| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 14 novembre 2001, 4C.256/2001

«/2»

4C.256/2001

Ie C O U R C I V I L E
****************************

14 novembre 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz, juge,
et Pagan, juge suppléant. Greffier: M. Carruzzo.

_____________

Dans la cause civile pendante
entre

N.________, demandeur et recourant, représenté par Me
Jacques-Henri Bron, avocat à Lausanne,

et

D.________, défendeur et intimé, représenté par Me Guillaume
Perrot, avocat à Lausanne;

(prolongation de bail; responsabilité du locataire)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Par contrat du 14 janvier 1996, N.________ a
remis à bail à D.________ une villa jumelle dont il est pro-
priétaire. Le bail a été conclu pour une période allant du
15
janvier 1996 au 31 décembre 1999; une clause expresse préci-
sait qu'il n'était pas reconductible. Le loyer mensuel net a
été fixé à 4500 fr.

Le locataire aurait voulu obtenir la conclusion
d'un bail de cinq ans. Il savait toutefois que la fin du
bail
dépendait de l'échéance du mandat professionnel confié à
N.________ dans le canton du Valais où le bailleur s'était
établi provisoirement.

Le 28 juin 1999, N.________ a fait part à
D.________ de son intention de réintégrer la villa louée dès
le 1er janvier 2000, le mandat en question ayant pris fin.

Il en est résulté un échange de correspondance qui
a duré jusqu'au 6 octobre 1999 et qui n'a débouché sur aucun
accord concernant la libération de la villa, D.________
ayant
rappelé notamment qu'il avait offert sans succès à
N.________
d'acquérir la villa au prix du marché, soit en dernier lieu
pour 1 250 000 fr.

En particulier, dans un courrier explicatif daté du
6 octobre 1999, le locataire précisait ne vouloir en aucun
cas prolonger une situation inconfortable et il disait "écu-
m[er] le marché immobilier en ratissant large (de Gland à
Vandoeuvres)", mais en vain du fait de la rareté des biens
disponibles et de "la gourmandise parfois démesurée de pro-
priétaires peu réalistes". Pour cette raison, D.________

avait décidé d'acquérir un terrain afin d'y construire une
villa.

Le locataire, qui se plaisait à X.________ et qui
avait toujours souhaité rester dans la villa, n'est pas
parti
à l'échéance du bail, faute d'avoir trouvé un autre logement
à sa convenance. En outre, il n'entendait pas quitter la vil-
la louée avant l'achèvement de la construction de la sienne,
qui devait intervenir au plus tôt le 1er mars 2001.

Même si le marché immobilier de la région de la Cô-
te était effectivement tendu, D.________ était en mesure, au
cours de la période allant du 31 décembre 1999 au début du
mois de mars 2001, soit entre la fin du bail et l'achèvement
de sa villa, de louer un logement à titre transitoire. Un
tel
changement aurait certes entraîné quelques inconvénients,
mais ceux-ci n'auraient pas été plus importants que les dé-
sagréments liés à un double déménagement.

B.- Le 15 octobre 1999, D.________ a saisi la Com-
mission de conciliation en matière de baux à loyers du dis-
trict de Nyon d'une requête tendant à la prolongation du
bail
jusqu'au 31 décembre 2000. La Commission a tenu audience le
14 décembre 1999, puis, par décision du même jour, elle a
prolongé le bail jusqu'au 30 septembre 2000.

Le 29 décembre 1999, N.________ a ouvert action
contre D.________ devant le Tribunal des baux du canton de
Vaud en concluant à l'annulation de cette décision, au dé-
guerpissement du locataire dans les quinze jours suivant
l'entrée en force du jugement et à ce que le défendeur soit
reconnu débiteur d'une somme restant à déterminer.

Le 28 mars 2000, le demandeur a formulé ses préten-
tions en dommages-intérêts.

De son côté, le défendeur a saisi le Tribunal des
baux, en date du 13 janvier 2000, d'une requête visant à pro-
longer son bail jusqu'au 31 mars 2001.

Par jugement du 18 mai 2000, le Tribunal des baux a
rejeté la demande de prolongation du bail (ch. I du disposi-
tif) et sommé le locataire de quitter la villa dans un délai
de trente jours dès l'entrée en force du jugement (ch. II).
Il a en outre reconnu le défendeur débiteur du demandeur de
la somme de 3000 fr. (ch. III) ainsi que de 1720 fr. par
mois, intérêts en sus, tant qu'il occuperait la villa et que
le demandeur demeurerait dans son appartement de Genève (ch.
IV). Enfin, il a rejeté toutes autres ou plus amples conclu-
sions des parties en l'état (ch. V) et a rendu son jugement
sans frais ni dépens (ch. VI).

Le 27 décembre 2000, la Chambre des recours du Tri-
bunal cantonal du canton de Vaud, admettant partiellement le
recours interjeté par le défendeur, a supprimé les ch. III
et
IV du dispositif du jugement de première instance et
confirmé
celui-ci pour le surplus. En substance, la cour cantonale a
considéré que le défendeur n'avait ni établi ni même rendu
vraisemblable que la fin du bail entraînait pour lui et sa
famille des conséquences pénibles au sens de la jurispruden-
ce. De toute manière, l'intérêt du bailleur à récupérer sa
maison primait celui du locataire en présence d'un contrat
sans clause de reconduction. Par conséquent, l'évacuation
prononcée par le Tribunal des baux devait être confirmée.
Tel
n'était pas le cas, en revanche, de l'allocation de dommages-
intérêts. En effet, si le défendeur était resté dans les lo-
caux postérieurement à l'échéance du bail, pareille circons-
tance ne constituait pas la violation d'une obligation con-
tractuelle, le bail litigieux n'ayant pas pris effectivement
fin en raison de la procédure de prolongation dont le sort
n'était pas encore scellé. Ainsi, l'occupation des lieux par
le locataire n'était pas illicite. Au demeurant, s'il est

vrai qu'une démarche procédurale peut constituer un acte il-
licite à certaines conditions, la présomption de bonne foi
dont bénéficie l'auteur d'une demande de prolongation de
bail
n'avait pas été renversée en l'espèce. Par conséquent, le dé-
fendeur ne pouvait pas être condamné à payer des dommages-
intérêts.

C.- Agissant par la voie du recours en réforme au
Tribunal fédéral, le demandeur conclut à ce que le défendeur
soit condamné à lui payer, d'une part, la somme de 3000 fr.
et, d'autre part, un montant de 1720 fr. par mois, plus inté-
rêts, tant qu'il occupera la villa. A titre subsidiaire, le
demandeur conclut au renvoi de la cause à la cour cantonale
pour qu'elle statue sur l'étendue du dommage subi par lui. A
l'appui de son recours, le demandeur reproche, en substance,
à la cour cantonale d'avoir violé les art. 3 CC et 41 CO en
considérant que le fait pour le défendeur de solliciter une
prolongation de son bail, alors qu'il n'y avait pas droit,
ne
constituait pas un acte illicite.

Le défendeur propose le rejet du recours et la con-
firmation de l'arrêt entrepris.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- En droit fédéral, il est admis qu'un procès
perdu ne constitue pas nécessairement un acte illicite et
qu'une responsabilité fondée sur un tel état de choses suppo-
se un comportement contraire aux moeurs, intentionnel ou dû
à
une négligence grave selon l'art. 41 CO. Tout citoyen peut,
s'il est de bonne foi, mettre ses droits présumés sous la
protection des autorités et il serait contraire à un
principe
fondamental de l'Etat de droit que celui qui intente une ac-
tion objectivement injustifiée engage en principe sa respon-

sabilité en vertu du droit privé de la Confédération. Due à
une faute légère, l'appréciation erronée d'une situation ju-
ridique ne donne pas matière à des dommages-intérêts. Elle
n'entraîne que les conséquences prévues par le droit de pro-
cédure. En revanche, engage sa responsabilité celui qui
ouvre
abusivement un procès ou se comporte en procédure d'une ma-
nière qui peut être qualifiée de déloyale ou de malveillante
(ATF 117 II 394 consid. 4 et les références).

A cet égard, il sied de rappeler qu'un acte con-
traire aux moeurs n'est admis qu'exceptionnellement et avec
la plus grande retenue, la contrariété aux moeurs ne devant
pas être utilisée pour vider de sa substance l'exigence de
l'illicéité et le droit ne cherchant qu'à garantir un
minimum
d'éthique. L'art. 41 al. 2 CO vise en premier lieu la chica-
ne, en ce sens qu'est contraire aux bonnes moeurs selon
cette
disposition un comportement qui ne sert pas à sauvegarder
les
intérêts propres de son auteur, mais qui tend exclusivement
ou essentiellement à porter atteinte aux intérêts d'autrui
(ATF 124 III 297 consid. 5e).

2.- a) Il est constant et non contesté que le con-
trat conclu par les parties le 14 janvier 1996 est un bail à
loyer au sens des art. 253 ss CO et qu'il a pour objet une
habitation au sens de l'art. 253a al. 1 CO. Les parties sont
dès lors soumises à des dispositions spéciales destinées à
renforcer la protection du locataire (Tercier, Les contrats
spéciaux, 2e éd., n. 1947), notamment en matière de congé
(Tercier, op. cit., n. 2055 à 2059), et les deux mesures s'y
rapportant consistent dans la contestation du congé et dans
la prolongation du bail (Tercier, op. cit., n. 2058). La rai-
son d'être de telles normes réside dans la valeur particuliè-
re que présentent, notamment, les locaux d'habitation, en ce
sens qu'ils sont essentiels au logement des personnes (Ter-
cier, op. cit., n. 1947).

D'autre part, en vertu de l'art. 273c CO, les dis-
positions relatives à la prolongation de bail ont un caractè-
re impératif et il ne peut y être renoncé d'emblée (Tercier,
op. cit., n. 2059). Ainsi, le locataire ne peut pas valable-
ment renoncer à l'avance à une prolongation de bail (Lachat,
Le bail à loyer, p. 509). Le fait que le bail conclu par les
parties n'était pas reconductible n'interdisait donc pas au
défendeur d'en solliciter la prolongation, contrairement à
ce
que laisse entendre le demandeur. Il a eu pour seule consé-
quence que le bail a pris automatiquement fin au terme conve-
nu, soit le 31 décembre 1999 (Tercier, op. cit., n. 1797).

b) Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une pro-
longation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'ap-
préciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé
par
la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui
est de donner du temps au locataire pour trouver une
solution
de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en pré-
sence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exer-
çant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le
droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées
par la loi, s'il se laisse guider par des considérations
étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en
compte des éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire
des déductions à ce point injustifiables que l'on doive par-
ler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 con-
sid. 4b et les références).

Ainsi, s'il examine librement l'appréciation qui a
été celle de l'autorité cantonale, le Tribunal fédéral n'in-
tervient qu'avec retenue, soit en cas d'excès ou d'abus dans
l'exercice de ce pouvoir d'appréciation (ATF 123 III 274 con-
sid. 1a/cc; 122 III 262 consid. 2a/bb).

L'examen de toute demande de prolongation de bail
requiert donc du juge qu'il procède à une pondération des in-

térêts en présence, de sorte qu'il est difficile de dire
qu'une telle procédure est d'emblée vouée à l'échec, compte
tenu des divers critères d'appréciation énoncés par l'art.
272 al. 2 CO, dont la situation sur le marché local du loge-
ment.

c) D'après la jurisprudence, un locataire ne peut
exiger une prolongation de bail qu'à la condition d'avoir
entrepris tout ce que l'on pouvait raisonnablement attendre
de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et
cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de
son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce
stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 446
consid. 3a et les arrêts cités).

De jurisprudence constante, la prolongation du con-
trat de bail n'a de sens que si le report du congé permet
d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'en-
traînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ul-
térieur présenterait moins d'inconvénients pour le
locataire,
lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences
liées à la résiliation du bail en tant que telle. Ainsi, les
dispositions concernant la prolongation des baux ont pour
but
d'accorder au locataire plus de temps qu'il n'en aurait
selon
le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux
locaux, et non de lui donner l'occasion de profiter le plus
longtemps possible d'un appartement au loyer avantageux. Au
nombre des conséquences pénibles figurent celles qui sont
dues à la pénurie de locaux, l'état du marché immobilier lo-
cal pouvant être source de conséquences pénibles (ATF 116 II
446 consid. 3b).

3.- Dans le cas particulier, il résulte de l'échan-
ge de correspondance que le défendeur a entrepris des démar-
ches en vue de trouver une villa à acquérir, qu'il a rencon-
tré des difficultés dans cette recherche, qu'il a finalement

dû se résoudre à construire et que la construction ainsi en-
treprise devait s'achever au plus tôt le 1er mars 2001.

On ne peut donc pas dire que l'intéressé n'aurait
effectué aucune démarche afin de se reloger, surtout que la
solution pour laquelle il a dû opter était en définitive la
plus onéreuse pour lui.

D'autre part, la cour cantonale a constaté que le
marché immobilier dans la région de la Côte était effective-
ment tendu, de sorte que l'on doit se demander s'il aurait
été effectivement
possible au défendeur de trouver un loge-
ment qu'il puisse louer à titre transitoire, soit pour une
courte période.

En effet, l'expérience enseigne qu'un bailleur pré-
fère conclure un contrat d'une certaine durée, ne serait-ce
que pour éviter les formalités relatives au départ d'un loca-
taire et à l'arrivée d'un nouveau, ainsi que les difficultés
susceptibles d'en résulter.

En d'autres termes, il n'est pas certain qu'en pré-
sence de candidatures autres que la sienne, le défendeur au-
rait pu signer un bail lui donnant la possibilité d'attendre
l'achèvement de sa villa.

De plus, la solution envisagée par les juges canto-
naux aurait contraint le défendeur à procéder, dans un laps
de temps relativement court, à deux déménagements, ce qui au-
rait engendré pour lui et pour les siens des péripéties non
négligeables sur le plan pratique, sans compter les frais no-
tables qui en seraient résultés ni le recours à un garde-
meubles dans l'hypothèse où le logement loué à titre
précaire
aurait été de petites dimensions.

Dès lors, il aurait été possible de soutenir qu'un
déménagement ultérieur aurait présenté moins d'inconvénients
pour le locataire et que le report du congé aurait diminué
les effets négatifs sur le plan pratique et financier de
deux
déménagements consécutifs, dont le premier était du reste
aléatoire en raison de la tension qui existait alors sur le
marché immobilier.

Par ailleurs, il découle de la décision entreprise
qu'en l'espèce, il n'y avait pas de motif d'exclusion de la
prolongation du bail (cf. art. 272a CO).

Enfin, le fait que le défendeur se plaisait dans la
villa louée n'apparaît pas déterminant par rapport aux
points
développés ci-dessus.

Il suit de là que l'affaire n'était pas aussi évi-
dente que ne le soutient le demandeur à l'appui de son re-
cours en réforme et qu'il y avait matière à discussion,
comme
dans toute procédure similaire.

4.- Eu égard à la nature impérative des art. 272 ss
CO et sur la base des considérations qui précèdent, on ne
saurait assimiler l'ouverture d'une action en prolongation
de
bail par le défendeur à un comportement déloyal ou malveil-
lant, procédant d'un acte intentionnel contraire aux moeurs
au sens de la jurisprudence rappelée plus haut.

Ainsi, la Chambre des recours a correctement évalué
la situation de fait, sans excéder son pouvoir d'apprécia-
tion, en admettant que le défendeur n'avait pas introduit
une
procédure abusive justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
L'arrêt déféré n'est pas entaché d'une violation du droit fé-
déral et doit, dès lors, être confirmé.

Cela étant, Il n'y a pas lieu d'entrer en matière
sur le préjudice allégué par le demandeur. Ce dernier, qui
succombe, devra supporter les frais et dépens de la
procédure
fédérale (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2500 fr. à la
charge du recourant;

3. Dit que le recourant versera à l'intimé une in-
demnité de 2500 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal
cantonal du canton de Vaud.

____________

Lausanne, le 14 novembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président, Le Greffier,