| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 24 septembre 2001, 1P.705/2000

«/2»
1P.705/2000/viz

Ie C O U R D E D R O I T P U B L I C
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24 septembre 2001

Composition de la Cour: MM. les Juges Aemisegger, Président,
Vice-président du Tribunal fédéral, Aeschlimann, Féraud,
Catenazzi et Favre.
Greffier: M. Parmelin.
__________

Statuant sur le recours de droit public
formé par

la société X.________ S.A., au Mont-sur-Lausanne,
représentée par Me Jean-Yves Schmidhauser, avocat à
Lausanne,

contre

l'arrêt rendu le 11 octobre 2000 par le Tribunal administra-
tif du canton de Vaud, dans la cause qui oppose la recouran-
te au Service du logement du canton de V a u d;

(art. 26 et 27 Cst.; autorisation de rénover des immeubles
comportant des appartements entrant dans la catégorie où
sévit une pénurie de logements)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- La société X.________ S.A. est propriétaire des
parcelles nos XXX et YYY du registre foncier de la commune
de Renens. Ces biens-fonds supportent chacun un immeuble lo-
catif vétuste, construit en 1954 et comprenant 52 apparte-
ments. Le premier bâtiment (ci-après, le bâtiment A), com-
portait 30 logements vacants selon l'état locatif au 1er
février 1999, alors que le second (ci- après, le bâtiment
B), abritait 14 logements vacants selon l'état locatif au
1er avril 1999.

B.- Par lettre du 5 mai 1999, la Commune de Renens a
informé le Service cantonal du logement que la propriétaire
des lieux avait entrepris des travaux de rénovation sans
avoir obtenu l'autorisation spéciale requise à teneur de
l'art. 1er al. 1 de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concer-
nant la démolition, la transformation et la rénovation de
maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à
d'autres fins que l'habitation (LDTR).

Après une visite des lieux, le Service cantonal du lo-
gement a autorisé à titre exceptionnel, le 10 mai 1999, la
poursuite des travaux en cours, concernant les lambris de la
façade nord, les margelles de balcons en façade sud, ainsi
que la réfection des ascenseurs et des conduites.

Le 12 mai 1999, la société X.________ S.A. a déposé une
requête d'autorisation de rénover les bâtiments précités
pour un montant estimé à 3'201'514 fr. Le 12 juillet 1999,
la Commune de Renens a donné un préavis favorable à la con-
dition que les loyers soient revus à la baisse.

Statuant par décisions séparées du 4 août 1999, le Ser-
vice cantonal du logement a accordé l'autorisation sollici-
tée pour chacun des immeubles, assortie des conditions sui-
vantes :

"1. 8 logements de 1,5 pièce, 32 logements de 2 pièces
et 16 logements de 3 pièces sont soumis au contrôle
des loyers lors de leur première mise en location
après travaux, le revenu locatif annuel net admis-
sible desdits logements après travaux ne pouvant
excéder la somme de fr. 507'172.- (pour le bâtiment
A) et de fr. 512'315.- (pour le bâtiment B), sous
réserve des modifications légales et des imprévus
justifiés, tant techniques que financiers.

2. Ce contrôle consistera en la production des baux ou
notifications de hausses de loyer, qui devra inter-
venir aussitôt que les loyers auront été adaptés.
Ces documents devront informer les locataires en
termes non équivoques sur les moyens de contesta-
tion que leur offre la voie civile.

3. Cette restriction sera inscrite au registre foncier
une fois le délai de recours échu. Elle sera radiée
aussitôt que le contrôle dont il est fait mention
sous chiffres 1 et 2 aura été effectué.

4. Le décompte final du coût des travaux devra être
produit en même temps que les baux ou notifications
de hausse de loyer."

En raison des différences constatées entre les loyers
des logements loués et des logements vacants, le Service
cantonal du logement a fixé le loyer admissible annuel après
travaux à 507'172 fr. pour le bâtiment A et à 512'315 fr.
pour le bâtiment B. Ces montants tiennent compte d'un "état
locatif objectif" de 372'708 fr. pour le bâtiment A et de
377'851 fr. pour le bâtiment B, sur lequel le coût des tra-
vaux à concurrence de 134'464 fr. a été reporté pour chacun
des immeubles.

Par actes du 25 août 1999, la société X.________ S.A. a
recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administra-

tif du canton de Vaud (ci-après, le Tribunal administratif
ou la cour cantonale) en concluant à l'octroi sans condi-
tions de l'autorisation de rénover requise en application de
la LDTR. Elle contestait en substance la compétence du Ser-
vice cantonal du logement pour rectifier l'état locatif
avant travaux et la manière dont cette autorité avait déter-
miné le revenu locatif avant et après travaux ainsi que le
rendement admissible.

C.- Statuant par arrêt du 11 octobre 2000, le Tribunal
administratif a rejeté les recours en tant que recevables.
Il a considéré que le Service cantonal du logement était
autorisé à s'écarter des états locatifs existants avant les
travaux de rénovation pour déterminer le niveau admissible
des loyers après transformation parce que les immeubles en
cause comportaient un nombre de logements vacants élevés
dont le loyer était nettement supérieur à celui des loge-
ments occupés. Il a par ailleurs confirmé la justesse des
revenus locatifs "objectifs" dégagés par l'autorité canto-
nale et tenu le contrôle des loyers pour admissible au re-
gard du principe de la primauté du droit fédéral. Pour le
surplus, il n'est pas entré en matière sur la question de la
répercussion du coût des travaux de rénovation sur l'état
locatif car la société n'avait évoqué ce point que dans le
cadre de son mémoire complémentaire.

D.- Agissant par la voie du recours de droit public, la
société X.________ S.A. demande au Tribunal fédéral d'annu-
ler cet arrêt et de renvoyer la cause au Tribunal adminis-
tratif pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Invoquant les art. 36 et 49 Cst., elle prétend que la pra-
tique du Service cantonal du logement consistant à soumettre
les réparations importantes à une autorisation spéciale fon-
dée sur la LDTR et à revoir librement l'état locatif des im-

meubles avant travaux ne reposerait sur aucune base légale
et violerait le principe de la force dérogatoire du droit
fédéral. Elle voit en outre une atteinte inadmissible à son
droit de propriété, garanti à l'art. 26 Cst., et à la liber-
té économique, consacrée à l'art. 27 Cst., dans l'impossibi-
lité qui lui est faite de maintenir l'état locatif de ses
immeubles avant travaux et de rentabiliser correctement les
montants considérables investis dans la rénovation de ses
immeubles. Se fondant sur les art. 8 et 9 Cst., elle dénonce
enfin le résultat choquant et contraire au principe d'égali-
té auquel aboutirait la pratique du Service cantonal du lo-
gement.

Ce dernier conclut au rejet du recours. Le Tribunal
administratif propose également de le rejeter, dans la me-
sure de sa recevabilité.

E.- Par ordonnance du 30 novembre 2000, le Président de
la Ie Cour de droit public a admis la requête d'effet sus-
pensif présentée par la recourante.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- Dirigé contre une décision exclusivement fondée sur
le droit cantonal autonome, le recours de droit public est
seul ouvert, quand bien même il est fait valoir une viola-
tion du droit fédéral (ATF 127 II 1 consid. 2b/aa p. 4). En
tant que propriétaire des immeubles dont la rénovation a été
autorisée sous diverses conditions, dont elle conteste la
constitutionnalité, la recourante a qualité pour agir, au
sens de l'art. 88 OJ. Formé au surplus en temps utile contre
une décision finale rendue en dernière instance cantonale,

le recours répond aux exigences des art. 86 al. 1 et 89 al.
1 OJ, de sorte qu'il convient d'entrer en matière sur le
fond.

2.- La recourante prétend que l'interprétation faite en
l'occurrence de la LDTR empiéterait à divers titres sur le
droit fédéral en violation de l'art. 49 al. 1 Cst.

a) Le principe de la force dérogatoire du droit fédéral
exprimé à cette disposition fait obstacle à l'adoption ou à
l'application de règles cantonales qui éludent des prescrip-
tions de droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou
l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens qu'elles
mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des matières que le
législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF
127 I 60 consid. 4a p. 68; 125 I 431 consid. 3b p. 433, 474
consid. 2a p. 480 et les arrêts cités). Cela concerne en
particulier les règles de droit public cantonal qui sont en
concours avec le droit civil fédéral, dans leurs rapports
avec ce droit; de telles règles, que les cantons peuvent
édicter en vertu de l'art. 6 CC, ne sont admissibles qu'à la
triple condition que le législateur fédéral n'ait pas enten-
du réglementer la matière de manière exhaustive, que les rè-
gles cantonales soient justifiées par un intérêt public per-
tinent et, enfin, qu'elles n'éludent ni ne contredisent le
sens ou l'esprit du droit civil fédéral (ATF 124 I 107 con-
sid. 2a p. 109 et l'arrêt cité). En matière de législation
sur le logement, il est interdit aux cantons d'intervenir
dans les rapports directs entre les parties au contrat de
bail, car ces rapports sont réglés exhaustivement par le
droit fédéral (art. 100 al. 1 Cst.; ATF 119 Ia 348 consid.
2c p. 354; 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 116 Ia 401 consid.
4b/aa p. 408 et les arrêts cités). En revanche, les cantons
demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre
la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur

finalité n'est pas d'intervenir dans les rapports entre
bailleur et preneur (ATF 89 I 178). C'est ainsi que le Tri-
bunal fédéral a tenu pour conforme au droit fédéral l'obli-
gation faite au propriétaire d'informer les locataires de
son intention d'entreprendre des travaux de rénovation ou de
transformation en dehors de toute résiliation de bail (ATF
116 Ia 401 consid. 8a p. 413/414). De même, il n'a pas jugé
contraire au droit fédéral le fait d'assortir l'octroi de
l'autorisation de rénover des appartements soumis au régime
de la LDTR à un contrôle des loyers durant une période maxi-
male de dix ans au regard du but d'intérêt public poursuivi
par la loi (ATF 101 Ia 502 consid. 2d p. 510). En revanche,
il a vu une intervention inadmissible du droit cantonal dans
les relations entre bailleurs et locataires régies exhausti-
vement par le droit fédéral dans l'impossibilité faite aux
bailleurs de déposer une demande d'autorisation d'aliéner en
dehors de toute résiliation du bail (ATF 113 Ia 126 consid.
9d p. 143/144), de même que dans l'institution d'un contrôle
général et permanent des loyers (ATF 116 Ia 401 consid. 4b/
aa p. 408 et les arrêts cités).

Le Tribunal fédéral vérifie librement la conformité
d'une règle de droit cantonal avec le droit fédéral lors-
qu'il est appelé à examiner cette question sous l'angle de
l'art. 49 al. 1 Cst. (ATF 126 I 76 consid. 1 p. 78 et les
arrêts cités). Il appartient toutefois au recourant d'indi-
quer les normes de droit fédéral qui seraient, d'après lui,
touchées par la disposition cantonale contestée (arrêt du 7
septembre 2000 dans la cause S. AG contre X., paru à la SJ
2001 I 81 consid. 3b p. 85/86 et les références citées).

b) La recourante prétend que les travaux entrepris sur
les bâtiments litigieux devraient être assimilés à des répa-
rations importantes tombant exclusivement sous le coup de
l'art. 14 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer

et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
(OBLF; RS 221.213.11) et que l'art. 1er al. 2 LDTR violerait
le droit fédéral en les soumettant à autorisation. Elle se
réfère à cet égard à un arrêt du Tribunal fédéral paru aux
ATF 116 Ia 401.

aa) La protection contre les loyers abusifs ou d'autres
prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habi-
tation et de locaux commerciaux est régie par les art. 269
ss CO, entrés en vigueur le 1er juillet 1990, et 14 OBLF.
Aux termes de l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lors-
qu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement exces-
sif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix
d'achat manifestement exagéré. Selon l'art. 269a let. b CO,
ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui sont
justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations
supplémentaires du bailleur. Sont réputés prestations sup-
plémentaires du bailleur, en vertu de l'art. 14 OBLF, les
investissements qui aboutissent à des améliorations créant
des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi
que les prestations accessoires supplémentaires. En règle
générale, les frais causés par d'importantes réparations
sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investis-
sements créant des plus-values (al. 1). Les augmentations de
loyers fondées sur des améliorations entraînant une plus-
value sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent
qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortis-
sement et d'entretien résultant de l'investissement (al. 2).
Les hausses de loyer fondées sur des améliorations entraî-
nant une plus-value ne peuvent être notifiées qu'une fois
les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne
les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux
d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autori-
sées en proportion des paiements déjà effectués par le bail-
leur (al. 3).

En vertu des art. 1er al. 1 LDTR et 1er al. 1 du règle-
ment d'application de cette loi du 6 mai 1988 (RDTR), sont
notamment soumis à une autorisation du Département de
l'agriculture, de l'industrie et du commerce les travaux de
rénovation, totales
ou partielles, de maisons d'habitation
dans les communes où sévit la pénurie de logements. Par
rénovation, l'art. 1er al. 2 LDTR vise les travaux d'une
certaine importance apportant une plus-value à l'immeuble,
sans modifier la distribution des appartements, à l'exclu-
sion des travaux d'entretien courant. A teneur de l'art. 1er
al. 2 RDTR, le Département de l'agriculture, de l'industrie
et du commerce peut toutefois dispenser le propriétaire de
présenter une demande lorsque les travaux envisagés repré-
sentent un coût inférieur aux 20% de la valeur à neuf de
l'assurance-incendie de l'immeuble. Si le bâtiment n'est pas
taxé en valeur à neuf, la valeur de référence est déterminée
par le volume du bâtiment retenu par l'ECA, multiplié par un
prix au m3 de 525 fr., correspondant à 105 points à l'indice
ECA.

bb) Dans l'arrêt du 20 décembre 1990 paru aux ATF 116
Ia 401, auquel se réfère la recourante, le Tribunal fédéral
a vu un empiétement inadmissible du droit public cantonal
sur le droit fédéral dans la possibilité pour l'autorité
administrative d'interdire de procéder à des réparations
importantes sur des immeubles soumis au régime de la LDTR en
raison de leur incidence sur le montant des loyers, alors
que le juge civil, saisi d'une contestation relative à
l'augmentation du loyer consécutive à ces travaux, pourrait
admettre le bien-fondé de cette hausse (cf. consid. 5b p.
410/411). Il a en revanche tenu pour compatible avec les
règles du droit fédéral sur le bail le fait de soumettre à
une autorisation les rénovations assimilables à des trans-
formations (cf. consid. 5c p. 411).

Sous cette notion, la jurisprudence comprend tous les
travaux d'entretien, de réparation et de modernisation qui
entraînent une modification allant au-delà de ce qui est
usuel, en raison, par exemple, d'un important accroissement
du confort, sans toucher au volume, à l'aspect extérieur et
à la destination de l'immeuble. Le coût des travaux envisa-
gés et leur incidence sur les loyers constituent à cet égard
des éléments d'appréciation essentiels (ATF 116 Ia 401 con-
sid. 5a p. 410; arrêt du Tribunal fédéral du 29 septembre
1982 dans la cause Pensionskasse Eternit contre Commission
cantonale de recours en matière de démolition et de trans-
formation de maisons d'habitations du canton de Vaud, paru à
la RDAF 1983 p. 251 consid. 2c et 3 p. 254/255, confirmé
dans un arrêt non publié du 1er septembre 2000 dans la cause
Chambre genevoise immobilière contre Grand Conseil du canton
de Genève, consid. 2c).

La distinction entre les réparations importantes au
sens de l'art. 14 OBLF, qui ne sont pas soumises à une au-
torisation de transformer fondée sur le droit public canto-
nal, et les travaux de rénovation assimilables à une trans-
formation, qui le sont, n'est certes pas aisée. Il n'y a
cependant pas lieu d'en déterminer les limites respectives.
Il suffit en effet de constater qu'au regard de leur ampleur
et de leur coût, les travaux de rénovation exécutés par la
recourante dans les bâtiments A et B vont au-delà de ce qui
est usuel et impliquent un important accroissement du con-
fort, de sorte qu'ils peuvent de manière soutenable être as-
similés à des transformations assujetties à une autorisation
administrative et, le cas échéant, à un contrôle des loyers
de durée limitée (cf. arrêt non publié du 10 octobre 1991
dans la cause SI du Square Bellevue lettre I contre Tribunal
administratif du canton de Genève, consid. 2b, dans lequel
le Tribunal fédéral a jugé que des travaux consistant notam-
ment dans le remplacement des installations sanitaires et

l'exécution d'un nouvel agencement de cuisine représentaient
des modifications de l'équipement des logements, qui pou-
vaient être assimilées à des travaux de transformation au
sens de l'art. 2 in fine du règlement d'application de la
loi genevoise sur les démolitions, transformations et réno-
vations de maisons d'habitation, dont la teneur est sembla-
ble à celle de l'art. 1er al. 2 LDTR).

Le recours est donc mal fondé en tant qu'il porte sur
l'assujettissement des travaux entrepris à une autorisation
spéciale du Service cantonal du logement au sens de l'art.
1er al. 1 LDTR.

c) La recourante voit aussi un empiétement inadmissible
du droit cantonal sur le droit privé fédéral dans le refus
du Service cantonal du logement de répercuter l'intégralité
des coûts des travaux de rénovation sur l'état locatif.

Le Tribunal administratif n'est pas entré en matière
sur ce grief car la recourante ne l'avait pas évoqué dans
son acte de recours, mais uniquement à l'appui de son mé-
moire complémentaire, hors du délai de recours. Or, celle-ci
ne cherche pas à démontrer en quoi cette manière de procé-
der, qui correspond à celle du Tribunal fédéral (cf. ATF 98
Ia 491 consid. 1b p. 494), serait arbitraire ou excessive-
ment formaliste comme il lui appartenait de le faire en ver-
tu de l'art. 90 al. 1 let. b OJ (ATF 127 I 38 consid. 3c p.
43).

Dans ces conditions, le moyen est irrecevable.

d) La recourante voit encore une violation de l'art. 49
Cst. dans la possibilité offerte à l'autorité administrative
cantonale de revoir librement un état locatif avant travaux,

alors que la question du rendement locatif d'un immeuble se-
rait exclusivement régie par les art. 269 ss CO.

Un contrôle des loyers limité à la première mise en lo-
cation des appartements considérés ne consacre pas un empié-
tement prohibé du droit public cantonal sur le droit privé
fédéral, s'agissant d'une mesure accessoire à l'octroi d'une
autorisation de rénover, destinée à garantir à moyen terme
le maintien de logements à loyers modérés sur le marché lo-
catif et propre à atteindre cet objectif (cf. ATF 116 Ia 401
consid. 6a p. 412; 101 Ia 502 consid. 3d in fine p. 510; 99
Ia 604 consid. 6e p. 626; Peter Schumacher, Die kantonalen
Wohnraumerhaltungsgesetze, Bâle 1990, p. 137/138 et les ré-
férences citées). L'autorité administrative peut dès lors
subordonner l'octroi d'une autorisation spéciale de trans-
former fondée sur la LDTR à un tel contrôle sans violer
l'art. 49 al. 1 Cst. De même, pour garantir l'efficacité
d'une telle mesure, elle doit également pouvoir fixer le
montant des loyers admissibles d'un logement transformé et,
le cas échéant, s'écarter de l'état locatif existant, lors-
que celui-ci diverge des loyers considérés comme accessibles
pour la majorité de la population (cf. ATF 116 Ia 401 con-
sid. 6a in fine p. 412; voir aussi, l'arrêt précité du 1er
septembre 2000, dans lequel le Tribunal fédéral a tenu pour
compatible avec le droit fédéral une disposition de la LDTR
genevoise qui autorisait le département compétent à mainte-
nir le loyer existant avant les travaux de transformation ou
de rénovation lorsque celui-ci dépasse le niveau des loyers
répondant aux besoins prépondérants de la population et
qu'il permet économiquement au propriétaire de supporter le
coût des travaux sans majoration de loyer). Dans la mesure
où l'intervention de l'autorité administrative s'inscrit non
pas dans un but de protection des locataires, matière réglée
exclusivement par le droit fédéral (ATF 101 Ia 504 consid.

p. 508; 89 I 177 consid. 3c p. 182), mais pour assurer le
maintien sur le marché locatif de logements à des prix abor-
dables pour la majorité de la population, elle échappe à la
censure de l'art. 49 al. 1 Cst.

On observera au demeurant que le Service cantonal du
logement n'a pas revu l'état locatif avant travaux de tous
les appartements remis à bail, mais exclusivement celui des
logements vacants pour les adapter aux loyers effectivement
encaissés. Les pièces versées au dossier ne permettent pas
de déterminer si les loyers des logements vacants indiqués
par la recourante correspondent à ceux versés par leurs der-
niers occupants ou s'il s'agit de loyers estimés. Peu impor-
te en définitive. Sous réserve du cas où le juge ne dispose
pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de
rendement, le loyer précédent ne constitue en principe pas
un critère déterminant pour fixer le loyer initial lorsque
celui-ci est contesté par le locataire (arrêt du Tribunal
fédéral du 27 avril 1998 dans la cause R. contre Caisse X.
paru à la SJ 1998 p. 718 consid. 4b/aa in fine p. 720).
Ainsi, même si les loyers des logements vacants mentionnés
par la recourante correspondaient à ceux effectivement payés
par les derniers locataires, ils ne lieraient pas le juge
civil appelé à fixer le rendement admissible dans le cadre
d'une procédure de contestation de loyer. S'ils devaient
résulter d'une simple estimation des parties à l'acte de
vente, rien ne s'oppose à ce qu'ils soient revus et alignés
sur ceux des logements effectivement occupés. L'autorité est
en effet en droit de s'écarter du prix de vente lorsque
celui-ci est manifestement exagéré (art. 269 CO et 10 OBLF).
Il doit en aller de même lorsque le montant des loyers de
logements vacants d'un immeuble soumis à la LDTR diffère
sans raison objective de ceux des logements occupés du même
immeuble.

Vu ce qui précède, l'autorité intimée n'a pas violé le
droit fédéral du bail en s'écartant partiellement de l'état
locatif fourni par la propriétaire pour fixer les loyers
admissibles après travaux.

3.- La recourante dénonce également à divers titres une
violation de son droit de propriété garanti par l'art. 26
al. 1 Cst. et de la liberté économique consacrée à l'art. 27
al. 1 Cst.

a) Les restrictions de droit public à la propriété ne
sont compatibles avec l'art. 26 Cst. que si elles reposent
sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public
suffisant et respectent les principes de la proportionnalité
et de l'égalité devant la loi (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; pour
la jurisprudence rendue sous l'empire de l'art. 22ter aCst.,
ATF 125 II 129 consid. 8 p. 141; 124 II 538 consid. 2a p.
540; 121 I 117 consid. 3b p. 120; 119 Ia 348 consid. 2a p.
353 et les arrêts cités). Quel que soit l'intérêt public que
le législateur cantonal considère comme légitime pour limi-
ter le droit de propriété des destinataires de la norme, il
doit veiller à sauvegarder les facultés essentielles de dis-
position, d'usage et de jouissance qui découlent du droit de
propriété et ne pas porter atteinte à la substance de celle-
ci en tant qu'institution fondamentale de l'ordre juridique
suisse (ATF 116 Ia 401 consid. 9a p. 414). Le grief tiré de
la violation de la liberté économique, que la recourante est
habilitée à soulever (cf. SJ 1988 p. 625 consid. 4a p. 632),
n'a, à cet égard, pas de portée indépendante et se confond
avec celui pris de la violation de la garantie de la pro-
priété (ATF 113 Ia 126 consid. 8c p. 139).

b) La recourante ne conteste pas que l'autorisation
spéciale de rénover requise en application de l'art. 1er al.
1 LDTR puisse être assortie d'un contrôle des loyers limité

à la première mise en location et que cette dernière mesure
réponde à un intérêt public suffisant en tant qu'elle est
motivée par la volonté de conserver des logements à loyers
modérés (cf. à ce sujet, ATF 101 Ia 502 consid. 2d p. 508);
elle prétend en revanche qu'en l'absence d'une base légale
claire, le Service cantonal du logement n'était pas autorisé
à revoir l'état locatif existant avant travaux, pas plus
qu'il n'était autorisé à soumettre les travaux de réparation
à une autorisation spéciale fondée sur la LDTR.

Le Tribunal administratif a effectivement constaté
qu'aucune base légale expresse ne se trouvait dans la LDTR
ou dans son règlement d'application. Il a toutefois considé-
ré que les objectifs fixés par le législateur justifiaient
que le Service cantonal du logement s'écarte de l'état lo-
catif avant travaux lorsque les loyers sont manifestement
trop élevés par rapport à la valeur intrinsèque des apparte-
ments et à la situation du marché. Tel serait précisément le
cas en l'occurrence lorsqu'un nombre important de logements
sont vacants et que leur loyer est sensiblement supérieur à
celui des logements occupés.

L'assujettissement des logements transformés ou ayant
fait l'objet de travaux de rénovation assimilables à une
transformation à un contrôle des loyers limité à la première
mise en location implique une diminution potentielle des re-
venus tirés de leur location, suivant le montant des loyers
après travaux fixés par l'autorité; il ne constitue cepen-
dant pas une atteinte particulièrement grave à la garantie
de la propriété pour laquelle l'art. 36 al. 1 Cst. impose
une base légale claire et non équivoque (arrêt non publié du
2 février 1993 dans la cause A. SA contre Tribunal adminis-
tratif du canton de Vaud, consid. 2a). Aussi, l'exigence de
la base légale est-elle moins stricte. Il n'est en particu-
lier pas nécessaire que la manière de calculer le loyer

maximum admissible après travaux soit fixée dans la loi,
mais il suffit qu'elle puisse être déduite d'une disposition
légale (cf. ATF 113 Ia 437 consid. 2 p. 440 et les arrêts
cités).

Selon l'art. 4 al. 2 et 3 LDTR, l'octroi de l'autorisa-
tion spéciale de transformer prévue à l'art. 1er al. 1 LDTR
peut être subordonné à certaines conditions, notamment à un
contrôle pendant dix ans des loyers des logements qui rem-
placent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transfor-
més ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient
à l'encontre du but visé par la loi. A teneur de l'art. 15
du règlement d'application de la LDTR, le contrôle des
loyers est, en règle générale, limité à la première mise en
location après travaux. Il peut toutefois porter sur dix ans
lorsque les dispositions du droit du bail concernant la pro-
tection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions
abusives du bailleur en matière baux d'habitations et de lo-
caux commerciaux ne peuvent empêcher des hausses
contraires
aux buts poursuivis par la loi.

La possibilité pour l'autorité administrative d'assor-
tir à un contrôle des loyers de durée limitée l'octroi de
l'autorisation spéciale de transformer requise à l'art. 1er
al. 1 LDTR est donc expressément prévue par la loi. En re-
vanche, contrairement à son homologue genevoise, la LDTR ne
permet pas expressément à l'autorité de fixer le montant des
loyers des logements après travaux (cf. art. 10 al. 1 LDTR
gen.), pas plus qu'elle n'indique selon quels critères l'au-
torité compétente devrait déterminer le loyer admissible
(cf. art. 11 LDTR gen.), ni si celle-ci peut s'écarter de
l'état locatif existant. Cela ne signifie pas encore qu'une
telle possibilité serait exclue. L'art. 4 al. 2 LDTR ne dé-
termine en effet pas de manière exhaustive les conditions
posées à l'octroi de l'autorisation, mais accorde sur ce

point au Service cantonal du logement une importante marge
de manoeuvre qu'il doit utiliser en accord avec les objec-
tifs d'intérêt public poursuivis par la LDTR (cf. Peter
Schumacher, op. cit., p. 135 et les références citées à la
note 71). La fixation des loyers admissibles après travaux
peut se révéler nécessaire pour garantir dans les faits que
les loyers des logements transformés répondent aux besoins
de la majorité de la population. En tant que mesure acces-
soire au contrôle des loyers prévu à l'art. 4 al. 3 LDTR,
elle peut en conséquence se fonder sur une base légale suf-
fisante, quand bien même celle-ci n'en fixe pas les modali-
tés. La pratique du Service cantonal du logement consistant
à s'écarter des loyers réels ou indiqués par le propriétaire
d'appartements vacants soumis au régime de la LDTR lors-
qu'ils sont plus élevés que ceux des autres logements occu-
pés correspond par ailleurs à celle préconisée par le droit
fédéral du bail quand les loyers des appartements d'un même
immeuble présentent entre eux des divergences importantes et
ne permettent pas de dégager une moyenne représentative (ATF
116 II 184 consid. 3a p. 186 et la jurisprudence citée; cf.
David Lachat/Jacques Micheli, Le nouveau droit du bail, 2ème
éd., ch. 3 p. 204 et ch. 4.4 p. 234); elle ne saurait dès
lors être tenue pour arbitraire ou contraire au droit fé-
déral.

Par ailleurs, la fixation des loyers après travaux sur
la base d'un état locatif objectif corrigé pour tenir compte
des disparités des loyers existants ne vide en principe pas
la garantie de la propriété privée et la liberté économique
de leur substance, pour autant qu'elle assure au proprié-
taire un rendement suffisant des fonds propres qu'il a in-
vestis dans l'acquisition et la rénovation des immeubles.
Sous cette réserve, une telle mesure est justifiée par le
but de la loi et, partant, par l'intérêt public (cf. ATF 119
Ia 348 consid. 4c p. 358). Elle est par ailleurs apte à ga-

rantir le maintien de logements entrant dans la catégorie où
sévit la pénurie à des prix abordables pour la majorité de
la population et ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire
pour atteindre cet objectif dans la mesure où la fixation
des loyers est limitée à la première mise en location des
logements concernés (cf. SJ 1988 p. 625 consid. 4b p. 633).

c) La recourante voit également une violation de la li-
berté économique dans le fait que l'état locatif après tra-
vaux ne lui garantirait pas un rendement suffisant des fonds
propres investis dans la rénovation des immeubles.

Dans la mesure où, par ce biais, elle entend remettre
en cause la méthode de calcul utilisée pour fixer les loyers
admissibles après travaux, le recours est irrecevable pour
les raisons évoquées au considérant 2c. La recourante se
borne au demeurant à prétendre qu'une augmentation de l'état
locatif après travaux d'environ 1% ne lui garantirait pas
un rendement convenable des fonds propres supplémentaires
investis, sans chercher à établir la réalité de ses dires
par une argumentation chiffrée; elle ne démontre en particu-
lier pas en quoi l'arrêt attaqué, qui admet l'existence d'un
rendement suffisant après correction de l'état locatif avant
travaux, serait arbitraire. Sur ce point, le recours ne ré-
pond pas aux exigences de l'art. 90 al. 1 let. b OJ (cf. ATF
127 I 38 consid. 3c précité). Elle méconnaît en outre que
les loyers des logements vacants pouvaient être revus dans
le cadre de la fixation des loyers après travaux parce
qu'ils étaient largement supérieurs à ceux encaissés pour
les appartements occupés, de sorte que l'augmentation effec-
tive de l'état locatif après travaux est supérieure à celle
dont il fait état.

d) Le recours est donc mal fondé en tant qu'il dénonce
une violation des art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst.

4.- La recourante dénonce une inégalité de traitement
entre les propriétaires désirant, comme elle, rénover leur
immeuble, qui seraient exposés au risque de voir l'état lo-
catif avant travaux corrigé par l'autorité administrative,
et les autres propriétaires n'envisageant aucune rénovation
de leur immeuble, dont l'état locatif ne pourrait être con-
trôlé que dans le cadre des règles prévues aux art. 269 ss
CO. Elle voit en outre une violation de l'art. 8 al. 1 Cst.
dans le fait que, pour fixer les loyers après travaux, le
Service cantonal du logement recourt à une méthode de calcul
différente de celle du juge civil appelé à déterminer le
rendement admissible selon les art. 269 ss CO.

La recourante n'a pas soulevé ces moyens devant le Tri-
bunal administratif. Elle ne prétend pas qu'elle aurait été
empêchée de les faire valoir au cours de la procédure can-
tonale ou que l'autorité intimée aurait négligé de les trai-
ter. Invoqués pour la première fois devant le Tribunal fé-
déral dans le cadre d'un recours de droit public soumis à
l'exigence de l'épuisement préalable des instances cantona-
les (art. 86 al. 1 OJ), les griefs émis en relation avec la
violation du droit à l'égalité de traitement consacré à
l'art. 8 al. 1 Cst. sont nouveaux et, partant, irrecevables
(ATF 119 Ia 88 consid. 1a p. 90/91).

5.- La recourante tient enfin pour arbitraire la métho-
de de calcul appliquée par le Service cantonal du logement
pour déterminer le loyer admissible après travaux.

Elle se borne cependant à affirmer que "rien ne justi-
fie le chiffre théorique de 500 fr. par mètre cube retenu"
et que "rien ne permet d'expliquer pour quelles raisons le
Service du logement, dans son calcul théorique de valeur ob-
jective, soustrait 70% du coût des travaux de rénovation,

mais n'en tient compte qu'à concurrence de 50% dans son cal-
cul de hausse possible de l'état locatif du fait desdits
travaux". Il est douteux que le recours réponde sur ce point
aux exigences de motivation de l'art. 90 al. 1 let. b OJ.
Peu importe en définitive, car le Tribunal administratif a
de toute manière considéré que la recourante n'était pas en
mesure de contester la méthode de calcul appliquée pour fi-
xer le loyer admissible après travaux dès lors qu'elle en
avait accepté le principe dans son mémoire de recours. Pour
les raisons évoquées au considérant 2c, elle n'est pas habi-
litée à se plaindre d'une éventuelle violation de l'art. 9
Cst.

6.- Le recours doit par conséquent être rejeté, dans la
mesure où il est recevable, aux frais de la recourante qui
succombe (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu à l'octroi
de dépens (art. 159 al. 2 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est receva-
ble;

2. Met un émolument judiciaire de 5'000 fr. à la charge
de la recourante;

3. Communique le présent arrêt en copie au mandataire
de la recourante, au Service du logement et au Tribunal
administratif du canton de Vaud.

____________

Lausanne, le 24 septembre 2001
PMN

Au nom de la Ie Cour de droit public
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,