| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 27 mars 2001, 4C.290/2000

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4C.290/2000

Ie C O U R C I V I L E
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Séance du 27 mars 2001

Présidence de M. Walter, Président de la Cour.
Présents: M. Leu, M. Corboz, Mme Klett et M. Nyffeler,
juges.
Greffier: M. Ramelet.

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Dans la cause civile pendante
entre

X.________ S.A., demanderesse et recourante, représentée par
Me René Walther, avocat à La Chaux-de-Fonds,

et

les époux F.________, défendeurs et intimés, représentés par
Me François Ott, avocat à Neuchâtel;

(contrat de bail à loyer; inexécution par le locataire, rési-
liation prématurée du bail, dommages-intérêts)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Le 4 janvier 1996, les époux F.________ ont
conclu avec X.________ S.A. (ci-après: X.________) un
contrat
de bail portant sur un appartement de quatre pièces, sis au
premier étage de l'immeuble dont celle-ci est propriétaire à
Neuchâtel. Le loyer mensuel se montait à 1'400 fr. plus
140 fr. d'acompte de charges. Le bail débutait le 1er avril
1996 pour se terminer, sauf reconduction tacite, le 1er
avril
1997.

Les conjoints F.________ ne se sont pas présentés
au constat des lieux, le 28 mars 1996, et n'ont pas payé de
loyer. Après leur avoir rappelé leurs engagements, la baille-
resse les a menacés de résiliation le 26 avril 1996, à
défaut
du versement de l'arriéré dans un délai de 30 jours (art. 64
al. 2 OJ). Par lettre recommandée du 30 mai 1996, elle a ré-
silié le bail, avec effet au 31 juillet 1996, en application
de l'art. 257d CO. X.________ a reloué l'appartement dès le
1er avril 1997. Les loyers dus pour les mois d'avril à juil-
let 1996 ont donné lieu à des poursuites et saisies.

Par demande du 16 avril 1998 déposée devant le Tri-
bunal civil du district de Neuchâtel, la bailleresse a
ouvert
action contre les époux F.________ et leur a réclamé
paiement
d'une indemnité correspondant aux loyers du 1er août 1996 au
31 mars 1997, soit un montant de 12'320 fr., avec intérêts
moratoires de 5% à l'échéance moyenne du 15 novembre 1996,
auquel s'ajoutent des frais de publicité de 529 fr. 20, plus
intérêts.

Par jugement du 7 décembre 1999, le tribunal de
district a condamné les défendeurs à verser à la
demanderesse
413 fr. 95, plus intérêts, à titre de frais d'annonces publi-
citaires et rejeté la demande pour le surplus. Il a
considéré
que la demanderesse ne pouvait fonder la résiliation du con-
trat de bail sur l'art. 257d CO et que seules les disposi-
tions générales sur la demeure du débiteur dans les contrats
bilatéraux (art. 107 ss CO) devaient s'appliquer, au motif
que les locataires défendeurs n'avaient jamais emménagé dans
l'appartement loué. Il a par ailleurs retenu que la demande-
resse, qui avait opté pour la résiliation du bail, ne
pouvait
réclamer aux défendeurs que des dommages-intérêts négatifs
et
que ceux-ci ne couvraient en l'espèce qu'une partie des
frais
d'annonce publicitaire allégués, à l'exclusion de toute in-
demnité correspondant au loyer pour la période où l'apparte-
ment était resté inoccupé.

B.- Statuant sur recours de la demanderesse, la
Cour de cassation civile du Tribunal cantonal neuchâtelois
l'a rejeté par arrêt du 26 juillet 2000. En substance, l'au-
torité cantonale a fait état des controverses doctrinales
sur
la nature du dommage indemnisable pour le bailleur qui rési-
lie le contrat en raison du non-versement du loyer. Contrai-
rement à l'opinion du tribunal de première instance, elle a
admis que la résiliation du contrat de bail n'est pas de na-
ture juridique différente selon qu'elle a pour base la dis-
position spéciale de l'art. 257d CO ou les dispositions géné-
rales des art. 107 ss CO; la question de savoir si la rési-
liation du 30 mai 1996 est survenue avant ou après "la récep-
tion de la chose" par les locataires, a poursuivi la Cour de
cassation civile, n'a ainsi aucune incidence sur la querelle.

En se référant au Message du Conseil fédéral, du 27
mars 1985, sur la révision du droit du bail (cf. FF 1985 I
1409), l'autorité cantonale a jugé que le bailleur qui rési-
lie le contrat dans les circonstances susrappelées ne peut
que solliciter l'octroi de dommages-intérêts négatifs.
Enfin,
la cour cantonale a estimé ne pas pouvoir se rallier à l'opi-
nion des auteurs qui sont d'avis que les dommages-intérêts

négatifs comprennent une indemnité pour la non-occupation
des
locaux, équivalant au loyer convenu de l'échéance de la rési-
liation jusqu'au moment où le logement peut être reloué.

C.- La demanderesse exerce un recours en réforme
au Tribunal fédéral. Elle requiert que les défendeurs soient
condamnés solidairement à lui payer la somme de 12'320 fr.,
avec intérêts à 5% dès l'échéance moyenne du 15 novembre
1996.

Les intimés proposent le rejet du recours. Ils re-
quièrent l'assistance judiciaire totale.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- Le recours en réforme est ouvert pour viola-
tion du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en
revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de
rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la vio-
lation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les
arrêts cités).

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral
doit conduire son raisonnement sur la base des faits
contenus
dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédé-
rales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait
lieu à rectification de constatations reposant sur une inad-
vertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille complé-
ter les constatations de l'autorité cantonale parce que
celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et réguliè-
rement allégués (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 ibidem). Dans
la
mesure où un recourant présente un état de fait qui s'écarte
de celui contenu dans la décision attaquée, sans se
prévaloir
avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être

rappelées, il n'y a pas lieu d'en tenir compte. Il ne peut
être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni
de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let.
c OJ). L'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée
l'autorité cantonale ne peut être remise en cause (ATF 126
III 189 consid. 2a; 125 III 78 consid. 3a).

Si le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des
conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de
nouvelles (art. 55 al. 1 let. b in fine OJ), il n'est lié ni
par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par
ceux de la décision cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 127 III
248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).

2.- La demanderesse reproche à la cour cantonale
d'avoir mal apprécié la portée des avis doctrinaux qu'elle a
cités dans son arrêt, dès l'instant où presque tous ces au-
teurs sont favorables à une indemnisation complète du bail-
leur ayant résilié de manière anticipée le contrat en raison
du non-paiement du loyer par le locataire, que ce soit sous
la forme de l'allocation de dommages-intérêts positifs ou de
dommages-intérêts certes négatifs mais comprenant une indem-
nisation pour les loyers perdus à la suite de la rupture pré-
maturée du bail.

Constatant que les magistrats cantonaux ont fondé
l'essentiel de leur point de vue sur le Message du Conseil
fédéral précité, la recourante relève que ce message renvoie
notamment à l'avis de Gauch in: System der Beendigung von
Dauerverträgen, p. 223, lequel a écrit que, lorsque le con-
trat est résilié par le créancier ex nunc et non pas ex
tunc,
ce n'est pas la situation patrimoniale du lésé s'il n'avait
pas contracté qui est déterminante pour fixer l'indemnité
qui
lui est due, mais bien plutôt l'état de ce patrimoine si le
contrat prématurément résilié n'avait pas été passé pour la
période postérieure à la résiliation. La demanderesse fait

ainsi valoir qu'il est certain qu'elle n'aurait pas conclu
un
bail seulement pour quatre mois (avril à juillet 1996).
Comme
elle aurait parfaitement pu trouver un autre locataire, les
pertes locatives qu'elle a subies postérieurement à la rési-
liation du bail doivent être indemnisées par les preneurs,
qui sont responsables de la rupture du contrat.

3.- Il résulte de l'état de fait déterminant (art.
63 al. 2 OJ) que les défendeurs, après avoir passé un
contrat
de bail avec la demanderesse le 4 janvier 1996, ne se sont
pas présentés au constat des lieux du 28 mars 1996, n'ont
pas
emménagé dans l'appartement qu'ils avaient loué à partir du
1er avril 1996 et n'ont pas versé de loyer. Par courrier du
26 avril 1996, la bailleresse les a alors mis en demeure
d'exécuter leurs obligations contractuelles, soit de verser
l'arriéré de loyer dans un délai de trente jours.

Le droit du bail contient une disposition spéciale
relative à la demeure du locataire. L'art. 257d al. 1 CO pré-
voit ainsi que, lorsque, après la réception de la chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de
frais
accessoires échus, le bailleur, s'agissant de baux d'habita-
tions ou de locaux commerciaux, peut lui fixer par écrit un
délai de paiement d'au moins trente jours, avec l'avis commi-
natoire qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera
le
bail.

Il convient tout d'abord d'examiner si cette dispo-
sition est applicable en l'occurrence, bien que les défen-
deurs ne soient jamais entrés en jouissance des locaux loués.

Selon la version allemande du premier alinéa de la
norme en cause, in initio, la demeure du locataire en retard
pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus
intervient "nach der Übernahme der Sache". La version fran-
çaise de l'art. 257d al. 1 CO parle de "réception de la cho-

se", alors que la version italienne indique "dopo la
consegna
della cosa". C'est la teneur italienne de la disposition qui
doit être préférée, où il est question non pas de la récep-
tion (Übernahme), mais bien de la remise (consegna) de la
chose (cf. Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 19 ss ad
art. 257d CO, qui rattache la norme à la période débutant
"nach der Übergabe der Mietsache").

Or, dès le 1er avril 1996, la demanderesse a bel et
bien remis la chose louée aux défendeurs, puisqu'elle l'a te-
nue à leur disposition. Il n'importe que les locataires n'en
aient pas usé. L'appartement de quatre pièces ayant ainsi
été
livré par la bailleresse aux intimés, l'art. 257d CO doit
trouver application.

