| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 25 août 2003, 4C.264/2002

{T 0/2}
4C.264/2002 /ech

Arrêt du 25 août 2003
Ire Cour civile

MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre.
Greffière: Mme Godat Zimmermann

X.________ SA,
demanderesse et recourante, représentée par Me Pierre Gabus, avocat,
boulevard des Philosophes 17, 1205 Genève,

contre

Y.________ SA,
défenderesse et intimée, représentée par Me Raeto Zarn, avocat,
boulevard
St-Georges 72, 1205 Genève.

bail à loyer; résiliation anticipée pour manque d'égards envers les
voisins

(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière
de baux
et loyers du canton de Genève du 31 mai 2002)

Faits:

A.
Par contrat du 4 novembre 1998, Y.________ SA a remis à bail à
X.________ SA
un terrain d'environ 1100 m2 situé à Z.________ et destiné au
stockage de
matériaux divers. Le loyer annuel était fixé à 15'000 fr. Le contrat
a été
conclu pour une année à partir du 1er décembre 1998; sauf résiliation
signifiée trois mois à l'avance, il se renouvelait ensuite pour une
année,
puis de trois mois en trois mois.

En mai 1999, la bailleresse a autorisé X.________ SA à construire un
enclos
sur le terrain loué. Par courrier du 10 juin 1999, elle informait la
locataire que d'autres locataires de la parcelle et des voisins plus
éloignés
s'étaient plaints de la forte poussière dégagée lors de la
manutention de
déchets de bois entreposés sur le site; elle l'invitait à apporter au
plus
vite les modifications nécessaires afin que les voisins ne soient plus
incommodés par son activité et lui rappelait son obligation d'obtenir
une
autorisation officielle pour la construction et le rehaussement de
l'enclos.
X.________ SA a répondu que son activité, clairement précisée lors de
la
conclusion du bail, générait immanquablement des poussières; elle
précisait
par ailleurs avoir pris des mesures pour diminuer les nuisances et
déposé une
demande d'autorisation de rehausser le mur de l'enclos à quatre
mètres.

Par lettre recommandée du 26 août 1999, Y.________ SA a mis un terme
au
contrat pour l'échéance du 30 novembre 1999; elle invoquait les
demandes de
dédommagement pour perte d'exploitation que deux locataires voisins
lui
avaient adressées ainsi que l'absence d'efficacité des mesures
adoptées par
la locataire pour éviter les nuisances.

X. ________ SA a saisi la Commission de conciliation en matière de
baux et
loyers. Le 9 mai 2000, les parties ont signé devant la Commission un
procès-verbal au terme duquel la bailleresse, pour avoir ignoré
l'exigence de
la formule officielle à l'époque de la résiliation du bail, retirait
le congé
du 26 août 1999.

Dans l'intervalle, par avis officiel du 26 novembre 1999, Y.________
SA avait
résilié le bail pour le 29 février 2000, toujours en raison des
nuisances
provoquées par la locataire.

B.
Le 22 décembre 1999, X.________ SA a saisi la Commission de
conciliation
d'une nouvelle requête en annulation de congé, subsidiairement en
prolongation de bail. Par décision du 13 juillet 2000, la Commission a
délivré, en tant que de besoin, l'autorisation de citer à la
locataire.
X.________ SA a porté la cause devant le Tribunal des baux et loyers
du
canton de Genève. Par jugement du 1er octobre 2001, cette instance a
déclaré
inefficace le congé notifié le 26 novembre 1999 pour le 29 février
2000.

Statuant le 31 mai 2002 sur appel de Y.________ SA, la Chambre
d'appel en
matière de baux et loyers a annulé le jugement de première instance
et dit
que le congé donné pour le 29 février 2000 était valable.

C.
X.________ SA interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral.
Elle
conclut, principalement, à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens
que le
congé notifié le 26 novembre 1999 pour le 29 février 2000 est
inefficace. A
titre subsidiaire, la locataire demande l'annulation de l'arrêt
attaqué et le
renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle instruction dans
le sens
des considérants du Tribunal fédéral.

Parallèlement, la demanderesse a demandé la révision de l'arrêt
cantonal. La
procédure devant la cour de céans a été suspendue jusqu'à droit connu
sur la
requête en révision (art. 57 al. 1 OJ). Celle-ci a été déclarée non
fondée
par arrêt du 16 juin 2003 de la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers.

Y. ________ SA propose le rejet du recours en réforme.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des
recours
qui lui sont soumis (ATF 129 III 288 consid. 2.1 p. 290; 128 II 13
consid. 1a
p. 16, 46 consid. 2a p. 47, 56 consid. 1 p. 58).

1.1 La demanderesse nie la validité du congé qui lui a été signifié en
novembre 1999. En pareil cas, la valeur litigieuse se détermine selon
le
loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste
nécessairement,
en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend
jusqu'au moment
pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été
effectivement
(ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386).
Lorsque le
bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO,
il
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de
trois
ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (David Lachat, Le bail à
loyer, p.
105). En l'espèce, il n'est pas sûr que cette disposition soit
applicable
puisque, précisément, le caractère de «local commercial» de l'objet
loué est
litigieux. Cela étant, le terme ordinaire le plus proche de la date
pour
laquelle le congé a été donné, correspond au 30 novembre 2000. Or, le
loyer
dû pour neuf mois, soit de mars à novembre 2000, représente un
montant de
11'250 fr., supérieur au seuil de 8'000 fr. fixé à l'art. 46 OJ. Le
recours
est recevable ratione valoris.

1.2 L'arrêt attaqué repose sur deux motivations indépendantes. D'une
part, la
cour cantonale a estimé que le congé litigieux était intervenu pour
un terme
ordinaire, dans le respect du délai de préavis contractuel;
s'agissant d'un
bail qui ne bénéficie pas de la protection des art. 271 ss CO, la
validité de
la résiliation doit être admise. D'autre part, la Chambre d'appel a
jugé que
les conditions d'une résiliation anticipée au sens de l'art. 257f al.
3 CO
étaient de toute manière réunies, le maintien du bail étant devenu
insupportable pour la défenderesse en raison des nuisances provoquées
par
l'activité de la locataire. Conformément à la jurisprudence (ATF 115
II 300
consid. 2a p. 302; 111 II 397 consid. 2b, 398 consid. 2b; cf.
également ATF
122 III 488 consid. 2 p. 489), la demanderesse s'en prend à ces deux
motivations de sorte que le recours est également recevable sous cet
angle.

1.3 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve
n'aient
été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les
constatations de
l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits
pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ;
ATF 127
III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).

Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui
s'écarte
de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec
précision
de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas
possible
d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut être
présenté de
griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de
preuve
nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est donc
pas
ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les
constatations
de fait qui en découlent (ATF 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277; 127
III 247
consid. 2c p. 252; 126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).

Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des
conclusions
des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs
développés par
les parties (art. 63 al. 1 OJ; ATF 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415),
ni par
l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al.
3 OJ;
ATF 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59
consid. 2a).

2.
2.1La demanderesse reproche tout d'abord à la cour cantonale d'avoir
violé
les art. 253a et 253b CO en niant que le bail du 4 novembre 1998
portait sur
un local commercial.

2.2 Pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, les art.
271 ss CO,
figurant au chapitre III du titre relatif au bail à loyer, instituent
une
protection spéciale contre les congés. D'une part, le congé est
annulable
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271-271a CO).
D'autre
part, le bail peut être prolongé à certaines conditions (art. 272 ss
CO).

En l'espèce, la demanderesse n'a jamais conclu à l'annulation de la
résiliation du 26 novembre 1999, ce qui aurait été possible même si
les
conditions d'un congé anticipé au sens de l'art. 257f al. 3 CO étaient
réalisées (cf. Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 52 ad art. 257f CO;
Lachat,
op. cit., p. 431/432 et p. 434). En revanche, la locataire a demandé,
subsidiairement, la prolongation du bail dans ses conclusions en
première
instance et devant la Chambre d'appel. Dans son recours, elle ne
reprend pas
cette conclusion telle quelle, mais demande que l'inefficacité du
congé soit
constatée, subsidiairement que la cause soit renvoyée à la cour
cantonale.
Comme la juridiction de réforme ne serait, le cas échéant, pas en
mesure de
se prononcer sur une prolongation du bail, il faut admettre que la
conclusion
en renvoi est en principe suffisante pour examiner si le bail porte
sur un
local commercial ou non.

Cependant, la question de la qualification de local commercial ne se
pose que
si le congé a été donné valablement pour son terme ordinaire et qu'une
prolongation est ainsi envisageable. Il n'y a donc pas lieu, à ce
stade,
d'examiner le grief tiré de la violation des art. 253a et 253b CO.

3.
3.1Selon la demanderesse, la cour cantonale a admis à tort que le
congé donné
le 26 novembre 1999 pour le 29 février 2000 était intervenu pour une
échéance
contractuelle.

3.2 Le moyen est fondé. D'après les constatations de la cour
cantonale, le
bail a été conclu pour une année à partir du 1er décembre 1998; il
était
«ensuite tacitement renouvelable pour une première durée d'une année,
puis de
trois mois en trois mois sauf résiliation donnée avec un préavis de
trois
mois». C'est dire que, le 26 novembre 1999, la bailleresse pouvait
résilier
le contrat au plus tôt pour le 30 novembre 2000. Par conséquent, le
congé
signifié pour le 29 février 2000 est anticipé.

Au surplus, il n'y a pas lieu d'envisager en l'espèce l'application
de l'art.
266a al. 2 CO, qui reporte au prochain terme pertinent les effets
d'une
résiliation ne respectant pas une échéance légale ou contractuelle.
En effet,
la bailleresse n'a pas commis d'erreur au sujet du terme contractuel,
mais a
motivé la résiliation anticipée par le manque d'égards de la
locataire envers
les voisins (cf. SVIT-Kommentar, n. 53 ad art. 257f CO, p. 196;
Lachat, op.
cit. p. 426; Higi, op. cit., n. 72 et 86 ad art. 257f CO).

4.
4.1En ce qui concerne la motivation subsidiaire de l'arrêt attaqué, la
demanderesse ne se plaint pas directement d'une violation de l'art.
257f al.
3 CO. Elle soutient en revanche que la cour cantonale a méconnu
l'art. 274d
al. 3 CO en admettant la réalité des nuisances sur la base du
témoignage d'un
employé du Service cantonal d'écotoxicologie, recueilli dans une autre
procédure et contesté par la locataire.

4.2 L'art. 274d CO a trait à la procédure relative aux baux
d'habitations et
de locaux commerciaux; l'al. 3 de cette disposition prévoit notamment
que le
juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, les
parties devant néanmoins présenter toutes les pièces nécessaires à
cet égard.

L'application de l'art. 274d al. 3 CO en l'occurrence suppose que le
bail
liant les parties porte sur un local commercial. Or, un enclos, qui
par
définition ne comporte pas de toit, n'est pas un local, soit un espace
délimité de manière horizontale et verticale, rattaché au sol de
manière
durable (cf. ATF 124 III 108 consid. 2b p. 110). Certes, le Tribunal
fédéral
n'exclut pas qu'un bâtiment plus ou moins fermé puisse répondre à la
définition du local. Il a ainsi qualifié de local commercial une
station de
lavage de véhicules en libre service comprenant des boxes, ouverts sur
l'avant. En effet, il n'y avait pas lieu de refuser l'application des
normes
protectrices du droit du bail à un contrat qui porte sur des
installations
tridimensionnelles ne correspondant pas aux conditions habituelles de
fermeture, lorsque des personnes exercent dans ces lieux l'activité
professionnelle déployée par la locataire; dans le cas de la station
de
lavage, les clients et le personnel pouvaient se tenir dans les
volumes
délimités pour laver les voitures ou entretenir les installations
(ATF 124
III 108 consid. 2b et c p. 110/111). La situation est différente en
l'espèce
puisque l'enclos ne sert qu'à entreposer des déchets de bois avant
leur
manutention sur les wagons de marchandises. Par ailleurs, l'objet
de
la
location selon le bail liant les parties est un terrain nu, l'enclos
ayant
été édifié par la locataire; le loyer convenu, qui n'a pas été
modifié par la
suite, correspond à cette contre-prestation. A cet égard,
l'autorisation de
la bailleresse de construire l'enclos n'emporte pas une modification
du bail
et, du reste, rien n'indique que la locataire ne devait pas enlever
l'installation à l'issue du contrat (cf. arrêt 4C.145/1990 du 25
juillet
1990, consid. 3; cf. également ATF 98 II 199 consid. 4b p. 204/205).
Pour
cette raison également, le bail dont la résiliation est litigieuse ne
saurait
être considéré comme relatif à un local commercial.

Au demeurant, le grief formulé par la demanderesse en rapport avec
l'art.
274d al. 3 CO concerne en réalité l'appréciation des preuves, voire
le droit
d'être entendu; il aurait dû être soulevé dans le cadre d'un recours
de droit
public. En effet, ni le principe de la libre appréciation des
preuves, ni la
maxime inquisitoire sociale consacrés à l'art. 274d al. 3 CO ne
prescrivent
au juge comment apprécier les moyens de preuve qui lui sont soumis.
Ainsi, le
grief est de toute façon irrecevable.

4.3 Dans son recours, la demanderesse ne conteste pas explicitement
que les
conditions d'une résiliation anticipée au sens de l'art. 257f al. 3
CO soient
réunies. Sur le plan formel, la protestation écrite exigée par cette
disposition est intervenue le 10 juin 1999. Le délai assez long de
cinq mois
entre ce courrier et le congé litigieux s'explique par la première
résiliation, datée du 26 août 1999. Celle-ci avait déjà été signifiée
en
raison des nuisances générées par la locataire et, d'après ce qui
était
ressorti de la séance de conciliation du 17 novembre 1999, n'était pas
valable faute d'avoir été formulée sur avis officiel; le congé du 26
août
1999 rappelait en outre la permanence des nuisances et soulignait
l'inefficacité des mesures prises par la locataire.

Par ailleurs, les nuisances importantes provoquées par le dépôt et la
manutention des déchets de bois sont établies. Il convient de noter au
passage que la gêne causée par l'émission de poussière est attestée
non
seulement par le témoignage de l'employé du Service cantonal
d'écotoxicologie, comme la demanderesse tente de le faire croire, mais
également par les plaintes constantes des voisins. Le maintien du bail
apparaît dès lors insupportable pour la bailleresse, confrontée du
reste à
une procédure en dommages-intérêts introduite par un autre locataire
en
raison des nuisances engendrées par les activités de la demanderesse.
Certes,
la défenderesse n'a pas résilié le bail avec effet immédiat ni pour
la fin du
mois suivant (cf. art. 257f al. 3 CO), mais elle a mis un terme au
contrat
moyennant un délai de congé de trois mois. Aucun élément ressortant
de l'état
de fait cantonal ne permet toutefois de conclure qu'en agissant
ainsi, la
bailleresse aurait manifesté que le maintien du bail ne lui était pas
insupportable; la demanderesse ne le prétend d'ailleurs pas. Les
conditions
posées par l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées, le droit de la
bailleresse à
mettre un terme anticipé au contrat doit être reconnu.

Sur le vu de ce qui précède, la cour cantonale a admis à juste titre
la
validité du congé signifié pour le 29 février 2000. Le recours ne
peut être
que rejeté.

5.
Vu le sort réservé au recours, il se justifie de mettre les frais
judiciaires
à la charge de la demanderesse (art. 156 al. 1 OJ). Par ailleurs,
celle-ci
versera à la défenderesse une indemnité à titre de dépens (art. 159
al. 1
OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la
demanderesse.

3.
La demanderesse versera à la défenderesse une indemnité de 2'500 fr.
à titre
de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties
et à la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 25 août 2003

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le Président: La Greffière: