{T 0/2}
5C.183/2005 /frs
Arrêt du 21 octobre 2005
IIe Cour civile
MM. et Mmes les Juges Raselli, Président,
Nordmann, Escher, Meyer et Marazzi.
Greffier: M. Abrecht.
Époux Y.________,
défendeurs et recourants, représentés par Me Denis Merz, avocat,
contre
X.________,
demandeur et intimé, représenté par Me Peter Schaufelberger, avocat,
propriété par étages,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal
cantonal du canton de Vaud du 14juin 2005.
Faits:
A.
X. ________, d'une part, et les époux Y.________, d'autre part, sont les
propriétaires respectifs de deux appartements en propriété par étages (nos
xxx et yyy) contigus, au premier étage d'un immeuble sis aux Diablerets.
Construit en 1969, cet immeuble a été constitué en propriété par étages dès
1968, avant son achèvement. Il a alors fait l'objet d'une inscription au
registre foncier, sur la base de l'acte constitutif de la propriété par
étages et des plans de répartition.
B.
En 2002, X.________ a entrepris des travaux consistant notamment à enlever le
plafond qui fermait le haut de son appartement n° xxx sur toute la surface
centrale de celui-ci, afin de mettre en valeur l'espace en direction des
combles. Il avait en vue d'agrandir l'espace de séjour et d'installer une
cheminée en remplacement de la salle de bains alors en place. Lors de
l'exécution de ces travaux, il a découvert une construction en bois qui
occupait le volume situé au dessus de l'espace défini sur le plan de
répartition comme étant la salle de bains de son logement. Cette construction
en bois correspondait en fait au prolongement, dans les combles de son
appartement, de la mezzanine et du réduit de l'appartement n°yyy. Ce
prolongement s'étendait au-delà des limites du mur mitoyen séparant les deux
unités d'étage, tel qu'il ressort du plan de répartition déposé au registre
foncier.
Depuis la construction de l'immeuble en 1969, la configuration de
l'appartement n°yyy n'a pas été modifiée. Les époux Y.________ jouissent par
conséquent, depuis qu'il ont acquis cet appartement en 1987, de la mezzanine
et du réduit litigieux. X.________, pour sa part, a acquis son appartement n°
xxx le 1er février 2002.
C.
Par demande du 20 novembre 2003, X.________ a ouvert action contre les époux
Y.________ devant le Président du Tribunal de l'arrondissement de l'Est
vaudois, en sollicitant notamment l'autorisation de procéder à l'enlèvement
de la construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n°
xxx et à la remise en état du mur mitoyen, aux frais des défendeurs. Par
réponse du 1er avril 2003, ces derniers ont conclu notamment au rejet des
conclusions de la demande (I) et, reconventionnellement, au rétablissement de
la situation antérieure, aux frais du demandeur (II), ainsi qu'à
l'autorisation de déposer au registre foncier les plans corrigés de leur
appartement n° yyy (III).
Par jugement du 15 juillet 2004, le Président du Tribunal d'arrondissement a
autorisé le demandeur à procéder à l'enlèvement, à ses frais, de la
construction en bois qui s'étend à l'intérieur de son appartement n° xxx,
étant précisé que les frais de reconstruction du mur mitoyen entre les
appartements nos xxx et yyy seraient partagés par moitié entre les parties
(I). Il a en outre statué sur les frais (II) et les dépens (III), et a rejeté
toutes autres ou plus amples conclusions (IV).
D.
Les défendeurs ont recouru contre ce jugement devant la Chambre des recours
du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en reprenant les conclusions déjà
prises en première instance. Statuant par arrêt du 16 février 2005, la cour
cantonale a rejeté le recours et confirmé le jugement de première instance.
D.a La cour cantonale a fait entièrement sien l'état de fait du jugement de
première instance, qu'elle a jugé complet et conforme aux preuves
administrées. Elle n'a donc pas ordonné l'inspection locale et l'audition de
l'expert sollicitées par les défendeurs, mesures probatoires qui avaient déjà
été ordonnées en première instance et qui avaient permis la constatation de
faits suffisant au réexamen de la cause.
D.b En droit, les juges cantonaux ont rappelé que la propriété par étages est
constituée par inscription au registre foncier (art. 712d al. 1 CC). L'acte
constitutif doit en particulier indiquer la délimitation des étages ou
parties d'étages (art. 712e al. 1 CC). Il doit indiquer de manière claire et
précise la description, la délimitation et la composition des étages (art.
33b al. 1 ORF). Outre l'acte constitutif, le plan de répartition est un
élément nécessaire de la constitution de la propriété par étages, si celle-ci
intervient avant la construction du bâtiment (cf. art. 33b al. 2 et 33c al.1
ORF).
D.c En l'espèce, comme la propriété par étages a été constituée avant
l'achèvement du bâtiment, l'acte constitutif et les plans de répartition sont
les éléments primordiaux pour fixer la délimitation et la composition des
étages. Or il ressort clairement de l'acte constitutif et des plans de
répartition produits que l'espace où se trouve le réduit litigieux appartient
à l'unité d'étage du demandeur. Le fait que la propriété par étages, telle
qu'elle est actuellement inscrite au registre foncier, fait ainsi figurer cet
espace dans l'unité d'étage propriété du demandeur est décisif et scelle le
sort du litige.
D.d Il y a certes en l'espèce une distorsion entre les plans de répartition,
qui ont été établis avant la construction du bâtiment et ne font aucune
mention du réduit litigieux, et la réalité matérielle du bâtiment, puisque le
réduit en question a été créé dès l'origine. La loi ne méconnaît toutefois
pas cette hypothèse, puisqu'elle prévoit que chaque copropriétaire peut
demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement
ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment (art.
712e al. 2, 2e phrase, CC; cf.ATF 127 III 142 consid. 2, qui précise que
cette possibilité existe aussi lorsque la constitution de la propriété par
étages est antérieure à la construction du bâtiment). Comme les défendeurs
n'ont pas initié une telle procédure, il convient de conclure, à défaut de
rectification du registre foncier, que la surface sur laquelle se trouve le
réduit litigieux fait partie de l'unité d'étage du demandeur, si bien que le
jugement de première instance doit être confirmé.
E.
Contre cet arrêt, les défendeurs exercent en parallèle un recours de droit
public (5P.266/2005) et un recours en réforme (5C.183/2005) au Tribunal
fédéral. Le premier a été rejeté par arrêt rendu le 14 octobre 2005 par la
Cour de céans. Par le second, les défendeurs concluent avec suite de frais et
dépens à la réforme de l'arrêt attaqué dans le sens de l'admission de leurs
conclusions reconventionnelles telles que prises devant les juridictions de
première et deuxième instance. Une réponse au recours n'a pas été demandée.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
L'arrêt attaqué tranche une contestation civile portant sur des droits de
nature pécuniaire, si bien que la recevabilité du recours en réforme suppose
que les droits contestés dans la dernière instance cantonale atteignent une
valeur d'au moins 8'000 fr. (art. 46 OJ). Contrairement à ce que prescrit
l'art. 51 al. 1 let. a OJ, l'arrêt attaqué ne constate pas si la valeur
litigieuse exigée par l'art. 46 OJ est atteinte. Cette omission n'affecte
toutefois pas la recevabilité du recours; en effet, les défendeurs ont
mentionné dans leur recours, conformément à l'art. 55 al. 1 let. a OJ, que la
valeur litigieuse était atteinte, et il doit être admis, sur le vu des pièces
du dossier, que celle-ci dépasse 8'000 fr. (ATF 81 II 413 consid. 1; cf. ATF
109 II 491 consid. c/ee). Formé en temps utile contre une décision finale
prise par un tribunal suprême d'un canton et qui ne peut pas être l'objet
d'un recours ordinaire de droit cantonal, le recours en réforme est donc
recevable au regard des art. 46, 48 al. 1 et 54 al. 1 OJ.
2.
Les défendeurs soutiennent que si les plans de répartition qui ont été
déposés au registre foncier avant la construction du bâtiment sont
parfaitement exécutés et conformes à la situation réelle, en ce sens qu'ils
représentent la surface des appartements au niveau de leur plancher, il
manquerait le plan concernant les combles. Or c'est le plancher des combles,
dont il n'est pas contesté qu'il existe depuis la fin de la construction du
bâtiment, qui supporte la mezzanine des défendeurs, laquelle s'étend au
dessus de l'appartement du demandeur. Ce plancher, porteur, constituerait une
partie impérativement commune au sens de l'art. 712b al. 2 CC. Au surplus,
l'art. 4 du règlement d'utilisation et d'administration de la PPE, que les
défendeurs ont invoqué dans leur mémoire de recours au Tribunal cantonal,
déclare notamment partie commune "la partie du bâtiment se trouvant sous le
toit et qui n'est pas attribuée à un copropriétaire". Dès lors, l'unité
d'étage du demandeur serait limitée en hauteur par la présence dudit plancher
porteur des combles.
Les défendeurs exposent encore que l'aménagement, dès la construction du
bâtiment, d'une mezzanine et d'un réduit dans les combles aurait dû engendrer
le dépôt au registre foncier d'un plan complémentaire des combles, comme le
permettrait l'art. 33c al. 3 ORF. Toutefois, ils relèvent qu'ils n'ont eu
connaissance des carences du registre foncier qu'au moment où leur droit
exclusif sur la mezzanine et le réduit litigieux a été contesté par le
demandeur. Ils estiment que comme les propriétaires successifs de
l'appartement n°yyy ont joui paisiblement pendant 34 ans (de 1968 à 2002) de
l'espace élargi de la mezzanine, cet espace devrait être considéré comme leur
ayant été légitimement attribué comme espace privatif. Ils estiment de plus
pouvoir invoquer la prescription acquisitive des art.661 ss CC.
Enfin, les défendeurs soutiennent être en droit de demander le dépôt d'un
plan complémentaire des combles au registre foncier, qui délimite avec
exactitude leur unité d'étage. Selon eux, c'est à tort que la cour cantonale
a considéré qu'ils n'ont pas demandé cette "rectification" (cf.lettre D.d
supra), puisque celle-ci faisait l'objet de la conclusion III de leur
réponse, qu'ils ont reprise en deuxième instance cantonale.
3.
3.1En droit suisse, la propriété par étages est une copropriété sur un
immeuble, organisée de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif
d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment
(art. 712a al. 1 CC). Le droit du propriétaire d'étage se présente ainsi
comme un droit de propriété sui generis, qui comporte deux éléments
indissolublement liés: d'une part, un droit de copropriété, qui porte sur
l'immeuble tout entier, et d'autre part, un droit exclusif de jouissance et
d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble (ATF 121 III 24
consid. 2a et la jurisprudence citée; Steinauer, Les droits réels, t.I, 3e
éd. 1997, n.1122 et 1125; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, vol. IV/1/5,
1988, remarques préliminaires n. 31-35 ad art. 712a-712t CC).
3.1.1 L'ensemble des parties du bâtiment qui font l'objet du droit exclusif
d'un propriétaire d'étage (cf. art. 712b al. 1 CC), ou parties exclusives,
constituent son unité d'étage (Wermelinger, La propriété par étages,
Commentaire des articles 712a à 712t CC, 2002, n. 31 ad art. 712b CC). Le
propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres
copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations
communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas
l'aspect extérieur (art. 712a al.2 CC; ATF 130 III 450 consid. 1.2;
Steinauer, op. cit., n. 1241; sur l'aménagement intérieur, cf. Wermelinger,
op. cit., n. 33 ss ad art. 712a CC).
3.1.2 Tandis que les parties exclusives font l'objet d'un droit exclusif d'un
propriétaire d'étage, les parties du bâtiment qui sont des parties communes
au sens de l'art. 712b al. 2 et 3 CC sont soustraits à la maîtrise
individuelle d'un seul propriétaire d'étage (Wermelinger, op. cit., n. 2 ad
art. 712b CC). L'art. 712b al. 2 CC désigne un certain nombre d'éléments du
bâtiment qui doivent impérativement constituer des parties communes et sont
donc soustraites à l'emprise exclusive d'un propriétaire d'étage
(Wermelinger, op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Selon l'art. 712b al. 3 CC,
les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par
étages ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme - et donc
aussi à l'exigence de la forme authentique (cf. Meier-Hayoz/Rey, op. cit.,
n.81 ad art. 712b CC et les références citées) -, déclarer communes encore
d'autres parties du bâtiment; à ce défaut, elles sont présumées être l'objet
du droit exclusif.
3.2 La propriété par étages est constituée par inscription au registre
foncier (art. 712d al. 1 CC). Outre la volonté de créer une propriété par
étages (cf. art. 712d al. 2 CC), l'acte constitutif doit contenir deux
éléments essentiels: d'une part, la délimitation des étages ou parties
d'étages; d'autre part, la valeur de chaque étage ou partie d'étage, indiquée
en pour cent ou en pour mille de la valeur du bien-fonds (art. 712e al. 1 CC;
ATF 118 II 291 consid. 3a; Steinauer, op. cit., n.1149 et 1152;
Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 71 ad art. 712d CC).
3.2.1 La première de ces exigences est précisée par l'art. 33b al. 1 ORF, aux
termes duquel l'acte constitutif doit indiquer de manière claire et précise
la description, la délimitation et la composition des étages. Si la
délimitation et la composition des unités d'étages manquent de clarté, le
conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un plan de
répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2 ORF).
Un tel plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée
avant la construction du bâtiment (art. 33c al. 1 ORF; ATF 118 II 291 consid.
3a; Wermelinger, op. cit., n.9 ad art. 712b CC et n.68 ad art. 712d CC;
Steinauer, op. cit., n.1156a; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 50 ad art. 712d
CC; Nef, Die nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans bei
Stockwerkeigentum, in RNRF 2001 p. 1 ss, 5).
3.2.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'art.712e
al. 1 CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi
appelle part (Wertquote; quota di valore). La part est la notion arithmétique
qui définit la proportion du droit de propriété revenant au propriétaire
concerné; elle exprime l'ampleur de la position juridique de chaque
propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en copropriété par étages (ATF
127 III 142 consid. 2a; 116 II 55 consid. 5a; Wermelinger, op. cit., n. 1 et
2 ad art. 712e CC et les références citées).
3.3 Le plan de répartition (cf. consid. 3.2.1 supra) est une représentation
graphique et géométrique de la répartition des locaux au sein de la propriété
par étages; il comprend en général plusieurs documents, par exemple un plan
par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes (Wermelinger, op.
cit., n. 60 ad art. 712d CC; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n.53 ad art. 712d
CC; Nef, op. cit., p. 5). Le plan de répartition est un moyen complémentaire,
qui servira d'élément d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et en
préciser la portée (Steinauer, Questions choisies en rapport avec la
propriété par étages, in RVJ 1991 p. 285 ss, 290; cf. art. 33b al. 2 ORF),
notamment en permettant de localiser les différentes unités d'étages au sein
du bâtiment et de délimiter les parties communes des parties exclusives
(Wermelinger, op. cit., n. 65 et 71 ad art. 712d CC; Meier-Hayoz/Rey, op.
cit., n. 52 ad art. 712d CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans
participer à la foi publique du registre foncier et sans être un titre public
au sens de l'art.9 CC, est destiné à préciser en particulier l'étendue et
les limites des parties exclusives de chaque propriétaire d'étage (ATF 118 II
291 consid. 3a; Nef, op. cit., p. 4 et 5; Wermelinger, op. cit., n. 65, 70 et
71 ad art. 712d CC).
3.4 La constitution de la propriété par étages avant la construction du
bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre foncier (art.33c
al. 2 ORF). L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre
foncier, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après
l'exécution des travaux (art. 33c al. 3 ORF). Cette communication sert de
document justificatif pour radier la mention; elle doit attester que la
répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte constitutif et au plan
de répartition établi avant la construction; si la répartition a été
modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par
tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du
registre foncier (ATF119 II 212 consid. 2b; Wermelinger, op. cit., n. 142 ad
art. 712d CC). Comme, en règle générale, seul le plan de répartition permet
de visualiser précisément les limites entre les différentes unités d'étages
ou entre celles-ci et les parties communes, les propriétaires d'étages ont un
intérêt légitime à le rectifier, s'il y a lieu, après l'achèvement du
bâtiment, en produisant un nouveau plan de répartition signé par tous (Nef,
op. cit., p. 13 s.).
3.5 Selon l'art. 712e al. 2 CC, les parts (au sens défini au consid. 3.2.2
supra) ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les
personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des
copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une
rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient
inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment. Cette disposition
s'applique dans tous les cas où il y a lieu de procéder à la modification des
parts valablement fixées dans l'acte constitutif, et donc aussi à la
modification des parts après l'exécution des travaux, dans le cadre d'une
procédure engagée en vue de l'inscription définitive d'une propriété par
étages inscrite avant la construction du bâtiment (ATF 127 III 142 consid.
2).
Il peut arriver qu'une modification opérée lors de la construction du
bâtiment par rapport aux plans établis avant la construction aboutisse à une
augmentation de la surface d'une unité d'étage au détriment d'une autre unité
d'étage, de telle manière que le plan de répartition initial se révèle après
coup inexact (Nef, op. cit., p.12). Il n'existe toutefois pas d'action
tendant directement à la rectification du plan de répartition; une telle
rectification ne peut être obtenue qu'indirectement, à travers l'action en
rectification des parts selon l'art.712e al.2 CC: si les modifications
apportées au bâtiment sont telles qu'il y a lieu de modifier les parts (cf.
ATF 127 III 142 consid. 2 et 3; Wermelinger, op. cit., n. 98 s. ad art. 712e
CC), le plan de répartition sera également rectifié en conséquence (Nef, op.
cit., p.12).
3.6 Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au bénéfice
de certains moyens de défense contre les personnes qui troublent ses droits;
pour ses parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre aussi bien des
tiers que des autres propriétaires d'étages, des mêmes actions qu'un
propriétaire foncier ordinaire; il peut notamment faire valoir les actions de
l'art. 641 CC et en particulier exercer l'action dite négatoire (actio
negatoria) en vue d'interdire un trouble porté à sa propriété (Wermelinger,
op. cit., n. 191, 193 et 199 ad art. 712a CC; Steinauer, op. cit., n.1233 et
1234; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n.124 ad art. 712a CC).
Il peut arriver, lors de l'entrée en jouissance d'un bâtiment neuf, qu'un
propriétaire d'étage prenne possession d'un espace qui n'entre pas dans ses
parties exclusives selon l'acte constitutif, tel que précisé par le plan de
répartition. Le propriétaire d'étage qui, au regard de ces documents, peut
établir que l'espace en question est compris dans son droit exclusif peut
alors exercer, contre celui qui l'occupe sans droit, l'action en
revendication, respectivement - selon la nature du trouble - l'action
négatoire de l'art. 641 al. 2 CC (Nef, op. cit., p. 15).
4.
4.1En l'espèce, le demandeur se plaint d'être troublé par les défendeurs dans
son droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement son unité d'étage,
du fait de l'empiétement résultant du prolongement de la mezzanine et du
réduit des défendeurs sur un espace qu'il estime être compris dans ses
parties exclusives. De leur côté, les défendeurs se plaignent d'être troublés
par le demandeur dans leur droit exclusif d'utiliser et d'aménager
intérieurement leur unité d'étage, du fait que les travaux de construction
entrepris par le demandeur les priveraient du prolongement de la mezzanine et
du réduit qu'ils estiment être compris dans leurs parties exclusives. Il
convient dès lors de déterminer ce qui relève des parties exclusives du
demandeur, ce qui relève des parties exclusives des défendeurs et ce qui
relève des parties communes.
4.2 Comme exposé plus haut (cf. consid. 3.3 supra), cette délimitation doit
se faire primordialement sur la base du plan de répartition signé par tous
les copropriétaires initiaux et déposé au registre foncier. Or selon le plan
de répartition du premier étage du bâtiment, qui est également le dernier
niveau sous le toit, l'espace où se trouve le réduit litigieux fait partie de
l'unité d'étage du demandeur. Ce plan de répartition a été établi et déposé
au registre foncier avant la construction du bâtiment, conformément à l'art.
33c al. 1 ORF. Les défendeurs reconnaissent qu'il est parfaitement exécuté et
conforme à la situation réelle dans la mesure où il représente la surface des
unités d'étage au niveau de leur plancher. Force est ainsi de constater que
le demandeur a de prime abord établi que l'espace où se trouve le réduit
litigieux est compris dans son droit exclusif. Les arguments avancés par les
défendeurs ne commandent pas une autre conclusion, comme on va le voir.
4.3 Si, avant l'achèvement du bâtiment, la répartition a été modifiée par
rapport à l'acte constitutif et au plan de répartition établi avant la
construction, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé
par tous les propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du
registre foncier, conformément à l'art. 33c al. 3 ORF (cf. consid. 3.4
supra). Or en l'espèce, il est constant qu'il n'a pas été transmis de nouveau
plan de répartition lors de la communication au bureau du registre foncier de
l'achèvement du bâtiment, ni ultérieurement d'ailleurs. Et pour cause,
puisqu'il n'apparaît pas que la répartition des différentes unités d'étage et
des parties communes ait été modifiée au cours de la construction. Certes, il
a dès la construction du bâtiment été aménagé une mezzanine dans
l'appartement n°yyy. Un tel aménagement ne modifiait toutefois pas la
répartition, mais relevait du droit du propriétaire de l'unité d'étage en
question d'aménager intérieurement ses locaux (cf. consid. 3.1.1 supra). En
effet, le droit d'aménagement intérieur (art. 712a al. 1 CC), qui permet au
propriétaire d'étage de modifier ses parties exclusives comme il le souhaite,
l'autorise notamment à déplacer des parois intérieures et à constituer de
nouvelles séparations internes dans son unité d'étage (Wermelinger, op. cit.,
n. 36 ad art. 712a CC). Il lui permet donc également, si les locaux s'y
prêtent, d'y aménager une séparation interne verticale sous la forme d'une
mezzanine (que le dictionnaire Robert définit comme une "plate-forme ménagée
à quelque distance du sol, dans une pièce haute de plafond, et à laquelle on
accède par un escalier"). Une telle plate-forme, même si les défendeurs la
qualifient tautologiquement de "plancher porteur", n'est pas un élément de
séparation entre deux niveaux de la propriété par étages et ne constitue donc
pas une partie commune (cf.Wermelinger, op. cit., n.156 et 159 ad art. 712b
CC).
Sur le vu de ce qui précède, la thèse des défendeurs selon laquelle il
manquerait les plans concernant les combles ne peut qu'être écartée. C'est au
surplus le lieu d'observer que par leur conclusion tendant à être autorisés à
déposer au registre foncier les plans corrigés de leur appartement n° yyy,
les défendeurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent, n'exercent pas
l'action en rectification des parts prévue par l'art. 712e al. 2 CC. En
effet, comme on l'a vu (cf. consid. 3.5 supra), cette action vise la
rectification des parts (Wertquoten) en raison notamment de modifications
apportées au bâtiment; la rectification éventuelle du plan de répartition ne
sera que la conséquence, le cas échéant, de la rectification des parts.
4.4 C'est également en vain que les défendeurs invoquent l'art. 4 du
règlement d'utilisation et d'administration de la PPE, qui déclare notamment
partie commune "la partie du bâtiment se trouvant sous le toit et qui n'est
pas attribuée à un copropriétaire". En effet, les défendeurs ne prétendent
pas que ce règlement - dont la teneur de l'art. 4 peut être constatée en
complément des constatations de fait de l'arrêt attaqué sur la base de l'art.
64 al. 2 OJ - satisferait à l'exigence de la forme authentique qu'impose
l'art. 712b al. 3 CC pour déclarer communes d'autres parties du bâtiment que
celles visées par l'alinéa 2 (cf. consid. 3.1.2 supra). Au surplus, il y
aurait de toute manière lieu de considérer que l'espace sous le toit qui se
trouve au droit d'un appartement sis au dernier niveau de l'immeuble est
précisément attribué à un copropriétaire au sens de l'art. 4 du règlement en
question.
4.5 Par le prolongement de la plate-forme constituant leur mezzanine - dont
on a vu qu'elle ne constitue pas une partie commune (cf.consid. 4.3 supra) -
au-delà du mur mitoyen séparant leur unité d'étage de celle du demandeur, les
défendeurs ont troublé ce dernier dans son droit exclusif. Le demandeur est
ainsi fondé à exercer, en raison de ce trouble, l'action négatoire de l'art.
641 al. 2 CC (cf.consid. 3.6 supra), si bien que l'arrêt attaqué, au-delà de
la formulation rudimentaire de sa motivation, se révèle conforme au droit
fédéral dans son résultat.
En effet, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les défendeurs ne peuvent
prétendre à aucun droit exclusif sur le réduit litigieux. Bien qu'ils aient
joui paisiblement de la mezzanine et du réduit litigieux depuis l'acquisition
de leur appartement en 1987, il ne peut être question d'appliquer les règles
sur la prescription acquisitive des immeubles, que ce soit la prescription
ordinaire de l'art. 661 CC ou la prescription extraordinaire de l'art. 662
CC. En effet, la prescription acquisitive ordinaire de la propriété foncière
selon l'art. 661 CC ne peut s'exercer que sur un immeuble immatriculé au
registre foncier, dont le possesseur est inscrit comme propriétaire
(Steinauer, Les droits réels, t.II, 3e éd. 2002, n.1581b s.). Si elle peut
ainsi s'exercer sur une part de copropriété (par étages) d'un immeuble, qui
est elle-même un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 ch. 4 CC (Steinauer,
op. cit., n.1581b), elle ne peut avoir un objet qui, à l'instar d'une partie
d'un bâtiment, n'est pas un immeuble. De même, la prescription acquisitive
extraordinaire selon l'art. 662 CC, qui vise l'acquisition en dehors du
registre foncier, ne peut avoir pour objet qu'un immeuble et non une partie
d'un bâtiment telle que le réduit litigieux.
5.
Il résulte de ce qui précède que le recours en réforme, mal fondé, doit être
rejeté. Les défendeurs, qui succombent, supporteront les frais judiciaires,
solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 OJ). Il n'y a en revanche pas
lieu d'allouer de dépens, puisque le demandeur n'a pas été invité à procéder
et n'a en conséquence pas assumé de frais en relation avec la procédure
devant le Tribunal fédéral (art. 159 al. 1 et 2 OJ; Poudret/Sandoz-Monod,
Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. V, 1992, n. 2
ad art. 159 OJ).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge des défendeurs,
solidairement entre eux.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 21 octobre 2005
Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:
