciaire au regard ducontenu, mal interprété, d'une pièce au dossier, à savoir le courrier de larégie X.________ du 5 mai 1992, qui faisait état d'une indemnité "pour le casoù un événement imprévisible survenait". Selon le défendeur, la juridictioncantonale aurait dû ordonné la production de la lettre que les demandeurs ontadressée le 28 avril 1992 à la régie susmentionnée, dont la lettre du 5 mai1992 constitue la réponse. Ce document apparaît propre à permettre dedéterminer à quels "événements imprévisibles" les demandeurs faisaient alorsallusion. Lors même que le défendeur ne fait pas état, en lien avec ce grief, d'uneviolation de l'art. 8 CC, une telle violation est invoquée, d'une façon toutegénérale, en préambule des griefs soulevés. 2.1 L'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentionsfondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle desparties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 127 III519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b, 315 consid. 4a). On en déduitégalement un droit à la preuve et à la contre-preuve (ATF 126 III 315 consid.4a), à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent (ATF 126 III315 consid. 4a; 123 III 35 consid. 2b), qui n'est pas déjà prouvé (ATF 127III 519 consid. 2a; 126 III 315 consid. 4a), par une mesure probatoireadéquate (cf. ATF 90 II 224 consid. 4b) qui a été régulièrement offerte selonles règles de la loi de procédure applicable (ATF 126 III 315 consid. 4a; 122III 219 consid. 3c). En revanche, l'art. 8 CC ne dicte pas au juge la manière dont il doit forgersa conviction. Ainsi, lorsque l'appréciation des preuves convainc le jugequ'un fait est établi à satisfaction de droit ou réfuté, la question de larépartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief tiré de laviolation de l'art. 8 CC devient sans objet. Il s'agit alors d'une questionde pure appréciation des preuves; celle-ci ne peut être soumise au Tribunalfédéral que par la voie d'un recours de droit public pour arbitraire (ATF 129III 18 consid. 2.6; 127 III 519 consid. 2a). 2.22.2.1La cour cantonale a refusé d'administrer un moyen de preuve, enn'ordonnant pas la production par les demandeurs de la lettre du 28 avril1992. Elle a motivé son refus en indiquant que, dès lors que les enquêtesavaient permis de déterminer le sens qu'il convenait de donner à l'"indemnitépour le cas où un événement imprévisible surviendrait", il n'était pasnécessaire d'inviter les locataires à produire le courrier du 28 avril 1992. Dans la mesure où la juridiction cantonale a écarté un moyen de preuve enconsidérant disposer de tous les éléments nécessaires pour trancher le pointlitigieux, elle s'est livrée à une appréciation des preuves qui ne peut êtreattaquée que par le biais du recours de droit public. 2.2.2 Par ailleurs, force est de constater que, sous le couvert d'uneviolation de l'art. 8 CC, le défendeur s'en prend en réalité à l'appréciationdes preuves, juxtaposant sa propre appréciation à celle de l'autoritécantonale, qui a retenu, sans exprimer de doute, que les demandeurs "avaientrenoncé à une indemnité uniquement pour les premiers travaux et non pas pourles seconds qui ont été plus importants". Notons que cette constatation esten outre suffisante pour permettre à la Cour de céans de vérifier si lesjuges précédents ont appliqué correctement le droit fédéral. La critique dudéfendeur est donc inadmissible dans le cadre d'un recours en réforme. 2.2.3 Partant, le premier grief soulevé par le défendeur ne peut être quedéclaré irrecevable. 3.Dans un autre moyen, le défendeur fait valoir qu'à la fin des travaux, aucuneplus-value "considérable" au sens de l'art. 260a CO n'existait. Il argue doncd'une violation de cette disposition légale. 3.13.1.1Aux termes de l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou demodifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Lorsquele bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état dela chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à la fin du bail,la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation oude la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger uneindemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écritesprévoyant des indemnités plus élevées (al. 3). L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et5). Ainsi, les parties peuvent convenir à l'avance d'une indemnité plusélevée que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer touteindemnité (David Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad art. 260a CO;SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 83 ad art. 260-260a CO). Ledroit à des indemnités est acquis au locataire même lorsque les travaux derénovation ont été entrepris avant le 1er juillet 1990, sous l'empire del'ancien droit (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 4.6, p.543). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encoreamortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux fraisexposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur(Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 78 adart. 260-260a CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractèreconsidérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des
circonstances,dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et lesavantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêt 4C.97/2005 du 18 août2005, consid. 2.4; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar,op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur les circonstances àprendre en considération: Higi, op. cit., n. 57ss ad art. 260a CO). La question - controversée - de savoir s'il est néanmoins nécessaire de fixerdes limites, exprimées en francs ou en pour-cent, au-delà desquelles laplus-value doit se situer afin d'être qualifiée de considérable (RichardBarbey, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louéeentrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit dubail, Neuchâtel 1998, p. 15, qui propose d'admettre une plus-value suffisantelorsqu'elle représente au moins 3% de la valeur objective de l'objet loué;Hannes Zehnder, Die Bestimmung der Mehrwertentschädigung bei Mieterbauten[Art. 260a Abs. 3 OR], AJP/PJA 6/96, 725 ss, p. 726, qui propose d'admettrela réalisation de la condition lorsque l'accroissement de valeur excède leprix d'un mois de loyer; contra Higi, op. cit., n. 57 ad art. 260a CO; RogerWeber, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO) peut en l'état demeurerindécise, sur le vu du montant de la plus-value résiduelle supérieure tant au3% susmentionné qu'au montant équivalent à un mois de loyer. Quant à l'indemnité, elle ne se mesure pas nécessairement à l'aune de laplus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction desparticularités du cas d'espèce (arrêt 4C.97/2005 du 18 août 2005, consid. 2.4et les références citées). La quotité de la somme pourra ainsi varier enfonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneuren contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'ilaurait été amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur;les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pourle locataire; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; lescirconstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Barbey, op.cit., p. 15 s.; Higi, op. cit., n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon lescirconstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (Lachat,op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; Weber, op. cit., n. 5 ad art. 260a CO). Statuant selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), le jugedispose d'un large pouvoir d'appréciation. Le Tribunal fédéral ne substituequ'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale.Il n'intervient que si la décision s'écarte sans raison des règles établiespar la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, oulorsqu'elle repose sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaientjouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments quiauraient absolument dû être pris en considération; en outre, il redresse unrésultat manifestement injuste ou une iniquité choquante (ATF 130 III 699consid. 5.1; 125 III 269 consid. 2a; 123 III 306 consid. 9b; 123 III 10consid. 4c/aa; 118 II 404 consid. 3b/bb). 3.1.2 En substance, la cour cantonale a retenu, en se fondant sur l'expertiseétablie par W.________, que le coût des travaux effectués en partie par lesdemandeurs et en partie par des professionnels sur ordre de ceux-ci, s'estélevé à environ 115'600 francs. Pour tenir compte des amortissementsappropriés sur le vu du temps écoulé depuis l'exécution des travaux, soit dixans, la valeur résiduelle des travaux a été estimée à 60'289 fr. par l'expertpour être portée à 63'289 fr. par les juges cantonaux, compte tenu de laparticipation du propriétaire à concurrence de 3'000 francs. Afin d'évaluersi la plus-value apportée à l'immeuble était ou non considérable, lajuridiction cantonale s'est basée sur l'estimation de la villa en vue de savente, laquelle a été arrêtée à 1'500'000 francs. Considérant que le coût destravaux représentait plus de 3% de la valeur de la maison, lors même que lestravaux n'ont été effectués que dans une partie de celle-ci, les jugescantonaux ont admis que la plus-value présentait bel et bien un caractèreconsidérable. 3.2 Tout d'abord, il faut observer que la question du consentement dudéfendeur à l'exécution des travaux n'est, à juste titre, pas remise encause. Ensuite, le fait que les juges cantonaux aient privilégié uneexpertise au détriment de l'autre ne saurait être valablement remis en causedans le cadre du présent recours, dès lors qu'un tel choix relève del'appréciation des preuves, laquelle ne peut être discutée que dans le cadred'un recours de droit public. En ce qui concerne la notion de plus-value considérable, le défendeurn'explique pas en quoi la cour cantonale, qui s'est référée au pourcentageque représentent les travaux effectués par rapport à la valeur objective dela maison, a violé les règles de droit fédéral. Il se borne en effet àremettre en question l'appréciation de la cour, qui a écarté l'une des deuxexpertises produites en cause. Sur ce point, le grief est donc irrecevable.Par ailleurs, supposé recevable, il n'aurait pu être que rejeté. En effet, sur la base des faits souverainement retenus par la cour cantonale,tels que rappelés ci-dessus, le coût des travaux entrepris par les demandeursrevêt, d'un point de vue objectif et compte tenu des amortissements adéquats,une certaine importance. En sus, les avantages que le propriétaire pourra enretirer ne sont pas négligeables, sur le vu notamment des loyers pouvant êtrenouvellement perçus pour la location de l'appartement de deux pièces issusdes travaux entrepris. Par conséquent, il n'apparaît pas qu'en l'espèce les magistrats aient abuséde leur large pouvoir d'appréciation et violé le droit fédéral en considérantque la plus-value apportée par les demandeurs à l'objet du bail étaitconsidérable. La critique du recourant est donc dénuée de tout fondement. 