| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 26 septembre 2001, 4C.161/2001

«/2»

4C.161/2001

Ie C O U R C I V I L E
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26 septembre 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz, juge,
et Pagan, juge suppléant. Greffière: Mme de Montmollin
Hermann.

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Dans la cause civile pendante
entre

R.________, demanderesse et recourante, représentée par Me
Thierry Thonney, avocat à Lausanne,

et

G.________, défendeur et intimé, représenté par Me Paul
Marville, avocat à Lausanne;

(contrat de vente; reprise de commerce/pas-de-porte; nullité)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- La société Y.________ S.A. (ci-après:
Y.________) avait conclu le 25 janvier 1978 un contrat de
bail à loyer avec les époux S.________, portant sur un local
commercial ouvert sur la rue d'environ 21 m2, à Lausanne.
Après son échéance, fixée le 1er juillet 1984, le bail était
tacitement reconductible de 5 ans en 5 ans, sauf résiliation
moyennant un préavis de un an.

Par acte du 24 février 1988, G.________, commerçant
en fruits et légumes, a repris à son nom les droits des
époux
S.________, dès le 1er avril 1988. Il a versé aux locataires
sortant une somme de 60 000 fr. pour la cession.

La reprise du bail fait l'objet d'un avenant
(n° 4). Selon celui-ci, la durée du contrat est prorogée jus-
qu'au 1er juillet 1998 (art. 6). La société propriétaire est
informée de la cession de bail, et du prix de la transaction
(art. 7), le versement d'un montant supérieur entraînant la
résiliation immédiate du contrat, à charge pour le locataire
d'amortir la reprise durant le bail (art. 8); l'avenant
donne
encore la faculté à la société propriétaire de s'opposer à
toute reprise, en cours ou en fin de contrat (art. 8).

G.________ a cessé d'exploiter son commerce de
fruits et légumes en août ou septembre 1998.

B.- A la fin de l'été 1998, la société X.________
S.A. (ci-après: X.________), qui représentait Y.________, a
pris contact avec un courtier afin de lui proposer la
reprise
du bail de G.________.

Le courtier a soumis la candidature de R.________.
Le 17 septembre 1998, il a confirmé au gérant de l'immeuble
l'intérêt définitif de celle-ci à reprendre, dès que possi-
ble, le local litigieux, où elle souhaitait exploiter un com-
merce dans le domaine des tabacs, journaux et loteries; le
courtier précisait qu'il s'occuperait de toutes les
démarches
administratives et techniques d'usage et veillerait commer-
cialement au "bon départ" de cette nouvelle activité. Pour
maintenir l'état locatif à un niveau intéressant, R.________
proposait de prendre à sa charge les frais d'aménagement et
de rénovation des lieux. Dès l'accord de principe obtenu de
Y.________, la société Z.________ S.A. (ci-après:
Z.________), mandataire de l'actuel locataire, serait con-
tactée; il s'agissait de négocier la reprise de 60 000 fr.
exigée par le locataire; ce dernier prix était en effet, se-
lon le courtier, sans rapport avec l'état du kiosque et
l'avenir incertain de celui-ci.

L'état des locaux était alors très mauvais et des
travaux de rénovation importants nécessaires.

Le 23 septembre 1998, X.________ a informé
R.________ de l'accord de Y.________ quant à un transfert de
bail moyennant un loyer mensuel de 936 fr., la reprise des
locaux dans leur état d'alors et l'absence de toute
indemnité
pour plus-value à la suite des travaux que pourrait entre-
prendre la future locataire. La société propriétaire
laissait
le soin à R.________ de débattre des modalités de reprise
avec G.________ par l'intermédiaire de la fiduciaire
Z.________.

R.________ a retourné ce pli contresigné le 28 sep-
tembre 1998.

Le 1er octobre 1998, Z.________ a informé le cour-
tier que "le prix de remise de l'affaire précitée était de

60 000 fr. (mobilier/installation/pas-de-porte), sans aucune
modification possible".

Par lettre du lendemain, R.________ a observé que
"le commerce du Y.________" n'était plus exploité, que les
locaux étaient fermés et dépourvus de clientèle, que la re-
prise de 60 000 fr. était liée à un matériel vétuste et très
usagé, que l"installation technique" devait être entièrement
refaite après travaux de rénovation des sols, murs et pla-
fonds et que ledit matériel était dépourvu de toute utilité.
Aussi offrait-elle de verser à bien plaire un montant de
10 000 fr., G.________ entendant "transférer exclusivement
le
bail, sans valeur économique et sans autre bien ou clien-
tèle".

Il a été répondu à R.________ par télécopie du 2
octobre 1998 que, si le transfert de bail intervenait sans
paiement du prix de remise de commerce de 60 000 fr., la re-
prenante s'exposerait à des mesures provisionnelles.

Le 15 octobre 1998, désireuse de réaliser son pro-
jet de création d'un kiosque, R.________ a finalement
déclaré
accepter les exigences de G.________, de façon à ce que la
remise des locaux puisse intervenir. Des discussions se sont
encore déroulées entre les intéressés jusqu'au 15 décembre
1998 en vue de fixer pratiquement les modalités de la signa-
ture de la cession de bail, du paiement du prix de reprise
et
de l'évacuation du matériel appartenant à G.________.

Les parties se sont rencontrées le 23 décembre
1998. Elles ont signé un document intitulé "avenant et ces-
sion de bail" antidaté du 30 novembre 1998 avec effet au 1er
décembre 1998. Ce document se référait aux conditions requi-
ses par la société propriétaire, qui l'avait déjà signé, et
il faisait état d'un loyer mensuel de 936 fr. soumis à in-

dexation et du versement d'une garantie de 2800 fr. par
R.________.

Le même jour, les parties ont également conclu une
"convention de vente et de remise de commerce" avec effet au
1er décembre 1998. Selon son texte, la vente comprend "le
droit au bail des locaux et le pas-de-porte", pour un prix
de
60 000 fr. - que R.________ a immédiatement payé. La conve-
ntion précise en particulier que la vétusté des locaux remis
exige une rénovation totale avant réouverture qui n'est pas
à
la charge du vendeur.

Y.________ et son représentant X.________ n'ont
concouru ni à l'établissement ni à la conclusion de la con-
vention de reprise.

Le 5 janvier 1999, R.________ a fait constater par
huissier l'état délabré et la saleté des locaux remis. Elle
s'est acquittée de deux factures de 1260 fr. et de
1803 fr.40 pour le démontage et l'évacuation du matériel res-
té dans le kiosque.

Le 8 février 1999, R.________, par son conseil, a
déclaré invalider formellement la convention de vente et de
remise de commerce en invoquant la lésion, l'illicéité et
l'objet contraire aux moeurs du contrat. Elle a réclamé la
restitution de la somme de 60 000 fr. L'avocat de G.________
a opposé une fin de non-recevoir à cette déclaration par
courrier du 17 février 1999.

R.________ exploite le kiosque remis par G.________
depuis mai 1999, après avoir au préalable vidé les lieux et
réaménagé ceux-ci à neuf.

C.- D'autres propositions de reprise des locaux li-
tigieux ont été formulées durant les négociations entre les

parties. Ont ainsi manifesté leur intérêt W.________ S.A.,
A.________ et B.________ les 7, 11 et le 30 septembre 1998.
Les deux derniers offraient des reprises de 60 000 fr. et de
65 000 fr.

D.- Le 22 avril 1999, R.________ a assigné
G.________ en paiement de 60 000 fr. avec intérêts à 5% dès
le 8 février 1999 et de 3 243 fr.40 avec intérêts à 5% dès
le
22 avril 1999. Elle faisait notamment valoir que le montant
de 60 000 fr. représentait un pas-de-porte et que l'arrange-
ment passé avec le défendeur constituait une transaction cou-
plée nulle au sens de l'art. 254 CO.

Excipant de compensation, G.________ a conclu re-
conventionnellement au paiement de 5000 fr. avec intérêts à
5 % dès le 30 septembre 1998. Ce montant représente le domma-
ge qui lui serait causé en cas d'admission de la demande du
fait de l'offre de reprise supérieure émanant de B.________.

Par jugement du 21 septembre 2000, la Cour civile
du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté la demande.

E.- R.________ recourt en réforme au Tribunal fé-
déral contre le jugement du 21 septembre 2000. Elle reprend
ses conclusions en paiement de 60 000 fr. avec intérêts à 5%
dès le 8 février 1999.

G.________ propose le rejet du recours.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- La cour cantonale a nié l'existence d'une tran-
saction couplée, prohibée par l'art. 254 CO, en raison du
fait que la bailleresse ou sa représentante n'avaient en

l'occurrence nullement concouru à l'établissement et à la
conclusion de la convention de reprise passée entre les par-
ties.

La cour cantonale a par ailleurs relevé que la con-
vention de reprise de commerce n'était pas en soi illicite
ou
immorale au sens de l'art. 20 CO.

Enfin, la demanderesse n'établissait pas que le dé-
fendeur aurait exploité sa légèreté ou son inexpérience, si
bien qu'elle plaidait en vain la lésion au sens de l'art. 21
CO.

2.- Devant le Tribunal fédéral, la demanderesse in-
voque la violation des art. 254 et 20 CO. Elle renonce à se
prévaloir de l'art. 21 CO.

a) A l'appui de son premier moyen, la demanderesse
allègue que le défendeur doit être considéré comme un tiers
au sens de l'art. 254 CO: dans la mesure où il n'a pas donné
son congé, c'est à lui que le choix d'un nouveau locataire
appartenait puisque le bailleur ne disposait que d'un droit
de veto limité à un juste motif selon l'art. 263 al. 2 CO.
Le
locataire avait donc, de fait, une position de force à
l'égard des repreneurs intéressés, auxquels il pouvait, de
la
même manière qu'un bailleur, imposer une transaction couplée
abusive.

La demanderesse reproche par ailleurs à l'autorité
cantonale d'avoir perdu de vue que la bailleresse était au
courant de l'exigence du défendeur concernant le versement
d'une somme de 60 000 fr. Autrement dit, la propriétaire con-
naissait les termes de la transaction couplée que le défen-
deur entendait imposer à la demanderesse. Or le contrat de
bail du 24 février 1988 interdisait toute reprise de
commerce
à l'issue du bail initial. La bailleresse avait la possibili-

té juridique d'intervenir pour s'opposer à la transaction
couplée: le pas-de-porte exigé du locataire entrant était
contraire à l'avenant n° 4 du bail du 24 février 1988,
l'art.
263 al. 2 CO étant applicable dans la mesure où ce pas-de-
porte constituait un juste motif au sens de cette disposi-
tion. La bailleresse aurait directement cautionné l'accord
litigieux à tout le moins en indiquant à la demanderesse que
le défendeur avait à ce sujet carte blanche.

b) Subsidiairement, la demanderesse soutient que la
convention de vente et de reprise de commerce serait nulle
en
application de l'art. 20 CO. Elle fait valoir qu'elle se
trouvait en situation de contrainte au moment de signer la
convention en question. En effet, refuser de payer les
60 000 fr. l'aurait privée de la possibilité de conclure le
contrat de bail. En outre, la convention, imposant à une en-
treprise, sans contre-prestation, de commencer ses activités
avec un "bilan grevé d'un actif de 60 000 fr. ne correspon-
dant à aucune valeur réelle", serait contraire aux bonnes
moeurs.

3.- A teneur de l'art. 254 CO, une transaction cou-
plée avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la
conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et
que, par cette transaction, le locataire contracte envers le
bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en rela-
tion avec l'usage de la chose louée.

Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la
transaction couplée doit constituer la condition "sine qua
non" du bail (Higi, Commentaire zurichois, n. 17 ad art. 254
CO). On ne peut parler de transaction couplée illicite au
sens de l'art. 254 CO, que lorsque l'intérêt du preneur ou
du
futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que
le
bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une
autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c). Pour être ap-

plicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de
lien direct entre les obligations contractées par le locatai-
re dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée.

La cour cantonale a considéré en l'espèce que ces
deux conditions étaient réalisées: la somme que la demande-
resse s'était engagée à verser n'était pas en relation direc-
te avec l'usage de la chose louée et ce versement
constituait
une condition sine qua non de la conclusion du contrat de
cession de bail. Avant d'examiner, s'il y a lieu, le bien-
fondé de cette appréciation, il convient de déterminer si
l'absence de participation de la bailleresse aux
négociations
et à la conclusion de la convention de remise de commerce ex-
clut l'application de l'art. 254 CO comme les premiers juges
l'ont retenu et comme la demanderesse le conteste. Il est
vrai que la question de savoir si une transaction couplée
conclue directement avec un tiers tombe sous le coup de
l'art. 254 CO peut parfois prêter à hésitations, si l'on
s'en
tient au texte légal (Higi, op. cit., n. 28 et 29 ad art.
254
CO). La cour cantonale s'est appuyée sur la doctrine majori-
taire qui relève, à juste titre, que ce sont les prétentions
abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre
lesquelles le législateur voulait lutter. Celui-ci est donc
la seule personne qui peut effectuer un couplage réprouvé
par
la loi. Ainsi, l'entente entre un locataire sortant et un lo-
cataire entrant n'est frappée de nullité que si le
bailleur
ou son représentant connaît le couplage et y consent (SVIT-
Kommentar, 2e éd., n. 25 ad art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari,
Le transfert du bail commercial, in 8e Séminaire du droit
sur
le bail, Neuchâtel 1994, p. 15; Richard Barbey, Le transfert
du bail commercial, in SJ 1992 p. 33 ss, p. 43 et les arrêts
cantonaux cités; moins clair: Lachat, Le bail à loyer., n.
2.2, p. 367-368). Dès lors, par tiers au sens de l'art. 254
CO, il faut entendre celui qui agit en lieu et place du bail-
leur et pour le compte de ce dernier.

4.- La demanderesse ne présente pas d'argument con-
vaincant commandant de s'écarter de l'opinion suivie par la
cour cantonale. Les premiers juges ont constaté en fait, de
manière à lier le Tribunal fédéral (art. 63 al. 2 OJ), que
la
société propriétaire n'était pas intervenue dans les discus-
sions entre les plaideurs concernant la convention de remise
de commerce. La bailleresse avait agréé déjà en septembre la
candidature de la demanderesse, seul restait nécessaire l'ac-
cord du précédent locataire. Toujours selon les
constatations
souveraines du jugement attaqué, ce dernier agissait dans
son
unique intérêt, les relations de bail qui le liaient à la
bailleresse ne suffisant pas à ce que l'on admette l'existen-
ce d'une relation de dépendance au sens de l'art. 254 CO, on
l'a vu plus haut; que l'entrée en vigueur du contrat de remi-
se de commerce dépende, selon l'art. 263 CO, de l'accord
écrit du bailleur ne permet pas de retenir une telle rela-
tion.

Le versement d'un prix de remise au locataire sor-
tant par le locataire entrant n'était donc pas une condition
requise par le bailleur en vue de l'acceptation par lui du
transfert de bail.

Peu importe que la bailleresse ait connu les exi-
gences du défendeur quant au versement d'une somme de
60 000 fr. Aucun élément, dans les constatations souveraines
des juges cantonaux, ne permet de retenir que la société
propriétaire aurait fait pression sur la demanderesse pour
qu'elle effectue ce versement, ou qu'elle aurait, pour re-
prendre l'expression utilisée dans le recours, "cautionné"
la
transaction litigieuse, ni même donné son accord tacite à
l'opération en question.

L'avenant n° 4 du bail de 24 février 1988 n'est d'-
aucun secours à la demanderesse: il ne concernait que la so-
ciété propriétaire et le défendeur, conformément au principe

de la relativité des obligations contractuelles, qui n'ont
d'effet qu'entre ceux qu'elles concernent (cf. Engel, Traité
des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 18 et 19). Cet
avenant donnait simplement la faculté à la bailleresse de
s'opposer à toute reprise en cours ou en fin de bail, mais
sans lui en imposer l'obligation.

5.- Même si elle n'entre pas dans le champ d'appli-
cation de l'art. 254 CO, une convention de pas-de-porte peut
tomber sous le coup de l'art. 20 CO, qui dispose qu'un con-
trat est nul s'il a pour objet une chose impossible,
illicite
ou contraire aux moeurs (Lachat, op. cit., n. 3.2 p. 386).

La demanderesse fait cependant fausse route lors-
qu'elle prétend que le versement de 60 000 fr. n'avait
aucune
contrepartie. On admet en effet que la renonciation par un
locataire en place à un bail d'une certaine durée peut être
monnayée, car elle a une valeur en période de pénurie de lo-
caux commerciaux (SJ 1991 p. 467 ss). Or, en l'occurrence,
si
l'on s'en tient aux constatations souveraines de la cour can-
tonale (art. 63 al. 2 OJ), le bail transféré avait été renou-
velé à partir du 2 juillet 1998 pour une durée de 5 ans, fau-
te de dénonciation une année avant son échéance.

En soi, le chiffre de 60 000 fr. ne constitue pas
une somme fantaisiste ou disproportionnée, puisque deux
tiers
avaient proposé de façon sérieuse un versement identique,
voire légèrement supérieur.

L'application de l'art. 20 CO est dès lors exclue.

6.- Le recours est mal fondé. La demanderesse sup-
portera les frais de justice et versera une indemnité de dé-
pens à l'intimé (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours et confirme le jugement atta-
qué;

2. Met un émolument judiciaire de 3000 fr. à la
charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera à l'intimé une in-
demnité de 3000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Cour civile du Tribunal cantonal
du canton de Vaud.

_______________

Lausanne, le 26 septembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le président, La greffière,