| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 11 décembre 2001, 4C.293/2001

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4C.293/2001

Ie C O U R C I V I L E
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11 décembre 2001

Composition de la Cour : M. Walter, président, M. Corboz et
Mme Klett, juges. Greffier: M. Ramelet.

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Dans la cause civile pendante
entre

1. A.________, demandeur et recourant,
2. B.________, demandeur et recourant,
3. C.________, demandeur et recourant,
4. Les époux D.________, demandeurs et recourants,
5. E.________, demandeur et recourant,
6. Les époux F.________, demandeurs et recourants,
7. Dame G.________, demanderesse et recourante,

tous représentés par Me Yves Nicole, avocat à Yverdon-les-
Bains,

et

1. H.________, défendeur et intimé,
2. Dame I.________, défenderesse et intimée,

tous deux représentés par Me Daniel Pache, avocat à Lausanne;

(contrat de bail; résiliation; prolongation)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Les défendeurs H.________ et dame I.________
sont propriétaires des parcelles attenantes a et b de la com-
mune de Z.________ au lieu-dit "W.________", qu'ils ont ac-
quises par voie successorale le 23 juillet 1982; leur père
avait acheté ces biens-fonds en 1952. Sur la parcelle a est
édifiée une villa, dont H.________ a fait sa résidence secon-
daire.

Huit constructions légères existent de longue date
- pour certaines depuis un siècle - sur l'article b; ces
constructions, communément appelées "cabanons", "week-end"
ou
"capites", qui constituaient à l'origine un village de pê-
cheurs, sont chacune mentionnées au feuillet du registre fon-
cier afférent à la parcelle b, sous la rubrique "bâtiments",
en tant que "logement".

H.________ et dame I.________ ont loué des empla-
cements sur la parcelle b aux personnes suivantes:

- Selon des courriers des 27 juin et 2 décembre
1996, A.________ s'est vu remettre en location "deux emplace-
ments de cabanons pour résidence secondaire" après avoir
acheté d'un tiers les cabanons érigés sur ce terrain. Dans
ces écritures, les défendeurs déclaraient donner leur accord
à l'acquisition des cabanons et accepter que l'emplacement
soit dorénavant loué à A.________. En 1984, ce dernier a
reçu
un "règlement d'emplacement" établi par H.________, par le-
quel les défendeurs se réservaient le droit d'accepter ou de
refuser que les cabanons soient revendus à une tierce person-
ne et se faisaient concéder un droit de préemption.

- Par contrat du 28 novembre 1975, feu X.________ a
pris en location une part de la parcelle b susmentionnée;
B.________ lui a succédé en tant que locataire.

- Par convention du 19 juin 1970, C.________ s'est
vu transférer avec effet rétroactif au 1er janvier 1970 les
droits et les obligations du bail de dame J.________, que
celle-ci avait, de son côté, repris de feu sieur K.________.

- Sieur D.________ s'est vu transférer, par contrat
du 14 octobre 1976, les droits et les obligations du bail à
loyer conclu par feu Y.________ le 28 février 1955, ayant
pour objet "une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée
une capite propriété du locataire".

- E.________, âgé de 84 ans, loue de longue date
une portion de la parcelle litigieuse selon un contrat
conclu
oralement à une date indéterminée.

- Sieur F.________ a été accepté le 1er octobre
1998 comme locataire d'un emplacement pour cabanon sur l'ar-
ticle b en question.

- Dame G.________ a loué le 27 juillet 1960 à l'an-
cien propriétaire de la parcelle b une part de terrain où a
été érigé un cabanon propriété de la locataire.

Les cabanons ainsi loués sont construits en bois et
reposent sur de grands pilotis; ils sont constitués d'une
seule grande pièce cloisonnée. Dans les années 1970, ils ont
été raccordés aux égouts, à l'eau et à l'électricité, les oc-
cupants d'alors ayant assumé les coûts de ces installations.
Par la suite, H.________ a fait procéder à la mise en souter-
rain du réseau électrique et téléphonique de la parcelle,
aux
frais des locataires. Chaque cabanon dispose au moins d'un
lieu d'aisance, d'une douche, d'un coin cuisine équipé et

d'un emplacement pour dormir; certains sont même équipés de
cheminée de salon, d'antenne de télévision, de boîte aux
lettres, de cave ou de galetas. Bien qu'aucun permis d'habi-
ter n'ait jamais été délivré, les cabanons font l'objet de
polices d'assurance-incendie distinctes établies au nom des
défendeurs en tant qu'hoirie; ce sont les locataires qui
paient les primes.

B.- Par lettres-circulaires du 17 septembre 1999,
H.________, au nom de l'hoirie H.________, a résilié les
baux
au 31 décembre 2000; il a fait état de projets de construc-
tion sur la parcelle et exposé que le délai de congé devait
permettre aux locataires de s'organiser pour démonter et éva-
cuer leurs cabanons.

A.________, B.________, C.________, les époux
D.________, E.________, les époux F.________, le 18 octobre
1999, ainsi que dame G.________, le 21 octobre 1999, ont sai-
si la Commission de conciliation en matière de baux à loyer
du district de Morges de requêtes tendant à la constatation
de la nullité du congé, subsidiairement à son annulation,
plus subsidiairement à une prolongation des baux. La conci-
liation ayant échoué, A.________, B.________, C.________,
les
époux D.________, E.________, les époux F.________, le 16 fé-
vrier 2000, et dame G.________, le 17 février 2000, ont
saisi
le Tribunal des baux du canton de Vaud des mêmes conclusions.

Par jugement du 10 août 2000, le Tribunal des baux
a prononcé que les contrats de bail à loyer liant les deman-
deurs A.________, B.________, C.________, sieur D.________,
E.________, sieur F.________ et dame G.________ aux défen-
deurs H.________ et dame I.________, portant sur des
portions
de terrains de la parcelle b de la commune de Z.________,
ont
été valablement résiliés le 17 septembre 1999 pour le 31 dé-
cembre 2000.

Saisie des recours formés par A.________,
B.________, C.________, les époux D.________, E.________,
les
époux F.________, selon acte du 28 décembre 2000, et par
dame
G.________, selon acte séparé du 29 décembre 2000, la
Chambre
des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirmé le juge-
ment précité par arrêt du 25 avril 2001. En substance, la
cour cantonale, après avoir admis de traiter les deux
recours
conjointement dans une seule décision, a considéré que les
parties ont conclu des baux qui ne portaient que sur le ter-
rain nu, à l'exclusion des cabanons, et que les dispositions
légales sur la protection contre les congés concernant les
baux d'habitations et de locaux commerciaux n'étaient pas
applicables par analogie dans le cas présent.

C.- A.________, B.________, C.________, les époux
D.________, E.________, les époux F.________, ainsi que dame
G.________ recourent en réforme au Tribunal fédéral par un
acte unique. Ils concluent principalement à ce que les
congés
qui leur ont été signifiés le 17 septembre 1999 soient décla-
rés nuls, subsidiairement à ce qu'ils soient mis au bénéfice
d'une prolongation de bail de quatre ans et, plus subsidiai-
rement, à ce que la cause soit renvoyée à l'autorité cantona-
le pour nouvelle décision.

Les intimés proposent l'irrecevabilité du recours,
subsidiairement son rejet.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- D'après l'art. 46 OJ, le recours en réforme
n'est recevable dans les contestations civiles de nature pé-
cuniaire - sous réserve d'exceptions non réalisées en l'es-
pèce - que si, d'après les conclusions des parties, les
droits contestés dans la dernière instance cantonale attei-

gnent une valeur d'au moins 8000 fr. L'art. 47 al. 1 OJ dis-
pose que les divers chefs de conclusions formés dans une
contestation pécuniaire par des consorts sont additionnés,
pourvu qu'ils ne s'excluent pas. Selon la jurisprudence ren-
due en application de cette disposition, sont additionnés
les
divers chefs de conclusions qui ont effectivement été réunis
en instance cantonale et qui ont fait l'objet d'une décision
unique dans le cadre d'une même procédure, pour autant que
les conditions de la consorité simple au sens de l'art. 24
al. 2 PCF soient réunies, le fait que les actions aient été
exercées d'emblée simultanément ne jouant aucun rôle à cet
égard (ATF 116 II 587 consid. 1 p. 589; 103 II 41 consid.
1c).

En l'occurrence, la cour cantonale a statué sur les
deux actions dans la décision critiquée. La valeur
litigieuse
doit donc se calculer en additionnant les conclusions de
tous
les demandeurs. Il résulte de l'arrêt déféré que le loyer an-
nuel des demandeurs s'élève à 200 fr. pour le meilleur
marché
et à 3280 fr. pour le plus cher. Les demandeurs soutiennent
que les dispositions de protection relatives aux baux d'habi-
tations, ancrées aux art. 266l et 272 CO, doivent
s'appliquer
et requièrent principalement que les congés soient déclarés
nuls, à titre subsidiaire que les baux soient prolongés con-
formément à l'art. 272b CO. La valeur litigieuse se
détermine
par conséquent in casu en fonction de la durée minimale pen-
dant laquelle les demandeurs pourraient user des objets
loués
si la résiliation des baux n'était pas valable (ATF 119 II
147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), éventuellement d'après
la durée d'une possible prolongation des baux, laquelle est
de quatre ans au maximum pour les baux d'habitations. A con-
sidérer les conclusions litigieuses en instance cantonale,
la
valeur minimale requise par l'art. 46 OJ est atteinte, de
sorte qu'il convient d'entrer en matière sur le recours.

2.- Les motifs à l'appui des conclusions d'un re-
cours en réforme doivent indiquer succinctement quelles sont
les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée
et en quoi consiste la violation (art. 55 al. 1 let. c OJ).
Il appartient au recourant de discuter réellement les motifs
de la décision attaquée, afin qu'apparaissent les raisons
qui
le portent à croire qu'elle contrevient à des règles du
droit
fédéral (ATF 121 III 397 consid. 2a; 116 II 745 consid. 3 et
les arrêts cités). La sanction du non-respect de ces exigen-
ces est l'irrecevabilité, partielle ou totale, du recours.

Les recourants font valoir en premier lieu que les
constructions litigieuses sont devenues propriété des
intimés
en raison du principe de l'accession, de sorte que ce sont
des habitations au sens des art. 266l CO et 271 à 273 CO que
les défendeurs ont mises à disposition des demandeurs. A ti-
tre subsidiaire, dans l'hypothèse où le caractère de cons-
tructions immobilières des cabanons serait nié, les recou-
rants soutiennent que les normes protectrices afférentes aux
baux d'habitations devraient s'appliquer par analogie.
Encore
plus subsidiairement, ils prétendent que les magistrats vau-
dois ont violé le droit fédéral en n'examinant pas le moyen
pris de l'abus de droit soulevé en instance cantonale.

En l'espèce, la cour cantonale a jugé que les dis-
positions de protection concernant les baux d'habitations -
en particulier celles relatives à la prolongation des baux
(art. 272 ss CO) - n'étaient pas applicables, même par ana-
logie, si bien que l'arrêt attaqué ne contient aucune cons-
tatation à propos des critères d'octroi d'une telle prolon-
gation. Dès l'instant où les recourants n'expliquent nulle-
ment en quoi le refus d'une prolongation de leurs baux con-
treviendrait au droit fédéral, la conclusion subsidiaire du
recours, qui tend à l'obtention d'une prolongation quadrien-
nale des baux, est irrecevable

3.- Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fé-
déral doit conduire son raisonnement sur la base des faits
contenus dans la décision attaquée, à moins que des disposi-
tions fédérales en matière de preuve n'aient été violées,
qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant
sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il
faille compléter les constatations de l'autorité cantonale
parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents
et
régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 ibidem).
Dans la mesure où un recourant présente un état de fait qui
s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se
prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui
viennent
d'être rappelées, il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Il ne
peut être présenté de griefs contre les constatations de
fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55
al. 1 let. c OJ). L'appréciation des preuves à laquelle
s'est
livrée l'autorité cantonale ne peut être remise en cause
(ATF
126 III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).

Celui qui invoque une des exceptions précitées doit
fournir toutes indications utiles à son sujet et mentionner
en particulier les pièces du dossier cantonal qui
justifient,
selon lui, son admission. S'il estime qu'il y a lieu de com-
pléter les constatations de l'autorité cantonale, il doit en
outre établir qu'il avait allégué en temps utile et selon
les
règles de la procédure cantonale des faits qui ont échappé
aux juges précédents ou que ceux-ci ont considérés à tort
comme étant dénués de pertinence en droit; à ce défaut, la
conclusion tendant à faire compléter l'état de fait est assi-
milée à une présentation de faits nouveaux, d'où son irrece-
vabilité (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 115 II 484 consid.
2a).

Les recourants n'invoquent aucune des exceptions
consacrées aux art. 63 al. 2 et 64 OJ. Lorsque les
demandeurs
affirment que les défendeurs ont abusé de leur droit en rési-

liant les baux le 17 septembre 1999, ils se fondent sur des
constatations non retenues par l'autorité cantonale, à
savoir

que le règlement applicable de la zone ne permettrait pas
l'implantation du bâtiment projeté par les intimés et que
ceux-ci auraient demandé aux recourants, quelques semaines
avant de résilier leurs baux, de consentir à des investisse-
ments sur la parcelle b. Le moyen est irrecevable.

4.- L'art. 266b CO prévoit qu'une partie peut ré-
silier le bail d'un immeuble ou d'une construction mobilière
en observant un délai de congé de trois mois pour le terme
fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la
fin d'un semestre de bail. Pour les baux d'habitations, le
délai de congé est de trois mois pour le terme fixé par
l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un
trimestre de bail (art. 266c CO). Le bailleur qui loue des
habitations ou des locaux commerciaux doit donner le congé
en
utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au
locataire la manière dont il doit procéder s'il entend con-
tester le congé ou demander la prolongation du bail (art.
266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas à ces
exigences
de forme est nul (art. 266o CO).

a) Il n'est pas contesté que les défendeurs, en ré-
siliant les baux le 17 septembre 1999 pour le 31 décembre
2000, ont respecté les délais légaux. Ils n'ont cependant
pas
fait usage de la formule officielle de l'art. 266l CO. Les
recourants en déduisent que le congé est nul par application
de l'art. 266o CO. A ce propos, l'autorité cantonale a rete-
nu, de manière à lier le Tribunal fédéral (art. 63 al. 2
OJ),
que l'objet des baux passés entre les parties avait exclusi-
vement trait au terrain nu, sur lequel les cabanons des de-
mandeurs ont été érigés. Les demandeurs ne s'en prennent pas
à cette constatation. Mais ils soutiennent que leurs "capi-
tes" ne constituent pas des constructions mobilières au sens

de l'art. 677 CC, mais sont devenues partie intégrante de la
parcelle litigieuse en vertu de l'art. 667 al. 2 CC.

b) D'après la jurisprudence, pour déterminer si
l'on se trouve en présence d'une construction mobilière, il
faut tenir compte à la fois de l'intensité objective du lien
qui unit la chose au sol et de l'intention du propriétaire
de
l'immeuble (élément subjectif) (ATF 105 II 264 consid. 1a et
les arrêts cités). Il résulte de l'état de fait souverain
que
les cabanons des demandeurs sont posés sur des pilotis en
sorte qu'ils ne sont pas fixés solidement au sol. Le fait
que
ces cabanons soient reliés aux égouts et connectés au réseau
électrique et téléphonique ne saurait suppléer, quoi qu'en
pensent les recourants, au manque de lien qui existe objecti-
vement entre les "capites" et le sol. A propos de l'élément
subjectif, la cour cantonale a notamment accordé à bon droit
un poids déterminant aux différents documents contractuels
(cf. sur ces critères: Rey, Commentaire bâlois, n. 7 ad art.
677 CC; Liver, Traité de droit privé suisse, V/1, p. 191
s.).
Les magistrats vaudois n'ont ainsi pas violé le droit
fédéral
en qualifiant les cabanons en cause de constructions mobiliè-
res.

c) On ne saurait suivre les demandeurs lorsqu'ils
prétendent que les dispositions relatives à la protection
contre les congés doivent s'appliquer par analogie. De fait,
les normes en cause ne sont applicables qu'aux baux d'habita-
tions et de locaux commerciaux (Higi, Commentaire zurichois,
n. 84 ss ad Vorbemerkungen zu Art. 253-274g CO; Lachat, Le
bail à loyer, p. 78/79). Il paraît ainsi douteux qu'une ap-
plication analogique desdites normes puisse entrer en ligne
de compte s'agissant de baux portant sur des terrains nus
destinés à accueillir de petites maisons de week-end. De tou-
te manière, les conditions particulières posées par le Tribu-
nal fédéral à l'ATF 98 II 199 consid. 4b pour autoriser l'ap-
plication par analogie préconisée par les demandeurs ne sont

en l'occurrence aucunement réalisées, comme l'a bien vu la
cour cantonale.

5.- En définitive, le recours doit être rejeté
dans la mesure de sa recevabilité, l'arrêt critiqué étant
confirmé. Vu l'issue de la querelle, les frais et dépens doi-
vent être mis à la charge des recourants qui succombent
(art.
156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est re-
cevable et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la
charge des recourants;

3. Dit que les recourants verseront solidairement
aux intimés une indemnité de 3000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal
cantonal vaudois.

___________

Lausanne, le 11 décembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,