4.Le défendeur remet enfin en cause le montant de l'indemnité à allouer auxlocataires, en discutant les divers éléments qui ont été appréciés parl'autorité cantonale dans l'évaluation de l'indemnité. 4.1 La cour cantonale s'est tout d'abord basée sur le montant du loyermensuel de 2'500 fr., charges comprises, pour un appartement de sept pièces,modifié par la suite en un cinq-pièces. Les magistrats ont également pris enconsidération la non-variation du loyer, de même que les revenus - par 1'050fr. - provenant de la sous-location de l'appartement de deux pièces crééconséquemment aux transformations et dont les locataires pouvaiententièrement bénéficier. Pour évaluer si le loyer acquitté par les demandeursétait ou non favorable, l'instance cantonale s'est référée à d'autres loyerspratiqués, pour le premier, dans un immeuble voisin et, pour le second, dansle même immeuble. Ainsi, elle a pris à titre de comparaison le loyer payépour un appartement en parfait état, de la même dimension que celui dont ilest présentement question, lequel loyer s'élevait à 1'600 fr., puis - aucours des années - à 1'775 francs. L'autre loyer pris en exemple concernaitun appartement de quatre pièces et s'élevait à 1'200 fr., avant d'êtreaugmenté à 1'400 francs. A partir de ces données comparatives, les juges ontestimé que les demandeurs avaient bénéficié d'un loyer plus favorable de 200fr. par mois depuis 1992, soit à partir du moment où les travaux avaient étéréalisés. Donc, une réduction de loyer de 2'400 fr. par année et de 24'000fr. en tout et pour tout. Compte tenu, d'une part, du fait que les demandeursavaient renoncé à exiger une indemnité pour les quinze premiers mille francsde travaux qu'ils avaient effectués dans un premier temps et, d'autre part,des avantages précités dont les demandeurs ont bénéficié, les magistrats ontarrêté que l'indemnité de 30'000 fr., fixée en équité, était tout à faitlégitime. 4.2 Dans la mesure où le défendeur discute la non-prise en considérationd'une des "expertises", cette fois-ci celle établie par Z.________, il s'enprend à nouveau à l'appréciation des preuves, ce qui est irrecevable. Parailleurs, l'argumentation développée sur ce point n'est guère convaincante,dès lors que l'on ne saurait valablement considérer que le loyer acquitté parles demandeurs s'élevait à 3'450 fr., soit à "la totalité des locaux dévolusaux intimés". Au contraire, le montant de la sous-location dont lesdemandeurs pouvaient librement disposer ne peut être que porté en déductionde la charge de loyer, ce qui ramène celui-ci à 1'450 fr. (2'500 - 1'050),tel que retenu à juste titre par la juridiction cantonale. Enfin, force estde relever que le rapport cité par le défendeur fait apparaître un loyerinférieur (1'050 fr. [2'250 - 1'200]) à celui pratiqué, ce qui aurait puavoir pour effet de desservir les intérêts du défendeur. Pour le reste, le défendeur s'appuie sur des éléments de fait non retenus parl'instance inférieure. En effet, il prétend, pour ce qui a trait aux loyerspris à titre de données comparatives, que le loyer dont il est question nesaurait être comparé à celui de 1'600 fr., dans la mesure où ce loyerconcerne un appartement de quatre pièces. Or, non seulement, il ressort dujugement attaqué que cet appartement comprenait cinq pièces sur deux niveaux,mais, en sus, il a été expressément retenu que l'appartement en questionétait de même dimension que celui litigieux. En ce qui concerne le secondloyer, le défendeur se fonde sur le fait qu'il ne bénéficiait pas des mêmesavantages, dont notamment le jardin. Or, puisque cet élément ne figure pasparmi les faits de la cause dûment retenus par les juges cantonaux, ledéfendeur ne saurait en tirer argument. En tout état de cause, il y a lieu desouligner qu'il ne s'agit là que de données estimatives qui ne nécessitentpas une précision rigoureuse, ce à plus forte raison que le juge statue enéquité et que d'autres éléments d'appréciation, dûment examinés parl'instance cantonale, entraient en ligne de compte. Ainsi, sur le vu del'ensemble des circonstances du cas d'espèce, en particulier de la premièresérie de travaux non compensés, du versement de 3'000 fr. opéré par lepropriétaire en guise de participation aux travaux entrepris, voire encore duprofit que celui-ci retirera de l'ouvrage réalisé, notamment par le biaisd'une rentrée de loyer supplémentaire consécutive à la création du nouvelappartement, il appert que les juges cantonaux n'ont, une nouvelle fois, pasabusé de leur pouvoir d'appréciation et, partant, pas violé le droit fédéralen arrêtant le montant de l'indemnité à 30'000 francs. Par conséquent, le recours doit également être rejeté sur ce point. 5.Le défendeur, qui succombe, paiera l'émolument judiciaire et versera auxdemandeurs, solidairement entre eux, une indemnité à titre de dépens (art.156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du recourant. 3.Le recourant versera aux intimés, solidairement entre eux, une indemnité de2'500 fr. à titre de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 29 mars 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: