| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 28 novembre 2003, 4C.179/2003

{T 0/2}
4C.179/2003 /ech

Arrêt du 28 novembre 2003
Ire Cour civile

Mmes et MM. les Juges Corboz, Président, Walter, Klett, Rottenberg
Liatowitsch et Favre.
Greffière: Mme Charif Feller.

A. ________,
B.________,
C.________,
défendeurs et recourants,
tous les trois représentés par Me Mauro Poggia,

contre

Office des poursuites et faillites Arve-Lac, gérant légal de
X.________ SA,
demandeur et intimé, représenté par Me Jean-Yves Schmidhauser.

contrat de bail; retard dans le paiement; résiliation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de
baux et
loyers du canton de Genève du
12 mai 2003.

Faits:

A.
La société X.________ SA (ci-après: la société, la bailleresse ou la
propriétaire), créée en 1998 et administrée par C.________, a acquis
de
A.________, à une date inconnue, une parcelle avec villa, à Genève.
Le 25 mai
1999, la société, représentée par C.________, a remis la villa à bail
à
A.________, à son mari B.________ et à leur fils C.________ lui-même
(ci-après: les locataires). Le contrat de bail prévoit une durée de
location
de dix ans, soit du 1er avril 1999 au 31 mars 2009, moyennant
versement d'un
loyer annuel de 72'000 fr., charges non comprises, payable par mois et
d'avance.

Du 1er avril 1999 au 13 avril 2000, les locataires n'ont versé aucun
loyer à
la bailleresse, qui n'en a pas réclamé. Le 13 avril 2000, la
bailleresse,
représentée par C.________, et A.________ ont signé une "convention
de vente
mobilière", aux termes de laquelle celle-ci vendait à la bailleresse
le
mobilier de la villa lui appartenant, pour un prix de 252'050 fr. Ce
montant
devait être acquitté à concurrence de 50 fr., versés en espèces avant
la
conclusion de l'accord, de 72'000 fr., par compensation de la créance
de
loyer détenue par la bailleresse pour la période du 1er avril 1999 au
1er
avril 2000, et de 180'000 fr., par compensation d'une créance future
de même
montant pour le loyer de la période du 1er avril 2000 au 30 septembre
2002.
Compte tenu de ces compensations, la bailleresse déclarait renoncer
expressément à tous encaissements de loyers auprès de la venderesse
(et
locataire) pour la période du 1er avril 2000 au 30 septembre 2002.

Le 6 septembre 2000, la banque Y.________ SA a fait notifier à la
bailleresse
un commandement de payer la somme de 1'609'794 fr.55, avec intérêts
et frais,
dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier,
invoquant
une cédule hypothécaire de 1,7 mio fr., grevant en premier rang la
parcelle
en question.

Le 28 septembre 2000, l'Office des poursuites et faillites Arve-Lac
(ci-après: l'Office) a informé la bailleresse que, dans la mesure où
la villa
avait été placée sous gérance légale, les loyers devaient être
acquittés
exclusivement en main de la régie mandatée par ses soins. Un avis
similaire a
été adressé aux locataires le 12 octobre 2000.

Le 4 octobre 2000, la bailleresse a informé l'Office de la teneur de
la
convention signée le 13 avril 2000, indiquant que le versement du
loyer ne
pouvait être exigé qu'à partir du 1er octobre 2002. Par courrier du 17
novembre 2000, l'Office, se prévalant des articles 806 CC et 91 de
l'ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des
immeubles
(ORFI; RS 281.42), a répondu que ladite convention ne pouvait lui être
opposée.

Par avis comminatoire, adressé le 8 mai 2001 à chacun des trois
locataires,
la régie mandatée par l'Office les a mis en demeure de lui verser,
dans les
trente jours, 42'000 fr., à titre de loyers pour la période du 1er
décembre
2000 au 30 juin 2001, sous menace de résiliation du bail,
conformément à
l'art. 257d CO. Les locataires, invoquant la convention du 13 avril
2000, ont
excipé de compensation pour tout loyer antérieur au 1er octobre 2002.
Par
avis officiels adressés aux locataires le 11 septembre 2001, la régie
a
résilié le bail pour le 31 octobre 2001.

B.
Par requête déposée le 14 décembre 2001 à la Commission de
conciliation en
matière de baux et loyers, l'Office a sollicité l'évacuation des
locataires.

La conciliation ayant échoué, l'Office a introduit action devant le
Tribunal
des baux et loyers du canton de Genève. Celui-ci a rendu, le 23 avril
2002,
un jugement par défaut admettant la résiliation du bail par l'Office
et
ordonnant l'évacuation des locataires, puis a confirmé, le 24
septembre 2002,
le jugement rendu précédemment par défaut.

Saisie par les locataires, la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers du
canton de Genève, statuant par arrêt du 12 mai 2003, a confirmé le
jugement
de première instance.

C.
Les locataires interjettent un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Ils
concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué.

Le demandeur conclut au rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 L'arrêt attaqué, prononcé sur recours par la Chambre d'appel en
matière
de baux et loyers du canton de Genève contre un jugement d'évacuation
pour
défaut de paiement du loyer, est une décision finale rendue en
dernière
instance par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ; arrêt
4C.413/1996 du 27
février 1997 publié in SJ 1997 p. 538 consid. 1b p. 540 s.) sur une
contestation civile (ATF 103 II 247 consid. 1a).

1.2 Le litige est de nature pécuniaire. L'expulsion étant liée à une
résiliation immédiate, la valeur litigieuse se détermine selon le
loyer dû
pour la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement,
en
supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au
moment
pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été
effectivement
(ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1; Bernard Corboz, Le
recours
en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 28 ad note 226). En
l'espèce, à supposer que les locataires ne soient pas en demeure et,
par
conséquent, que la résiliation du bail ne soit pas valable, le congé
ordinaire ne pourrait être donné que pour l'échéance du 31 mars 2009.
Le
loyer annuel en jeu étant de 72'000 fr., la valeur litigieuse de
8'000 fr.
fixée à l'art. 46 OJ est largement dépassée.

1.3 Interjeté par les locataires, qui ont succombé dans leurs
conclusions, le
présent recours, qui a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ)
et dans
les formes requises (art. 55 OJ), est en principe recevable.

1.4 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve
n'aient
été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les
constatations de
l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits
pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ).

Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait,
ni de
faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le
recours
en réforme n'est donc pas ouvert pour critiquer l'appréciation des
preuves et
les constatations de fait qui en découlent.
Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà
des
conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de
nouvelles (art.
55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est lié ni par les motifs que
les
parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation
juridique de la
cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 129 III 129 consid. 8).

2.
2.1La cour cantonale a considéré que l'avis comminatoire, adressé le
8 mai
2001 aux locataires et portant sur le paiement des loyers des mois de
décembre 2000 à juin 2001, ne pouvait concerner le loyer du mois de
juin
2001, puisque le contrat de bail prévoyait que le loyer était payable
par
mois d'avance. Par conséquent, le loyer du mois de juin 2001 n'était
pas
encore échu au 8 mai 2001. La cour cantonale a estimé que les
locataires ne
s'étaient pas libérés, dans le délai comminatoire de trente jours
prévu par
l'art. 257d al. 1 CO, des loyers des mois de décembre 2000 à mai
2001. En
conséquence, le demandeur était en droit de résilier le bail. Les
locataires
n'ayant pas libéré les locaux à l'échéance pour laquelle le bail
avait été
résilié, la requête de leur évacuation était fondée.

Les locataires ont fait valoir que leur dette envers la propriétaire
était
éteinte par compensation avec leur créance en paiement du mobilier de
la
villa. A cet égard, les juges cantonaux ont considéré que la
compensation se
fondait sur la convention de vente mobilière du 13 avril 2000,
laquelle
serait non seulement un acte juridique bilatéral, émanant d'une des
locataires et de la bailleresse - propriétaire de l'immeuble grevé du
gage -
mais aussi un acte de disposition de ladite propriétaire, portant sur
les
loyers futurs de l'immeuble. Conformément à l'art. 806 al. 3 CC, cet
acte de
disposition ne pouvait être opposé au demandeur.

2.2 L'art. 806 al. 1 CC dispose que le gage grevant un immeuble donné
à bail
comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la
poursuite
en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de
faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation. Ce droit
n'est
opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification à eux
faite de
la poursuite ou après la publication de la faillite (art. 806 al. 2
CC).
Selon l'art. 806 al. 3 CC, les actes juridiques du propriétaire
relativement
à des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces
prestations par
d'autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a
poursuivi en
réalisation de son gage avant l'époque où loyers et fermages sont
devenus
exigibles.

2.3 En principe, le locataire peut opposer à l'office des poursuites
les
exceptions qu'il a contre le propriétaire et, en particulier,
compenser sa
dette de loyer avec une créance qu'il a contre le propriétaire (ATF
63 II
235; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome III, 2e éd., n.
2732g;
Leemann, Commentaire bernois, n. 33 ad art. 806).

Toutefois, si avant l'introduction de la poursuite en réalisation de
gage,
des tiers ont acquis des droits sur des loyers non échus, tel le
propriétaire
qui encaisse d'avance des loyers futurs, l'art. 806 al. 3 CC accorde
au
créancier hypothécaire un droit de préférence, à condition que
celui-ci ait
requis la poursuite en réalisation de gage avant l'exigibilité des
loyers
(Steinauer, op. cit., n. 2732i).

Il convient par conséquent de déterminer si cette dernière condition
est
réalisée en l'espèce et, dans l'affirmative, si la compensation que
les
locataires font valoir peut être valablement opposée au demandeur.

2.4 Le but de l'art. 806 al. 3 CC consiste à laisser à disposition du
créancier gagiste, dès le moment où il requiert la poursuite en
réalisation
de gage, la réalisation entière de celui-ci, qui inclut les revenus
découlant
du bail, soit les fruits civils ou loyers (cf. Leemann, op. cit., n.
1 ad
art. 806 CC; Pierre Lilienfeld, De l'hypothèque et des loyers et
fermages
[CCS art. 806], Thèse Lausanne 1941, p. 77; Stephan Herren, Die
Erstreckung
der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsen nach Art. 806 ZGB/ Die
Vorrechte
der betreibenden Grundpfandgläubiger, PJA 1997 p. 1211 ss, 1212; arrêt
4C.84/1997 du 3 novembre 1997, consid. 1a).

En l'espèce, la créancière a fait notifier le 6 septembre 2000 à la
bailleresse (et propriétaire) un commandement de payer. Le 28
septembre 2000,
le demandeur a informé celle-ci que les loyers devaient être acquittés
exclusivement en main de la régie mandatée par ses soins. Un avis
similaire a
été adressé aux locataires le 12 octobre 2000. Le contrat de bail
initial
prévoyant que le paiement des loyers se faisait mensuellement et par
avance,
les loyers dus dès cette date tombaient, en principe, sous le coup de
l'art.
806 al. 3 CC, car il n'étaient pas exigibles au moment où la
créancière a
poursuivi en réalisation de son gage. Par conséquent, les actes de
disposition de la propriétaire sur lesdits loyers ne sont pas
opposables à la
créancière poursuivante, si l'on fait abstraction de la convention de
vente
mobilière du 13 avril 2000.

2.5 Invoquant le principe de la liberté contractuelle, les défendeurs
prétendent avoir prévu, par ladite convention de vente mobilière, un
mode de
paiement spécial pour les loyers du 1er avril 1999 au 30 septembre
2002,
dérogeant au contrat de bail initial. Ils auraient ainsi déjà versé
les
loyers dus jusqu'au 30 septembre 2002, les rendant exigibles au sens
de
l'art. 806 al. 3 CC.

2.5.1 En principe, l'art. 806 al. 3 CC ne restreint pas la liberté
contractuelle des parties, dans la mesure où celles-ci ont tout
loisir de
régler dans leur contrat de bail l'exigibilité des loyers. Cette
disposition
vise sans aucun doute les actes juridiques du propriétaire
relativement à des
loyers prévus dans des contrats de baux déjà conclus (arrêt 4C.84/1997
précité, consid. 1a).

2.5.2 En l'espèce, les défendeurs affirment avoir substitué au
contrat de
bail initial la convention de vente mobilière, conclue entre la
propriétaire
de l'objet loué et l'un des trois locataires. Les parties à la
convention
litigieuse ont ainsi avancé l'échéance d'une créance de loyer en
cours de
bail, de façon à pouvoir éteindre cette créance par compensation.


Une modification conventionnelle de la date d'échéance d'une créance
de
loyer, qui tend à la compensation de celle-ci avec une autre créance
du
locataire, a été admise par un arrêt du Tribunal fédéral du 29
novembre 1917
(ATF 43 III 363).

La doctrine, désapprouvant cette ancienne jurisprudence, estime
qu'une telle
modification conventionnelle de la date d'échéance a pour résultat de
frustrer le créancier hypothécaire des avantages qui lui sont garantis
(Lilienfeld, op. cit., p. 81 et les références; Fritz Kellerhals, Das
Pfandrecht der Grundpfandgläubiger an den Miet- und
Pachtzinsforderungen,
Thèse Berne 1919, p. 121; Hans Leeman, Das Pfandrecht der
Grundpfandgläubiger
an den Miet- und Pachtzinsforderungen [ZGB. Art. 806], RSJ 24/1927,
p. 82;
Gottfried Weiss, Das Recht der Grundpfandgläubiger an den
Erträgnissen des
verpfändeten Grundstücks, Thèse d'habilitation Saint-Gall 1936, p.
68). Pour
ces auteurs, la jurisprudence mentionnée contredit l'esprit de l'art.
806 CC
et les intentions du législateur (cf. à cet égard Message du Conseil
fédéral,
FF 1904 IV 1 ss, 76). L'extinction d'une créance par compensation ne
représenterait pas, dans le cas particulier, un acte juridique sur des
créances de loyers non encore échues; mais l'accord visant à avancer
l'échéance pour permettre précisément cette compensation serait un
acte
juridique non opposable au sens de l'art. 806 al. 3 CC.

2.5.3 En l'espèce, il n'y a pas lieu d'examiner plus avant
l'applicabilité de
l'ATF 43 III 363 à la lumière des critiques de la doctrine y
relatives, dans
la mesure où il convient, pour un autre motif, de considérer que la
convention litigieuse constitue un acte juridique visant le but
prohibé par
l'art. 806 al. 3 CC. En effet, l'arrêt 4C.84/1997 précité pose que
l'art. 806
al. 3 CC doit être étendu aux actes juridiques du propriétaire, qui
prévoient
des loyers payables à l'avance pour de longues périodes de bail,
lorsque ces
actes, tenant compte d'une insolvabilité imminente du propriétaire,
ont
uniquement été conclus pour soustraire les revenus du bail aux
créanciers
poursuivants (consid. 1a).

Au regard des circonstances dans lesquelles la convention litigieuse
a été
conclue, singulièrement de la confusion dans la même personne des
qualités de
propriétaire de l'immeuble grevé et de locataire codébiteur des
créances de
loyer, du fait qu'aucun loyer n'a jamais été payé en espèces ainsi
que du
laps de temps relativement court entre la conclusion de la convention
litigieuse et la réquisition de poursuite, il sied d'admettre que
l'on se
trouve présentement dans l'hypothèse évoquée à l'arrêt 4C.84/1997
précité,
qui permet une application analogique de l'art. 806 al. 3 CC.

2.5.4 En résumé, l'exception de compensation soulevée par les
locataires ne
saurait empêcher la créancière gagiste de bénéficier des loyers non
échus au
moment où elle a poursuivi en réalisation de son gage. Par
conséquent, la
cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que le
demandeur
était fondé à résilier le bail des locataires en demeure et à
requérir leur
évacuation.

3.
Cela étant, le recours est rejeté. Les frais et dépens seront mis à
la charge
des défendeurs, qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis solidairement à la
charge des
défendeurs.

3.
Les défendeurs, débiteurs solidaires, verseront au demandeur une
indemnité de
7'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre
d'appel
en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 28 novembre 2003

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: