| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 09 avril 2002, 4C.323/2001

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4C.323/2001

Ie C O U R C I V I L E
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Séance du 9 avril 2002

Présidence de M. Walter, président de la Cour.
Présents: M. Corboz, Mme Rottenberg Liatowitsch, M. Nyffeler
et M. Favre, juges.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

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Dans la cause civile pendante
entre

les époux Z.________, défendeurs et recourants, représentés
par Me Thierry Thonney, avocat à Lausanne,

et

X.________, demanderesse et intimée, représentée par
Me Philippe Richard, avocat à Lausanne;

(hausse de loyer; immeuble dit ancien; méthode de calcul)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Par contrats du 3 novembre 1993, X.________ a
remis à bail aux époux Z.________ un appartement de quatre
pièces situé au 1er étage d'un immeuble sis au chemin de
Somaïs, à Pully, ainsi qu'une chambre indépendante située au
sous-sol du même bâtiment. Moyennant un préavis de trois
mois, les baux peuvent être résiliés pour la fin de chaque
mois, sauf décembre.

La bailleresse a acquis l'immeuble en 1956 pour un
montant de 610 000 fr., auquel s'ajoutaient les honoraires
de
notaire par 1871 fr.30 et les droits de mutation par
23 562 fr.55. L'immeuble a été construit en 1955; aucune ré-
novation importante n'a été effectuée jusqu'en 1997. Cette
année-là, la propriétaire a réalisé des travaux pour un mon-
tant de 622 310 fr.60; il s'agissait notamment de refaire la
toiture, d'y installer une sous-couverture, de remplacer les
fenêtres et de poser une isolation périphérique.

Par transaction intervenue le 21 octobre 1997 devant
la Commission de conciliation, les parties ont fixé le loyer
mensuel à partir du 1er octobre 1997 à 842 fr. pour l'appar-
tement et à 157 fr. pour la chambre, charges non comprises;
ces montants correspondaient à un taux hypothécaire de 4,5%
et à un indice des prix à la consommation de 104.1.

Après les travaux, la bailleresse a, par formulaires
officiels du 9 décembre 1997, notifié aux locataires des
hausses de loyer fondées sur les récentes réfections à plus-
value; le loyer de l'appartement était porté à 1034 fr. par
mois à partir du 1er avril 1998, charges non comprises,
alors

que celui de la chambre indépendante passait à 182 fr. par
mois.

B.- Les époux Z.________ ont contesté ces hausses en
invoquant un rendement net excessif. A la suite de l'échec
de
la tentative de conciliation, X.________ a, par requête du
1er mai 1998, conclu au caractère non abusif des augmenta-
tions notifiées le 9 décembre 1997 et demandé que les loyers
mensuels de l'appartement et de la chambre soient fixés à
1034 fr. plus un acompte de 125 fr., respectivement 182 fr.
plus un acompte de 15 fr. dès le 1er avril 1998.

Par requête du 23 juin 1998, les locataires ont con-
clu à ce que le loyer de l'appartement soit réduit de 2,91%
dès le 1er octobre 1998 en raison de la baisse du taux hypo-
thécaire à 4,25%.

Les deux causes ont été jointes.

Lors de l'audience du 9 juin 1999, les époux
Z.________ ont complété leurs conclusions en ce sens que le
loyer de l'appartement loué est réduit de 2,91% à partir du
1er octobre 1999.

Se prévalant des loyers usuels du quartier,
X.________ a proposé six appartements à titre comparatif.

Par jugement du 7 septembre 2000, le Tribunal des
baux du canton de Vaud a jugé que les hausses de loyer desti-
nées à entrer en vigueur le 1er avril 1998 étaient abusives
dans la mesure où les nouveaux loyers mensuels nets dépas-
saient 1004 fr. pour l'appartement et 178 fr. pour la
chambre
indépendante.

Statuant le 25 avril 2001, la Chambre des recours
du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours
déposé par les locataires et confirmé le jugement de
première
instance. Les considérants ont été notifiés le 3 septembre
2001.

C.- Les époux Z.________ interjettent un recours en
réforme au Tribunal fédéral. A titre principal, ils
concluent
à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que les hausses
de
loyer notifiées le 9 décembre 1997 sont abusives dans leur
totalité et de nul effet, que le loyer mensuel net de l'ap-
partement est réduit de 2,91% dès le 1er octobre 1998 et
qu'il est réduit dans la même mesure dès le 1er octobre
1999.
Subsidiairement, ils demandent l'annulation de l'arrêt can-
tonal et le renvoi de la cause pour nouveau jugement dans le
sens des considérants.

X.________ propose le rejet du recours.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- S'agissant d'un bail reconductible tacitement,
autrement dit de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid.
2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la
valeur
litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contestée dans
la dernière instance cantonale et, le cas échéant, d'y ajou-
ter la diminution du loyer annuel litigieuse à ce stade de
la
procédure, puis de multiplier le montant obtenu par vingt
(art. 36 al. 5 et art. 47 al. 1 OJ; ATF 121 III 397 consid.
1; 118 II 422 consid. 1). En l'espèce, l'augmentation en
cause est de 2196 fr. par année [(162 fr. + 21 fr.) x 12].
Multiplié par vingt, ce montant donne un total de 43 920 fr.
Quant à la diminution de loyer réclamée, elle s'élève à

294 fr. pendant une année (842 fr. x 2.91% x 12), puis à
579 fr.50 les années suivantes (294 fr. + [817 fr.50 x 2.91%
x 12]), soit 11 304 fr.50 sur vingt ans. La valeur
litigieuse
à laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilité du
recours
en réforme est par conséquent largement dépassée.

2.- a) Selon le Tribunal des baux, les défendeurs ne
pouvaient pas s'opposer aux augmentations de loyer en invo-
quant le rendement excessif de la chose louée; s'agissant
d'un immeuble ancien, il convenait en effet de se référer
aux
loyers usuels du quartier. Or, la demanderesse a prouvé que
le loyer augmenté se situait dans les limites des loyers
usuels du quartier. Puis, examinant la cause sous l'angle
des
prestations supplémentaires de la bailleresse, le Tribunal
des baux a conclu que les travaux de rénovation exécutés en
1997 autorisaient une augmentation des loyers mensuels de
162 fr. pour l'appartement et de 21 fr. pour la chambre indé-
pendante. Enfin, le tribunal a rejeté les deux baisses de
loyer sollicitées par les locataires, en se basant à nouveau
sur le critère des loyers usuels du quartier.

Au stade du recours cantonal, la hausse fondée sur
les prestations supplémentaires n'était, en tant que telle,
pas contestée. A la suite du Tribunal des baux, la Chambre
des recours a considéré, d'une part, que seul le critère des
loyers comparatifs pouvait être opposé aux hausses de loyer
signifiées par la demanderesse et, d'autre part, que les
loyers tels que fixés par les juges de première instance se
situaient dans les limites des loyers usuels du quartier.

b) Se plaignant d'une violation des art. 269 et 269a
CO, les défendeurs reprochent à la cour cantonale de leur
avoir dénié le droit de prouver le caractère abusif du rende-
ment de l'objet loué afin de s'opposer aux hausses de loyer
litigieuses. Ils estiment que les juges vaudois ont méconnu

la prépondérance du critère du rendement abusif sur celui
des
loyers usuels, même dans le cas d'un immeuble ancien. Au sur-
plus, le calcul du rendement net ne serait en l'espèce ni im-
possible, ni difficile en raison de l'âge de l'immeuble. Les
défendeurs procèdent ensuite à un tel calcul; il en ressort
que le loyer au m2 autorisé est de 115 fr.60 alors que le
loyer au m2 de leur appartement était de 117 fr.50 avant
l'augmentation litigieuse. Enfin, les défendeurs sont d'avis
que quatre des cinq objets de comparaison retenus par la
cour
cantonale ne présentent pas les mêmes caractéristiques de di-
mension ou de situation que l'appartement qu'ils louent; fau-
te d'avoir apporté les cinq éléments de comparaison exigés
par la jurisprudence, la bailleresse ne pouvait s'opposer
aux
baisses de loyer requises.

3.- a) La demanderesse a notifié aux défendeurs une
augmentation de loyer fondée sur un facteur relatif, soit
les
prestations supplémentaires liées aux travaux de rénovation
entrepris en 1997 (art. 269a let. b CO). Face à une majora-
tion justifiée selon la méthode relative, le locataire con-
serve la faculté de s'y opposer en faisant valoir que le
loyer assure néanmoins un rendement excessif, au regard de
la
méthode absolue (art. 269 CO; cf. ATF 121 III 163 consid. 2c
p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p.
83).

Le rendement déterminant au sens de l'art. 269 CO
est le rendement net des fonds propres investis par le pro-
priétaire. Le capital propre correspond à la différence
entre
le coût initial de la chose louée et les fonds étrangers
(ATF
123 III 171 consid. 6a p. 174; 122 III 257 consid. 3a p. 258
et les arrêts cités). Lorsque l'immeuble n'a pas été cons-
truit ou acquis récemment, la détermination des fonds
propres
peut poser problème. En effet, il est parfois difficile,
voire impossible de reconstituer le capital propre, faute de
pièces comptables ou parce que celles-ci laissent
apparaître,

après indexation, des montants économiquement irréalistes
(ATF 122 III 257 consid. 3b/aa p. 258/259; SVIT-Kommentar
zum
Mietrecht, 2e éd., n. 17 ad art. 269 CO; Lachat, Le bail à
loyer, p. 287; Gratz, Mietzinsgestaltung, p. 71). Sous l'an-
cien droit, le Tribunal fédéral a jugé, en 1986, que le cri-
tère des loyers usuels du quartier ne pouvait être écarté
lorsqu'il s'agissait de déterminer si le rendement d'un im-
meuble ancien - en l'occurrence, construit en 1958/1959 -
était excessif au sens de l'art. 14 AMSL (ATF 112 II 149
consid. 3d p. 154/155; approuvé par Higi, Zürcher Kommentar,
n. 273 ad art. 269 CO).

Le Tribunal fédéral n'a pas eu l'occasion de confir-
mer cette jurisprudence depuis l'entrée en vigueur du
nouveau
droit du bail. Dans l'arrêt publié aux ATF 124 III 310, il a
examiné, dans le cadre d'une demande de diminution du loyer
initial, le rapport entre l'art. 269 CO et l'art. 269a let.
a
CO, soit entre les deux facteurs absolus que constituent le
rendement net et les loyers usuels du quartier. Il a conclu
à
la prééminence du critère du rendement sur celui des loyers
comparatifs, en ce sens que le locataire est autorisé à prou-
ver que le loyer, présumé se situer dans les limites des
loyers usuels du quartier, procure au bailleur un rendement
excessif. Demeurent toutefois réservés les cas où il est dif-
ficile ou impossible de déterminer le caractère excessif du
rendement; et le Tribunal fédéral de citer les immeubles
dits
anciens, pour lesquels il pourra être fait application du
critère des loyers usuels (arrêt précité consid. 2b).
L'arrêt
publié aux ATF 122 III 257 concerne un immeuble acquis en
1953; bien que l'achat date de plus de quarante ans, le Tri-
bunal fédéral n'a pas dénié au bailleur le droit d'opposer
le
rendement insuffisant de la chose louée à une demande de di-
minution de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire,
le litige portant précisément sur la manière de calculer le
rendement d'un immeuble ancien; il a toutefois ajouté que le

bailleur aurait également pu se prévaloir des loyers du quar-
tier, sans se prononcer sur le rapport entre les deux critè-
res. Dans l'arrêt publié aux ATF 120 II 100, qui avait trait
à un immeuble acquis en 1959, le Tribunal fédéral n'a pas
non
plus vu d'obstacle à procéder à un calcul de rendement, les
locataires contestant une hausse de loyer en invoquant le
rendement excessif.

Il résulte de cette jurisprudence que le moyen tiré
du rendement net de la chose louée ne saurait être d'emblée
exclu lorsque la construction ou l'acquisition de l'immeuble
en cause est intervenue dans les années 1950, mais qu'il est
toujours possible, dans ces cas-là, de se référer aux loyers
du quartier. En effet, les loyers fixés selon le marché
jouent un rôle de premier plan pour les immeubles construits
ou acquis il y a plusieurs décennies, pour lesquels les jus-
tificatifs des investissements font défaut ou n'ont plus de
rapport avec la réalité. Le législateur n'entendait pas désa-
vantager les propriétaires de longue date par rapport à ceux
qui ont acquis leur bâtiment récemment; la référence aux
loyers usuels du quartier sert ainsi à rendre possible une
certaine harmonisation entre anciens et nouveaux loyers (ATF
122 III 257 consid. 4a/bb p. 261).

Il s'ensuit qu'en cas d'immeubles construits ou ac-
quis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les cri-
tères absolus est inversée par rapport à celle prévalant
pour
les immeubles dits récents: si un loyer augmenté selon un
facteur relatif rentre dans les limites des loyers usuels du
quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul
du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être
refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui
entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des
loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve
requise à cet égard.

b) En l'espèce, la demanderesse s'est prévalue du
critère des loyers usuels pour faire échec au calcul de ren-
dement réclamé par les défendeurs. Il convient dès lors
d'examiner si les appartements retenus à titre comparatif
par
la cour cantonale satisfont aux exigences posées en la matiè-
re par la jurisprudence.

aa) Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers
qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la lo-
calité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). La juris-
prudence a rappelé récemment le sens de la notion de loyers
usuels, de sorte qu'il suffit ici de
s'y référer (ATF 123
III
317 consid. 4). Il a été relevé en particulier que, pour pou-
voir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il
faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de compa-
raison au moins, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes
caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplace-
ment, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de cons-
truction (même arrêt consid. 4a p. 319 et les références).

bb) Sur les six éléments de comparaison présentés
par la demanderesse, la cour cantonale en a retenu cinq,
s'abstenant de se prononcer sur le sixième. Il y a lieu à
présent de confronter les caractéristiques de chaque exemple
comparatif avec celles de l'appartement occupé par les défen-
deurs. N'étant pas une autorité d'appel, la cour de céans
effectuera cet examen uniquement sur la base des constata-
tions définitives des juges précédents et sur le vu des
griefs valablement formulés par les défendeurs (art. 55 al.
1
let. c et art. 63 al. 2 OJ; cf. consid. 4c non publié de
l'ATF 127 III 411).

Le premier exemple, sis au chemin de Somaïs, ne
fait l'objet d'aucune critique de la part des défendeurs.
Une
analyse plus approfondie ne s'impose dès lors pas.

Le deuxième exemple se trouve au chemin des Osches;
sa surface est de 100 m2 alors que l'appartement de
référence
occupe 86 m2. Les locataires soutiennent que les dimensions
de ces deux logements ne sont pas comparables. Selon la ju-
risprudence, un appartement de 171 m2 peut être comparé à
des
logements ayant une surface de 142 m2 (ATF 123 III 317 con-
sid. 4b/cc p. 321), soit 17% plus petits. Or, l'appartement
du chemin des Osches n'est que 16% plus grand que celui loué
par les défendeurs. Une telle différence permet encore la
comparaison, de sorte que le deuxième cas pouvait être pris
en compte par la cour cantonale.

Les troisième et quatrième exemples sont situés à
l'avenue de Villardin, respectivement au chemin du
Château-Sec. Ils comptent tous les deux quatre pièces et oc-
cupent 79 m2, respectivement 82 m2, soit des surfaces
tout-à-fait comparables à celle de l'appartement de réfé-
rence. Selon les constatations souveraines de la cour can-
tonale, l'appartement loué par les défendeurs a le même
nombre de pièces que ces deux logements. Les locataires pré-
tendent certes que leur appartement compte quatre pièces et
demie, mais n'invoquent pas, sur ce point, une inadvertance
manifeste de la part de la Chambre des recours. Par
ailleurs,
comme aucun plan de l'appartement occupé par les défendeurs
ne figure au dossier, la cour de céans n'est pas à même de
rectifier d'office une éventuelle erreur (art. 63 al. 2 OJ).
Au demeurant, une différence d'une demi-pièce n'est pas dé-
terminante juridiquement (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc p.
321). C'est dès lors à bon droit que la cour cantonale a in-
clus dans la comparaison les troisième et quatrième exemples
proposés.

Le cinquième exemple est localisé au chemin de
Fontanettaz. La Chambre des recours constate qu'il est situé
dans un environnement comparable à celui dans lequel se trou-

ve l'appartement de référence. On peut ainsi admettre que,
en
l'espèce, la cour cantonale n'a pas mésusé de son pouvoir
d'appréciation en englobant ce cas dans les logements déter-
minants.

Les loyers mensuels nets des cinq appartements rete-
nus à juste titre par la cour cantonale s'échelonnent entre
1115 fr. et 1450 fr. Selon le calcul non contesté du
Tribunal
des baux, le loyer mensuel net du logement des défendeurs
peut être augmenté à 1004 fr. en raison des prestations sup-
plémentaires de la bailleresse. Ce montant se situe
nettement
au-dessous des loyers des appartements de comparaison, si
bien qu'il ne saurait être tenu pour abusif; par identité de
motifs, il convient également d'admettre le caractère non
abusif du loyer de la chambre indépendante porté à 178 fr.
par mois.

Au surplus, la demanderesse a opposé avec succès le
moyen tiré des loyers usuels du quartier aux demandes de
baisse formulées par les locataires (cf. ATF 122 III 257 con-
sid. 4b p. 262).

En conclusion, la Chambre des recours n'a pas violé
le droit fédéral en confirmant les loyers fixés par les
juges
de première instance. Le recours sera rejeté.

4.- Vu l'issue de la procédure, il convient de met-
tre les frais judiciaires à la charge des défendeurs (art.
156 al. 1 OJ). En outre, ceux-ci verseront à la demanderesse
une indemnité à titre de dépens (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. solidai-
rement à la charge des défendeurs;

3. Dit que les défendeurs, débiteurs solidaires,
verseront à la demanderesse une indemnité de 2500 fr. à
titre
de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal
cantonal du canton de Vaud.

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Lausanne, le 9 avril 2002
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président, La Greffière,