| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 18 juin 2002, 4C.106/2002

{T 0/2}
4C.106/2002 /ech

Arrêt du 18 juin 2002
Ie Cour civile

Les juges fédéraux Walter, président de la Cour,
Corboz et Favre,
greffière Aubry Girardin.

K. ________,
défendeur et recourant, représenté par Me Nicolas Saviaux, avocat,
case
postale 155, 1000 Lausanne 13,

contre

G.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Yves Noël,
avocat,
avenue du Tribunal-Fédéral 27, 1005 Lausanne.

contrat de bail; défaut de la chose louée

(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du
Tribunal
cantonal vaudois du 19 septembre 2001).
Faits:

A.
Depuis le 15 mars 1980, K.________ loue à G.________, représentée par
une
régie immobilière, un appartement de cinq pièces et une chambre de
bonne dans
un immeuble situé à X.________. Il a également pris à bail une place
de parc
intérieure et extérieure.

Le 6 mai 1998, K.________ a signalé à la gérance qu'à la suite de la
venue de
la famille S.________ dans l'immeuble, il avait relevé une nette
dégradation
du respect du bon voisinage. Il mentionnait, à titre d'exemples, le
dépôt
d'effets personnels de cette famille dans son carnotzet, le
stationnement
d'une moto dans l'allée des caves, le stationnement de la voiture de
P.________, l'ami de la fille de Madame S.________, à un emplacement
marqué
d'une croix jaune devant sa place de parc extérieure, diverses
souillures,
etc.

Par lettre du 20 mai 1998 établie par son conseil, K.________ a
déploré de
nouveaux incidents, notamment des dommages et souillures diverses au
véhicule
de son fils, le stationnement de la voiture de P.________ sur la
place de
parc extérieure, des insultes de la part de ce dernier, la
soustraction de la
plaque apposée sous le bouton de la sonnerie, des crachats sur la
boîte aux
lettres. Il a indiqué que, s'il n'était pas remédié de façon
définitive à ces
nuisances d'ici au 15 juin 1998, le loyer serait consigné.

Lors d'une entrevue, la gérance a avisé la famille S.________ que, si
de
nouvelles plaintes devaient être enregistrées à son encontre, elle se
verrait
dans l'obligation de résilier son bail avec effet immédiat.

Par lettre collective du 8 juillet 1998, les locataires de l'immeuble
ont
informé la gérance qu'ils n'avaient jamais eu de problèmes avec les
S.________.

Le 15 juillet 1998, le conseil de K.________ a une nouvelle fois fait
part de
problèmes de voisinage à la gérance, qui lui a répondu qu'elle
manquait de
preuves tangibles pour agir contre les S.________.

K. ________ a réitéré ses plaintes en automne 1998, faisant état de
chewing-gum dans la serrure de la chambre de bonne et d'une masse
pâteuse et
huileuse retrouvée dans sa boîte aux lettres. Après avoir fait
procéder au
nettoyage, la gérance a indiqué qu'elle ne pouvait intervenir de
manière plus
précise, car l'auteur n'était pas connu.

Le 19 novembre 1998, K.________ a exigé des mesures concrètes pour
prévenir
les désagréments dont il était victime, en particulier le respect de
l'interdiction de parcage que P.________ avait à nouveau
transgressée, sous
peine de consignation du loyer.

Le 26 novembre 1998, la gérance a informé les locataires de la
situation, en
indiquant qu'une plainte serait déposée en cas de récidive. Elle a
également
écrit séparément aux S.________, les invitant à faire respecter
l'interdiction de stationnement, sinon elle dénoncerait le
contrevenant
auprès du juge de paix.

Le 7 décembre 1998, K.________ a repris contact avec la gérance,
déplorant de
nouveaux incidents et exigeant que diverses mesures soient prises
d'ici au 20
décembre 1998, faute de quoi il consignerait son loyer.

Le 14 décembre 1998, la gérance a notamment répondu à K.________
qu'après
enquête auprès des autres locataires, le comportement de la famille
S.________ ne donnait pas lieu à la critique, ce qui ne semblait pas
être son
cas. Elle acceptait de le libérer à tout moment de son contrat, mais
refusait
d'entrer en matière sur les autres demandes.

Le 24 décembre 1998, K.________ a déclaré qu'il ne se satisfaisait
pas de la
réponse de la gérance et a indiqué qu'il avait consigné et qu'il
consignerait
à l'avenir les loyers de l'appartement à raison de 1'913 fr. par mois.

Le 11 janvier 1999, K.________ a avisé la gérance qu'il avait trouvé
dans sa
boîte aux lettres un bocal rempli de liquide rouge, muni d'une
étiquette sur
laquelle il était inscrit "Bonne année et joyeux Noël", ce qui s'est
avéré
être une blague faite par la fille de la concierge et la jeune
S.________. La
voiture de P.________ avait encore été parquée au mauvais endroit
entre le 6
et le 17 janvier 1999.

Le 26 janvier 1999, la gérance a informé K.________ qu'une réunion
avait été
organisée avec la famille S.________, le concierge et P.________,
lequel
avait pris l'engagement de cesser de se garer au mauvais endroit. A
l'issue
de cette rencontre, le gérant a eu l'impression que les reproches
relatifs au
comportement de la famille en cause n'étaient ni objectifs ni fondés,
mais
qu'il s'agissait plutôt d'une incompatibilité de caractère entre les
deux
familles.

De nouveaux incidents se sont produits ultérieurement.

B.
Le 28 janvier 1999 K.________ a saisi la Commission de conciliation en
matière de baux à loyer du district de Lausanne, concluant en
substance à ce
qu'il soit constaté que les nuisances invoquées sont constitutives de
défauts
de la chose louée, que la consignation des loyers est justifiée, que
les
loyers dus soient réduits de 30 % par mois dès le 1er mai 1998, que la
bailleresse soit reconnue sa débitrice de 4'591,20 fr. correspondant
à la
réduction de loyer pour la période de mai à décembre 1998, que les
loyers
consignés soient libérés à concurrence de 573,90 fr. par mois, que la
boîte
aux lettres soit remplacée ou réparée et
qu'une fermeture automatique de la porte d'entrée de l'immeuble soit
installée et, enfin, que la bailleresse soit reconnue lui devoir
5'000 fr. à
titre de dommages-intérêts.

Après avoir tenté en vain de concilier les parties, la Commission, par
décision du 14 juin 1999, a prononcé une réduction de loyer en faveur
du
locataire pour les inconvénients subis depuis le 1er mai 1998 à
raison de 5 %
pour l'appartement, 5 % pour la chambre et 10 % pour la place de parc
extérieure, soit 92,90 fr. au total, jusqu'à la fin des nuisances,
mais au
plus tard jusqu'à l'échéance du bail, soit jusqu'au 1er avril 2000, et
ordonné la libération des loyers consignés à raison de 1'207,70 fr.
en faveur
du locataire, le solde en faveur de la bailleresse. Elle a également
exigé le
remplacement de la boîte aux lettres.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud a été saisi par les deux
parties. La
bailleresse s'est opposée à une réduction de loyer et a demandé la
libération
de la totalité des loyers consignés en sa faveur, alors que le
locataire a
repris les conclusions de sa requête devant la Commission de
conciliation.

Par jugement du 31 octobre 2000, le Tribunal des baux a déclaré que
les
nuisances invoquées par K.________ n'étaient pas constitutives de
défauts de
la chose louée, qu'aucune réduction de loyer ne lui était par
conséquent
octroyée et que les loyers consignés devaient être libérés en faveur
de la
bailleresse.

Contre ce jugement, K.________ a recouru auprès de la Chambre des
recours du
Tribunal cantonal vaudois, en concluant principalement à sa réforme,
reprenant les conclusions prises en première instance, sous réserve
de la
condamnation de la bailleresse à lui verser 5'000 fr. A titre
subsidiaire, il
a demandé l'annulation du jugement attaqué.

Par arrêt du 19 septembre 2001, la Chambre des recours a rejeté le
recours du
locataire et confirmé le jugement du 31 octobre 2000.

C.
Contre l'arrêt du 19 septembre 2001, K.________ (le défendeur) dépose
un
recours en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut, sous suite de
frais et
dépens, à l'admission du recours et, principalement, à l'annulation de
l'arrêt attaqué, subsidiairement à sa réforme, dans le sens où les
nuisances
invoquées sont considérées comme constitutives de défauts de la chose
louée
et où la consignation des loyers dès le 1er janvier 1999 est
justifiée (I);
il demande en outre qu'une réduction de loyer de 30 % pour tous les
objets
pris à bail (appartement; chambre de bonne; garage; place de parc
extérieure), totalisant une diminution de 573,90 fr. par mois, soit
prononcée
(II), que la bailleresse soit déclarée sa débitrice de 4'591,20 fr.
correspondant à une réduction de loyer de 30 % de mai à décembre 1998
(III)
et que la libération des loyers consignés soit ordonnée à concurrence
de
573,90 fr. par mois, le solde étant libéré en faveur de la
bailleresse une
fois les défauts éliminés (IV); enfin, qu'il soit donné ordre à la
bailleresse de procéder, dans un délai de 30 jours, au remplacement
ou à la
remise à neuf de sa boîte aux lettres et à l'installation d'une
fermeture
automatique de la porte d'entrée de l'immeuble. Subsidiairement, le
défendeur
demande l'annulation du jugement attaqué.

Dans sa réponse, G.________ (la demanderesse) propose de déclarer le
recours
irrecevable, subsidiairement de le rejeter et de confirmer l'arrêt du
19
septembre 2001.

Statuant le 18 juin 2002, la Cour de céans a rejeté, dans la mesure
de sa
recevabilité, le recours de droit public déposé parallèlement par
K.________.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Formulant le même grief que dans sa réponse au recours de droit
public, la
demanderesse conclut principalement à l'irrecevabilité du recours en
réforme,
au motif que celui-ci présente une argumentation presque identique à
celle
figurant dans le recours de droit public déposé parallèlement.

La Cour de céans a déjà examiné cette critique dans le cadre de la
procédure
sur le droit public, de sorte qu'il peut être renvoyé à ce qui a été
dit dans
ce contexte (cf. consid. 1 de l'arrêt du 18 juin 2002 dans la cause
4P.60/2002 opposant les parties). La similitude entre les motivations
présentées dans les recours n'entraînant pas d'emblée
l'irrecevabilité de
ces deux moyens de droit, il convient donc d'entrer en matière sur le
recours
en réforme, même si une partie des griefs soulevés ne relève pas de
cette
voie de droit.

2.
Invoquant les art. 63, 64 et 51 al. 1 let. c OJ, le défendeur
soutient, à
titre préalable, que l'état de fait ressortant de l'arrêt entrepris
n'est pas
suffisant et complet pour statuer sur la question litigieuse. Il
reproche aux
juges cantonaux d'avoir omis des faits pourtant allégués et prouvés.

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve
n'aient
été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant
sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter
les
constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu
compte
de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 127
III 248
consid. 2c et les arrêts cités). Hormis ces exceptions que le
recourant doit
invoquer expressément, il ne peut être présenté de griefs contre les
constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux
(art. 55
al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvert pour se
plaindre de
l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en
découlent (ATF
127 III 543 consid. 2c p. 547; 126 III 10 consid. 2b p. 13).

Dans sa motivation, le défendeur, sous le couvert des art. 63 et 64
OJ,
critique en réalité l'appréciation des preuves à laquelle se sont
livrés les
juges cantonaux. Son recours en réforme contient du reste exactement
les
mêmes critiques que celles invoquées dans le cadre du recours de
droit public
déposé parallèlement et qui, examinées sous l'angle de l'arbitraire,
ont été
rejetées (cf. arrêt de ce jour dans la cause 4P.60/2002, consid.
3.2). Le
recours en réforme n'est donc pas recevable sur ce point.

3.
Le défendeur reproche également à la chambre des recours d'avoir
méconnu la
notion de défauts de la chose louée.

3.1 A titre préalable, il convient de rappeler que le recours en
réforme
n'est pas un appel qui permettrait à la partie recourante de remettre
en
cause les faits retenus et de présenter sa propre version des
événements (cf.
supra consid. 2). Par conséquent, il ne sera pas tenu compte des faits
invoqués par le défendeur qui ne ressortent pas de l'arrêt entrepris.

3.2 Il est admis que les désagréments causés par des voisins ou des
tiers qui
excèdent les limites de la tolérance constituent un défaut de la
chose louée
(arrêts du Tribunal fédéral 4C.164/1999 du 22 juillet 1999, in
Cahiers du
bail 2000 p. 21 ss, consid. 2c; du 24 septembre 1985, in SJ 1986 p.
195
consid. 1b et les références citées). En présence d'un tel défaut, le
locataire peut, à certaines conditions, faire valoir les droits
découlant des
art. 259a à 259h CO, parmi lesquels figurent le droit d'exiger une
réduction
proportionnelle du loyer (art. 259d CO) et celui de consigner le
loyer (art.
259g CO) (Zihlmann, Das Mietrecht, 2e éd., Zurich 1995, p. 74 ss). Le
défaut
ne doit toutefois pas pouvoir être imputé au locataire qui s'en
prévaut ou à
une personne dont il répond
(cf. art. 259a al. 1 CO; Lachat, Le bail
à loyer,
Lausanne 1997, p. 146). Un défaut est imputable au locataire lorsque
celui-ci
ou une personne dont il répond l'a provoqué, notamment par un
comportement
contraire au contrat (SVIT-Kommentar, 2e éd. Zurich 1998, art. 259a
CO no 4),
par exemple si le locataire a violé ses devoirs de diligence au sens
de
l'art. 257f CO (cf. Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von
Wohn- und
Geschäftsräumen, thèse St.-Gall 1992, p. 35).

3.3 Dans sa motivation, la chambre des recours a tout d'abord laissé
entendre
qu'il ne pouvait y avoir de défaut de la chose louée lorsque les
nuisances
procédaient du fait d'un tiers non pas en relation avec les locaux
loués,
mais en
raison de la personnalité du locataire. Ainsi, d'après elle,
lorsqu'un seul
locataire est victime de voies de fait de la part d'un tiers, ami de
l'enfant
d'un locataire, il ne peut invoquer les art. 259a ss CO.

Il faut admettre qu'une telle argumentation apparaît comme peu
adaptée en
l'espèce, puisqu'il ressort des faits constatés que les inconvénients
dont
s'est plaint le défendeur avaient indéniablement trait aux locaux
loués
(parcage aux mauvais endroits, souillures des locaux communs et de la
boîte
aux lettre, etc.) et que celui-ci n'a cessé de mettre en cause l'ami
de la
fille de ses voisins de pallier qui, durant une période, a résidé dans
l'immeuble. Il n'est cependant pas nécessaire d'approfondir cette
question,
dès lors que le Tribunal fédéral, appliquant le droit fédéral
d'office, n'est
pas lié par l'argumentation juridique de l'autorité cantonale (art.
63 al. 3
OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Il convient en
revanche d'examiner si, sur la base des faits constatés, le résultat
de
l'arrêt entrepris, qui aboutit au rejet des prétentions du locataire
fondées
sur les défauts de la chose louée, apparaît comme conforme au droit
fédéral.

3.4 Contrairement à ce que souhaiterait faire croire le défendeur,
l'arrêt
attaqué ne le décrit pas comme une simple victime des désagréments
provoqués
par les locataires en cause. Il a en effet été retenu que le litige
provenait de tensions dans les rapports de voisinage qui résultaient
de
provocations réciproques entre deux familles ayant une conception
différente
de la vie. Dans ce contexte, s'il est clair que les voisins de
pallier n'ont
pas adopté un comportement adéquat à l'égard du défendeur et de sa
famille,
celui-ci n'apparaît pas non plus exempt de tout reproche. Il ressort
d'ailleurs de l'arrêt entrepris que les autres locataires ont informé
la
gérance, en juillet 1998, qu'ils n'avaient jamais eu de problèmes
avec la
famille en question. Après enquête, la gérance a indiqué au
défendeur, par
courrier de décembre 1998, que si le comportement de ses voisins de
pallier
ne donnait pas lieu à la critique, cela ne semblait pas être son cas
et elle
lui a même proposé de le libérer à tout moment de son contrat,
moyennant le
respect d'un délai d'un mois. Il apparaît ainsi que, dans le conflit
personnel les opposant, les deux familles ont omis de prendre les
égards qui
sont dus aux personnes habitant la même maison et aux voisins, en
violation
de l'art. 257f al. 2 CO. En pareilles circonstances, il importe peu
de se
demander si les nuisances invoquées constituent ou non des défauts de
la
chose louée. En effet, il ne serait de toute manière pas conforme au
droit
fédéral de permettre au défendeur d'invoquer les droits découlant des
art.
259a à h CO, en raison des désagréments causés par ses voisins, alors
que
cette situation lui est pour partie imputable.

Le recours doit ainsi être rejeté dans la mesure où il est recevable
et
l'arrêt attaqué confirmé.

4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la
charge
du défendeur, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable et l'arrêt
attaqué
est confirmé.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du défendeur.

3.
Le défendeur versera à la demanderesse une indemnité de 3'000 fr. à
titre de
dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre
des
recours du Tribunal cantonal vaudois.

Lausanne, le 18 juin 2002

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: