| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 11 mai 2004, 4C.335/2003

{T 0/2}
4C.335/2003 /ech

Séance du 11 mai 2004
Ire Cour civile

Mmes et MM. les Juges Corboz, président, Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Nyffeler et Favre.
Greffière: Mme Aubry Girardin.

La Société X.________,
demanderesse et recourante principale, représentée
par Me Michel Ducrot,

contre

La Caisse Y.________,
défenderesse, intimée et recourante par voie de jonction, représentée par Me
Jean-Charles Bornet.

contrat de bail à loyer; réduction du loyer en cas de défaut; prescription

(recours en réforme contre le jugement de la Ire Cour civile du Tribunal
cantonal valaisan du 5 novembre 2003).

Faits:

A.
Depuis 1973, la Société X.________ (ci-après: X.________) loue une partie
d'un bâtiment situé à Sion, qu'elle destine aux activités de son école.

Le 1er janvier 1990, la Caisse Y.________ (ci-après: Y.________) est devenue
copropriétaire de l'immeuble abritant les locaux loués par X.________.

Par avenant du 5 avril 1991, Y.________ a reconduit le contrat de bail dont
bénéficiait X.________ en augmentant la surface des locaux loués, ceux-ci
passant à 1676,19 m2 dès le 1er janvier 1995. La valeur locative a été fixée
à 215 fr. le m2 dès le 1er janvier 1994. Les loyers étaient payables
d'avance, par trimestre.

Comme X.________ se plaignait d'une climatisation inopérante, les parties ont
inséré, dans l'avenant du 5 avril 1991, une clause selon laquelle Y.________
s'engageait à effectuer les travaux nécessaires à son fonctionnement normal
et à pourvoir à son entretien régulier. Depuis cette date au moins,
Y.________ avait connaissance du défaut concernant la climatisation.

En été 1991, la communauté des copropriétaires de l'immeuble a chargé une
entreprise d'effectuer des travaux de rénovation du chauffage et de la
ventilation. La prise d'air installée au sud du bâtiment a également été
améliorée.

Les problèmes de climatisation ont persisté après la fin des travaux de 1991.

Depuis le 9 octobre 1991, X.________ a écrit à plusieurs reprises et à toutes
les périodes de l'année à Y.________, pour se plaindre des désagréments
causés par le dysfonctionnement de la ventilation.

Le 8 avril 1997, X.________ a fourni, à la demande de Y.________, un
inventaire décrivant dans quelles salles et à quelles époques de l'année des
nuisances avaient été constatées. Il ressort de cette description précise des
défauts que le 24,49 % de la surface totale de 1676,19 m2 était concerné par
les problèmes de climatisation. Les désagréments causés par l'inadaptation
des températures étaient perceptibles au maximum huit mois par an, alors que
les nuisances sonores et la mauvaise qualité de l'air en raison de poussière
dans les filtres étaient ressenties régulièrement, à toute période de
l'année.

Le 16 juillet 1997, X.________ a fixé à Y.________ un délai de deux mois pour
réparer les défauts de la climatisation, délai qu'elle a ensuite prolongé à
fin novembre 1997, en avertissant que, s'il n'était pas remédié aux défauts
d'ici là, elle consignerait 20 % du loyer dès le 1er décembre 1997. Ces mises
en demeure étant restées sans suite, X.________ a procédé à la consignation
des loyers correspondant à leur 20 % de décembre 1997 à juin 1998, ce qui
équivaut à 44'958 fr., et à leur totalité de juillet à septembre 1998, soit
96'706,65 fr.

Les loyers des locaux loués par X.________ se sont élevés à 76'500 fr. pour
les mois d'octobre à décembre 1992, à 258'800 fr. pour 1993, à 345'200 fr.
pour 1994, à 374'800 fr. pour 1995, à 384'200 pour 1996 et à 393'612 fr. pour
1997.

B.
Le 2 octobre 1997, X.________ a saisi la Commission cantonale de
conciliation, réclamant finalement à Y.________ 360'140 fr. correspondant au
20 % des loyers payés pendant la période d'octobre 1992 à novembre 1997.

Le 24 décembre 1997, la locataire a introduit devant la même autorité une
demande tendant à la réduction de 20 % du loyer de décembre 1997, qu'elle a
complétée par la suite, en requérant une diminution de 20 % des loyers de
janvier à juin 1998, puis leur suppression totale.

Durant l'été 1998, Y.________ a fait procéder à la réfection complète de
l'installation. A la demande de la locataire, des travaux sans relation avec
la climatisation ont également été exécutés à cette occasion pour un montant
de 15'660,95 fr., dont X.________ reconnaît être débitrice.

Le 25 mars 1999, la Commission cantonale de conciliation a constaté l'échec
de la tentative de conciliation concernant la requête en restitution des
loyers perçus d'octobre 1992 à novembre 1997. Par décision du même jour, elle
a admis une réduction de 10 % des loyers relatifs aux mois de décembre 1997 à
septembre 1998.

C.
Le 14 avril 1999, X.________ a ouvert action à l'encontre de Y.________
auprès du Tribunal du District de Sion, requérant la condamnation de la
bailleresse d'une part à lui payer 360'114 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le
26 octobre 1997 et, d'autre part, à lui accorder les réductions de loyer de
6'422,60 fr. pour le mois de décembre 1997, 19'267,80 fr. pour les mois de
janvier à mars 1998, 19'267,80 fr. pour les mois d'avril à juin 1998 et
70'918,20 fr. pour les mois de juillet à septembre 1998, le tout sous
déduction de 15'660,95 fr.

Y. ________ a conclu principalement au rejet des prétentions de X.________,
tout en lui donnant acte qu'elle acceptait de lui restituer 23'688,65 fr.
plus intérêt.

Par jugement du 6 février 2002, le Juge III du District de Sion a admis
partiellement la demande de X.________. Il a condamné en substance Y.________
à lui verser 319'328,90 fr. avec intérêt à 5 % dès le 26 octobre 1997 et a
accordé à X.________ une réduction de loyer de 75'345,30 fr. avec les
intérêts y afférents.

Le 5 novembre 2003, la Ire Cour civile du Tribunal cantonal valaisan a admis
partiellement l'appel principal interjeté par Y.________ à l'encontre du
jugement du 6 février 2002 et rejeté l'appel joint formé par X.________
contre la même décision. Elle a condamné Y.________ à payer à X.________
42'068,80 fr. avec intérêt à 5 % dès le 15 octobre 1997 (ch. 1). Cette somme
correspondait au 16 % des loyers de janvier à novembre 1997, soit 57'729,75
fr., moins 15'660,95 fr. pour les travaux réalisés pendant l'été 1998 à la
demande de la locataire. La Ire Cour civile a également accordé à X.________
une réduction de loyer de 74'612,25 fr. pour la période durant laquelle la
locataire a consigné les loyers, soit de décembre 1997 jusqu'à l'achèvement
des travaux. Les juges ont ainsi libéré les loyers consignés plus les
intérêts à hauteur de ce montant en faveur de X.________, le solde, soit
67'052,60 fr., revenant à Y.________, les intérêts en sus (ch. 2).

D.
Contre le jugement du 5 novembre 2003, X.________ (la demanderesse)
interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à la
réforme du chiffre 1 du dispositif de la décision attaquée en ce sens que
Y.________ est condamnée à lui payer 272'388,80 fr. avec intérêt à 5 % dès le
15 octobre 1997, le chiffre 2 du dispositif étant confirmé, le tout avec
suite de frais et dépens.

Parallèlement à ses conclusions tendant au rejet du recours principal,
Y.________ (la défenderesse) forme un recours joint dans lequel elle
requiert, avec suite de frais et dépens, l'annulation ainsi que la
suppression du chiffre 1 du dispositif du jugement du 5 novembre 2003 et la
réforme du chiffre 2, en ce sens qu'il est accordé à X.________ une réduction
de loyer de 39'349,60 fr. moins 15'660,95 fr., soit 23'688,65 fr. plus les
intérêts y afférents. A titre subsidiaire, elle propose le renvoi de la cause
au Tribunal cantonal pour nouveau jugement dans le sens des considérants.

X. ________ conclut au rejet du recours joint, dans la mesure de sa
recevabilité.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Interjeté par la locataire qui a partiellement succombé dans ses
conclusions tendant à la réduction de son loyer en application de l'art. 259d
CO, le recours porte sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid.
2.1) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ). Il
est dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par
un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ).

Le recours principal paraît donc recevable, puisqu'il a été déposé en temps
utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ). Il en va
de même du recours joint interjeté par la bailleresse (art. 59 al. 3 OJ).

1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit mener son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient
été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les
constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte
de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64
OJ). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui
s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec
précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas
possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid.
2c). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni
de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).

Les parties ne font état d'aucune exception permettant de s'écarter des
constatations cantonales, de sorte que la Cour de céans examinera les griefs
soulevés exclusivement à la lumière des faits ressortant du jugement
entrepris.

2.
2.1Le litige concerne les droits de la locataire en réduction de loyer liés
aux dysfonctionnements de la climatisation. Les prétentions invoquées portent
à la fois sur la restitution partielle des loyers payés durant la période
d'octobre 1992 à novembre 1997 et sur une réduction des loyers consignés de
décembre 1997 jusqu'à la fin des travaux en septembre 1998. S'agissant du
droit à obtenir la restitution partielle des loyers déjà payés, la cour
cantonale a retenu que la bailleresse avait connaissance du défaut au moins
dès la reprise du bail, le 5 avril 1991, de sorte que le droit à la réduction
avait pris naissance à cette date. Le dépôt de la demande en conciliation du
2 octobre 1997 constituait, pour sa part, l'acte par lequel la locataire
déclarait exercer ses droits à la garantie. Conformément à l'art. 259d CO,
cette déclaration pouvait déployer un effet rétroactif au 5 avril 1991, sous
réserve de la prescription. Appliquant le délai d'un an prévu à l'art 67 CO,
les juges ont considéré que, comme le premier acte interruptif de
prescription s'était réalisé le 2 octobre 1997, les prétentions relatives aux
loyers échus avant le 2 octobre 1996 étaient prescrites. Les loyers d'octobre
à décembre 1996 étant payables jusqu'en septembre 1996, seuls les loyers de
janvier à novembre 1997 étaient concernés. S'agissant des prétentions en
réduction des loyers consignés, la cour cantonale en a admis le principe et a
confirmé le taux de réduction de 16 % arrêté par le premier juge.

2.2 Dans son recours principal, la demanderesse reproche uniquement à la cour
cantonale d'avoir considéré que ses prétentions en restitution du loyer
étaient soumises à un délai de prescription d'un an en vertu de l'art. 67 CO.
Dans son recours joint, la défenderesse conteste le principe même d'une
restitution des loyers, soutenant que la notion de droit formateur de l'art.
259d CO, l'interdiction de l'abus de droit et l'art. 63 al. 1 CO s'y
opposent. Par ailleurs, tout en admettant le bien-fondé d'une réduction des
loyers consignés, la bailleresse en conteste la quotité.

3.
Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou
restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger
du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le
bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. Il
en découle, que dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut
avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier
pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés
et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut
(Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse
St-Gall 1992, p. 184 s.; Higi, Commentaire zurichois, art. 259d CO no 25 s.;
Lachat, Le bail à loyer, 2e éd. Lausanne 1997, p. 170) en consignant, au
besoin, les loyers à échoir conformément à l'art. 259g CO (cf. SVIT-Kommentar
Mietrecht II, 2e éd. Zurich 1998, art. 259d CO no 27 et 29).

Les parties n'ont à juste titre pas remis en cause l'existence d'un défaut
lié à la climatisation défectueuse des lieux de nature à justifier une
réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO (cf. sur la notion de défaut,
notamment: Higi, op. cit., n. 2755 ad art. 258 CO; Tercier, Les contrats
spéciaux, 3e éd. Zurich 2003 p. 271 ss no 1868 ss). Ce point ne sera donc pas
revu dans la présente procédure (art. 55 al. 1 let. c OJ).

La plupart des critiques invoquées dans les deux recours se focalisent sur
les prétentions de la locataire en restitution des loyers déjà versés. La
réduction des loyers à partir de décembre 1997 n'est remise en cause que dans
la mesure où la défenderesse conteste la quotité de la réduction retenue.
Cette question sera donc examinée en premier lieu.

4.
Selon la défenderesse, le taux de réduction du loyer de 16 % admis par le
jugement attaqué serait excessivement élevé. A son avis, un taux oscillant
entre 3,33 % et 4,16 % apparaîtrait comme proportionné.

4.1 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de
l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut
et se détermine par
rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre
des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En
principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la
valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective
sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.
Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment
lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors
admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de
la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.527/1996 du 29 mai 1997, in SJ 1997 p. 661,
consid. 4a et les références citées, confirmé récemment, in arrêt non publié
4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). Chaque fois qu'une autorité
cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas
sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que
si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a
retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat
manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 129 III 380 consid. 2,
715 consid. 4.4; 128 III 428 consid. 4).

4.2 En l'espèce, pour confirmer le taux de 16 % retenu par les premiers
juges, la cour cantonale s'est fondée sur les réductions prononcées par la
pratique en cas de ventilation ou de chauffage défectueux et qui oscillent
entre 25 % et 10 %. Par ailleurs, elle a pris en compte les exigences élevées
que la demanderesse pouvait faire valoir quant à la climatisation des locaux
dans lesquels elle exploitait son école, car l'environnement bruyant de
l'immeuble en cause empêchait d'ouvrir les fenêtres pour aérer les locaux,
tout en conservant des conditions adéquates pour donner des cours. Elle a
également retenu que seul un quart (24,49 %) de la surface totale était
affecté par les problèmes de température et que, si l'usage des locaux était
entravé, il n'avait pas été invoqué de mise en danger de la santé des
utilisateurs ou de perte de clientèle de la part de la locataire.

Compte tenu de ces éléments, on ne voit pas que le résultat auquel est
parvenu la cour cantonale soit inéquitable et que la réduction prononcée soit
hors de proportion avec le défaut. Il est vrai qu'en appliquant de manière
purement mathématique les réductions retenues par la pratique, les juges
seraient parvenus à un taux de réduction plus bas, compte tenu du fait que
les problèmes de température affectaient un quart des locaux, qui plus est,
comme le relève la défenderesse, durant seulement 8 mois par an. La
bailleresse perd toutefois de vue qu'il a également été constaté que les
nuisances sonores et la mauvaise qualité de l'air due à la présence de
poussière dans les filtres étaient ressenties régulièrement et à n'importe
quelles périodes de l'année. De plus, il faut garder à l'esprit que les
locaux en cause sont utilisés comme école et qu'une climatisation défectueuse
constitue un inconvénient grave lorsque de nombreuses personnes doivent
rester confinées dans une salle pendant une assez longue durée. Si l'on tient
compte de l'ensemble de ces circonstances, il ne peut être reproché à la cour
cantonale d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en admettant un taux de
réduction de 16 %.

5.
S'agissant de la restitution des loyers versés en trop, la défenderesse
commence par soulever, à l'appui de son recours joint, deux griefs qui
apparaissent d'emblée dépourvus de tout fondement.

5.1 Elle soutient tout d'abord qu'en admettant la faculté pour la locataire
d'obtenir la restitution des loyers versés antérieurement à sa réclamation,
la cour cantonale a méconnu le principe de non-rétroactivité des droits
formateurs. Un tel raisonnement tombe à faux, car il va à l'encontre du texte
même de l'art. 259d CO, qui prévoit le droit à une réduction de loyer à
partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut. D'ailleurs, s'il
est vrai qu'une partie de la doctrine soutient que la déclaration par
laquelle le locataire exige du bailleur une réduction de loyer au sens de
l'art. 259d CO consiste en l'exercice d'un droit formateur (cf. en ce sens
Higi, op. cit., art. 259d CO no 21 ss; Züst, op. cit., p. 162 ss; contra:
Weber, Commentaire bâlois, art. 259d CO no 3), tous les auteurs, et même les
tenants de la théorie du droit formateur, s'accordent à dire que cette
déclaration déploie des effets rétroactifs, au moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut (Higi, op. cit., art. 259d CO no 25; Züst, op. cit.,
p. 184 s.; Weber, op. cit., art. 259d CO no 4; Lachat, Commentaire romand,
art. 259d CO no 3; du même auteur, Le bail à loyer, op. cit., p. 170;
SVIT-Kommentar, op. cit., art. 259d CO no 10).

5.2 La défenderesse ne peut davantage être suivie lorsque, invoquant une
violation de l'art. 2 al. 2 CC, elle affirme que la demanderesse aurait
commis un abus de droit en exigeant la réduction du loyer plus de six ans
après avoir eu connaissance du défaut, alors que, durant cette période, elle
avait payé ponctuellement son loyer. Si l'on peut exiger du locataire qui
exerce les droits découlant de la garantie des défauts qu'il se comporte
conformément aux règles de la bonne foi (art. 2 CC; cf. Tercier, op. cit., p.
273 no 1881; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 129 ss, 134),
on ne voit manifestement pas que la demanderesse ait adopté un comportement
passif qui pourrait être interprété comme une renonciation tacite à invoquer
le défaut (cf. ATF 104 II 270 consid. 2 p. 274). Au contraire, il ressort des
constatations cantonales que, depuis octobre 1991, la locataire s'est
régulièrement plainte, à toutes les périodes de l'année, des
dysfonctionnements de la climatisation. On peut ajouter qu'il confine à la
témérité pour un bailleur d'oser reprocher au locataire un comportement
abusif lié au fait qu'il a payé son loyer de manière ponctuelle.

6.
Les autres critiques formulées dans les deux recours à propos des prétentions
en restitution des loyers supposent de s'interroger au préalable sur la
nature juridique de cette créance.

6.1 Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte
illicite ou sur l'enrichissement illégitime (cf. ATF 114 II 152 consid.
2c/aa), ce qui n'est pas sans influencer leur délai de prescription. Celui-ci
sera régi soit par les art. 127 ss CO applicables aux contrats, soit par
l'art. 60 CO si l'action repose sur un acte illicite, soit, enfin, par l'art.
67 CO si elle revêt les caractéristiques de l'enrichissement illégitime. En
l'occurrence, aucun acte illicite n'entre en ligne de compte, de sorte que le
choix se limite au fondement contractuel ou relevant de l'enrichissement
illégitime.

Selon la doctrine dominante et la jurisprudence, l'existence d'une prétention
de nature contractuelle exclut qu'une telle prétention découle de
l'enrichissement illégitime; si une prestation est fournie en vertu d'un
contrat valable, celui-ci en constituera la cause juridique, de sorte que le
destinataire de cette prestation ne peut être enrichi de manière illégitime
(ATF 126 III 119 consid. 3b p. 121 s. et les références citées).

Par ailleurs, il se dégage une tendance générale, parmi les auteurs récents
et la pratique, à fonder plutôt les prétentions sur un contrat que sur
l'enrichissement illégitime (ATF 126 III 119 consid. 3c p. 122), ce qui tend
à réduire le champ d'application du droit de l'enrichissement illégitime (ATF
126 III 119 consid. 3c in fine).

6.2 Il faut encore préciser que, lors de la détermination de sa nature
juridique, chaque prétention doit être envisagée séparément et ce n'est pas
parce que les parties sont liées par un contrat que toutes les prétentions
qu'elles peuvent faire valoir l'une envers l'autre revêtent, de ce seul fait,
un caractère contractuel. Ainsi, celui qui a effectué une prestation
supérieure à ce qu'il devait sur la base de ses engagements contractuels ne
peut réclamer la différence qu'en vertu du droit de l'enrichissement
illégitime (ATF 127 III 421 consid. 3c/bb p. 426; confirmé in arrêt du
Tribunal fédéral non publié 4C.212/2002 du 19 novembre 2002 consid. 4.2). En
droit du bail, tel est le cas lorsque le locataire réclame la restitution du
loyer payé en trop en invoquant la nullité de l'avis de majoration et, par
voie de conséquence, de la hausse de loyer. Son action n'est alors pas de
nature contractuelle, mais repose sur l'enrichissement illégitime (ATF 113 II
187 consid. 1a), de sorte qu'elle se prescrit par un an en vertu de l'art. 67
CO (arrêt du Tribunal fédéral non publié 4C.134/2001 du 18 octobre 2001,
consid. 4b; cf. Pichonnaz, Commentaire romand, art. 128 CO no 7; en ce sens
également ATF 126 III 119 consid. 3e p. 123).

L'analyse qui va suivre ne portera que sur la nature juridique des
prétentions en restitution de loyers au sens de l'art. 259d CO et ne saurait
valoir pour toutes les actions en restitution que pourrait faire valoir le
locataire envers le bailleur. Compte tenu du caractère subsidiaire des règles
de l'enrichissement illégitime, il faut commencer par se demander si ces
prétentions sont de nature contractuelle.

6.3 L'art. 259d CO figure parmi les dispositions énumérant les droits du
locataire. Le texte de cette disposition prévoit que le locataire "peut
exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer". En réclamant une
réduction de loyer en cas de défaut, le locataire fait donc clairement valoir
une prérogative que lui confère le droit du bail. En outre, la prétention en
restitution des loyers versés en raison d'un défaut au sens de l'art. 259d CO
découle directement de la violation, par le bailleur, de ses obligations
contractuelles (art. 256 al. 1 CO), et a pour but de rétablir un équilibre
entre le loyer et l'état de la chose louée (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c
p. 394; Higi, op. cit., art. 259d CO no 5; Züst, op. cit., p. 181; David,
Rechte und Pflichen der Parteien bei Mängel der Mietsache, Das neue
Mietrecht, St-Gall 1991, p. 47ss). Un nouveau loyer tenant compte du défaut
est alors fixé, ce qui démontre également les liens existant entre les
prétentions découlant de l'art. 259d CO et le contrat de bail (cf. Weber, op.
cit., art. 259d CO no 4a; SVIT-Kommentar, op. cit., art. 259d CO no 30).
Enfin, le législateur a établi le point de départ des prétentions du
locataire en fonction de la connaissance du défaut par le bailleur, soit en
tenant compte de la position de l'autre cocontractant. Ces éléments font
apparaître qu'en réclamant la restitution des loyers versés en trop, le
locataire exerce une action de nature contractuelle, ce qui exclut qu'elle
puisse se fonder sur l'enrichissement illégitime.

Cette conclusion est corroborée par le fait que, tant que le montant de la
réduction de loyer liée au défaut n'est pas fixé, d'accord entre les parties
ou par le juge, le locataire est dans l'incertitude quant à la quotité de la
réduction. Pour lui éviter le risque d'une résiliation pour demeure, la
doctrine lui conseille de continuer de s'acquitter de l'intégralité du loyer
(Weber, op. cit., art. 259d CO no 5; Lachat, Le bail à loyer, op. cit., p.
171). Ce faisant, le locataire ne paie pas par erreur, pas plus qu'il ne paie
une dette sans cause; il se contente de verser le loyer dû sur la base du
contrat (cf. art. 257 CO), en attendant de connaître le montant de la
réduction, ce qui lui permettra de chiffrer ses prétentions en restitution.

6.4 Un parallèle peut être tiré avec le cas du versement, sur la base d'un
accord entre les parties, d'acomptes en vue d'un décompte et à propos duquel
il a été admis que l'action en restitution des acomptes perçus en trop était
de nature contractuelle (ATF 126 III 119 consid. 3d p. 122; pour les acomptes
de chauffages, Weber, op. cit., art. 257a CO no 8). Une analogie existe
également avec le droit à la restitution des prestations déjà opérées en cas
de résolution d'un contrat (art. 109 al. 1 CO), dont la nature contractuelle
a également été reconnue par la jurisprudence (cf. ATF 114 II 152 consid.
2c/bb et 2d p. 158 s.).
6.5 La doctrine tend également à qualifier de contractuelle l'action en
restitution du loyer versé en trop fondée sur l'art. 259d CO. Certes, une
partie des auteurs en droit du bail considère, à l'instar du jugement
entrepris, que la créance en restitution dont dispose le locataire en raison
d'un défaut de l'objet loué repose sur les dispositions concernant
l'enrichissement illégitime (Higi, op. cit., art. 259d CO no 25; Züst, op.
cit., p. 180 note 83; Guinand, Le paiement du loyer et les défauts de la
chose louée, Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1988, p. 2;
Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4e éd. Zurich 1999, p.
153; Tercier, op. cit., p. 276 no 1907). Il ne faudrait cependant pas y voir
une affirmation de principe, car, excepté Higi, les auteurs cités n'analysent
pas la question de manière approfondie. Certains n'abordent ce point qu'en
relation avec le délai de prescription et se contentent d'une simple
assertion, sans raisonnement ni démonstration. Guinand s'est, pour sa part,
prononcé sous l'empire de l'ancien droit du bail. Quant à Lachat, il ne prend
plus position dans ses contributions récentes. En revanche, deux auteurs se
sont récemment penchés de façon détaillée sur la nature juridique de telles
prétentions et sont parvenus à la conclusion que le droit pour le locataire
d'obtenir la restitution des loyers versés en trop en cas de défaut était de
nature obligationnelle (Weber, op. cit., art. 259d CO no 4a; Addorisio de
Feo, Fälligkeit und Verjährungsfristen im Mietrecht, mp 4/2001 p. 163 ss,
184; en ce sens également, jurisprudence cantonale in mp 2/2000 p. 78 ss 80).
On peut encore relever que l'action en restitution des loyers versés
en trop
au sens de l'art. 259d CO repose sur un mécanisme qui n'est pas propre au
droit du bail, mais qui se rencontre aussi dans la vente et dans le contrat
d'entreprise. A l'instar du locataire, l'acheteur et le maître de l'ouvrage
peuvent, en cas de défaut, obtenir une réduction du prix convenu, pour
rétablir un nouvel équilibre entre les prestations, ce qui leur permet, s'ils
se sont déjà exécutés, d'exiger la restitution du montant versé en trop (cf.
art. 205 al. 1 CO; cf. ATF 116 II 305 consid. 7; Gauch, Le contrat
d'entreprise, Zurich 1999, no 1617; Giger, Commentaire bernois, art. 205 CO
no 16). Or, s'agissant de ces deux contrats, des auteurs récents qualifient
également les prétentions en restitution liées à un défaut de contractuelles
(Gauch, op. cit., no 1618; Venturi, Commentaire romand, art. 205 CO no 14 in
fine).

6.6 En définitive, le caractère contractuel des prétentions en restitution
fondées sur l'art. 259d CO ressort des éléments propres à cette action (cf.
supra consid. 6.3) et s'insère dans la tendance qui se dégage de la
jurisprudence actuelle (cf. supra consid. 6.4) et de la doctrine récente,
tant en droit du bail qu'en matière de vente ou de contrat d'entreprise (cf.
supra consid. 6.5).

7.
La défenderesse soutient que la cour cantonale aurait dû rejeter les
prétentions en restitution de la locataire en faisant application de l'art.
63 al. 1 CO.

Compte tenu de la nature contractuelle de l'action, l'art. 63 al. 1 CO ne
pouvait être opposé à la locataire. Cette disposition suppose, entre autres
conditions, que l'obligation n'existe pas au moment du paiement (Engel,
Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. Berne 1997, p. 590). Or, comme
on l'a vu, tant que le principe d'une réduction de loyer au sens de l'art.
259d CO et, le cas échéant, son montant ne sont pas fixés par les parties ou
par le juge, le locataire reste tenu au paiement du loyer établi
contractuellement. La jurisprudence citée par la défenderesse dans laquelle
l'art. 63 al. 1 CO a été appliqué n'est du reste pas transposable au cas
d'espèce, car les loyers dont le locataire demandait la restitution avaient
été versés sur la base d'une cause nulle (cf. ATF 106 Ib 412 consid. 1b p.
414; 93 II 97 consid. 2c p. 106 s.), de sorte que les prétentions invoquées
reposaient sur l'enrichissement illégitime (ATF 113 II 187 consid. 1a; cf.
supra consid. 6.2 in fine), contrairement au cas d'espèce.

8.
La demanderesse reproche pour l'essentiel à la cour cantonale d'avoir soumis
ses prétentions en restitution au délai de prescription d'un an de l'art. 67
CO.

8.1 Cette critique s'avère parfaitement fondée, car une action en restitution
de nature contractuelle doit être assujettie aux règles sur la prescription
découlant des art. 127 ss CO, ce qui exclut l'application subsidiaire du
délai prévu dans le cadre de l'enrichissement illégitime (cf. supra consid.
6.1).

Le jugement attaqué doit donc être annulé dans la mesure où il considère, sur
la base de l'art. 67 al. 1 CO, que les prétentions de la locataire en
restitution des loyers échus avant le 2 octobre 1996 sont prescrites.

8.2 Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de
prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (Weber, op. cit., art. 259d
CO no 4a). Conformément à l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que
la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est
subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel
cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO).

Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe
choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses
prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le
bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au
moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette
déclaration (qui correspond en l'espèce au dépôt de la demande en
conciliation du 2 octobre 1997) constitue la date déterminante pour établir
l'étendue de sa créance en restitution et, comme on vient de le voir, elle ne
peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de
prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO.

8.3 La locataire obtient donc gain de cause sur le principe. Toutefois, dans
la mesure où elle inclut dans ses conclusions en restitution les loyers
d'octobre à décembre 1992, elle fait valoir des prétentions prescrites. Comme
l'a relevé la cour cantonale, les loyers des mois d'octobre à décembre
étaient payables pour la fin du mois de septembre, de sorte que seuls les
loyers dont la locataire devait s'acquitter depuis octobre 1992, ce qui
correspond aux loyers à partir de janvier 1993, entrent dans le cadre du
délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO. Le montant à
restituer à la locataire sera ainsi calculé sur la base des loyers de la
période allant de janvier 1993 à novembre 1997 et non de janvier 1997 à
novembre 1997 comme retenu dans le jugement entrepris. Selon les
constatations cantonales, les loyers se sont élevés à 258'800 fr. pour 1993,
à 345'200 fr. pour 1994, à 374'800 fr. pour 1995 et à 384'200 fr. pour 1996,
soit au total à 1'363'000 fr. Ce montant sera ainsi ajouté aux loyers de
janvier à novembre 1997 pris en compte par la cour cantonale pour établir les
prétentions en restitution de la demanderesse.

9.
En résumé, le recours joint doit être rejeté et le recours principal
partiellement admis. Le jugement attaqué sera ainsi partiellement annulé dans
la mesure où il accorde à la demanderesse 42'068,80 fr. plus intérêt à 5 %
dès le 15 octobre 1997, c'est-à-dire 57'729,75 fr. à titre de restitution de
16 % des loyers payés de janvier à novembre 1997, moins les 15'660,95 fr.
concernant les travaux réalisés en faveur de la locataire et dont celle-ci
reconnaît être débitrice. Il convient d'ajouter à ce montant le 16 % de
1'363'000 fr. représentant les loyers de janvier 1993 à la fin de l'année
1996 (cf. supra consid. 8.3), soit 218'080 fr. On parvient ainsi à un total
de 260'148,80 fr. Il n'y a en outre pas lieu de s'écarter du taux d'intérêt
de 5 % dès le 15 octobre 1997 retenu par la cour cantonale, car les parties
n'en contestent ni le principe ni les modalités (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Par conséquent, le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera réformé
dans le sens où la défenderesse sera condamnée à verser à la demanderesse
260'148,80 fr. plus intérêt à 5 % l'an dès le 15 octobre 1997. La décision
entreprise sera confirmée pour le surplus.

10.
La défenderesse succombe entièrement, alors que la demanderesse obtient
quasiment le plein de ses conclusions, sous réserve d'un montant inférieur au
5 % de celles-ci. Dans ces circonstances, les frais et dépens des deux
recours seront mis entièrement à la charge de la défenderesse (art. 156 al. 1
et 159 al. 1 OJ).

L'affaire sera par ailleurs renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle se
prononce à nouveau sur les frais et dépens de la procédure accomplie devant
elle (cf. art. 157 et 159 al. 6 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours joint est rejeté.

2.
Le recours principal est partiellement admis.

3.
Le jugement attaqué est partiellement réformé en ce sens que le chiffre 1 de
son dispositif est remplacé par la condamnation de la défenderesse à payer à
la demanderesse 260'148,80 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 15 octobre
1997. Il est confirmé pour le surplus.

4.
Un émolument judiciaire de 10'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.

5.
La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 12'000 fr. à titre
de dépens.

6.
La cause est renvoyée à l'autorité inférieure pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de la procédure cantonale.

7.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Ire Cour civile
du Tribunal cantonal valaisan.

Lausanne, le 11 mai 2004

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: