| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 08 mars 2002, 2A.435/2001

{T 0/2}
2A.435/2001 /viz

Séance du 8 mars 2002
IIe Cour de droit public

Les juges fédéraux Wurzburger, président,
Betschart, Hungerbühler, Müller, Meylan, juge suppléant,
greffier Langone.

A. ________, recourant,
représenté par Me Philippe Ciocca, avocat, avenue
C.-F. Ramuz 80, case postale 367, 1009 Pully,

contre

Commission foncière, section II, avenue des Jordils 1, 1000 Lausanne
6,
Tribunal administratif du canton de Vaud, avenue Eugène-Rambert 15,
1014
Lausanne.

autorisation d'acquérir un logement de vacances

(recours de droit administratif contre la décision du Tribunal
administratif
du canton de Vaud du 31 août 2001)
Faits:

A.
A. ________, ressortissant koweïtien, domicilié au Koweït, a
sollicité le 23
avril 1997 l'autorisation d'acquérir la parcelle n° 410 du cadastre
de la
commune de St-Cergue, soit un terrain non bâti d'une surface de 996
m2, pour
y faire construire un logement de vacances.

Le 23 mai 1997, la Commission foncière II du canton de Vaud
(ci-après: la
Commission foncière) l'a autorisé à acquérir la parcelle en cause.
Cette
décision était assortie notamment des charges et conditions suivantes:
l'obligation pour l'intéressé d'entreprendre la construction dans un
délai
échéant le 30 juin 1998 selon le projet à présenter et de requérir le
consentement de la Commission foncière pour toute modification
importante du
projet, ainsi que l'obligation de produire à la Commission foncière
"les
plans de la construction envisagée en vue d'approbation par une
nouvelle
décision (un seul logement, surface nette de plancher habitable de
100 m2 en
principe) et ce au plus tard au moment de la mise à l'enquête du
projet".

B.
Le 13 novembre 1998, la Commission foncière a révoqué sa décision du
23 mai
1997, au motif que A.________ avait fait construire un chalet dont la
surface
nette de plancher habitable était, d'après son propre architecte,
d'au moins
221,93 m2, représentant un dépassement de plus du double de la
surface en
principe autorisée pour un logement de vacances (100 m2). En outre,
l'intéressé avait omis de soumettre à la Commission foncière les
plans de
construction au plus tard au moment de la mise à l'enquête du projet,
soit
avant la délivrance du permis de construire. A.________ a recouru
contre
cette décision.
Le 14 mai 1999, il a parallèlement présenté une requête tendant à ce
que la
Commission foncière réexamine et annule sa décision du 13 novembre
1998. A
l'appui de sa demande, il proposait que le chalet soit constitué en
propriété
par étages de deux lots, l'un de 109 m2 - qui serait acquis par un
tiers,
savoir sa cousine B.________ -, l'autre de 99,68 m2 qui resterait sa
propriété. Par décision du 25 juin 1999, la Commission foncière a
rejeté la
requête de réexamen et confirmé sa décision du 13 novembre 1998,
estimant en
bref que la division proposée du chalet était artificielle et que la
réalité
de l'occupation des locaux telle que décrite ci-dessus n'était pas
vraisemblable. L'intéressé a recouru contre cette décision, tout en
retirant
le recours formé contre la décision du 13 novembre 1998.

C.
Le 27 octobre 1999, A.________ a présenté une nouvelle demande de
réexamen
tendant à ce que la Commission foncière renonce à révoquer
l'autorisation
accordée le 23 mai 1997. Il proposait cette fois-ci que le chalet soit
constitué en propriété par étages de deux lots, l'un de 28,1 m2 (pour
sa
cousine), l'autre de 171,8 m2 qu'il occuperait avec sa famille.
Après avoir constaté que la surface nette de plancher habitable du
premier
lot était de l'ordre de 30 m2 et celle du second lot de 190 m2
environ, la
Commission foncière a, par décision du 1er novembre 1999, rapporté sa
décision de révocation du 13 novembre 1998 en ce sens qu'il a
approuvé les
nouveaux plans prévoyant qu'une propriété par étages serait
constituée sous
la forme de deux logements, respectivement de 30 et 190 m2, moyennant
certaines obligations.

L'Office fédéral de la justice a recouru contre cette décision du 1er
novembre 1999. Par arrêt 31 août 2001, le Tribunal administratif du
canton de
Vaud a admis le recours et annulé la décision attaquée, au motif qu'il
n'était pas établi que l'intéressé, sa famille (conjoint et quatre
enfants
mineurs) et son personnel de maison (deux nurses) aient l'intention
de se
rendre régulièrement dans le logement de vacances ensemble.

D.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, A.________
demande au
Tribunal fédéral, principalement, de modifier l'arrêt rendu par le
Tribunal
administratif le 31 août 2001 en ce sens que la décision de la
Commission
foncière du 1er novembre 1999 serait maintenue et, subsidiairement,
d'annuler
l'arrêt attaqué et de renvoyer la cause à cette autorité pour nouveau
jugement.

Le Tribunal administratif conclut au rejet du recours. La Commission
foncière
renonce à se déterminer. Quant à l'Office fédéral de la justice, il
propose
implicitement de rejeter le recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Déposé en temps utile contre un arrêt rendu par une autorité
judiciaire
statuant en dernière instance cantonale et fondé sur le droit public
fédéral,
le présent recours est recevable tant en vertu des art. 97 ss OJ
qu'au regard
de la règle particulière de l'art. 21 al. 1 lettre a et 2 de la loi
fédérale
du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41).

1.2 Lorsque le recours est dirigé, comme en l'espèce, contre l'arrêt
d'une
autorité judiciaire, le Tribunal fédéral est lié par les faits
constatés dans
l'arrêt, sauf s'ils sont manifestement inexacts ou incomplets ou
s'ils ont
été établis au mépris de règles essentielles de procédure (art. 104
lettre b
et 105 al. 2 OJ; ATF 125 II 633 consid. 1c).

1.3 Le Tribunal fédéral revoit d'office l'application du droit
fédéral, qui
englobe notamment les droits constitutionnels du citoyen (ATF 126 V
252
consid. 1a p. 254; 125 III 209 consid. 2 p. 211). Il n'est pas lié
par les
motifs que les parties invoquent et peut admettre le recours pour
d'autres
raisons que celles avancées par le recourant ou, au contraire,
confirmer la
décision attaquée pour d'autres motifs que ceux retenus par l'autorité
intimée (art. 114 al. 1 in fine OJ; ATF 127 II 264 consid. 1b p. 268
et les
arrêts cités).

2.
2.1L'art. 12 LFAIE (sous le titre marginal "motifs impératifs de
refus")
prévoit à sa lettre b que l'autorisation d'acquérir est refusée en
tout état
de cause, lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce
qu'exige
l'affectation de celui-ci. Aux termes de l'art. 10 al. 2 de
l'ordonnance du
1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger
(OAIE; RS 211.412.411), dans sa nouvelle version du 10 septembre 1997
en
vigueur depuis le 1er octobre 1997 (RO 1997 p. 2122 ss), "la surface
nette de
plancher habitable des résidences secondaires, des logements de
vacances et
des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale,
dépasser 100 m2; elle se détermine dans ces limites selon les besoins
de
l'acquéreur et de ses proches, à condition qu'ils utilisent
régulièrement
l'appartement ensemble".

2.2 En l'occurrence, le recourant s'est vu délivrer, selon décision
du 23 mai
1997, l'autorisation d'acquérir une parcelle pour y faire construire
un
logement de vacances, dont la surface nette de plancher habitable ne
devait
normalement pas, selon l'art. 10 al. 2 OAIE, dépasser 100 m2. Cette
obligation légale a été rappelée dans la décision en cause, laquelle
mentionne "un seul logement, surface nette de plancher habitable de
100 m2 en
principe". Sans soumettre préalablement les plans de la construction
projetée
à la Commission foncière et sans requérir une dérogation à l'art. 10
al. 2
OAIE, le recourant a fait bâtir un logement de vacances dont la
surface nette
habitable excède largement 100 m2, plaçant ainsi les autorités devant
un fait
accompli. Le Tribunal administratif a retenu - d'une manière qui lie
le
Tribunal fédéral (art. 105 al. 2 OJ) - que la surface totale du
chalet en
cause est de l'ordre de 220 m2, respectivement de 190 m2 si l'on ne
tient pas
compte de la surface de la part PPE (environ 30m2) que le recourant se
propose d'aliéner à sa cousine. Le recourant prétend certes que la
surface
réelle de la partie du chalet qu'il a prévu d'occuper serait de 171,8
m2,
alors que la surface de l'appartement qui reviendrait à sa cousine
serait de
28,1 m2 (soit au total 199,9 m2). Mais il n'a pas démontré à
satisfaction de
droit que la surface telle que retenue par le Tribunal administratif
(qui
correspond d'ailleurs à la première mesure faite par son propre
architecte)
serait manifestement inexacte et que la surface actuelle de son
chalet serait
en réalité notablement inférieure à 220 m2. Pour le surplus, il n'est
pas
nécessaire - vu l'issue du litige - de déterminer s'il convient
d'ajouter à
ce chiffre la somme des surfaces des salles de jeu, de sport et la
douche qui
se trouvent au sous-sol (environ 55 m2 en tout), comme le suggère
l'Office
fédéral de justice dans ses observations.

2.3 Après la décision de révocation de l'autorisation d'acquérir, le
recourant a proposé de soumettre le chalet (déjà construit) au régime
de la
propriété par étages et de vendre un lot à sa cousine, afin de
régulariser la
situation. Or, indépendamment du fait que le recourant n'a
formellement
obtenu jusqu'ici aucune autorisation de principe de scinder le chalet
en deux
lots, force est de constater que cette proposition pourrait faire
songer à un
artifice visant en réalité à permettre au recourant de conserver une
position
analogue à celle du propriétaire, c'est-à-dire une maîtrise de fait
sur le
lot qui ne serait que formellement acquis par sa cousine (cf. art. 4
al. 1
lettre g LFAIE). En tout cas, le recourant n'explique pas comment les
besoins
de sa cousine (célibataire) ont pu passer, en l'espace de quelques
mois, d'un
logement de vacances de 109 m2 (voir requête de réexamen du 14 mai
1999) à un
logement d'environ 30 m2 (voir requête de réexamen du 27 octobre
1999). De
plus, le recourant a proposé de vendre le lot en question à une
personne de
sa famille et non à un tiers inconnu, ce qui constitue un indice
supplémentaire de son intention d'occuper en fait l'entier du chalet
malgré
la vente d'une partie de celui-ci. Dans ces conditions, on peut se
demander
si le recourant - qui a agi de mauvaise foi - n'a pas tenté d'éluder
la loi
au sens de l'art. 12 lettre c LFAIE. Point n'est cependant besoin de
trancher
définitivement cette question, du moment que le refus d'autorisation
d'acquérir, respectivement la révocation de celle-ci, doivent de
toute façon
être prononcés pour un autre motif (voir consid. 2.4 ci-dessous).

2.4 Aux termes de l'art. 10 al. 2 OAIE, la surface nette de plancher
habitable des logements de vacances ne doit pas, en règle générale,
dépasser
100 m2; elle se détermine dans ces limites selon les besoins de
l'acquéreur
et de ses proches, à condition qu'ils utilisent régulièrement
l'appartement
ensemble. Selon la lettre de cette disposition, la limite de 100 m2
n'est pas
absolue, mais constitue un ordre de grandeur de la superficie
admissible qui,
sauf cas exceptionnels, doit être respectée. Selon les besoins
concrets de
l'acquéreur et de sa famille (voire, sous certaines conditions
strictes,
d'autres proches tels que le personnel de maison), la surface
habitable peut
être supérieure ou inférieure à cette limite (Urs Mühlebach/Hanspeter
Geissmann, Lex F. - Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, nos 8 à 11
ad art.
12, p. 232 à 234. Voir aussi arrêt 2A.46/1989 du 28 août 1991,
consid. 2c).
Le Conseil fédéral n'a pas outrepassé ses compétences telles que
fixées par
la norme de délégation de l'art. 36 al. 1 LFAIE en édictant l'art. 10
al. 2
OAIE. En effet, on peut admettre qu'une surface de 100 m2 pour un
logement de
vacances correspond aux besoins normaux d'une famille moyenne
composée d'un
couple avec un ou deux enfants.
En l'occurrence, le recourant fait valoir qu'il entend utiliser
régulièrement
son logement de vacances en compagnie de son conjoint, de ses quatre
enfants
mineurs, ainsi que de son personnel de maison (deux nurses). Compte
tenu de
ces circonstances particulières, il n'est pas d'emblée exclu que la
surface
de 100 m2 puisse être dépassée. Force est de constater en revanche
que la
surface litigieuse (220 m2) - qui représente un dépassement de plus
du double
de la surface normalement admissible - va manifestement au delà des
besoins
réels d'une famille de la taille de celle du recourant (six
personnes), même
si l'on devait ajouter les deux nurses au nombre des proches du
recourant (ce
qui est pour le moins douteux). A cet égard, on peut relever que
l'art. 10
al. 2 OAIE (dans sa teneur en vigueur jusqu'au 1er octobre 1997; RO
1984 p.
1164 ss) prévoyait que la surface nette de plancher habitable ne
devait pas,
en règle générale, dépasser 200 m2 pour une résidence principale (ce
qui a
été abrogé par la novelle du 10 septembre 1997) et 100 m2 s'agissant
d'un
logement de vacances. Ainsi, la surface litigieuse de 220 m2
correspond
plutôt à la surface d'une résidence principale qu'à celle d'une
résidence

secondaire. Dans un arrêt rendu en application de l'ancienne
ordonnance du 21
décembre 1973, modifiée le 11 février 1976, sur l'acquisition
d'immeubles par
des personnes domiciliées à l'étrangers (aOAIE; RO 1974 p. 83 ss; RO
1976 p.
607 ss), le Tribunal fédéral a laissé entendre (sans toutefois
trancher
définitivement la question) qu'il n'était a priori pas exclu qu'une
personne
parvienne à prouver qu'elle avait concrètement besoin d'un
appartement de
vacances d'une surface nette de 176,20 m2 pour y loger elle-même, son
mari,
sa mère et ses beaux-parents (arrêt A.520/1988 du 15 janvier 1988,
consid.
3). En l'espèce, le recourant ne peut rien déduire en sa faveur de
cette
jurisprudence fondée sur l'ancienne ordonnance (aOAIE) qui,
contrairement au
droit actuel, ne fixait aucune limite chiffrée de surface admissible
pour
l'acquisition d'un appartement de vacances.

2.5 En conséquence, le Tribunal administratif n'a pas violé l'art. 12
lettre
b LFAIE et l'art. 10 al. 2 OAIE en confirmant la révocation de
l'autorisation
d'acquérir, même s'il ne pouvait se borner à dire que le recourant
n'avait
pas suffisamment établi que lui et ses proches entendaient utiliser
régulièrement l'appartement de vacances ensemble, dès lors qu'il lui
incombait d'administrer d'office des preuves complémentaires sur cette
question (art. 22 al. 2 LFAIE). De toute façon, les conditions de la
révocation sont manifestement réunies. L'art. 25 al. 1 LFAIE prévoit
que
"l'autorisation est révoquée d'office, lorsque l'acquéreur l'a obtenue
frauduleusement en fournissant des indications inexactes ou lorsque,
malgré
une mise en demeure, il ne respecte pas une charge". En l'espèce, il
n'est
pas contesté que le recourant a violé diverses charges, dont
l'obligation de
soumettre préalablement les plans de construction au plus tard au
moment de
la mise à l'enquête du projet. A noter que la mise en demeure exigée
par
l'art. 25 al. 1 LFAIE n'avait plus d'objet possible, dans la mesure
où le
chalet était déjà construit au moment où la Commission foncière a
appris que
les charges y relatives n'avaient pas été respectées. Au demeurant,
l'obligation faite à l'acquéreur de construire un logement de
vacances limité
en principe à 100 m2 n'est pas simplement une charge au sens de
l'art. 14 al.
1 LFAIE, dont le non-respect entraînerait la révocation de
l'autorisation
déjà délivrée seulement après une mise en demeure, mais fait partie
des
conditions à remplir pour l'octroi initial de l'autorisation. Ainsi,
l'autorité compétente n'avait pas à envoyer au recourant une mise en
demeure
en bonne et due forme (si tant est que cela ait été possible) avant de
prononcer la révocation de l'autorisation.

2.6 L'arrêt attaqué n'est pas non plus contraire au principe de la
proportionnalité.

Le recourant dit avoir investi une somme d'argent considérable dans la
construction de son chalet, ainsi que dans des frais de procédure et
d'expertise, de sorte qu'il subirait un préjudice économique
important s'il
ne pouvait pas l'utiliser pendant ses vacances. Mais celui qui -
comme le
recourant - place les autorités devant un fait accompli doit
s'attendre à ce
que celles-ci rétablissent une situation conforme au droit sans se
préoccuper
des inconvénients qui en découlent pour l'administré (cf. par
analogie ATF
108 Ia 216 consid. 4 p. 218 ss, à propos d'un ordre de démolition d'un
ouvrage illégal construit sans autorisation). Les autorités doivent
renoncer
au rétablissement d'une situation légale sous certaines conditions
strictes,
notamment lorsque la violation de la règle de droit est de peu
d'importance
ou que l'intéressé pouvait de bonne foi se croire autorisé à
construire (cf.
ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255). Or, tel n'est pas le cas en
l'espèce.
D'une part, le dépassement de la limite de 100 m2 telle que prévue
par l'art.
10 al. 2 OAIE est, comme on vient de le voir, trop important pour que
l'on
puisse parler d'une violation mineure de la loi. D'autre part, le
recourant
ne peut pas se prévaloir de sa bonne foi. Il prétend certes que, ne
comprenant pas le français, il n'était pas en mesure d'apprécier la
portée de
la décision délivrée le 23 mai 1997 l'autorisant à ne construire
qu'un seul
logement de vacances d'un surface nette de plancher habitable de 100
m2 en
principe. Mais il ne peut s'en prendre qu'à lui-même s'il ne s'est
pas fait
traduire et expliquer la décision en cause. Cela dit, les différents
mandataires du recourant (dont l'architecte qui a établi les plans du
chalet
en cause) connaissaient ou devaient connaître la surface maximale à
respecter
pour un logement de vacances et, par conséquent, auraient dû attirer
son
attention là-dessus.

3.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté. Succombant, le
recourant doit
supporter les frais judiciaires (art. 156 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire du recourant,
à la
Commission foncière, section II et au Tribunal administratif du
canton de
Vaud, ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice.

Lausanne, le 8 mars 2002

Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le président: Le greffier: