| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 06 juin 2003, 4C.70/2003

{T 0/2}
4C.70/2003 /ech

Arrêt du 6 juin 2003
Ire Cour civile

MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Rottenberg Liatowitsch et
Favre.
Greffière: Mme Godat Zimmermann

A.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Soli Pardo, avocat,
case
postale 147, 1211 Genève 12,

contre

X.________ SA, demanderesse et intimée, représentée par Me Philippe
Cottier,
avocat, place du Molard 3, case postale 3199, 1211 Genève 3.

contrat de courtage

(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de
justice
du canton de Genève du 17 janvier 2003)

Faits:

A.
A. ________ était propriétaire d'une villa sise à Corsier (Genève). En
juillet 1992, elle a chargé X.________ SA de trouver un locataire ou
un
acquéreur pour cet immeuble. X.________ SA estimait alors la valeur
de
l'objet au maximum à 3 500 000 fr., comprenant une commission de
courtage
calculée selon le tarif de la Société des régisseurs de Genève.

Par contrat de bail du 4 juillet 1995, A.________, représentée par
X.________
SA , a loué la villa à B.T.________ et C.R.________ pour un loyer
mensuel de
12 000 fr.; le contrat était conclu pour une durée de trois ans à
partir du
1er septembre 1995.

Le 20 juillet 1995, A.________ a passé avec X.________ SA un contrat
de
gérance, dont l'art. 8 stipule qu'en «cas de vente de tout ou partie
de
l'immeuble objet du présent contrat, conclue entre le propriétaire et
le
locataire trouvé par la régie, celle-ci percevra une commission
calculée en
application du tarif de la Société des régisseurs de Genève». La
durée du
contrat correspondant à celle du bail, la clause de renouvellement
tacite,
prévue à l'art. 6 du contrat de gérance, a été biffée.

Comme aucun acquéreur n'avait été trouvé entre-temps, A.________,
toujours
représentée par X.________ SA , a conclu, en date du 30 mars 1998, un
nouveau
bail à loyer avec les locataires déjà en place. Les conditions
étaient les
mêmes que précédemment, sauf que le contrat, d'une durée d'un an à
partir du
1er septembre 1998, se renouvelait tacitement d'année en année à
l'échéance
s'il n'était pas dénoncé à temps.

A son échéance du 31 août 1998, le contrat de gérance n'a pas été
formellement reconduit; X.________ SA a toutefois continué à assurer
la
gérance de la villa. Le 13 octobre 1998, X.________ SA a informé la
propriétaire que les époux T.________-R.________ étaient intéressés à
acheter
la maison qu'ils occupaient. A la demande de A.________, X.________
SA lui a
adressé, le 19 novembre 1998, une nouvelle estimation de l'immeuble,
évalué
alors à 2 250 000 fr., voire 2 500 000 fr., ce qui correspondait à
l'estimation effectuée par une autre agence; dans son courrier, la
régie
faisait référence à une commission d'usage de 5% sur les premiers 500
000 fr.
et de 3% sur l'excédent, TVA en sus. A.________ a porté les deux
estimations
à la connaissance des époux T.________ . Par ailleurs, une employée du
service de vente de X.________ SA a conseillé à la propriétaire
d'amener les
locataires à formuler eux-mêmes une offre, en raison des dispositions
légales
sur le congé-vente. La même collaboratrice de X.________ SA a fait
visiter à
C.T.________ au moins trois maisons à Corsier et à Anières; la
locataire
s'est alors rendu compte qu'il n'existait pas de villa similaire à un
prix
moins élevé.

Par lettre du 6 avril 1999, A.________ s'est adressée à X.________ SA
notamment en ces termes:
«Nous devrions reprendre contact pour cette question de l'achat de la
maison
mentionnée (à Corsier) par les locataires actuels...à leur
demande...et ceci
doit être conclu ces prochaines semaines. Sinon, comme je vous l'ai
déjà
communiqué oralement, je souhaite à la terminaison du bail de
location fin
août 1999, reprendre la maison pour mon usage personnel.»
Le 21 mai 1999, la propriétaire a résilié le bail pour le 31 août
1999. Les
locataires se sont opposés au congé devant la Commission de
conciliation en
matière de baux.

En décembre 1999, A.________ a vendu la villa aux époux T.________
pour le
prix de 2 325 000 fr.; le transfert de propriété a été inscrit au
registre
foncier du canton de Genève le 14 décembre 1999.

Par lettre du 27 janvier 2000, X.________ SA a demandé à A.________
de lui
payer «la commission d'usage de 79 750 fr., conformément à l'art. 8 du
contrat de gérance, signé en date du 20 juillet 1995». L'ancienne
propriétaire a contesté devoir toute commission. Le 27 mars 2000,
X.________
SA , par le biais de son avocat, sommait, en vain, A.________ de lui
verser
la somme de 85 731 fr.25 au titre de la «clause de commissionnement».

B.
Le 29 janvier 2001, X.________ SA a introduit contre A.________ une
action
en paiement de 85 731 fr.25, plus intérêts à 5% dès le 27 janvier
2000.

Par jugement du 8 mai 2002, le Tribunal de première instance du
canton de
Genève a entièrement fait droit à cette demande.

Statuant le 17 janvier 2003 sur appel de la défenderesse, la Chambre
civile
de la Cour de justice de Genève a confirmé la décision de première
instance.
En substance, la cour cantonale a jugé que la demanderesse avait
exercé une
activité de courtage d'indication en faveur de la défenderesse,
celle-ci
n'ayant pas signifié clairement à celle-là son intention de la
décharger de
cette mission, qui avait au contraire été relancée en novembre 1998.

C.
A.________ interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle
conclut
à l'annulation de l'arrêt attaqué et au déboutement de X.________ SA
des
fins de sa demande.

La demanderesse propose le rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions
libératoires
et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance
cantonale par
un tribunal supérieur (art. 48 OJ) sur une contestation civile dont
la valeur
litigieuse atteint le seuil de 8000 fr. (art. 46 OJ), le recours en
réforme
est en principe recevable puisqu'il a été déposé en temps utile (art.
54 al.
1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).

1.2 Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement
juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à
moins
que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été
violées,
qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance
manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de
l'autorité
cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents,
régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 127 III
248
consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).

Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui
s'écarte
de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec
précision
de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas
possible
d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut être
présenté de
griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de
preuve
nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est donc
pas
ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les
constatations
de fait qui en découlent (ATF 128 III
271 consid. 2b/aa p. 277; 127 III 247 consid. 2c p. 252; 126 III 189
consid.
2a; 125 III 78 consid. 3a).

Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des
conclusions
des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs
développés par
les parties (art. 63 al. 1 OJ; ATF 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415),
ni par
l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al.
3 OJ;
ATF 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59
consid. 2a).

2.
2.1Selon la défenderesse, la cour cantonale a violé l'art. 8 CC. Elle
aurait
perdu de vue qu'il incombait à la demanderesse, qui réclamait un
salaire, de
prouver les circonstances permettant de constater l'accord des
parties sur ce
point. A suivre la défenderesse, une «preuve renforcée» était à la
charge de
la régie, qui entendait démontrer l'obligation de rémunération de la
partie
adverse; si elle s'estimait mandatée, la demanderesse aurait même dû
être en
mesure de produire un contrat signé par les parties.

2.2 L'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve - sauf disposition
contraire
- pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et
détermine, sur
cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de
l'échec de
la preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b,
315
consid. 4a). En revanche, cette disposition ne prescrit pas quelles
sont les
mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519
consid. 2a),
ni comment le juge peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid.
2d p.
25; 127 III 248 consid. 3a, 519 consid. 2a).

En l'espèce, sous le couvert du grief tiré de la violation de l'art.
8 CC, la
défenderesse entend en réalité faire corriger l'appréciation des
preuves à
laquelle la juridiction cantonale s'est livrée. Or, comme déjà
relevé, la
remise en cause de l'appréciation des preuves n'a pas sa place dans un
recours en réforme. Le moyen fondé sur la violation de l'art. 8 CC
est par
conséquent irrecevable.

3.
Invoquant les art. 18 CO et 2 CC, la défenderesse reproche également
à la
cour cantonale de ne pas avoir appliqué correctement le principe de la
confiance. A son avis, les éléments recueillis ne permettaient pas de
déduire
la volonté de la propriétaire, après l'échéance du contrat de
gérance du 20 juillet 1995, de vendre sa villa et de charger la
demanderesse
de lui trouver un acquéreur.

Par ailleurs, la défenderesse estime qu'en lui faisant connaître
l'intention
des locataires d'acheter la villa de Corsier, la demanderesse n'a
fait que
remplir son devoir d'information de gérant d'immeuble. Ainsi, la cour
cantonale aurait méconnu l'art. 412 CO en admettant l'existence d'un
courtage
d'indication.

3.1 La question litigieuse est de savoir si, dans le contexte de
l'espèce, la
Cour de justice était fondée à reconnaître entre les parties une
relation de
courtage d'indication, ouvrant pour la demanderesse le droit de
recevoir sa
rémunération sous la forme de la commission usuelle, calculée en
application
du tarif de la Société des régisseurs de Genève.

Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un
salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une
convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation
d'un
contrat (art. 412 al. 1 CO).

En l'absence d'une disposition spéciale, la conclusion du contrat de
courtage
n'est soumise à aucune exigence de forme. Selon les constatations
cantonales
qui lient le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme (art. 63
al. 2
OJ), les parties n'ont pas prévu une forme particulière. Par
conséquent, la
conclusion du contrat de courtage peut résulter, en l'absence d'une
déclaration expresse, d'actes concluants. Le seul fait de laisser
agir le
courtier ne conduit pas nécessairement à admettre la conclusion d'un
contrat
par actes concluants. Il faut que l'attitude du courtier soit
suffisamment
nette pour que l'absence d'opposition puisse être interprétée comme la
volonté de conclure un contrat de courtage; étant donné l'insistance
de
certains courtiers professionnels, on ne saurait admettre facilement
que le
silence vaut acceptation (ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; arrêt
4C.54/2001 du
9 avril 2002, consid. 2a, reproduit in SJ 2002 I p. 557; arrêt
4C.66/1992 du
29 septembre 1992, consid. 2b, reproduit in SJ 1993 p. 189). Un
contrat de
courtage tacite peut naître même après que le mandat antérieur du
courtier a
pris fin. C'est ainsi que lorsque le courtier, après l'expiration du
délai
fixé dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses
démarches
au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la
commission s'il
finit par conclure l'affaire avec l'amateur indiqué (ATF 72 II 84
consid. 1b
p. 87 et l'arrêt cité; cf. également Christian Marquis, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse Lausanne 1992, p.
184/185; Karl Dürr, Mäklervertrag und Agenturvertrag, p. 23/24).

Il incombe au courtier qui réclame un salaire de prouver les
circonstances
permettant de constater l'existence d'un accord des parties. Il faut
que l'on
puisse déduire des circonstances que les parties se sont mises
d'accord sur
les points essentiels d'un contrat de courtage (art. 1 al. 1 et art.
2 al. 1
CO). Il est donc nécessaire que la partie ait conscience du fait que
le
courtier a agi pour elle, et non pas pour l'autre partie à la
négociation; en
cas de situation confuse, il appartient au courtier d'apporter en
temps utile
les éclaircissements nécessaires, afin de pouvoir établir lequel des
cocontractants a accepté par actes concluants de le mettre en oeuvre.
Bien
entendu, il doit résulter des circonstances que le courtier est
chargé d'une
activité relevant de ce contrat, à savoir indiquer le nom d'un
intéressé, le
présenter ou mener les pourparlers (arrêt précité du 9 avril 2002,
consid. 2a
et les références).

Le caractère onéreux du contrat fait également partie des éléments
essentiels; il faut donc que l'on puisse déduire des circonstances
que le
mandant s'est
engagé envers le courtier à lui verser un salaire; il
n'est en
revanche pas nécessaire que le montant de la rémunération soit fixé
puisque
l'art. 414 CO permet sur ce point de suppléer à un accord des parties
(arrêt
précité du 9 avril 2002 consid. 2a et les arrêts cités).

3.2 Pour déterminer si un contrat de courtage a été passé par actes
concluants, le juge doit tout d'abord s'efforcer de dégager la
commune et
réelle intention des parties, en procédant à l'interprétation dite
subjective, dont le résultat relève des constatations de fait qui
lient le
Tribunal fédéral.

S'il ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle ou s'il
constate que
les volontés réelles de chaque partie divergent, le juge recherchera
quel
sens les parties pouvaient et devaient donner, selon les règles de la
bonne
foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (interprétation
objective). L'application du principe dit de la confiance est une
question de
droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement dans le cadre du
recours en réforme. Cependant, pour trancher cette question, il faut
s'appuyer sur le contenu des manifestations de volonté et sur les
circonstances, qui relèvent du fait (ATF 129 III 118 consid. 2.5 p.
122/123
et les arrêts cités). Au surplus, l'interprétation subjective a la
priorité
sur l'interprétation objective (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308;
121 III
118 consid. 4b/aa p. 123 et les références).

3.3 En l'espèce, la cour cantonale n'a pas constaté chez les parties
de
volonté commune et réelle. Elle a donc procédé à l'interprétation
objective
des manifestations de volonté, dont le résultat peut être revu
librement par
le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme.

En juillet 1992, la demanderesse a reçu le mandat de rechercher, soit
un
acquéreur, soit un locataire pour la villa de la défenderesse,
moyennant le
paiement d'une commission en cas de vente. Cette dernière hypothèse
ne s'est
pas réalisée. En revanche, le courtier a trouvé les locataires qui
ont occupé
la villa dès le 1er septembre 1995, avant de l'acheter en décembre
1999.
Comme déjà vu, l'art. 8 du contrat de gérance prenant fin au 31 août
1998
prévoyait le paiement d'une commission usuelle de courtier en faveur
de la
demanderesse, si les locataires en place, trouvés par la demanderesse,
achetaient tout ou partie de l'immeuble. Après l'échéance de fin août
1998,
la régie a continué d'administrer l'immeuble de la propriétaire, loué
en tout
cas pour une année encore aux mêmes locataires, soit jusqu'au 31 août
1999.
C'est en octobre 1998 que les locataires ont manifesté auprès de la
demanderesse leur souhait d'acquérir la villa louée; la régie a fait
part de
cet intérêt à la propriétaire. Cette dernière a alors demandé une
nouvelle
estimation du bien-fonds à la régie, qui, dans sa réponse du 19
novembre
1998, a rappelé le taux usuel de la commission de courtage. Par
ailleurs, la
demanderesse a fourni à la défenderesse des conseils sur la manière
d'amener
les locataires à présenter une offre. De plus, l'agence immobilière a
développé une certaine activité dans ce sens en faisant visiter au
moins
trois objets comparables aux locataires, afin que ces derniers
puissent se
convaincre du prix du marché pour l'objet considéré et articuler
eux-mêmes
une offre.

Le comportement adopté par les parties dans les circonstances
relatées plaide
en faveur de la conclusion tacite d'un mandat de courtage en automne
1998, en
remplacement de la relation instituée par l'art. 8 du contrat de
gérance du
20 juillet 1995 - comprenant une clause de commission en cas de vente
- et
qui porte sur le même objet, soit l'acquisition de la villa louée par
les
locataires d'alors. Conformément à la jurisprudence et à la doctrine
rappelées ci-dessus, l'offre du courtier du 19 novembre 1998, dans le
contexte consécutif aux contrats de 1992 et 1995, avec la référence
récurrente au tarif usuel genevois pour le calcul de la commission de
courtage, est suffisamment claire pour que le silence de la
défenderesse à ce
courrier puisse être considéré comme une acceptation du contrat.

La défenderesse l'avait du reste bien compris ainsi puisque, en avril
1999,
c'est elle qui a relancé la demanderesse à propos de l'achat de sa
villa par
les locataires occupant les lieux.

Enfin, la défenderesse erre lorsqu'elle prétend que la demanderesse
n'a
rempli que son devoir de gérant en lui présentant les époux
T.________ comme
acheteurs potentiels. Associée aux autres activités exercées par la
demanderesse (estimation de la valeur vénale de l'immeuble, conseil
sur la
manière de procéder, fourniture de points de comparaison aux
intéressés), la
communication de l'intérêt manifesté par les locataires à
l'acquisition de la
propriété de Corsier s'inscrivait indéniablement dans le cadre d'un
contrat
de courtage, et non de gérance.

Sur le vu de ce qui précède, la cour cantonale n'a pas violé le droit
fédéral
en admettant l'existence d'un contrat de courtage entre les parties,
ouvrant
le droit au versement de la commission convenue. Il y a lieu dès lors
de
rejeter le recours dans la mesure où il est recevable.

4.
Vu l'issue du litige, la défenderesse supportera les frais
judiciaires (art.
156 al. 1 CO) et versera à la demanderesse une indemnité à titre de
dépens
(art. 159 al. 1 CO).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Un émolument judiciaire de 4500 fr. est mis à la charge de la
défenderesse.

3.
La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 5500 fr. à
titre
de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la
Chambre
civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 6 juin 2003

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le Président: La Greffière: