| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 10 novembre 2003, 1P.521/2003

{T 0/2}
1P.521/2003 /col

Arrêt du 10 novembre 2003
Ire Cour de droit public

MM. les Juges Aemisegger, Président de la Cour
et Président du Tribunal fédéral, Nay, Vice-président
du Tribunal fédéral, et Reeb.
Greffier: M. Zimmermann.

les époux C.________,
recourants, représentés par Me Stefano Fabbro, avocat, rue du Progrès
1, case
postale 1161, 1701 Fribourg,

contre

Service du logement du canton de Vaud,
rue Saint-Martin 2 - Caroline 7 bis, 1014 Lausanne,
Tribunal administratif du canton de Vaud,
avenue Eugène-Rambert 15, 1014 Lausanne.

contrôle des loyers après rénovation

recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif du
canton de
Vaud du 8 juillet 2003.

Faits:

A.
En septembre 2001, les époux C.________ ont acquis la parcelle n°
5783 du
Registre foncier de Lausanne. Sur ce bien-fonds a été édifiée en 1928
une
maison d'habitation abritant quatre logements de six pièces et demie.
Les époux C.________ ont fait remettre à neuf l'appartement du
troisième
étage, inoccupé, précédemment loué pour un loyer mensuel de 1675 fr.
Ils
n'ont pas requis l'autorisation nécessaire selon la loi vaudoise du 4
mars
1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons
d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation (ci-après: LDTR). Ils ont reloué l'appartement, pour un
loyer
mensuel de 3100 fr.
Ayant appris fortuitement la réalisation de ces travaux, le Service du
logement du Département de l'économie du canton de Vaud (ci-après: le
Service
cantonal) a, le 2 août 2002, "régularisé" la rénovation à la
condition que le
revenu locatif annuel net de l'appartement ne dépasse pas le montant
de
29'568 fr. Il a soumis le logement au contrôle de son loyer.
Par arrêt du 8 juillet 2003, le Tribunal administratif du canton de
Vaud a
rejeté le recours formé par les époux C.________ contre cette
décision, qu'il
a confirmée.

B.
Agissant par la voie du recours de droit public, les époux C.________

demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du 8 juillet 2003 et
de
renvoyer la cause au Tribunal administratif pour nouvelle décision au
sens
des considérants. Ils invoquent l'art. 9 Cst.
Le Tribunal administratif se réfère à sa décision. Le Service cantonal
propose le rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Hormis des exceptions non réalisées en l'espèce, le recours de droit
public
n'a qu'un effet cassatoire (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 129
consid.
1.2.1 p. 131/132, 173 consid. 1.5 p. 176, et les arrêts cités). La
conclusion
tendant au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle
décision au
sens des considérants est partant irrecevable.
Sous cette réserve, il convient d'entrer en matière.

2.
Les recourants reprochent au Tribunal administratif d'avoir violé
arbitrairement l'art. 4 al. 1 LDTR, à teneur duquel l'autorisation
nécessaire
pour la rénovation de logements dans les communes où sévit la pénurie
est
accordée lorsque la rénovation apparaît indispensable pour des motifs
de
sécurité, de salubrité ou d'intérêt général; elle peut l'être à titre
exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.

2.1 Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme
ou un
principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une
manière
choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Le Tribunal
fédéral ne
s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière
instance
que si elle apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la
situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation
d'un droit
certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision
critiquée
soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit
arbitraire dans
son résultat (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9, 173 consid. 3.1 p. 178;
128 I 177
consid. 2.1 p. 182, 273 consid. 2.1 p. 275, et les arrêts cités).

2.2 Pour le Tribunal administratif, le but de la LDTR est de prévenir
la
diminution de l'effectif des logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les maisons anciennes, et dont le coût est en
rapport
avec les ressources de la majeure partie de la population, notamment
la plus
défavorisée. C'est ce qu'exprime le principe qui veut que
l'autorisation
d'exécuter des travaux tombant sous le coup de la LDTR est
généralement
refusée lorsque le bâtiment en question comprend des logements d'une
catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR). Se référant aux travaux
préparatoires et à sa jurisprudence, le Tribunal administratif a
considéré
qu'une dérogation ne pouvait être accordée exceptionnellement, selon
l'art. 4
al. 1 in fine LDTR, que lorsque le projet permet de maintenir ou
d'augmenter
le nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une
catégorie où
sévit la pénurie. Il faut que cet intérêt général coïncide avec celui
poursuivi par la loi. Les travaux de rénovation ne sont autorisés,
selon
l'art. 4 al. 1 LDTR, que dans la mesure où la plus-value qui en
résulte n'a
pas pour effet de rehausser le niveau de qualité ("standing") de
l'appartement. Cela implique d'en rester aux travaux essentiels, à
l'exclusion de ceux qui, dépassant cette norme, pourraient néanmoins
paraître
opportuns.

2.3 Dans un premier moyen, les recourants allèguent que la solution
retenue
dans l'arrêt attaqué serait inconciliable avec le règlement
d'application de
la LDTR, du 6 mai 1988 (RDTR), dont l'art. 12 al. 1 précise que
l'autorisation visée à l'art. 4 al. 1 LDTR est notamment accordée
lorsque
l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur le plan
technique. Sur ce dernier point que les recourants tiennent pour
déterminant,
le Tribunal administratif s'est référé à sa jurisprudence antérieure
selon
laquelle l'art. 12 al. 1 in fine RDTR dépasserait le cadre fixé par
l'art. 4
al. 1 LDTR et serait, partant, dépourvu de base légale. Les
recourants ne
critiquent pas cet élément de l'arrêt attaqué. Faute de grief
topique, il n'y
a pas lieu de s'y attarder.

2.4 Dans un deuxième moyen, les recourants reprochent au Tribunal
administratif de n'avoir pas répercuté sur le montant du loyer maximal
autorisé tous les coûts de la rénovation, arrêtés à 250'745 fr.
Pour fixer le loyer, le Service cantonal s'est rapporté à une
expertise
effectuée le 1er juillet 2002 selon la méthode dite "MERIP" (pour
"Méthode de
diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du
coût de
remise en état des immeubles"), conformément à ce que prévoit l'art.
10 RDTR.
Selon les conclusions de cette expertise, les frais d'une rénovation
conforme
aux objectifs de la loi n'auraient pas dû dépasser 210'000 fr. A cet
égard,
les recourants ne font que répéter l'argumentation développée devant
le
Tribunal administratif, en exposant que les travaux exécutés étaient
nécessaires, opportuns et justifiés, sans démontrer en quoi ils
répondraient
aux objectifs de la LDTR. En particulier, ils n'exposent pas les
éléments de
nature à infirmer l'appréciation du Tribunal administratif qui,
s'appuyant
sur l'avis de ses assesseurs spécialisés, a estimé que l'on se
trouvait en
présence d'une rénovation relativement lourde et non pas douce, au
sens de la
jurisprudence cantonale. Pour le surplus, le logement litigieux
méritait sans
doute une réfection importante. Mais celle effectuée par les
recourants a eu
pour effet de changer son caractère et d'élever sa qualité au niveau
de celle
offerte dans des bâtiments résidentiels offerts à la propriété par
étages.
Telle est du moins la qualification retenue par le Service cantonal.
Les
recourants la contestent, en se référant notamment au caractère
opportun des
travaux qu'ils ont entrepris, au sens de l'art. 12 RDTR, sans
démontrer
toutefois en quoi la solution retenue dans l'arrêt attaqué serait
insoutenable, partant arbitraire.

3.
Le recours doit ainsi être rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les
frais en sont mis à la charge des recourants (art. 156 OJ). Il n'y a
pas lieu
d'allouer des dépens (art. 159 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Un émolument judiciaire de 3000 fr. est mis à la charge des
recourants.

3.
Il n'est pas alloué de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire des
recourants, au
Service du logement et au Tribunal administratif du canton de Vaud.

Lausanne, le 10 novembre 2003

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: