| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 06 janvier 2003, 4C.283/2002

{T 0/2}
4C.283/2002 /ech

Arrêt du 6 janvier 2003
Ire Cour civile

Les juges fédéraux Corboz, président,
Walter, Favre,
greffière Michellod.

Y. ________,
demanderesse et recourante, représentée par Me Thierry Thonney,
avocat, case
postale 3309, 1002 Lausanne,

contre

Etat de Vaud, 1014 Lausanne, représenté par Me Denis Sulliger,
avocat, rue du
Simplon 13, case postale 1085, 1800 Vevey 1.

contrat de bail; hausse de loyer,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du
Tribunal
cantonal du canton de Vaud du 24 avril 2002.

Faits:

A.
Par contrat de travail du 22 janvier 1993, la paroisse X.________ a
engagé la
demanderesse Y.________ en qualité d'intendante de la cure de
X.________, à
quart-temps, pour un salaire mensuel brut de 900 fr. Après le temps
d'essai,
ce contrat pouvait être résilié dans un délai de trois mois pour la
fin d'un
mois, par lettre recommandée. L'activité d'intendante consistait dans
l'accueil des groupes, l'aménagement des extérieurs et l'achat des
objets
nécessaires au fonctionnement de la cure.

Par contrat de bail à loyer du 3 mars 1993, l'Etat de Vaud,
défendeur, a
remis en location à la demanderesse, dès le 1er février 1993 et pour
une
durée indéterminée, un appartement de trois pièces sis au premier
étage de
l'annexe de la cure. Le loyer était fixé à 820 fr. par mois, plus 75
fr.
d'acompte de chauffage et d'eau chaude. Pour ce qui est de sa
résiliation et
de sa reconduction, l'article 5.1 des dispositions complémentaires
prévoyait
ce qui suit:
"La durée de la mise à disposition du logement est liée à la fonction
d'intendante de la Cure catholique de X.________ remplie par la
locataire
pour le compte de la paroisse X.________. La résiliation du contrat de
travail signifiée par l'une ou l'autre des parties entraînera
également la
dénonciation du présent bail pour la même échéance".
Par lettre du 7 octobre 1998, la demanderesse a demandé au Président
de la
Commission de la cure de X.________ de la libérer de ses fonctions
d'intendante pour le 1er janvier 1999. Ce congé était motivé par le
fait
qu'elle avait perdu son emploi à X.________ et que son engagement à
la poste
de Z.________ ne lui permettait plus d'accueillir les groupes à la
cure. La
demanderesse a en outre fait part au président de son souhait de
pouvoir
garder l'appartement en cause aux conditions en vigueur.

Le 15 décembre 1998, la paroisse X.________ lui a répondu qu'elle
avait pris
note de la cessation de ses fonctions avec effet au 31 décembre 1998
et lui a
confirmé que l'appartement litigieux continuerait à être mis à sa
disposition, sous réserve de l'accord de l'Etat de Vaud et du droit de
récupérer les locaux s'il s'avérait nécessaire d'y loger la nouvelle
intendante.

Le 14 janvier 1999, l'Etat de Vaud a écrit à la demanderesse ce qui
suit:
" (...) En notre qualité de bailleur, nous sommes ouverts à
reconduire cette
location. Cependant, selon les clauses de l'art. 5.1 de votre contrat
de
bail, signé le 3 mars 1993, la résiliation de votre contrat de travail
entraîne automatiquement la dénonciation du contrat de bail pour la
même
échéance. Ainsi, nous vous confirmons, pour la forme, l'application
de cette
clause et, partant, la résiliation de votre bail avec effet au 31
décembre
1998.
La destination première de cet appartement, à savoir le logement de
l'intendant(e) de la cure, demeure. Aussi nous vous proposons la
signature
d'un nouveau bail aux conditions suivantes: entrée en vigueur: 1er
janvier
1999, échéance: 1er juillet 1999, reconduction: tacite de trois mois
en trois
mois, délai de résiliation: trois mois.

De plus, le loyer pratiqué jusqu'au 31 décembre 1998 inclut la notion
de
logement de fonction. La cessation de votre activité modifie ce
statut.
Néanmoins, considérant le maintien de la surveillance de la propriété
découlant de votre présence sur le site, nous limitons l'incidence de
cette
modification au niveau du prix du loyer.

Nous portons ce dernier à 890 fr. par mois, auxquels s'ajoute
l'acompte de 75
fr. aux frais de chauffage, ce qui représente un total mensuel de 965
fr. Dès
lors, pour nous permettre l'établissement d'un nouveau contrat de
bail, nous
vous saurions gré de nous retourner la copie de la présente jointe à
notre
envoi, munie de votre signature. (...) "
La demanderesse a retourné au défendeur le document précité, pourvu
de sa
signature "pour accord" et de la date du 22 janvier 1999.

B.
Le 30 janvier 1999, la demanderesse a saisi la Commission de
conciliation en
matière de bail à loyer du district de M.________ d'une requête en
contestation de hausse de loyer, subsidiairement, de loyer initial.
Elle
expliquait avoir contresigné la lettre du 14 janvier 1999 "par
sécurité".

Par lettre du 8 février 1999, le défendeur a informé la demanderesse
qu'en
raison de la procédure susmentionnée, il différait l'établissement du
nouveau
contrat de bail et considérait que l'occupation de l'appartement en
cause
intervenait sous la forme d'un prêt à usage de mois en mois, avec
préavis de
libération d'un mois, moyennant le paiement d'une indemnité
d'occupation de
965 fr. par mois, charges comprises.

Après échec de la tentative de conciliation, la demanderesse a ouvert
action
le 8 avril 1999 devant le Tribunal des baux du canton de Vaud et a
conclu à
ce que le loyer de l'appartement litigieux soit fixé à 820 fr. dès le
1er
janvier 1999, la hausse de loyer signifiée le 14 janvier 1999 étant
nulle et
de nul effet, et subsidiairement, que le loyer fixé par la lettre du
14
janvier 1999 soit considéré comme abusif.

Par jugement du 6 juillet 2000, le Tribunal des baux a rejeté les
conclusions
de la demanderesse et constaté que les parties étaient liées par le
contrat
de bail conclu le 3 mars 1993, tel que modifié par accord du 22
janvier 1999.
Par arrêt du 24 avril 2002, la Chambre des recours du Tribunal
cantonal
vaudois a rejeté le recours de la demanderesse et confirmé le jugement
attaqué, sous réserve du chiffre II de son dispositif, supprimé
d'office.

C.
Y.________ a déposé un recours en réforme contre l'arrêt cantonal.
Invoquant
la violation des art. 266, 266a s., 269 s., 269d et 274d CO, elle
conclut à
sa réforme en ce sens qu'il est constaté que la hausse de loyer
signifiée le
14 janvier 1999 est nulle et de nul effet, et que le loyer mensuel
net de
l'appartement est fixé à 820 fr. dès le 1er janvier 1999.
Subsidiairement, la
demanderesse conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au renvoi
de la
cause à la cour cantonale pour nouvelle décision.
Invité à déposer une réponse, le défendeur conclut au rejet du
recours dans
la mesure où il est recevable.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Sauf exceptions qui n'entrent pas en considération en l'espèce, la
recevabilité du recours en réforme suppose une valeur litigieuse de
8'000 fr.
au moins; sont déterminantes à cet égard les conclusions encore
contestées
devant la dernière instance cantonale (art. 46 OJ).

Aux termes de l'art. 36 al. 4 et 5 OJ, les revenus et prestations
périodiques
ont la valeur du capital qu'ils représentent; si leur durée est
indéterminée
ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou
de la
prestation, multiplié par vingt. Il ne suffit toutefois pas que la
durée ne
puisse être fixée avec précision pour la qualifier d'indéterminée au
sens de
l'art. 36 al. 5 OJ; si la prestation ou le revenu est dû pour une
durée
vraisemblablement inférieure à vingt ans, il conviendra alors de se
fonder
sur la valeur capitalisée pour la durée limitée probable (Poudret,
COJ I, n.
8.2. ad art. 36 OJ).

S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de durée
indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir
compte, pour
le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel
contestée devant la dernière instance cantonale, puis de multiplier le
montant obtenu par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid.
1; 118 II
422 consid. 1). En l'espèce, l'augmentation en cause était de 840 fr.
par
année [70 fr. x 12]. Multiplié par vingt, ce montant donne un total
de 16'800
fr. La valeur litigieuse à laquelle l'art. 46 OJ subordonne la
recevabilité
du recours en réforme est par conséquent atteinte.

1.2 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions et
dirigé
contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un
tribunal
supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile, le recours
en
réforme est en principe recevable; en outre, il a été formé en temps
utile
(art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).

1.3 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral
(art. 43
al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas d'invoquer la violation
directe d'un
droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase OJ) ou la
violation
du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c).
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement
juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à
moins
que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été
violées,
qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance
manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de
l'autorité
cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents
et
régulièrement allégués (art. 64 OJ).

Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui
s'écarte
de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec
précision
de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas
possible
d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les
constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux
(art. 55
al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est donc pas ouvert pour se
plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait
qui en
découlent.

1.4 Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral ne peut aller
au-delà des
conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de
nouvelles (art.
55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est lié ni par les motifs que
les
parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation
juridique de la
cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours
pour
d'autres motifs que ceux invoqués par la partie recourante et peut
également
rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que
celle
retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les
références
citées).

2.
Les premiers juges ont considéré que l'art. 5.1 des dispositions
complémentaires du bail était nul, car il privait la locataire des
droits que
lui conféraient les art. 271 s. CO, relatifs à la protection contre
les
congés. La résiliation du contrat de travail n'avait par conséquent
pas
entraîné celle du contrat de bail, qui avait perduré au-delà du 31
décembre
1998. Quant à la validité de l'accord des 14 et 22 janvier 1999
prévoyant une
hausse du loyer, les premiers juges ont estimé que prise dans son
ensemble,
la nouvelle économie du contrat paraissait favorable à la locataire,
de sorte
que l'on pouvait dans ce cas renoncer à la formule officielle prévue
par
l'art. 269d al. 2 let. a CO.

Les juges cantonaux ont considéré que l'art. 5.1 des dispositions
complémentaires du bail couplait ce dernier au contrat de travail de
manière
licite (art. 254 CO, transactions couplées) et qu'il constituait une
condition résolutoire du contrat de bail. Ce contrat devait dès lors
être
qualifié de contrat de durée déterminée, prenant fin lorsque se
réalisait la
condition résolutoire sans qu'il soit nécessaire de signifier un
congé. Les
dispositions de protection contre les congés (art. 271 s. CO) ne
trouvaient
donc pas application et l'art. 5.1 était licite. La condition
résolutoire
s'étant réalisée, les juges cantonaux ont considéré que le contrat de
bail
avait pris fin le 31 décembre 1998 et que les parties avaient conclu
un
nouveau bail par accord des 14 et 22 janvier 1999; ils n'ont
toutefois pas
examiné si le loyer initial était abusif, faute de conclusions en ce
sens de
la demanderesse.

La demanderesse estime que le raisonnement cantonal fait obstacle aux
dispositions impératives sur la résiliation du bail (art. 266a s.
CO), la
hausse de loyer ou les nouvelles prétentions du bailleur (art. 269 s.
CO).
Elle soutient que les parties ont tacitement prorogé le bail du 3
mars 1993
au-delà du 31 décembre 1998 et que ce n'est que dans le but de lui
imposer
une hausse de loyer que le bailleur a prétendu conclure un nouveau
bail. Elle
estime que, dans ces conditions, il n'est pas possible de déroger à
l'art.
269d CO, qui prévoit notamment l'usage d'une formule officielle pour
les
majorations de loyer.

3.
D'après les conclusions en réforme de la demanderesse, le litige
porte sur le
montant du loyer en vigueur dès le 1er janvier 1999. Il est néanmoins
nécessaire, pour trancher cette question, de déterminer si le contrat
de bail
conclu le 3 mars 1993 s'est prolongé au-delà du 31 décembre 1998,
date de la
fin des rapports de travail entre la demanderesse et la paroisse
X.________.
En effet, si tel est le cas, l'accord intervenu entre les parties par
courriers
des 14 et 22 janvier 1999 doit être examiné à la lumière
des règles
régissant la hausse de loyer. Dans le cas contraire, cet accord
s'analysera
sous l'angle de la conclusion d'un nouveau contrat et de la fixation
du loyer
initial.

Tant le juge de première instance que la cour cantonale ont considéré
qu'en
vertu de l'art. 5.1 des dispositions complémentaires du bail, la
résiliation
du contrat de travail liant la demanderesse à la paroisse X.________
entraînait automatiquement l'extinction du contrat de bail pour la
même
échéance, sans qu'il soit nécessaire de le dénoncer. Les premiers
juges en
ont déduit que cette clause impliquait un renoncement aux droits
découlant du
chapitre sur la protection contre les congés (art. 271 s. CO) et
était de ce
fait nulle (art. 273c CO). La Chambre des recours en revanche a
estimé que
cette clause constituait une condition résolutoire du contrat de
bail, que ce
dernier était donc de durée déterminée et qu'il prenait fin sans
qu'il soit
nécessaire de le dénoncer. Le chapitre sur la protection contre les
congés ne
s'appliquait donc pas.

La demanderesse soutient que la clause 5.1 ne constituait pas une
condition
résolutoire qui aurait mis automatiquement fin au contrat de bail,
mais
qu'elle supposait au contraire une déclaration de volonté de l'un des
cocontractants.

4.
4.1En présence d'un litige sur l'interprétation d'une clause
contractuelle,
le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et
réelle
intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations
inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour
déguiser la
nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y
parvient, il
s'agit d'une constatation de fait qui ne peut être remise en cause
dans un
recours en réforme (ATF 126 III 25 consid. 3c, 375 consid. 2e/aa; 125
III 305
consid. 2b, 435 consid. 2a/aa).

Si la volonté réelle des parties ne peut être établie ou si elle est
divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites selon la
théorie
de la confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration ou
une
attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble
des
circonstances (cf. ATF 126 III 59 consid. 5b, 375 consid. 2e/aa p.
380). Le
principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens
objectif de
son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté
intime (ATF
127 III 279 consid. 2c/ee p. 287 et les références doctrinales).

L'application du principe de la confiance est une question de droit
que le
Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner
librement (ATF
127 III 248 consid. 3a; 126 III 25 consid. 3c, 59 consid. 5a, 375
consid.
2e/aa p. 379; 125 III 305 consid. 2b, 435 consid. 2a/aa). Pour
trancher cette
question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la
manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles
relèvent du
fait (ATF 126 III 375 consid. 2e/aa).

4.2 En l'espèce, la cour cantonale n'a pas déterminé quelle était la
volonté
réelle des parties s'agissant des effets que devait déployer la
clause 5.1
des dispositions complémentaires du bail. L'interprétation qu'elle en
a faite
est donc une question de droit que le Tribunal fédéral peut revoir
librement.
Il y a lieu en l'espèce de rechercher si la clause litigieuse pouvait
et
devait être objectivement comprise par la locataire, en fonction de
toutes
les circonstances et de la logique du contrat, comme une condition
résolutoire, au sens de l'art. 154 al. 1 CO. Selon cette disposition,
le
contrat dont la résolution est subordonnée à l'arrivée d'un événement
incertain cesse de produire ses effets dès le moment où la condition
s'accomplit.

La demanderesse a été liée du 22 janvier 1993 au 31 décembre 1998 à la
paroisse X.________ par un contrat de travail qui portait sur la
fonction
d'intendante de la cure de X.________. Elle a logé depuis le 1er
février 1993
dans un appartement situé au-dessus de la salle de paroisse, au
bénéfice d'un
bail passé le 3 mars 1993 avec l'Etat de Vaud. La mise à disposition
de
l'appartement par ce dernier découle d'un engagement lié à un devoir
de
contribution de l'Etat, selon l'art. 12 de la loi du 16 février 1970
sur
l'exercice de la religion catholique dans le canton de Vaud.
Contrairement à
la situation habituelle d'un concierge, la demanderesse avait donc
conclu
deux contrats distincts avec deux partenaires contractuels
différents. Les
contrats étaient toutefois liés l'un à l'autre par la clause 5.1 des
dispositions complémentaires du bail, dont le contenu a été rappelé
ci-dessus
(cf. consid. A). La demanderesse travaillait à quart-temps pour la
paroisse,
pour un salaire de 900 fr. par mois, et versait un loyer mensuel de
820 fr.,
charges non comprises, à l'Etat de Vaud.
Courant 1998, la demanderesse a pris un congé non payé jusqu'à la fin
de
l'année; durant cette période, elle a été remplacée dans son activité
d'intendante par une personne qui n'habitait pas sur place. Lorsque la
demanderesse a résilié son contrat de travail le 7 octobre 1998, elle
a
indiqué à la paroisse que la personne qui lui succédait comme
intendante ne
souhaitait pas reprendre son appartement. Alors même qu'elle n'était
pas
partie au contrat de bail, la paroisse X.________ a répondu à la
demanderesse, le 15 décembre 1998, qu'elle pourrait rester dans son
appartement aux conditions en vigueur, sous réserve de l'accord de
l'Etat de
Vaud. Ce n'est que le 14 janvier 1999 que ce dernier s'est manifesté,
informant la demanderesse du fait que le bail avait pris fin le 31
décembre
1998 en application de l'art. 5.1 des dispositions complémentaires du
contrat.

L'Etat de Vaud soutient que la locataire savait parfaitement que son
bail
prendrait fin avec la résiliation du contrat de travail, puisqu'elle
avait
demandé à son employeur de pouvoir continuer à occuper l'appartement
lorsqu'elle ne serait plus intendante.

Il est sans doute exact que la demanderesse connaissait le lien entre
les
deux contrats. Cela ne signifie pas encore qu'elle comprenait la
clause 5.1
comme une condition résolutoire, dispensant l'Etat de Vaud de lui
signifier
une résiliation du contrat de bail. En effet, le texte de la clause en
question indique que la résiliation du contrat de travail "entraînera
également la dénonciation du contrat de bail pour la même échéance".
L'utilisation du terme "dénonciation" et non "extinction" laisse
entendre
qu'une déclaration de volonté de l'une des parties est nécessaire
pour que le
contrat de bail prenne fin. Les circonstances ayant entouré la
résiliation du
contrat de travail étaient en outre de nature à conforter la
demanderesse
dans cette interprétation. Elle avait pu constater, durant une année,
que sa
remplaçante ne souhaitait pas habiter au-dessus de la salle de
paroisse sans
que la paroisse X.________ n'y voie d'inconvénient. Cette personne
désirait
en outre lui succéder sans reprendre son appartement. Aucune
circonstance
objective ne nécessitait donc que l'appartement de fonction soit
libéré dès
que la demanderesse cesserait son travail d'intendante. Cette dernière
pouvait par conséquent comprendre de bonne foi que l'art. 5.1 du bail
rappelait le lien existant entre ce contrat et sa fonction
d'intendante, mais
ne dispensait pas le bailleur de lui notifier une résiliation
formelle pour
mettre fin au bail, pour le cas où elle dénoncerait son contrat de
travail
avec la paroisse X.________.

En considérant, au contraire, que la résiliation du contrat de travail
mettait automatiquement fin au contrat de bail pour la même échéance,
la cour
cantonale a appliqué le principe de la confiance de manière erronée.
Son
interprétation de la clause 5.1 ne correspond en effet pas au sens
que la
locataire pouvait et devait lui donner selon les règles de la bonne
foi.

Il en résulte que le contrat de bail conclu le 3 mars 1993 n'a pas
pris fin
le 31 décembre 1998, faute de résiliation par l'une ou l'autre des
parties.
Il reste par conséquent à examiner si le courrier du 14 janvier 1999,
ratifié
par la demanderesse le 22 janvier, l'a valablement modifié.

5.
Dans un arrêt du 28 mars 1995 (publié in mp 1995 p. 145), le Tribunal
fédéral
a décidé qu'à côté de la modification unilatérale du loyer par le
bailleur,
expressément réglée par la loi, les parties avaient la possibilité,
d'un
commun accord, de modifier leur contrat de manière bilatérale; tant
que le
but protecteur de la loi n'était pas éludé, il a estimé qu'il n'était
pas
nécessaire que les exigences de forme valables pour les modifications
unilatérales s'appliquent aux modifications conventionnelles.

Dans un arrêt ultérieur, le Tribunal fédéral a précisé qu'en ayant
renoncé à
un contrôle officiel des loyers, on avait laissé au locataire la
faculté de
contester ou non le caractère éventuellement abusif de la
contrepartie mise à
sa charge pour l'utilisation de la chose. La renonciation à user de
son droit
de contester le loyer pouvait donc conduire un locataire à payer,
consciemment et de son plein gré, un montant objectivement trop élevé
pour
l'objet du bail. Dans cette mesure, la liberté contractuelle n'était
pas
restreinte par les dispositions sur les loyers abusifs. Il fallait
cependant
que le locataire soit informé de ses droits à cet égard et ne subisse
aucune
pression (ATF 123 III 70 consid. 3a p.73).

L'utilisation d'une formule officielle permet de rendre le locataire
attentif
à la possibilité qui lui est offerte de contester le loyer. Sa
notification
fait partir le délai de trente jours durant lequel il peut intenter
une
procédure tendant à contrôler que le prix qu'il paie pour l'usage de
la chose
est convenable.
Une modification consensuelle du contrat de bail, pour qu'elle ne
fasse pas
échec au but de protection de la formule, implique que l'information
du
locataire, s'agissant de la possibilité de contester le loyer, soit
garantie
d'une autre manière et que tout moyen de pression, notamment sous
forme d'une
menace de résiliation, puisse être exclu. Une modification
consensuelle du
contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme que s'il est
établi que
le locataire a été informé de la possibilité de contester la
modification du
loyer, qu'en renonçant à la formule officielle, il a également
renoncé par
avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et,
surtout, que si
l'on peut exclure qu'il a agi sous la pression (ATF 123 III 70
consid. 3b p.
74).

Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a considéré qu'en présence
d'une
hausse de loyer consensuelle dont le locataire contestait la validité
formelle, il fallait d'abord se demander si l'on se trouvait dans un
cas
d'application de l'art. 269d CO, c'est-à-dire d'une hausse de loyer
devant
entrer en vigueur pour la prochaine échéance du bail. Si tel n'était
pas le
cas, la question de la validité formelle de la hausse ne se posait
pas.
Ainsi, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer consensuelle devant
entrer
immédiatement en vigueur, le locataire ne pouvait invoquer l'absence
de la
formule officielle prévue par l'art. 269d CO (ATF 128 III 419). En
vertu du
principe de la fidélité contractuelle, les parties sont liées par
leur accord
jusqu'à son échéance, de sorte que le bailleur ne peut modifier
unilatéralement le loyer avant le prochain terme de résiliation (sous
réserve
d'une clause d'indexation ou d'échelonnement). Par conséquent, il
suffit au
locataire de refuser de signer un avenant pour que toute modification
du bail
soit exclue avant l'échéance. Dans le cas que le Tribunal fédéral
avait à
trancher, on pouvait présumer que le locataire, commerçant de son
état, ne
pouvait ignorer qu'il avait conclu un contrat devant durer encore
quatre ans
et qui ne pouvait être modifié unilatéralement avant l'échéance. Rien
ne
donnait à penser, dans ce cas, que son approbation de la hausse de
loyer ne
résultait pas d'une volonté libre et éclairée.

Il en va différemment dans le cas d'espèce. La demanderesse s'est vu
annoncer
par le défendeur, le 14 janvier 1999, que son contrat de bail avait
pris fin
automatiquement le 31 décembre précédent. Le défendeur lui proposait
dès lors
de conclure un nouveau contrat à des conditions différentes. La
demanderesse
ayant déclaré avoir signé ce courrier "par sécurité", on peut imaginer
qu'elle souhaitait principalement éviter de se retrouver sans contrat
de bail
et donc sans logement. Il n'a pas été constaté qu'elle savait que le
bail
n'avait en réalité pas pris fin et qu'elle pouvait s'opposer à une
augmentation de loyer devant entrer immédiatement en vigueur. Dans ces
circonstances, son accord à la conclusion d'un nouveau bail ne peut
être
raisonnablement interprété comme l'approbation d'une hausse de loyer.
Faute
d'échange de volontés concordantes, le loyer du bail conclu le 3 mars
1993
n'a pas été modifié par le courrier du 14 janvier 1999 contresigné le
22
janvier. Le courrier du défendeur ne vaut pas davantage modification
unilatérale du loyer - reportée à la prochaine échéance - puisqu'il
ne revêt
pas la forme prévue par l'art. 269d CO.

6.
Au vu de ce qui précède, le recours en réforme sera admis et l'arrêt
attaqué
annulé. La requête en contestation de hausse de loyer déposée par la
demanderesse le 8 avril 1999 sera admise en ce sens que le loyer
mensuel net
de l'appartement
loué par la demanderesse au défendeur, sis au second
étage
de l'annexe de la cure de X.________, est fixé à 820 fr. dès le 1er
janvier
1999.

Vu l'issue du litige, le défendeur paiera les frais de justice de la
procédure fédérale et versera une indemnité à titre de dépens à la
demanderesse (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

La cause sera en outre retournée à l'autorité cantonale pour nouvelle
décision sur les frais et dépens de l'instance cantonale.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.

2.
La requête en contestation de hausse de loyer déposée par Y.________
contre
l'Etat de Vaud le 8 avril 1999 est admise en ce sens que le loyer
mensuel net
de l'appartement loué par la demanderesse au défendeur, sis au second
étage
de l'annexe de la cure de X.________, est fixé à 820 fr. dès le 1er
janvier
1999.

3.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du défendeur.

4.
Le défendeur versera à la demanderesse une indemnité de 2'500 fr. à
titre de
dépens.

5.
La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur
les
frais et dépens de la procédure cantonale.

6.
Le présent arrêt est communiqué en copie à la recourante, à l'Etat de
Vaud et
à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 6 janvier 2003

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: