| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 08 janvier 2003, 7B.234/2002

{T 0/4}
7B.234/2002 /frs

Arrêt du 8 janvier 2003
Chambre des poursuites et des faillites

Les juges fédéraux Escher, présidente,
Nordmann, Hohl,
greffier Fellay.

X. ________ SA,
recourante, représentée par Me Patrick Schellenberg, avocat, rue
Jean-Sénebier 20, case postale 166, 1211 Genève 12,

contre

Autorité de surveillance des Offices de poursuites et de faillites du
canton
de Genève, Palais de Justice, case postale 3108, 1211 Genève 3.

gérance légale; refus de l'office des poursuites d'engager une action
en
libération de dette

(recours LP contre la décision de l'Autorité de surveillance des
Offices de
poursuites et de faillites du canton de Genève
du 23 octobre 2002)

Faits:

A.
X. ________ SA est titulaire d'un droit de superficie sur deux
parcelles,
propriété de la Fondation Y.________ (parcelles nos YYYY et YYYY,
feuillet
YYYY, commune de B.________), et loue à des tiers certains locaux
dans les
constructions érigées sur lesdites parcelles.

Sur réquisition de la Fondation Z.________, détentrice de cédules
hypothécaires grevant ledit droit de superficie (ci-après: la
créancière
gagiste), l'Office des poursuites Rhône-Arve a notifié à la titulaire
du
droit de superficie, le 6 septembre 2000, une poursuite en
réalisation de
gage immobilier no XXXX. Sollicité d'étendre la saisie aux loyers et
fermages, l'office a confié à un tiers un mandat de gérance limitée,
en vue
de l'encaissement des loyers.

B.
La créancière gagiste ayant par la suite fait savoir à l'office
qu'elle
s'opposait au paiement des rentes de superficie, le tiers gérant a
informé la
propriétaire des parcelles qu'au vu des instructions reçues de
l'office, il
ne pouvait plus assumer le paiement des rentes en question. La
propriétaire a
dès lors fait notifier à la titulaire du droit de superficie, le 22
août
2001, une poursuite no XXXXXX, qui a été frappée d'opposition.
Informé par la
débitrice du prononcé de mainlevée provisoire rendu dans cette
poursuite et
requis par elle d'avancer les frais pour une action en libération de
dette ou
alors d'acquitter les rentes de superficie en souffrance, l'office
n'a pas
répondu, ni réagi d'aucune autre manière.

La plainte formée par la titulaire du droit de superficie contre ce
refus
implicite de l'office d'acquitter les rentes de superficie en
souffrance ou
d'engager une action en libération de dette dans la poursuite no
XXXXXX a été
rejetée, dans la mesure de sa recevabilité, par décision de l'autorité
cantonale de surveillance du 23 octobre 2002, communiquée le 31 du
même mois.

C.
La titulaire du droit de superficie a recouru le 11 novembre 2002 à la
Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en
reprenant ses
conclusions formulées en instance cantonale quant au paiement de la
rente de
superficie par le tiers gérant ou l'office et quant à l'ouverture de
l'action
en libération de dette, avec les conséquences pécuniaires (émoluments
et
frais) découlant pour l'office de son inaction.

Des réponses n'ont pas été requises.

La Chambre considère en droit:

2.
Les obligations de l'office des poursuites quant à l'administration de
l'immeuble à réaliser dans la poursuite des art. 151 ss LP diffèrent
selon
qu'il s'agit de la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers
jusqu'au dépôt de la réquisition de vente ou de la période
postérieure à ce
dépôt (ATF 43 III 200; cf. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale
sur la
poursuite pour dettes et la faillite, n. 26 ad art. 152, p. 890).

2.1 Après la notification de l'avis aux locataires et fermiers (art.
91 al. 1
de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la
réalisation
forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]) et jusqu'à ce que le créancier
gagiste requière la réalisation, l'office est tenu, en vertu de
l'art. 94 al.
1 ORFI, de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes
les
mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers
et
fermages. Il a le droit également d'ordonner les réparations urgentes
et
d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des
redevances
courantes (gaz, eau, électricité, etc.) - soit de sommes dues à titre
de
rémunération d'un service spécial dont l'immeuble bénéficie et dont la
privation entraînerait une diminution de sa valeur de rendement (ATF
62 III
56) -, ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des
contributions à
l'entretien du débiteur (art. 103 al. 2 LP). Il s'agit là d'une
gérance
limitée à ces seules mesures conservatoires urgentes, qui peuvent
d'ailleurs
être confiées à un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (cf. ATF
109 III 45
consid. 1b; C. Jäger, Commentaire de la LP, t. III, 2e supplément, n.
10 ad
art. 152 LP et n. 1 ad art. 155 LP; Claus Schellenberg, Die
Rechtsstellung
des Dritteigentümers in der Betreibung auf Pfandverwertung, thèse
Zurich
1968, p. 141; Gilliéron, op. cit., n. 34 ad art. 152 LP et n.26 ad
art. 155
LP; Känzig/Bernheim, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung
und
Konkurs, n. 23 ad art. 152 LP).

2.2 Dès la date de la réquisition de vente, l'office - ou le tiers
qu'il
s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit en vertu de l'art.
101 al. 1
ORFI, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, à la gérance
et à la
culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite
par voie
de saisie, dès la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP;
art. 16
ss ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art.
94 ORFI
(Känzig/Bernheim, op. cit., n. 20 ad art. 155 LP; Schellenberg, op.
cit.);
elle s'étend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées
à
l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges nécessaires au
maintien
de l'immeuble en bon état de rendement, à l'exception des intérêts
hypothécaires, et, d'autre part, aux mesures extraordinaires comme,
par
exemple, l'introduction des procès nécessaires dans l'intérêt d'une
bonne
gestion de l'immeuble (art. 18 ORFI).

3.
L'autorité cantonale de surveillance rappelle à juste titre, dans la
décision
attaquée, la distinction précitée et retient qu'une gérance légale
complète
au sens de l'art. 101 al. 1 ORFI n'entrait pas en considération dans
le cas
particulier, parce que la réquisition de vente n'avait pas encore été
déposée. Elle considère par ailleurs que, dans le cadre de la gérance
limitée
au sens de l'art. 94 ORFI, telle qu'elle a été instaurée en l'espèce,
les
rentes de superficie ne peuvent être considérées comme une
rémunération d'un
service spécial de la propriétaire du fonds, soit une redevance
courante au
sens de l'art. 94 ORFI. Elle conclut donc que c'est à bon droit que
l'office
s'est opposé au paiement des rentes de superficie et, a fortiori, a
refusé de
soutenir, en lieu et place de la débitrice et superficiaire, un
procès en
libération de dette contre la propriétaire des parcelles.

La recourante ne démontre pas que le point de vue de l'autorité
cantonale de
surveillance est contraire au droit fédéral. Alors que l'on est
incontestablement en présence, en l'espèce, d'une gérance légale
limitée au
sens de l'art. 94 ORFI, elle fonde l'essentiel de son argumentation
sur les
dispositions relatives à la gérance légale étendue (art. 101 al. 1,
17 s.
ORFI), argumentation qu'elle étaie d'ailleurs d'allégations de fait
en grande
partie irrecevables. A l'évidence, les rentes de superficie
litigieuses ne
sauraient être assimilées à des redevances courantes dues à titre de
rémunération de services spéciaux (consid. 2.1); constituant la
rétribution
pour un usage de longue durée des parcelles en cause (ATF 101 Ib 329
consid.
1), elles s'apparentent plutôt, comme le relève l'autorité cantonale
de
surveillance, à des intérêts hypothécaires qui sont la compensation
due au
créancier pour le capital dont celui-ci est privé (ATF 115 II 349
consid. 3
p. 355 et les références). Or de tels intérêts, venus à échéance
pendant la
durée de la gérance ou déjà échus auparavant, ne peuvent être payés
par
l'office ou le tiers gérant même dans le cadre d'une gérance légale
complète
(art. 17 in fine ORFI).

Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la
mesure
de sa recevabilité.

Lausanne, le 8 janvier 2003