| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 28 octobre 2003, 4C.97/2003

{T 0/2}
4C.97/2003 /ech

Séance du 28 octobre 2003
Ire Cour civile

MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Walter, Klett, Nyffeler et
Favre.
Greffière: Mme Godat Zimmermann

A.________,
demanderesse et recourante,

contre

B.________,
C.________,
défenderesses et intimées,
représentées par Me Jean-Daniel Théraulaz.

défaut de la chose louée; réduction de loyer

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du
Tribunal
cantonal du canton de Vaud du
4 décembre 2002

Faits:

A.
B. ________ et C.________ sont propriétaires d'un immeuble, à Pully.
Depuis
1984, A.________ loue un appartement de cinq pièces dans ce bâtiment.

Par lettre du 22 juin 1994, la locataire a signalé à la gérance le
mauvais
état de la moquette posée dans l'entrée de l'immeuble. Elle a
renouvelé ses
plaintes dans des courriers du 13 juin 1995 et du 6 septembre 1996.
Par
lettre du 20 juillet 1998, A.________ a demandé le changement de la
moquette
de l'entrée et de l'escalier, qui était complètement usée, sale et
trouée.

Fixé à l'origine à 1'340 fr. par mois, le loyer de l'appartement
occupé par
A.________ a subi des fluctuations. A la suite d'une demande de
baisse de la
locataire, le loyer mensuel net a été arrêté à 1'480 fr. dès le 1er
avril
1998.

B.
Le 21 décembre 1998, A.________ a saisi la Commission de conciliation
en
matière de baux à loyer du district de Lausanne d'une demande de
réduction du
loyer, fondée sur une baisse du taux hypothécaire. A la suite de
l'échec de
la conciliation, la locataire a introduit action devant le Tribunal
des baux,
concluant notamment à ce que le loyer mensuel de l'appartement soit
fixé à
1'437 fr. à partir du 1er avril 1999.

Durant l'année 1999, A.________ a continué de se plaindre auprès des
bailleresses de l'état de la moquette de l'entrée. Elle a procédé à la
consignation des loyers de novembre 1999 à juin 2000.

Le 4 novembre 1999, la locataire a saisi la Commission de
conciliation d'une
requête tendant notamment au remplacement de la moquette, ainsi qu'à
une
réduction du loyer de 10% du 1er juin 1994 au 30 avril 1999, puis de
20% dès
cette date, les loyers consignés lui étant dévolus à due concurrence.

La moquette a été remplacée à fin décembre 1999.

Faute de conciliation, le Tribunal des baux a été saisi. Par jugement
du 12
février 2002, cette instance a notamment arrêté le loyer de
l'appartement à
1'437 fr. par mois dès le 1er avril 1999, en se basant sur
l'évolution du
taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation. En
revanche, le Tribunal des baux n'a pas fait droit à la demande de la
locataire en tant qu'elle entendait obtenir une réduction du loyer
fondée sur
les défauts de la chose louée.

A. ________ a recouru contre ce jugement auprès de la Chambre des
recours du
Tribunal cantonal du canton de Vaud. Elle concluait principalement à
ce
qu'une réduction du loyer de 10% lui soit accordée du 1er juin 1994
au 27
décembre 1999 en raison des restrictions d'usage induites par le
défaut de la
moquette posée dans les parties communes de l'immeuble.

Par arrêt du 4 décembre 2002, dont les considérants ont été notifiés
le 26
mars 2003, la cour cantonale a rejeté le recours.

C.
A.________ interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle
y
reprend ses conclusions en réduction du loyer formulées devant la
Chambre des
recours. Comme devant la cour cantonale, elle demande également que
les
loyers consignés soient libérés en sa faveur jusqu'à concurrence des
baisses
de loyer accordées.

B. ________ et C.________ proposent le rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Sous réserve des exceptions prévues à l'art. 45 OJ, le recours en
réforme
n'est recevable dans les affaires pécuniaires que si, d'après les
conclusions
des parties, les droits contestés dans la dernière instance cantonale
atteignent une valeur d'au moins 8'000 fr. (art. 46 OJ). Dans son
acte de
recours, la demanderesse indique une valeur litigieuse d'au moins
9'233 fr.;
elle n'explique toutefois pas comment elle parvient à ce montant.
Quant à
l'arrêt attaqué, il ne constate pas si la valeur litigieuse pour un
recours
en réforme est atteinte, contrairement aux exigences de l'art. 51 al.
1 let.
a OJ.

La demanderesse réclame une réduction du loyer de 10% pendant
soixante-sept
mois (juin 1994 - décembre 1999). L'arrêt attaqué ne contient rien au
sujet
du loyer payé durant cette période. Cependant, le juge de première
instance,
dont la décision n'a pas été remise en cause sur ce point, a réduit à
1'437
fr. le loyer mensuel dû par la locataire à partir du 1er avril 1999.
Il
ressort en outre du jugement de première instance, dont la cour
cantonale a
adopté implicitement l'état de fait, que le loyer avait déjà été
réduit à
1'480 fr. dès le 1er avril 1998 en raison de la baisse du taux
hypothécaire.
Enfin, il est notoire que le taux hypothécaire de référence n'a cessé
de
diminuer entre 1994 et 1998; c'est dire que le loyer mensuel pendant
la
période considérée ne pouvait en aucun cas être plus bas que 1'437
fr. Or, si
l'on calcule une réduction de 10% pendant soixante-sept mois sur la
base de
ce loyer, la valeur litigieuse s'élève à plus de 9'500 fr., de sorte
que le
seuil fixé à l'art. 46 OJ est atteint. Le recours est recevable
ratione
valoris.

2.
2.1La cour cantonale a constaté que la moquette litigieuse avait été
posée
par des locataires, avec l'accord de la précédente propriétaire. Elle
considère par ailleurs que, lors de la conclusion du bail, la
demanderesse a
repris les droits et obligations du locataire sortant, en rapport
avec le
tapis. Les juges précédents en concluent qu'il appartenait à la
locataire
d'entretenir la moquette et, une fois celle-ci usée, soit dès 1994,
de faire
poser un nouveau revêtement de sol ou de rétablir les lieux dans leur
état
initial.

La demanderesse fait valoir qu'elle n'habitait pas l'immeuble lors de
la pose
de la moquette de l'entrée. Elle estime ne pas être concernée par la
question
de la propriété de ce tapis, dont l'entretien incombait aux
bailleresses.

2.2 A supposer que le locataire précédent ait eu une obligation
d'entretenir
la moquette, on ne voit pas sur quelle base la cour cantonale peut
admettre
une reprise de dette entre le preneur sortant et la demanderesse
entrant dans
les lieux. La conclusion d'un bail ne saurait manifestement entraîner
un
transfert automatique des droits et obligations de l'ancien au nouveau
locataire. Cela étant, l'arrêt attaqué constate implicitement que la
demanderesse n'était pas encore locataire dans l'immeuble lorsque la
moquette
a été posée et qu'elle n'a pas participé à son achat. La locataire
n'est donc
en rien concernée par les relations entre les acquéreurs du tapis et
la
bailleresse d'alors, respectivement les défenderesses.

Lors de la conclusion du bail en 1984, une moquette était posée dans
le hall
et les premiers escaliers de l'immeuble. La demanderesse pouvait dès
lors
s'attendre à ce que, conformément à l'art. 256 al. 1 CO, les
bailleresses
entretiennent la chose, y compris les parties communes, dans un état
approprié à l'usage convenu. Cela supposait en particulier
l'obligation de
remplacer la moquette ou de la faire enlever le jour où elle était
usée.

Il s'ensuit que la motivation principale de l'arrêt attaqué, mettant
une
obligation d'entretien à la charge de la demanderesse, est contraire
au droit
fédéral.

3.
A titre subsidiaire, la cour cantonale a jugé que la moquette de
l'entrée
était affectée d'«inconvénients esthétiques» ne justifiant pas une
réduction
du loyer.

La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d CO. A son
sens, le
défaut entachant la moquette depuis 1994 était de moyenne importance;
il
représentait en particulier un danger pour les locataires,
restreignant
l'usage de l'escalier. Une réduction du loyer de 10% à ce titre serait
conforme au droit fédéral et à la jurisprudence.

3.1 Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou
restreint
l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une
réduction
proportionnelle du loyer jusqu'à l'élimination du défaut (art. 259a
al. 1
let. b et art. 259d CO).

Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée
de
l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens
de
l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de
la
chose et l'état convenu (arrêt 4C.527/1996 du 29 mai 1997, consid. 3a,
reproduit in SJ 1997, p. 661 ss). Il y a ainsi défaut lorsque la
chose ne
présente pas une qualité que le bailleur avait promise (Higi, Zürcher
Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) ou sur laquelle le locataire
pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à
l'usage
convenu (Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., n. 1869, p.
271/272). Le
défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter
que
l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux
(arrêt du
29 mai 1997 précité, consid. 3a et les références). Il peut également
résulter de l'usure normale (Bernard Corboz, Les défauts de la chose
louée,
in SJ 1979, p. 130). Par ailleurs, la chose louée comprend les
installations
communes, comme les escaliers et le hall d'entrée (arrêt du 29 mai
1997
précité, consid. 3a; SVIT-Kommentar, n. 30 ad Vorbemerkungen zu Art.
258-259i
OR, p. 232).

3.2 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi
distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire
(art. 259
CO), et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les
défauts
graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO,
en
particulier la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la
consignation du loyer.

La notion de défaut est identique quel que soit le ou les moyens mis
en
oeuvre par le locataire. Il n'y a donc pas lieu de soumettre l'un des
droits
énumérés à l'art. 259a CO à des conditions d'exercice plus
restrictives que
les autres droits. En effet, les voies offertes au locataire en
matière de
défauts de la chose louée poursuivent le même but, soit rétablir
l'équilibre
contractuel entre les prestations respectives des parties (Higi, op.
cit., n.
5 et n. 11 ad art. 259d CO). En outre, le locataire n'a pas à
respecter une
priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne
s'excluent pas (SVIT-Kommentar, n. 5 ad art. 259a CO, p. 282; Higi,
op. cit.,
n. 13 ad art 259a CO; Eugen David, Rechte und Pflichten der Parteien
bei
Mängeln der Mietsache, in Das neue Mietrecht, Hangartner [éd.],
St-Gall 1991,
p. 69).

3.3 Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à
bail doit
être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat,
Commentaire
romand [ci-après: op. cit. I], n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut
restreint
l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf.
art. 258
al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO; Lachat, op. cit. I,
n. 7 ad
art. 258 CO; David, op. cit., p. 55).

D'après certains auteurs, un défaut purement esthétique, comme des
taches sur
un tapis, n'affecterait pas l'usage de la chose et ne justifierait
donc pas
une réduction du loyer (SVIT-Kommentar, n. 7 ad art. 259d CO, p. 306;
Lachat,
Le bail à loyer [ci-après: op. cit. II], p. 168; Martin Züst, Die
Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall
1992,
n. 303, p. 175). Cette affirmation mérite d'être nuancée. Comme déjà
relevé,
un défaut peut être de nature esthétique. Et il n'est pas d'emblée
exclu
qu'un tel défaut entrave ou restreigne l'usage de la chose louée. Dans
l'arrêt du 29 mai 1997 précité, le Tribunal fédéral a ainsi admis
qu'une
moquette très sale dans un hall d'entrée constituait un défaut de la
chose
louée donnant droit à une réduction du loyer (cf. point A de l'état
de fait,
consid. 3b et consid. 4b et c in fine).
Depuis la révision entrée en vigueur en 1990, l'ouverture du droit à
une
réduction du loyer ne suppose plus un «usage notablement amoindri»
(cf. art.
255 aCO). Il ne saurait dès lors être question de fixer un taux
minimal de
réduction du loyer. La nouvelle version de la loi ne signifie
toutefois pas
que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut
rompant
l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de l'art. 259d
CO. A
cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction
du
loyer, peut résulter de deux cas de figure: soit l'usage de la chose
louée
est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un
défaut
mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur,
informé, ne
prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la
jouissance de
la chose louée doit être admise.

3.4 Selon les constatations cantonales, la moquette de l'entrée de
l'immeuble
était tachée et usée; elle était arrachée sur une marche d'escalier
et se
déchirait sur trois marches consécutives.

Il ne s'agit pas là de menus défauts à la charge de la locataire au
sens de
l'art. 259 CO. De simples travaux de nettoyage et de réparation du
tapis ne
suffisaient manifestement pas pour rendre les lieux présentables.


Par ailleurs, contrairement à l'avis des juges précédents, la moquette
litigieuse n'était pas affectée d'«inconvénients esthétiques» sans
portée
juridique. Certes, le défaut, affectant une portion restreinte d'un
lieu de
passage, était mineur. Mais il existait déjà en 1994; selon l'état de
fait
retenu par la Chambre des recours, le tapis était alors sale et usé
au point
qu'il devait être remplacé ou ôté et la gérance, dont le comportement
est
imputable aux bailleresses, le savait. Or, cette situation a duré en
tout cas
pendant soixante-six mois, soit de la première réclamation du 22 juin
1994
adressée à la gérance jusqu'au remplacement du tapis à fin décembre
1999.
L'absence de remise en état pendant une période aussi longue est un
élément
qui permet d'exclure le simple défaut esthétique sans effet sur la
jouissance
de la chose.

Force est ainsi de reconnaître que l'état déplorable de la moquette de
l'entrée de l'immeuble restreignait l'usage de la chose louée dans la
mesure
où il s'est prolongé pendant cinq ans et demi. Ce défaut doit être
qualifié
d'importance moyenne, fondant ainsi une prétention en réduction du
loyer au
sens de l'art. 259d CO.

Sur le vu de ce qui précède, l'arrêt attaqué consacre une violation
du droit
fédéral et doit être annulé.

3.5 Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est
proportionnelle
au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite
relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le
contrat de
vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa
valeur
objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même
proportion.
Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment
lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il
est alors
admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience
générale de
la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit
fédéral
(arrêt précité du 29 mai 1997, consid. 4a).

En ce qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de
5% en
raison de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains
(exemple
cité in Züst, op. cit., p. 197); une réduction de 10% a été accordée
parce
que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les
papiers peints
se décollaient (exemple cité in Corboz, op. cit., p. 146); des taches
d'eau
et une tapisserie détachée ont donné lieu à une réduction de 8%
(exemple cité
in Lachat, op. cit. II, p. 170). Dans l'arrêt précité du 29 mai 1997,
le
Tribunal fédéral a confirmé une réduction de loyer de 15% en raison
d'un
environnement et d'accès «dégoûtants»; la cour intérieure, le hall
d'entrée
de l'immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales,
des
immondices jonchant en particulier la cour intérieure (consid. 3b) et
les
murs étant également souillés (consid. 4c).

3.6 En l'occurrence, le défaut est de moyenne importance, mais
restreint peu
l'usage de la chose louée puisqu'il n'affecte qu'un lieu de passage,
et non
l'endroit où vit la locataire. Par ailleurs, le cas est beaucoup
moins grave
que celui examiné dans l'arrêt précité du 29 mai 1997, qui concernait
trois
lieux distincts atteignant un degré de saleté très élevé. Dans ces
conditions, une réduction du loyer de 2% apparaît équitable.

La date de réception de la lettre de la locataire du 22 juin 1994
n'est pas
déterminée. On ignore dès lors quand exactement les bailleresses ont
eu
connaissance du défaut au sens de l'art. 259d CO. Pour sa part, la
demanderesse réclame une réduction du loyer jusqu'au 27 décembre
1999. Par
mesure de simplification, il se justifie en l'espèce de fixer la
durée de la
réduction du 1er juillet 1994 au 31 décembre 1999.

4.
Dans ses conclusions, la demanderesse entend obtenir en sa faveur la
libération des loyers consignés jusqu'à concurrence des baisses de
loyer
accordées.

Selon les faits du jugement de première instance repris implicitement
dans
l'arrêt attaqué, le premier montant consigné concerne le loyer de
novembre
1999, la consignation s'étant poursuivie jusqu'au 30 juin 2000. Cela
étant,
la cour de céans n'est en mesure de se prononcer que sur la
déconsignation de
la part de loyer non due en raison de la réduction pour défaut de la
chose
louée.

La demanderesse a droit à un loyer réduit pour défaut de la chose
louée
jusqu'à fin décembre 1999. Pour novembre et décembre 1999, la
réduction de
loyer en rapport s'élève à 57 fr.50 (1'437 fr. [loyer fixé dans le
jugement
de première instance] x 2% x 2), montant dont la demanderesse
obtiendra la
libération en sa faveur.

5.
La locataire réclamait une réduction du loyer de 10%. La baisse ayant
été
fixée à 2%, la demanderesse n'obtient gain de cause que pour un
cinquième de
sa prétention. Conformément à l'art. 156 al. 3 OJ, les frais
judiciaires
seront répartis entre les parties, à raison de 4/5 pour la
demanderesse et
1/5 pour les défenderesses.

En ce qui concerne les dépens, l'art. 159 al. 3 OJ prescrit une
répartition
proportionnelle lorsque l'arrêt ne donne pas exclusivement gain de
cause à
une partie. Si les deux parties sont représentées par un avocat, les
indemnités dues respectivement par recourant et intimé sont
compensées.
Ainsi, par exemple, la partie qui obtient gain de cause pour 1/5 de sa
prétention versera à l'autre des dépens réduits correspondant à 3/5 de
l'indemnité de base (4/5 - 1/5).

Il convient de procéder de la sorte également dans les cas où, comme
en
l'espèce, la partie qui succombe le plus largement n'agit pas par
l'intermédiaire d'un avocat et ne dispose donc pas d'une prétention à
opposer
en compensation (cf. art. 159 al. 2 OJ; art. 1 al. 2 et art. 2 du
tarif pour
les dépens alloués à la partie adverse dans les causes portées devant
le
Tribunal fédéral [RS 173.119.1]). En effet, l'équité commande de ne
pas
désavantager cette partie-là au motif qu'elle a choisi de ne pas se
faire
représenter en procédure.

En l'espèce, la demanderesse versera donc aux défenderesses une
indemnité de
dépens réduits de 1'500 fr., représentant les 3/5 de l'indemnité de
base de
2'500 fr.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est partiellement admis et l'arrêt attaqué est annulé.

Le loyer mensuel net dû par la demanderesse aux défenderesses est
réduit de
2% du 1er juillet 1994 au 31 décembre 1999.

Les loyers consignés à la Banque Cantonale Vaudoise sur le compte S
... sont
libérés en faveur de la demanderesse à concurrence de 57 fr.50.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis pour 4/5 à la charge de
la
demanderesse et pour 1/5 solidairement à la charge des défenderesses.

3.
La demanderesse versera aux défenderesses, créancières solidaires, une
indemnité de 1'500 fr. à titre de dépens réduits.

4.
La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur
les
frais et dépens de la procédure cantonale.

5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre
des
recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 28 octobre 2003

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le Président: La Greffière: