| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 11 décembre 2001, 4C.162/2001

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4C.162/2001

Ie C O U R C I V I L E
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Séance du 11 décembre 2001

Présidence de M. Walter, président de la Cour.
Présents: M. Leu, M. Corboz, Mme Klett et Mme Rottenberg
Liatowitsch, juges.
Greffier: M. Carruzzo.

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Dans la cause civile pendante
entre

A.________ et B.________, demandeurs et recourants princi-
paux, tous deux représentés par Me Mike Hornung, avocat à
Genève,

et

X.________ & Cie SNC, défenderesse et recourante par voie de
jonction, représentée par Me Nicolas Peyrot, avocat à Genève;

(contrat de bail à loyer; détermination du loyer)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Au printemps 1997, les parties - soit les avo-
cats A.________ et B.________ (demandeurs), d'une part, et
X.________ & Cie SNC (défenderesse), d'autre part - sont en-
trées en pourparlers en vue de l'achat ou de la location par
les demandeurs d'une surface de 390 m² bruts d'un immeuble,
à
Genève.

Par courrier du 21 avril 1997, C.________, au nom
de la défenderesse, a indiqué à A.________ les conditions
d'une location de la partie gauche du 1er étage de l'immeu-
ble. Il s'agissait de "390 m² PPE environ" pour un loyer de
380 fr. le m² par année. La délivrance de la chose louée
pourrait avoir lieu quatre mois après l'achèvement du plan
définitif des locaux. La location de dépôts et de parkings
ainsi que la durée du bail restaient à convenir. Par un
courrier ultérieur, C.________ a précisé notamment que le
loyer des dépôts était de 170 fr. le m² par an et que la fin
des travaux était prévue pour la mi-décembre 1997 au plus
tard.

En réponse à ce courrier, les demandeurs ont con-
firmé à C.________, par lettre du 7 juillet 1997, leur
accord
de conclure un bail commercial "pour une surface de 390 m²
bruts, au prix de 380 fr. le m², rendus posés". Ils indi-
quaient encore souhaiter un bail de dix ans ainsi qu'un
loyer
bloqué durant cinq ans et se voir réserver la possibilité de
sous-louer une partie des locaux. Ils s'engageaient à
fournir
une garantie bancaire pour couvrir trois mois de loyer et dé-
siraient entrer dans les locaux au plus tard le 15 décembre.
Ils précisaient en outre, s'agissant "du calcul définitif du
loyer en fonction des m² utiles", que celui-ci se ferait
après avoir rencontré l'architecte pour "aménager et struc-

turer, en fonction de [leurs] besoins, la surface mise à
[leur] disposition".

Les parties ont encore échangé des lettres et se
sont rencontrées pour discuter des travaux d'aménagement sou-
haités. Puis, par fax du 5 novembre 1997, les demandeurs ont
fait parvenir à C.________ les propositions de bail
relatives
à la surface commerciale à destination de bureaux, qui men-
tionnaient un loyer de 134 900 fr.; une note manuscrite fai-
sait état, à ce sujet, d'une "surface balayée" de 355 m² x
380 fr. = 134 900 fr. Par courrier du 23 novembre 1997,
B.________ a indiqué à C.________ la date de livraison de
leurs bureaux, celle de leur déménagement, qui aurait lieu
le
19 décembre, ainsi que les locaux en sous-sol qu'ils dési-
raient garder.

Comme annoncé par fax du 27 novembre 1997, la dé-
fenderesse a transmis aux demandeurs, le 10 décembre 1997,
un
contrat de bail. Le loyer était fixé à 158 230 fr. l'an, ou
13 185 fr. par mois, et portait sur des locaux de 390 m² en-
viron au 1er étage et des locaux de 59 m² au 2ème sous-sol.
La durée du contrat était de dix ans, soit du 1er janvier
1998 au 31 décembre 2007.

Le 12 décembre 1997, les demandeurs ont retourné le
bail à C.________, en le priant de le corriger. Se référant
à
leur courrier du 7 juillet, ils ont indiqué que, en tant que
locataires, ils louaient une surface utile, laquelle corres-
pondait à 354,83 m². Au sujet des dépôts, ils rappelaient
qu'ils ne prenaient que le plus grand des deux locaux propo-
sés, soit environ 35 m², dont la surface utile n'était tou-
jours pas connue.

La défenderesse a répondu, par courrier du 16 dé-
cembre 1997, qu'elle ne pouvait prendre en compte ces remar-
ques: les surfaces n'étaient mentionnées qu'à titre
indicatif

et, "dans le bail, c'était le montant du loyer qui était dé-
terminant".

Fin décembre, les demandeurs sont entrés dans les
locaux. La défenderesse contestant l'existence d'un bail
avec
les demandeurs et refusant le paiement du loyer, ceux-ci ont
consigné le montant afférent aux bureaux auprès de la caisse
de consignation de l'Etat de Genève, soit 11 242 fr. par
mois.

B.- Le 6 février 1998, les demandeurs ont déposé
une requête en constatation de l'existence d'un bail à
loyer,
concluant à ce qu'il soit constaté que le loyer annuel dû en
vertu du contrat de bail s'élevait à 134 900 fr. Après échec
de la conciliation et introduction de l'affaire devant le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, la défende-
resse a invité le Tribunal, par une demande reconventionnel-
le, à constater notamment que le contrat de bail avait été
valablement conclu pour une durée de dix ans et que le loyer
dû en vertu de ce contrat était de 153 640 fr. l'an. En ré-
ponse à la demande reconventionnelle, les demandeurs ont con-
clu à ce que le Tribunal dise que le loyer annuel était fixé
selon le prix au m² utile, soit 380 fr. pour les bureaux et
170 fr. pour le dépôt.

Par jugement du 18 mai 1999, le Tribunal des baux
et loyers a estimé qu'un contrat de bail avait été conclu
dès
lors que les parties étaient tombées d'accord sur le montant
du loyer, soit 380 fr. le m². S'agissant du nombre de m² for-
mant l'objet de la convention, le Tribunal a considéré que,
en matière de location, il était habituel, en l'absence d'ac-
cord exprès contraire, de retenir la surface effective affec-
tée à l'exploitation, soit la surface nette, et il a dit no-
tamment que le loyer annuel convenu entre les parties pour
les bureaux avait été fixé à 380 fr. le m² pour une surface
utile de 355 m², soit 134 900 fr.

Saisie d'un appel principal de la défenderesse et
d'un appel incident des demandeurs, écritures dans
lesquelles
les parties ont maintenu leurs points de vue respectifs, la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Ge-
nève, par arrêt du 12 mars 2001, a annulé le jugement de pre-
mière instance. Statuant à nouveau, elle a, notamment, cons-
taté que les parties sont liées par un contrat de bail d'une
durée de dix ans portant sur les locaux à usage de bureaux
situés au 1er étage de l'immeuble et sur un local à usage de
dépôt situé au 2ème sous-sol, puis a fixé le montant du
loyer
annuel à 139 352 fr. pour les bureaux et à 5263 fr.20 pour
le
local à usage de dépôt.

C.- Les demandeurs interjettent un recours en ré-
forme contre l'arrêt de la Chambre d'appel. Ils concluent,
en
substance et pour l'essentiel, à ce que le Tribunal fédéral
dise que le loyer annuel des bureaux est fixé à 380 fr. le
m²
pour une surface utile de 355 m², soit 134 900 fr., et que
le
loyer annuel du dépôt est fixé à 170 fr. le m² pour une sur-
face utile de 30 m², soit 5100 fr.

La défenderesse propose le rejet des conclusions du
recours. Agissant par la voie du recours joint, elle
conclut,
en substance et pour l'essentiel, à ce que le loyer dû pour
les bureaux soit fixé à 148 200 fr. par an et le loyer pour
le local à usage de dépôt à 5440 fr. par an. Elle réclame
aussi le paiement du solde des loyers dus depuis le 1er jan-
vier 1998. Subsidiairement, la défenderesse conclut en bref
à
ce qu'il soit constaté que les parties ne sont pas liées par
un contrat de bail et à ce que les demandeurs soient condam-
nés à lui verser une indemnité équivalente au loyer jusqu'à
évacuation.

Les demandeurs proposent de rejeter les conclusions
principales du recours joint et de déclarer irrecevables ses
conclusions subsidiaires.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- Dans la procédure cantonale, les deux parties
ont conclu à ce que soit constatée l'existence d'un contrat
de bail les liant. Dès lors, les conclusions subsidiaires
prises par la défenderesse dans son recours joint sont irre-
cevables, en vertu de l'art. 55 al. 1 let. b OJ,
puisqu'elles
visent à faire constater que les parties ne sont pas liées
par un contrat de bail et à tirer les conséquences pécuniai-
res de la prétendue absence de relation contractuelle.

2.- a) Selon l'art. 1er al. 1 CO, le contrat est
parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une ma-
nière concordante, manifesté leur volonté. Si les parties ne
se sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels
du contrat, celui-ci n'est pas venu à chef. Savoir ce qui
constitue un élément essentiel est une question de qualifica-
tion juridique que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours
en
réforme, peut revoir librement (ATF 127 III 248 consid. 3d
p.
254).

Dans un contrat de bail, le montant du loyer est un
élément essentiel. Ce montant doit être déterminé ou à tout
le moins déterminable sur la base de l'accord des parties
(ATF 119 II 347 consid. 5a et les auteurs cités).

Il ressort de l'arrêt attaqué que, si les parties
sont bien convenues d'un prix au m², elles ne se sont, en re-
vanche, pas mises d'accord sur la manière de calculer le nom-
bre de m² faisant l'objet de leur convention. Cela signifie
que la Chambre d'appel n'a pas constaté une commune et
réelle
intention des parties sur ce dernier point. Dès lors, en
l'absence d'une telle constatation, il faut interpréter les
manifestations de volonté conformément au principe de la con-
fiance (ATF 127 III 248 consid. 3f p. 255).

Si la volonté réelle ne peut pas être établie,
c'est une question de droit - que le Tribunal fédéral peut
revoir librement dans un recours en réforme - de dire
comment
une déclaration devait être comprise par son destinataire se-
lon le principe de la confiance. Pour trancher cette
question
de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la
déclaration et les circonstances, lesquelles relèvent du
fait. Selon le principe de la confiance, celui qui fait une
déclaration de volonté adressée à autrui est lié par sa dé-
claration selon le sens que le destinataire peut et doit lui
attribuer de bonne foi en fonction de l'ensemble des circons-
tances. Il importe peu que l'auteur de la déclaration n'ait
pas saisi la portée de ce qu'il disait, dès lors que le des-
tinataire ne pouvait pas s'en apercevoir (ATF 126 III 375
consid. 2e/aa p. 379 et les arrêts cités). L'interprétation
objectivée selon le principe de la confiance sera celle d'un
homme loyal et raisonnable (ATF 116 II 431 consid. 3a).

b) En l'espèce, il y a eu déclaration concordante
des parties sur le montant du loyer annuel, arrêté à 380 fr.
le m² pour une surface de 390 m² au 1er étage de l'immeuble.
Cet accord ressort, d'une part, des pourparlers engagés en
vue de l'achat ou de la vente d'une surface de 390 m² bruts,
puis de l'indication, par courrier du 21 avril 1997, des con-
ditions de location par la défenderesse, s'agissant de 390
m²
PPE environ pour un loyer de 380 fr. le m², et, d'autre
part,
de l'accord des demandeurs, du 7 juillet 1997, de conclure
un
bail commercial "pour une surface de 390 m² bruts, au prix
de
380 fr. le m², rendus posés". En particulier, la déclaration
des demandeurs ne pouvait être comprise par sa destinataire
que comme l'acceptation des conditions de location formulées
par cette dernière.

S'ils ne voulaient pas conclure au prix de location
proposé par la défenderesse, les demandeurs devaient le dire
expressément ou formuler une contre-offre. Or, ne saurait

constituer la manifestation d'un désaccord, et encore moins
la présentation d'une contre-offre, l'indication figurant à
la fin de la lettre du 7 juillet 1997, selon laquelle le cal-
cul définitif en fonction des m² utiles se ferait après ren-
contre avec l'architecte pour "aménager et structurer, en
fonction de nos besoins, la surface mise à notre disposi-
tion". Cette précision, peu claire, apportée en fin de let-
tre, bien après l'acceptation du loyer, pouvait parfaitement
signifier tout autre chose que la contre-offre d'un loyer à
un montant différent des 380 fr. le m² pour 390 m² bruts. Ce-
la pouvait notamment signifier que la surface brute devait
encore être déterminée exactement et aussi, pour la défende-
resse, destinataire de la déclaration, que les m² utiles,
soit la surface mise à disposition, étaient les m² bruts
dont
le prix de 380 fr. avait été accepté. Quant aux mots "rendus
posés", ils n'ont pas de signification particulière pour la
fixation du montant du loyer, de même que l'aménagement des
surfaces en fonction des besoins des demandeurs, dans le ca-
dre d'un accord où l'aménagement des locaux devait se faire
en fonction des desiderata des demandeurs.

Les propositions de bail formulées dans le fax du 5
novembre 1997 où, pour la première fois, les demandeurs mani-
festaient leur désaccord sur la façon de calculer le loyer,
sont dénuées de toute portée, dès lors que le contrat avait
été valablement conclu pour le prix de 380 fr. le m² brut.
Elles faisaient tout au plus ressortir qu'il pouvait y avoir
désaccord sur la volonté réelle des parties, mais elles
étaient impropres à infirmer la concordance des déclarations
de volonté émises antérieurement.

S'agissant de la constatation de l'existence d'un
usage consistant à retenir, en matière de location, la surfa-
ce effective affectée à l'exploitation, soit la surface net-
te, elle n'a pas la portée que lui prêtent les demandeurs et
la cour cantonale, dès lors que cet usage ne vaut qu'en l'ab-


sence d'un accord exprès contraire. L'accord des parties sur
le montant du loyer prévu pour "390 m² bruts" est un accord
exprès contraire.

c) Il n'y a pas place, en l'espèce, pour un complè-
tement du contrat sur la base de la volonté hypothétique des
parties. Un tel complètement n'est en effet possible qu'en
cas de lacune du contrat (cf. ATF 115 II 484 consid. 4a; 111
II 260 consid. 2). Or, le contrat litigieux n'est pas lacu-
naire, si l'on interprète les déclarations de volonté concor-
dantes des parties. Le désaccord des volontés réelles n'a
rien à voir avec une lacune du contrat.

d) Le nombre de m² bruts, soit 390 pour les bureaux
du 1er étage et 32 pour le local à usage de dépôt du 2ème
sous-sol, n'est pas litigieux. Il servira donc de base à la
fixation du montant des loyers. Le loyer sera ainsi arrêté à
148 200 fr. par an, soit 390 x 380 fr. pour les bureaux, et
à
5440 fr. par an, soit 32 x 170 fr. pour le local à usage de
dépôt.

Le montant du solde des loyers dus par les deman-
deurs depuis le 1er janvier 1998 sera modifié en fonction de
ces chiffres. Il représente le montant des loyers dus après
déduction de la somme consignée par les demandeurs à raison
de 11 242 fr. par mois.

Le montant de la garantie de loyer, correspondant à
trois mois de loyers, sera aussi modifié.

3.- Il suit de là que le recours des demandeurs
doit être rejeté et le recours joint de la défenderesse en-
tièrement admis. Par conséquent les frais et dépens de la
procédure fédérale seront mis solidairement à la charge des
demandeurs, qui succombent (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

La procédure étant gratuite à Genève, il n'y a pas
lieu de renvoyer la cause à la Chambre d'appel pour fixer
les
frais et dépens de la procédure cantonale.

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours des demandeurs et admet le
recours joint de la défenderesse;

2. Réforme l'arrêt attaqué dans les termes suivants
de son dispositif:

a) Fixe le montant du loyer dû pour les bureaux du
1er étage à 148 200 fr. par an, charges non comprises.

b) Fixe le montant dû pour le local à usage de
dépôt du 2ème sous-sol à 5440 fr. par an.

c) Condamne A.________ et B.________ à verser à
X.________ & Cie SNC le solde des loyers dus depuis le 1er
janvier 1998 pour les bureaux du 1er étage, soit 1108 fr.
par
mois, plus intérêts à 6% l'an à compter du 1er de chaque
mois
de loyer exigible.

d) Condamne A.________ et B.________ à verser à
X.________ & Cie SNC, dès le 1er janvier 1998, la somme de
453 fr.30 par mois, à titre de loyer relatif au local à
usage
de dépôt situé au 2ème sous-sol, plus intérêts à 6% l'an à
compter de chaque mois de loyer exigible.

e) Condamne A.________ et B.________ à la constitu-
tion d'une garantie de loyer en faveur de X.________ & Cie
SNC de 38 410 fr.

Maintient le dispositif de l'arrêt attaqué pour le
surplus;

3. Met un émolument judiciaire de 6000 fr. à la
charge des demandeurs, solidairement entre eux;

4. Condamne solidairement les demandeurs à verser à
la défenderesse une indemnité de 8000 fr. à titre de dépens;

5. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre d'appel en matière de
baux
et loyers du canton de Genève.

___________

Lausanne, le 11 décembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,