| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 16 novembre 2001, 4P.134/2001

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4P.134/2001

Ie C O U R C I V I L E
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16 novembre 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et
Corboz,
juges. Greffier: M. Ramelet.

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Statuant sur le recours de droit public
formé par

X.________ S.A., représentée par Me Jean Heim, avocat à
Lausanne,

contre

l'arrêt rendu le 4 octobre 2000 par la Chambre des recours
du
Tribunal cantonal vaudois dans la cause qui oppose la recou-
rante à Y.________ S.A., représentée par Me Peter Schaufel-
berger, avocat à Lausanne;

(arbitraire; droit à une décision motivée)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- a) Par contrat du 21 mars 1994, la société
X.________ S.A. a remis à bail à Y.________ S.A. une surface
de 3099 m2 au rez-de-chaussée du centre commercial qu'elle
avait entrepris de construire. Y.________ S.A. entendait y
installer un de ses supermarchés.

Par contrat du même jour, X.________ S.A. a éga-
lement loué à Y.________ S.A. une surface de 1500 m2 au
premier étage du centre commercial. Y.________ S.A. n'en-
tendait pas utiliser elle-même cette surface, mais la sous-
louer à des partenaires. Les deux parties souhaitaient que
toutes les surfaces soient effectivement occupées au moment
de l'ouverture du centre; en concluant ce second contrat,
Y.________ S.A. voulait agir dans ce sens et rechercher éga-
lement des preneurs.

Les deux conventions datées du 21 mars 1994 conte-
naient un article 9 qui prévoyait, à son alinéa premier, que
les frais d'eau et d'électricité seraient relevés sur des
compteurs pour toute la surface louée et payés directement
aux Services industriels par la société locataire, avec les
taxes s'y rapportant. Par ailleurs, l'art. 9 al. 2 avait la
teneur suivante:

" Les frais énumérés ci-dessous seront répartis
entre tous les locataires du bâtiment au prorata
des surfaces louées:

- frais de chauffage des locaux communs,
- frais d'éclairage des locaux communs et des

extérieurs,
- frais de nettoyage et d'entretien des locaux
communs,
- frais d'entretien des parkings du centre et

des parkings extérieurs,
- frais d'entretien des places de jeu et planta-
tions,
- frais d'entretien du système Sprinkler,
- taxes d'égouts et d'épuration des eaux usées,
- frais d'enlèvement des ordures et autres dé-
chets".

Par ailleurs, chaque contrat contenait une clause
générale prévoyant que les dispositions du code des obliga-
tions ainsi que les règles et usages locatifs du canton de
Vaud étaient applicables dans la mesure où les contrats n'y
dérogeaient pas expressément (art. 18, respectivement art.
15
du contrat).

b) Y.________ S.A. a mis X.________ S.A. en contact
avec la société Z.________ & Cie AG (ci-après: Z.________),
qui était l'un de ses partenaires habituels.

Par contrat du 17 mai 1994, X.________ S.A. a loué
à Z.________ une surface de 600 m2 située au premier étage
du
centre commercial.

Selon une déclaration faite en cours de procédure
par l'actionnaire de X.________ S.A. (qui s'occupait person-
nellement de l'affaire), Z.________ était censée occuper une
partie de la surface louée à Y.________ S.A. Le directeur de
Z.________ a déclaré, pour sa part, qu'il n'en avait pas été
question lors des négociations entre Z.________ et
X.________
S.A.

Dans une lettre du 19 juin 1995 adressée à
X.________ S.A., Y.________ S.A. affirmait que "Z.________
devait implanter ses 600 m2 sur la partie du premier étage
que nous détenons en location". Par pli et téléfax des 20
juin 1995, X.________ S.A. a répondu à Y.________ S.A. que
"les surfaces louées à Z.________ par contrat du 17 mai 1994

n'étaient pas prélevées sur celles qui vous sont louées au
premier étage du centre".

Y.________ S.A. a reçu une copie du contrat conclu
avec Z.________, qui lui a été envoyée par X.________ S.A.
sous pli du 7 juin 1994. Elle n'a pas réagi à réception de
ce
document.

Se plaignant que toutes les surfaces du premier
étage n'avaient pas été louées, Z.________ a manifesté la vo-
lonté, par lettre du 27 décembre 1994, de se délier du con-
trat qu'elle avait conclu le 17 mai 1994. X.________ S.A. a
accepté de libérer Z.________ de ses obligations contrac-
tuelles, sans contrepartie aucune.

Le centre commercial a ouvert ses portes le 22 juin
1995.

B.- Un litige a surgi entre les parties au sujet
des frais que X.________ S.A. réclamait à Y.________ S.A.
Cette dernière a considéré que le montant était excessif,
puis a précisé, notamment, que l'on mettait à sa charge à
tort des frais qui n'étaient pas prévus à l'art. 9 des con-
trats. X.________ S.A. a reproché à Y.________ S.A. d'avoir
laissé des surfaces vides au premier étage à l'époque de
l'ouverture du centre, ce qui lui aurait causé un dommage.

Par requête du 7 octobre 1996, Y.________ S.A. a
ouvert action contre X.________ S.A. devant le Tribunal des
baux du canton de Vaud, demandant principalement que les
frais accessoires mis à sa charge soient réduits, que le
bail
portant sur les 1500 m2 soit déclaré nul, qu'il soit
constaté
que Y.________ S.A. n'est pas débitrice de X.________ S.A.
pour les sommes en capital de 26 578 fr.65 et 35 268 fr.80
et
que sa partie adverse soit déclarée débitrice de Y.________
S.A. pour la somme de 10 000 fr. avec intérêts.

X.________ S.A. a formé une demande reconvention-
nelle s'élevant au total à un montant en capital de
212 056 fr.80.

Par jugement du 8 novembre 1999, le Tribunal des
baux a statué sur l'ensemble des points litigieux.

Saisie du recours de X.________ S.A., la Chambre
des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 4 oc-
tobre 2000, a confirmé le jugement attaqué. Sur les deux
points qui restent actuellement litigieux entre les parties,
la cour cantonale a considéré en substance que X.________
S.A. ne pouvait pas réclamer d'autres frais accessoires que
ceux énumérés à l'art. 9 des contrats et que les 600 m2
loués
à Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2 loués au
premier étage à Y.________ S.A.

C.- X.________ S.A. interjette, parallèlement, un
recours de droit public et un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Dans le recours de droit public, invoquant le droit
à une décision motivée et l'interdiction de l'arbitraire,
elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué, ainsi que du
jugement de première instance.

L'intimée conclut au rejet du recours dans la mesu-
re où il est recevable, alors que l'autorité cantonale décla-
re se référer aux considérants de son arrêt.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- a) Le recours de droit public au Tribunal fédé-
ral est ouvert contre une décision cantonale pour violation
des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let.
a OJ).

La décision attaquée, qui est finale, n'est suscep-
tible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou
cantonal dans la mesure où la recourante invoque la
violation
directe d'un droit de rang constitutionnel, de sorte que la
règle de la subsidiarité du recours de droit public est res-
pectée (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si la re-
courante soulève une question relevant de l'application du
droit fédéral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pou-
vait faire l'objet d'un recours en réforme (art. 43 al. 1 et
84 al. 2 OJ).

Il ne ressort pas de l'arrêt attaqué que le pouvoir
d'examen de la cour cantonale était plus limité que celui du
Tribunal fédéral, de sorte que le jugement de première ins-
tance ne peut pas être entrepris simultanément (ATF 126 II
377 consid. 8b p. 395; 125 I 492 consid. 1a/aa).

La recourante est personnellement touchée par la
décision attaquée, dans la mesure où elle rejette ses préten-
tions en paiement, de sorte qu'elle a un intérêt personnel,
actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision
n'ait
pas été prise en violation de ses droits constitutionnels.
En
conséquence, elle a qualité pour recourir (art. 88 OJ).

Interjeté en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans
la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le recours
est
recevable.

Hormis certaines exceptions - qui ne sont pas réa-
lisées en l'espèce - le recours de droit public n'a qu'un ca-
ractère cassatoire; toute autre conclusion est irrecevable
(ATF 127 II 1 consid. 2c; 127 III 279 consid. 1b; 126 III
534
consid. 1c; 124 I 327 consid. 4a).

Le recours de droit public doit en principe être
traité avant le recours en réforme que la recourante a
déposé
parallèlement (art. 57 al. 5 OJ).

b) Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal
fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel in-
voqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours
(art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 127 I 38 consid. 3c; 127 III
279 consid. 1c; 126 III 524 consid. 1c, 534 consid. 1b).

2.- a) Invoquant un déni de justice formel et une
violation du droit d'être entendu, la recourante reproche à
la cour cantonale d'avoir balayé, sans motivation sérieuse,
ses arguments tendant à montrer que c'était à tort que le
juge de première instance avait retenu que les 600 m2 loués
à
Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2 loués au
premier étage à l'intimée.

aa) Au sens strict, un déni de justice formel, pro-
hibé par l'art. 29 al. 1 Cst., n'est réalisé que lorsqu'une
autorité ne statue pas sur une requête qui lui est présentée
et qui relève de sa compétence (ATF 107 Ib 160 consid. 3b et
les arrêts cités). En l'espèce, il n'est pas douteux que la
cour cantonale a statué sur toutes les conclusions prises de-
vant elle, de sorte qu'il n'y a pas trace d'un déni de justi-
ce formel au sens strict.

bb) La jurisprudence a déduit du droit d'être en-
tendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., notamment l'obliga-
tion pour l'autorité de motiver sa décision, afin que son

destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il
y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son con-
trôle (ATF 126 I 15 consid. 2a/aa, 97 consid. 2b; 125 II 369
consid. 2c; 124 II 146 consid. 2a).

Pour répondre à ces exigences, il suffit que le ju-
ge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont
guidé
et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que
l'intéressée puisse se rendre compte de la portée de
celle-ci
et l'attaquer en connaissance de cause; il n'a pas l'obliga-
tion d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preu-
ve et griefs invoqués par les parties, mais peut au
contraire
se limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent perti-
nents (ATF 126 I 97 consid. 2b; 123 I 31 consid. 2c et les
arrêts cités).

cc) En l'espèce, la cour cantonale a constaté en
fait que l'actionnaire de la recourante avait affirmé que
Z.________ était censée occuper une partie de la surface
louée à l'intimée (arrêt attaqué p. 9). La cour cantonale a
également relevé que la recourante ne contestait pas la réa-
lité et le contenu de cette déclaration (arrêt attaqué p.
34). Elle a observé qu'elle ne voyait pas en quoi le juge de
première instance aurait fait une interprétation
insoutenable
de cette déclaration (arrêt attaqué p. 34). Il est vrai que
l'interprétation donnée est celle qui vient immédiatement à
l'esprit en lisant la déclaration en question. On ne voit
pas
ce que l'on pourrait ajouter à la constatation que cette in-
terprétation n'est pas insoutenable.

Il faut encore observer que la cour cantonale a
examiné longuement, aux pages 36 et 37 de l'arrêt déféré,
les
arguments de la recourante en expliquant qu'ils étaient im-
propres à démontrer l'arbitraire de l'interprétation effec-
tuée. Au contraire, l'autorité cantonale a fait état d'élé-
ments corroboratifs (l'envoi immédiat d'une copie du contrat

conclu avec Z.________ et l'existence d'un plan qui montre
que les surfaces finalement attribuées à l'intimée compren-
nent bien celles qui étaient dévolues à Z.________) et a ad-
mis que c'était à juste titre que le Tribunal des baux avait
accordé foi à la déclaration de l'actionnaire dans le sens
de
l'interprétation donnée.

On ne saurait donc dire que la motivation est in-
suffisante pour comprendre la décision et, s'il y a lieu,
pour l'attaquer utilement. Ce premier grief est donc infondé.

b) La recourante se plaint ensuite d'arbitraire
dans l'appréciation des preuves.

aa) Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé
par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre
solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle
serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la dé-
cision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insou-
tenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la
situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un
principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte
de
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité.
Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire,
il
ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable,
il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans
son
résultat (ATF 127 I 54 consid. 2b; 126 I 168 consid. 3a; 125
I 166 consid. 2a; 125 II 10 consid. 3a, 129 consid. 5b).

bb) La cour cantonale a constaté que l'actionnaire
de la recourante, entendu en tant que représentant de la par-
tie, a déclaré que Z.________ était censée occuper une
partie
de la surface louée à l'intimée. La recourante ne tente pas
de démontrer que l'existence et le contenu de cette déclara-
tion auraient été retenus arbitrairement;
elle s'efforce seu-
lement de proposer une autre interprétation de cette déclara-

tion, interprétation qui n'est certainement pas celle qui
vient immédiatement à l'esprit. Il n'est assurément pas arbi-
traire - au sens de la définition rappelée ci-dessus - d'ad-
mettre que l'actionnaire a voulu dire que son intention, au
moment de la conclusion du contrat avec Z.________, était
bien d'imputer les 600 m2 loués à cette société sur les
1500 m2 pour lesquels l'intimée (qui avait présenté
Z.________) devait trouver preneur.

La cour cantonale a également constaté - sans que
l'arbitraire ne soit invoqué à ce propos - que l'intimée, de
son côté, avait déclaré, dans une lettre du 19 juin 1995,
que
"Z.________ devait implanter ses 600 m2 sur la partie du pre-
mier étage que nous détenons en location".

Ainsi, chacune des parties s'est exprimée, à un
certain moment, dans un sens concordant sur la signification
de l'opération.

Ces deux déclarations qui coïncident, émanant des
deux parties, s'inscrivent d'ailleurs très logiquement dans
le contexte. Comme l'intimée devait trouver des preneurs
pour
les 1500 m2 du premier étage et qu'elle avait présenté
Z.________ qui était un de ses partenaires habituels, il
était logique que les 600 m2 loués à cette société soient
imputés sur les 1500 m2 pour lesquels l'intimée avait la
charge de trouver preneur.

Que le contrat conclu avec Z.________ ait été immé-
diatement envoyé en copie à l'intimée est un indice corrobo-
ratif. On ne voit en effet pas pourquoi ce contrat conclu en-
tre la recourante et Z.________ aurait dû être envoyé à l'in-
timée s'il ne la concernait en rien et n'avait pas d'effet
pour elle.

L'autorité cantonale a encore relevé, comme indice
corroboratif, qu'un plan montre que la surface
définitivement
allouée à l'intimée comprend bien les 600 m2 qui devaient
être dévolus à Z.________. Sur ce point également, la recou-
rante ne tente pas de démontrer que le fait lui-même (l'exis-
tence du plan et son contenu) aurait été retenu de manière
insoutenable.

Au vu de l'ensemble de ces éléments convergents,
les autorités cantonales n'ont pas statué arbitrairement en
retenant que, selon la volonté réelle des parties, les 600
m2
loués à Z.________ devaient être imputés sur les 1500 m2
loués à l'intimée.

La recourante présente les éléments de fait qui mi-
litent en faveur de sa version comme si elle s'adressait à
une cour d'appel. Il n'appartient cependant pas au Tribunal
fédéral, saisi d'un recours de droit public, d'examiner l'en-
semble des moyens de preuve et de substituer son
appréciation
à celle de l'autorité cantonale. Les arguments supplémentai-
res invoqués de part et d'autre sont impropres à faire appa-
raître comme arbitraire la conviction de l'autorité
cantonale
à considérer les éléments rappelés ci-dessus.

La déclaration divergente du directeur de
Z.________ peut être interprétée en ce sens qu'on ne lui a
pas expliqué au cours des négociations - parce que cela ne
le
concernait pas - que les 600 m2 seraient imputés sur une
obligation de l'intimée à l'égard de la recourante.

Que la recourante ait continué de réclamer à l'in-
timée le loyer pour les 1500 m2 peut parfaitement
s'expliquer
par le fait que Z.________ a été libérée conventionnellement
de ses obligations et qu'elle n'a donc pas payé de loyer
pour
les 600 m2 qui lui ont été loués. Savoir si la libération de
Z.________ aurait pu faire renaître l'obligation de
l'intimée

est une question qui n'est pas abordée dans le recours, de
sorte qu'il n'y a pas lieu de l'examiner.

La recourante explique, en se fondant sur un plan,
que Z.________ devait occuper des surfaces à l'arrière de
l'escalator; citant le directeur de Z.________, elle affirme
que cette société devait occuper des surfaces à la droite de
l'escalator en montant. Ces explications ne semblent pas con-
cordantes et elles sont en tout cas impropres à établir l'ar-
bitraire de la conviction cantonale. Il en va de même de la
démonstration peu compréhensible que la recourante semble
vouloir faire sur la base d'un calcul de surface. Il est as-
surément vrai que les plans et les explications des parties
ne sont pas univoques; cette circonstance n'est cependant
pas
suffisante pour faire apparaître comme insoutenable la con-
viction acquise par l'autorité cantonale.

3.- En définitive, le recours doit être rejeté dans
la mesure de sa recevabilité. Vu l'issue de la querelle, les
frais et dépens doivent être mis à la charge de la
recourante
qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est re-
cevable;

2. Met un émolument judiciaire de 15 000 fr. à la
charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera à l'intimée une
indemnité de 18 000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal
cantonal vaudois.

___________

Lausanne, le 16 novembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,