| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 04 septembre 2001, 4C.82/2001

«/2»

4C.82/2001

Ie C O U R C I V I L E
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4 septembre 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz,
juges,
et Pagan, juge suppléant. Greffier: M. Carruzzo.

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Dans la cause civile pendante
entre

1. A.________,
2. B.________
3. C.________,

défendeurs et recourants, représentés par Me Jacques
Philippoz, avocat à Leytron,

et

Dame L.________, demanderesse et intimée, représentée par Me
Laurent Métrailler, avocat à Monthey;

(vente immobilière; garantie en raison des défauts)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- a) Par acte authentique du 31 août 1994,
A.________, C.________ et B.________ ont vendu à dame
L.________, pour le prix de 520 000 fr., une part de pro-
priété par étages lui conférant un droit exclusif sur l'une
des six villas mitoyennes sises au lieu-dit "...", sur ter-
ritoire de la commune de ...

Au moment de la signature du contrat, la construc-
tion de la villa était déjà pratiquement terminée. Dame
L.________ n'était pas censée intervenir dans l'exécution
des
travaux, sauf pour des questions de choix ou de finitions
susceptibles d'engendrer des plus-values ou des moins-values.

Dans les conditions particulières du contrat, il
était spécifié que la vente se fondait sur les plans de
l'atelier d'architecture X.________ et sur un descriptif in-
titulé "La Résidence ... ", lequel avait été remis à dame
L.________. Les plans, approuvés par la commune de ..., dé-
crivaient la pièce qui fait l'objet du présent litige comme
étant une chambre équipée d'un lit, d'une armoire, d'une ta-
ble et d'une chaise; la pièce en question a été aménagée
avant la signature de l'acte. Le descriptif précisait que
les
travaux avaient été exécutés selon les règles de l'art, "en
tenant compte des conditions générales et spéciales éditées
par la S.I.A.", et que l'isolation phonique était "spéciale-
ment soignée ... afin de correspondre aux normes de haut
standing pouvant donner toute garantie".

Une clause de l'acte disposait que les défauts de
la chose vendue devaient être signalés par l'acheteuse dans
le délai d'une année à compter de l'établissement de la ga-

rantie bancaire; cette dernière démarche a été effectuée au
plus tôt le 1er janvier 1995.

b) Dame L.________ a pris possession de la villa le
20 décembre 1994 et s'est adressée très rapidement au notai-
re, à l'architecte X.________ et aux promoteurs pour se
plaindre de la qualité de l'objet vendu en raison d'un "pro-
blème de bruit". En particulier, elle a téléphoné vers le 21
décembre 1994 au notaire, représentant des promoteurs, pour
lui dire que, de manière générale, il y avait un problème de
bruit et, partant, un défaut d'isolation phonique.

Le 24 mai 1995, dame L.________ a versé aux promo-
teurs la somme de 180 000 fr. correspondant au solde dû sur
le prix de vente.

Le problème de l'isolation phonique a fait l'objet
d'une discussion lors d'une séance tenue le 19 septembre
1995
entre les promoteurs et l'acheteuse.

Les vendeurs ont fait parvenir à celle-ci, le 28
septembre 1995, un décompte des plus-values et moins-values
laissant apparaître un solde de 36 684 fr.35 en leur faveur.
Dame L.________ a fait part de son désaccord, le 20 novembre
1995, sollicitant une nouvelle rencontre entre les parties.

Cette entrevue s'est déroulée le 11 janvier 1996 en
l'étude du notaire et elle a fait l'objet d'un compte rendu
qui a été adressé aux intéressés. On peut y lire notamment
ce
qui suit:

"2/ Isolation phonique:

Si Madame L.________ se plaint d'une mauvaise
isolation qui lui permet d'entendre tousser et éternuer
son voisin dans la chambre à coucher, par contre les
promoteurs déclarent avoir, conformément aux règles de
l'art, isolé l'immeuble.

En conclusion, les parties sont d'accord de
mettre sur pied une expertise, dont le coût sera suppor-
té par la personne qui succombera. Pour la bonne règle,
il est fixé à Madame L.________ un délai venant à
échéance au 30.04.1996 pour mettre sur pied cette exper-
tise. Dans la négative, elle sera réputée avoir admis la
situation."

Peu après cette entrevue, dame L.________ a versé
la somme de 25 734 fr.35, censée représenter le solde dû par
elle, en mains du notaire qui l'a transmise aux promoteurs,
compte tenu des assurances données par eux au sujet de l'exé-
cution des travaux de réfection.

c) Le 21 mars 1996, d'entente entre les parties,
dame L.________ a mandaté Y.________, architecte, pour qu'il
établisse un rapport relatif aux défauts entachant la cons-
truction de la maison. Une réunion a eu lieu sur place le 25
avril 1996 en présence de X.________ et de A.________. A
cette occasion, l'architecte X.________ a admis l'existence
d'un défaut d'isolation phonique et proposé d'examiner quel-
les mesures pourraient être prises pour y remédier.

Le procès-verbal que devait dresser X.________ à
l'attention de dame L.________ et de Y.________ ne l'a pas
été en dépit de rappels du notaire datés des 28 mai et 26 no-
vembre 1996.

D'après le rapport établi par Y.________ le 20
décembre 1996 et transmis aux vendeurs en tout cas avant le
27 juin 1997, les exigences légales en matière de protection
contre le bruit (Norme SIA 181, édition 1988) n'avaient pas
été respectées. Le fait que dame L.________ entendait les
bruits causés par son voisin à partir de sa chambre à
coucher
s'expliquait par la mauvaise qualité de l'isolation
phonique,
inadaptée au standing de la maison vendue. Le retard apporté
à la présentation de ce rapport a été le fait des vendeurs.

A la suite des interpellations émanant de dame
L.________ et de son conseil, du 22 janvier au 20 octobre
1997, les promoteurs ont finalement répondu, le 22 décembre
1997, que l'expertise convenue n'avait pas été effectuée
dans
le terme prévu.

Les frais engagés par dame L.________ pour faire
constater l'existence du défaut d'isolation phonique se sont
élevés à 2202 fr.40.

B.- Le 27 février 1998, dame L.________ a ouvert
action contre A.________, C.________ et B.________,
concluant
à ce qu'ils fussent condamnés à lui payer, avec les intérêts
y afférents, une indemnité pour moins-value de 43 000 fr.
ainsi que des dommages-intérêts de 7000 fr.

Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande.

En cours d'instruction, Z.________, architecte, a
été désigné comme expert judiciaire. Il a abouti aux mêmes
conclusions que celles de Y.________ quant à l'isolation
phonique défectueuse et a chiffré à 35 000 fr. le coût des
travaux de réfection nécessaires.

Par jugement du 8 janvier 2001, la IIe Cour civile
du Tribunal cantonal du canton du Valais a condamné solidai-
rement les défendeurs à payer à la demanderesse 35 000 fr.
avec intérêts à 5% l'an dès le 24 mai 1995 et 2202 fr.40
avec
intérêts à 5% l'an dès le 15 février 1999. Qualifiant de ven-
te immobilière le contrat signé le 31 août 1994, les
premiers
juges ont estimé que la demanderesse avait donné avis des dé-
fauts en temps utile et que, de toute manière, les
défendeurs
ne pouvaient de bonne foi exciper d'une tardiveté de l'avis
des défauts, puisqu'ils avaient accepté, le 11 janvier 1996,
de faire administrer une expertise, afin de mettre en éviden-
ce un éventuel défaut d'isolation phonique et d'effectuer
les

travaux de réfection nécessaires. La cour cantonale a fixé
ensuite à 35 000 fr. la moins-value résultant de l'isolation
phonique défectueuse. Enfin, elle a condamné les défendeurs
à
rembourser à la demanderesse les frais d'expertise hors pro-
cès se montant à 2202 fr.40.

C.- Les défendeurs interjettent un recours en ré-
forme au Tribunal fédéral; ils y reprennent leurs
conclusions
libératoires.

La demanderesse propose le rejet du recours et la
confirmation du jugement attaqué.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- a) Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal
fédéral fonde son arrêt sur les faits tels qu'ils ont été
constatés par la dernière autorité cantonale, à moins que
des
dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été vio-
lées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations repo-
sant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou
qu'il faille compléter les constatations de l'autorité canto-
nale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits perti-
nents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 126 III 59
consid. 2a et les arrêts cités).

Il ne peut être présenté de griefs contre les cons-
tatations de fait (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 126 II 59
consid. 2a p. 65; 120 II 280 consid. 6c), ni contre l'appré-
ciation des preuves à laquelle s'est livrée l'autorité canto-
nale (ATF 126 III 189 consid. 2a et les arrêts cités).

Les faits nouveaux, soit notamment ceux qui ne fi-
gurent pas dans la décision attaquée, sont irrecevables (ATF
126 III 59 consid. 2a et les arrêts cités).

b) Sur plus d'un point, les défendeurs ont méconnu
les règles sus-indiquées, comme on le soulignera à
l'occasion
de l'examen des griefs articulés par eux. Dans cette mesure,
leur recours est irrecevable.

2.- a) Dans un premier moyen, les défendeurs repro-
chent à la cour cantonale d'avoir examiné le cas à la
lumière
des dispositions régissant le contrat de vente, alors
qu'elle
aurait dû appliquer, selon eux, les règles du contrat d'en-
treprise.

b) En argumentant ainsi, les défendeurs formulent
un grief qui n'a aucune incidence sur le dispositif du juge-
ment attaqué et qui est en conséquence irrecevable, puis-
qu'ils ne peuvent faire valoir aucun intérêt à son examen
(Poudret, COJ, n. 1.6.4 ad art. 43 OJ).

De fait, la garantie pour défauts de l'ouvrage
(art. 367 ss CO) trouve son pendant dans la garantie du ven-
deur à raison des défauts entachant la chose vendue (art.
197 ss CO; ATF 100 II 30 consid. 2 p. 32; Gauch, Le contrat
d'entreprise, adaptation française par Benoît Carron, n.
1349; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., p. 444), si
bien que, à l'exemple de l'acheteur, le maître de l'ouvrage
a
le devoir de vérifier celui-ci et d'aviser immédiatement
l'entrepreneur des défauts qu'il constate (Tercier, Les con-
trats spéciaux, 2e éd., n. 3518). De même, comme les règles
sur la garantie en matière de vente et de contrat d'entrepri-
se sont de droit dispositif, les parties peuvent y déroger
dans les deux cas (Tercier, op. cit., n. 513 et 3486); il en
est en particulier ainsi des incombances du maître de l'ou-
vrage (Tercier, op. cit., n. 3520).

Peu importe dès lors, relativement au problème de
l'avis des défauts, que les premiers juges aient qualifié de
vente plutôt que de contrat mixte la convention liant les
parties.

3.- a) Les défendeurs contestent ensuite la validi-
té de l'avis des défauts donné par la demanderesse.

A les en croire, cet avis aurait été formulé tardi-
vement, soit postérieurement au délai d'une année dès la
fourniture de la garantie bancaire intervenue au plus tard
le
1er janvier 1995. En effet, la seule réclamation attestée
par
une pièce du dossier serait celle que la demanderesse avait
élevée au cours de la séance tenue le 11 janvier 1996 en
l'étude du notaire. La demanderesse, qui assumait le fardeau
de l'allégation et de la preuve à cet égard, n'aurait rien
établi quant à une réclamation antérieure. Admettre, dans
ces
circonstances, que l'avis des défauts a été donné en temps
utile serait contraire à l'art. 8 CC.

Les défendeurs contestent également que l'avis des
défauts respectât, quant à son contenu, les exigences posées
par la jurisprudence en la matière (ATF 107 II 172 consid.
1a
p. 175 et les références). Ils soulignent à ce propos que la
demanderesse s'est contentée de signaler qu'elle entendait
tousser et éternuer son voisin dans la villa contiguë.

S'agissant du destinataire de l'avis des défauts,
les défendeurs relèvent, par ailleurs, que cet avis aurait
dû
leur être adressé personnellement et non pas pas l'intermé-
diaire du notaire, lequel n'était pas habilité à le recevoir
pour leur compte.

Les défendeurs soutiennent, en outre, que le local
litigieux ne figurait pas sur le descriptif annexé à l'acte
de vente - circonstance qui aurait échappé par inadvertance

aux premiers juges -; qu'il n'avait jamais été prévu que cet-
te pièce puisse servir de chambre à coucher; partant, que le
local en question ne pouvait pas être soumis aux mêmes exi-
gences en matière d'isolation phonique que les autres locaux
mentionnés dans ce descriptif.

Enfin, toujours selon les défendeurs, la demande-
resse aurait accepté l'ouvrage tel quel puisqu'elle a payé
entièrement le solde réclamé par eux.

b) aa) Conformément aux règles de la vente mobiliè-
re, applicables par analogie aux ventes d'immeubles (art.
221
CO), l'acheteur doit vérifier l'état de la chose reçue aussi-
tôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires
et aviser sans délai le vendeur s'il découvre des défauts
dont celui-ci est garant (art. 201 al. 1 CO). S'il ne
procède
pas ainsi, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il
ne
s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à
l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO).

L'avis des défauts, qui n'est soumis à aucune forme
particulière, doit être motivé en fait. A tout le moins, il
indiquera exactement les défauts et exprimera l'idée que
l'acheteur ne tient pas la chose vendue pour conforme au con-
trat et invoque la garantie du vendeur; l'acheteur ne
saurait
se borner à exposer
des considérations générales (ATF 107 II
172 consid. 1a; Tercier, op. cit., n. 428).

L'art. 201 CO, d'après lequel l'acheteur doit avi-
ser le vendeur sans délai, est d'application stricte (ATF
107
II 172 consid. 1a et les nombreuses références). En vertu de
la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe à l'acheteur,
qui se prévaut des art. 197 ss CO, de prouver que l'avis des
défauts a été donné en temps utile; il lui appartient aussi
d'établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à

qui et comment il les a signalés (ATF 118 II 142 consid. 3a;
107 II 172 consid. 1a in fine).

bb) En l'occurrence, il n'apparaît pas que la cour
cantonale ait violé ces principes et la tentative des défen-
deurs de démontrer le contraire revient pour l'essentiel à
présenter la situation de fait d'une autre manière que celle
qui ressort du jugement attaqué, ce qui est inadmissible
dans
la procédure du recours en réforme.

Les juges précédents ont constaté que la demande-
resse avait fait part très rapidement, dans les jours
suivant
la prise de possession, de l'existence d'un défaut d'isola-
tion phonique au notaire et que ce dernier avait aussitôt
transmis les doléances de l'acheteuse aux vendeurs. Les allé-
gations contraires de ceux-ci sont irrecevables.

Quant au contenu de l'avis des défauts, on ne voit
pas ce qui aurait pu être exigé de plus de la demanderesse,
s'agissant d'un problème d'isolation phonique, que l'indica-
tion du type de bruit (éternuements) provenant de la pièce
contiguë de son voisin. Le reste, c'est-à-dire le point de
savoir si le bruit allégué dépassait la limite de décibels
admissible, était affaire d'expertise.

Sur le vu de la correspondance échangée et des dis-
cussions relatives aux défauts et à l'établissement des dé-
comptes définitifs, la cour cantonale a admis que le notaire
était autorisé à recevoir l'avis des défauts en sa qualité
de
représentant des promoteurs. Il s'agit là d'une déduction ti-
rée des preuves administrées, laquelle relève donc du
domaine
des faits et est soustraite, comme telle, à la connaissance
de la juridiction fédérale de réforme. Par conséquent, les
défendeurs contestent en vain que le notaire ait eu le pou-
voir de recevoir l'avis des défauts pour leur compte. Quoi
qu'il en soit, il est également établi que l'officier public

leur a transmis sans délai les plaintes formulées par la de-
manderesse.

Il est exact, comme le soulignent avec raison les
défendeurs, que le local litigieux ne figure pas sur le des-
criptif, daté du 16 février 1993, annexé à l'acte de vente.
La constatation inverse, faite à la page 3 du jugement atta-
qué, procède d'une inadvertance. Celle-ci n'a toutefois aucu-
ne incidence sur le sort du procès. Il ressort, en effet, du
jugement cantonal, étayé sur ce point par les pièces du dos-
sier, que le local en question, soit la chambre n° 4,
résulte
d'une modification du projet initial, approuvée le 13 décem-
bre 1993 par la commune, et qu'il a été aménagé avant la si-
gnature de l'acte de vente. Dès lors, si les défendeurs en-
tendaient réduire, pour ce local, les exigences en matière
d'isolation phonique qu'ils s'étaient engagés à respecter
dans ledit acte, il leur appartenait de modifier dans ce
sens
le descriptif susmentionné, faute de quoi l'acheteuse
pouvait
admettre de bonne foi que les indications touchant l'isola-
tion phonique, fournies sans réserve dans ce document, va-
laient aussi pour la chambre n° 4.

La cour cantonale ayant constaté que l'avis des
défauts avait été donné valablement en l'espèce, on ne dis-
cerne pas en quoi elle aurait pu violer l'art. 8 CC. Le
grief
correspondant tombe manifestement à faux.

Pour le surplus, soutenir, comme le font les défen-
deurs, que la demanderesse aurait accepté l'ouvrage avec ses
défauts dès lors qu'elle avait payé le solde du prix de
vente
confine à la témérité, tant il est évident, sur la base des
constatations de la cour cantonale, que l'intéressée n'a ja-
mais manifesté pareille intention.

c) En tout état de cause, force est d'admettre que
les défendeurs, qui ont accepté, lors de l'entrevue du 11

janvier 1996, de soumettre à expertise le problème d'isola-
tion phonique soulevé par la demanderesse et d'assumer les
frais d'expertise au cas où celle-ci tournerait à leur désa-
vantage, ont manifesté de la sorte leur volonté d'entrer en
matière. En invoquant ultérieurement la tardiveté de l'avis
des défauts, ils ont adopté une attitude incompatible avec
les règles de la bonne foi, que la cour cantonale a sanction-
née à bon droit.

Enfin, comme les défendeurs étaient responsables du
retard dans l'établissement de cette expertise, ils ne sau-
raient opposer une telle circonstance à la demanderesse.

4.- Cela étant, le jugement déféré, qui n'est pas
critiqué sur d'autres points, sera confirmé.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront soli-
dairement les frais et dépens de la procédure fédérale (art.
156 al. 1 et 7 OJ, art. 159 al. 1 et 5 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est re-
cevable et confirme le jugement attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la
charge des recourants, solidairement entre eux;

3. Condamne solidairement les recourants à payer à
l'intimée une indemnité de 2000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la IIème Cour civile du Tribunal can-
tonal valaisan.

__________

Lausanne, le 4 septembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,