| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 04 septembre 2001, 4C.135/2001

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4C.135/2001

Ie C O U R C I V I L E
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4 septembre 2001

Composition de la Cour: M. Walter, président, M. Leu,
M. Corboz, Mme Klett et M. Nyffeler, juges. Greffière:
Mme de Montmollin Hermann.

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Dans la cause civile pendante
entre

X.________ Ltd , demanderesse et recourante, représentée par
Me Jean-Luc Maradan, avocat à Fribourg,

et

Y.________ S.A. , défenderesse et intimée, représentée par
Me
Isabelle Brunner Wicht, avocate à Fribourg;

(bail; décision de l'autorité de conciliation; saisine tardi-
ve du juge)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Le 25 février 1997, B.________ a remis à bail à
la société X.________ Ltd des locaux dans un immeuble, dont
il était propriétaire.

La faillite de B.________ ayant été prononcée le
1er août 1997, Y.________ S.A. a acquis l'immeuble lors de
la
vente aux enchères publiques du 20 novembre 1998.

X.________ Ltd a eu connaissance de ce transfert de
propriété, inscrit au registre foncier le 16 février 1999,
puisqu'elle a versé à Y.________ S.A. les loyers de décembre
1998, janvier 1999 et février 1999.

Le 22 février 1999, Y.________ S.A. a confié à la
société Z.________ S.A. la gestion de son immeuble. Par let-
tre du 26 février 1999, Z.________ S.A. a informé X.________
Ltd que le propriétaire du bâtiment l'avait mandatée pour en
assurer la gérance.

Le 19 mars 1999, Z.________ S.A. a notifié à
X.________ Ltd, sur formule officielle, la résiliation du
bail pour le 30 juin 1999. Il ressort de l'attitude de
Y.________ S.A. dans la procédure que la banque, qui était
propriétaire de l'immeuble, n'est nullement en désaccord
avec
cet acte de son représentant.

B.- Le 17 avril 1999, la société X.________ Ltd a
saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de la Glâne pour contester la validité du
congé. En audience, elle a encore requis subsidiairement une
prolongation du bail.

Par décision du 2 juillet 1999, la commission de
conciliation a déclaré que le bail était valablement résilié
pour le 30 septembre 1999. La partie qui succombait était
informée qu'elle pouvait saisir le juge dans les trente
jours, à défaut de quoi la décision deviendrait définitive.

La société X.________ Ltd a "recouru" contre cette
décision le 23 août 1999.

Le 28 décembre 1999, la société Z.________ S.A. est
devenue propriétaire de l'immeuble.

Par jugement du 27 juin 2000, le Tribunal des baux
de la Glâne a déclaré irrecevables les conclusions de
X.________ Ltd, constatant que cette dernière avait agi
tardivement. Il n'est pas litigieux que X.________ Ltd n'a
pas respecté le délai de trente jours. Le tribunal a
constaté
que la décision de l'autorité de conciliation était devenue
définitive.

Par arrêt du 6 février 2001, la IIème Cour d'appel
du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejeté, dans la
mesure où il était recevable, le recours formé contre le ju-
gement du 27 juin 2000 et a confirmé celui-ci.

C.- X.________ Ltd recourt en réforme au Tribunal
fédéral. Invoquant une violation des art. 266l, 266o, 273,
274e al. 3 et 274f al. 3 CO, elle conclut à l'annulation de
l'arrêt attaqué et à la constatation de la nullité de la ré-
siliation du bail.

L'intimée invite le Tribunal fédéral à rejeter le
recours pour autant qu'il soit recevable et à confirmer l'ar-
rêt attaqué.

D.- Par arrêt de ce jour, le Tribunal fédéral a
déclaré irrecevable le recours de droit public que la deman-
deresse avait formé parallèlement.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- a) La cour cantonale (dont la décision fait
seule l'objet du recours en réforme: art. 48 al. 1 OJ) a
confirmé le jugement de première instance et constaté que
les
conclusions sur le fond (tendant à faire déclarer le congé
nul et à prolonger le bail) étaient irrecevables, le juge
n'ayant pas été saisi dans le délai prescrit par l'art. 273
al. 5 CO.

La recourante admet qu'elle n'a pas saisi le juge
dans le délai fixé par la loi, qui lui avait été indiqué
dans
la décision de la commission de conciliation. Elle explique
en effet clairement, dans son acte de recours, que l'acte
aurait dû être déposé le vendredi, alors qu'il n'a été posté
que le lundi (recours ch. 9 al. 1).

Il n'est ainsi pas litigieux que le délai légal n'a
pas été observé. La question à résoudre est de savoir s'il
en
résulte l'irrecevabilité des conclusions prises.

b) Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut
contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation
dans les trente jours qui suivent la réception du congé. La
prolongation du bail devait en l'espèce être demandée par la
même voie et dans le même délai (art. 273 al. 2 let. a CO).

La contestation du congé prévue à l'art. 273 al. 1
CO vise le cas où la partie fait valoir que le congé est an-
nulable au sens des art. 271 et 271a CO. Si la partie
invoque

la nullité ou l'inefficacité du congé, la jurisprudence a ad-
mis qu'elle n'était pas obligée de saisir l'autorité de con-
ciliation dans le délai légal et que la nullité ou l'ineffi-
cacité pouvait en principe être constatée en tout temps par
toute autorité valablement saisie, soit essentiellement l'au-
torité chargée de prononcer l'expulsion (cf. ATF 121 III 156
consid. 1c).

La partie est cependant libre de saisir l'autorité
de conciliation pour faire valoir devant elle que le congé
est nul ou inefficace. Dans ce cas, l'autorité de concilia-
tion est compétente pour examiner, à titre de question préa-
lable, la validité du congé (Weber/Zihlmann, Commentaire bâ-
lois, n° 6 ad art. 273 CO) et la décision qu'elle rend
s'étend également à cette question (SVIT-Kommentar
Mietrecht,
n° 7 ad art. 273 CO).

Il est constant en l'espèce que la recourante a
saisi la commission de conciliation en temps utile et
qu'elle
lui a soumis l'ensemble de ses arguments, à savoir que le
congé ne serait pas valable parce qu'il n'aurait pas été don-
né par une personne habilitée et que, subsidiairement, il y
aurait lieu de prolonger le bail. La décision rendue par
l'autorité de conciliation, conformément à l'art. 273 al. 4
CO, s'étend donc à l'ensemble des problèmes soulevés.

En constatant simplement que le bail était valable-
ment résilié pour le 30 septembre 1999, la commission de con-
ciliation a clairement montré qu'elle excluait toute hypothè-
se de nullité, d'inefficacité ou d'annulabilité et n'enten-
dait pas prolonger le bail au-delà de cette date. Il n'est
ainsi pas douteux que la recourante n'a pas obtenu ce
qu'elle
demandait.

Selon l'art. 273 al. 5 CO, la partie qui succombe
devant l'autorité de conciliation peut saisir le juge dans

les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité
de conciliation devient définitive.

Il n'est pas contesté - comme on l'a vu - que la
recourante n'a pas agi en temps utile.

Les conséquences de l'expiration du délai sont déjà
exposées à l'art. 273 al. 5 CO: la décision de l'autorité de
conciliation devient définitive. Cet effet constitue l'objet
de l'art. 274f al. 1 CO, qui répète que la décision de l'au-
torité de conciliation devient définitive si la partie qui a
succombé ne saisit pas le juge dans les trente jours. Il en
résulte indiscutablement que la décision de la commission de
conciliation est entrée en force de chose jugée (ATF 124 III
21 consid. 2b; Higi, Commentaire zurichois, n° 140 ad art.
273 CO; Weber/Zihlmann, op. cit., n° 1 ad art. 274f CO;
SVIT-Kommentar, n° 33 ad art. 273 CO et n° 24 ad art. 274f).

Il est dès lors exclu d'entrer en matière sur une
action déposée tardivement et la décision ne pourrait plus
être attaquée que par une voie extraordinaire de droit can-
tonal, à savoir la révision ou l'interprétation (Higi, op.
cit., n°s 140 et 141 ad art. 273 CO).

L'entrée en force n'est pas divisible et la règle
ne peut pas être éludée en faisant valoir que la partie re-
courante invoque un motif de nullité plutôt qu'un motif d'an-
nulabilité (arrêt non publié du 24 juin 1992 dans la cause
4C.32/1992 consid. 3d; dans le même sens: SVIT-Kommentar,
n° 7 ad art. 273 CO).

La cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédé-
ral en confirmant l'irrecevabilité des conclusions prises
tardivement par la recourante devant le tribunal des baux.

c) Il est vrai que la cour cantonale a émis quel-
ques considérations pour montrer que, même si la recourante
avait agi en temps utile, ses conclusions auraient dû être
rejetées. Même si elles devaient être erronées, ces
remarques
sont superflues et impropres à modifier l'issue du litige,
puisque les conclusions prises doivent de toute manière être
déclarées irrecevables pour cause de tardiveté.

Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière sur les
critiques de la recourante à ce propos. En effet, le recours
en réforme n'est pas ouvert pour se plaindre des seuls consi-
dérants de la décision attaquée, si cela ne peut pas avoir
pour effet d'en modifier le dispositif (cf. ATF 111 II 1 s.,
106 II 117 consid. 1; 103 II 155 consid. 3; Corboz, Le re-
cours en réforme au Tribunal fédéral, SJ 2000 II p. 1 ss,
p.
30).

2.- Les frais et dépens doivent être mis à la char-
ge de la recourante qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al.
1
OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 3000 fr. à la
charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera à l'intimée une
indemnité de 3500 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la IIème Cour d'appel du Tribunal
cantonal fribourgeois.

__________

Lausanne, le 4 septembre 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le président,

La greffière,