4.- Il est établi que les défendeurs n'ont pas
versé le montant que leur réclamait la demanderesse par let-
tre du 26 avril 1996 dans le délai de trente jours qu'elle
leur avait imparti conformément à l'art. 257d al. 1 CO. A la
fin de ce terme, les locataires étaient en demeure de payer
le loyer et les frais accessoires convenus. Partant, ils doi-
vent subir les conséquences juridiques entraînées par l'art.
257d al. 2 CO, qui dispose que, faute de paiement dans le
délai fixé, le bailleur, lorsqu'il s'agit de baux d'habita-
tions et de locaux commerciaux, peut résilier le contrat
pour
la fin d'un mois, moyennant un délai de congé minimum de
trente jours.

L'art. 257d al. 2 CO ne confère pas au bailleur la
faculté de résoudre le bail avec effet rétroactif (ex tunc).
En effet, le bail, par lequel la cession de l'usage d'une
chose est octroyée au locataire pour un espace de temps, dé-
terminé ou déterminable, constitue un contrat de durée (cf.
Higi, op. cit., n. 5 et n. 11 ad Vorbemerkungen zu Art.
253-274g CO). Or, lorsqu'il a été instauré entre les parties
un rapport contractuel de durée, le droit de se départir ré-

troactivement du contrat est supprimé et seul est maintenu
le
droit de le résilier ex nunc (cf. ATF 123 III 124 consid. 3b
et les références).

Dans le cas présent, la recourante a ainsi agi en
parfaite conformité avec le droit fédéral, et singulièrement
avec l'art. 257d al. 2 CO, en résiliant le bail pour le 31
juillet 1996, par pli recommandé du 30 mai 1996.

5.- Il est unanimement admis que le locataire qui,
comme c'est le cas en l'espèce, a donné lieu, par sa faute,
à
la rupture prématurée du bail a l'obligation d'indemniser le
bailleur pour le dommage qu'il lui a causé (SVIT-Kommentar,
Mietrecht II, n. 45 ad art. 257d CO; David Lachat, Le bail à
loyer, ch. 5.15 et la note de bas de page 68, p. 214; Higi,
op. cit., n. 62 et n. 63 ad art. 257d CO; Engel, Contrats de
droit suisse, 2e éd., p. 165; Tercier, Les contrats
spéciaux,
2e éd., n. 1843, p. 277).

Du moment que le contrat de bail a été résilié avec
effet ex nunc, à savoir sans effet rétroactif, on ne saurait
suivre la cour cantonale lorsqu'elle affirme que la demande-
resse ne pouvait que requérir l'indemnisation de son intérêt
négatif, lequel correspond au dommage qu'elle n'aurait pas
éprouvé si le contrat n'avait pas été passé (ATF 90 II 285
consid. 3; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e
éd., p. 734). De fait, ce calcul ne tiendrait pas compte de
la circonstance que la demanderesse, avant de résilier de ma-
nière prématurée le bail en vertu de l'art. 257d CO, a gardé
la chose louée à disposition des défendeurs pendant un temps
donné, sans chercher d'autres locataires pour le logement re-
mis à bail.

L'indemnité à laquelle la recourante peut prétendre
dans un tel cas équivaut aux loyers fixés contractuellement
qu'elle n'a pas perçus du fait de la rupture anticipée du

bail, cela pendant la période qui s'est écoulée entre, d'une
part, la fin prématurée du bail, et, d'autre part, le terme
pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée,
la date de l'échéance contractuelle
ordinaire du bail primi-
tivement conclu en constituant la limite maximale.

Comme il s'agit d'une créance en réparation d'un
dommage, il incombe à la demanderesse d'établir que, malgré
de réels efforts, elle n'a pas été à même de relouer le loge-
ment aussitôt après la résiliation du bail, soit in casu dès
le 1er août 1996. En d'autres termes, la recourante supporte
le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l'objet
remis à bail ne pouvait pas être reloué.

6.- L'application des principes juridiques susmen-
tionnés aux données de l'espèce conduit au résultat suivant.

La demanderesse, en application de l'art. 257d al.
2 CO, a résilié de manière prématurée le bail le 30 mai 1996
pour le 31 juillet 1996. Depuis lors, la recourante devait
s'efforcer de relouer l'appartement.

Il a été retenu en fait (art. 63 al. 2 OJ) que le
loyer de ce logement se montait à 1'400 fr. sans les charges
pour un appartement de quatre pièces en ville de Neuchâtel.

Sur la base des constatations opérées par la cour
cantonale, le Tribunal fédéral n'est pas en mesure de juger
in concreto si la recourante, en employant tous les moyens
dont elle disposait, pouvait relouer ce logement avant
l'échéance contractuelle ordinaire du 1er avril 1997. Confor-
mément à l'art. 64 al. 1 OJ, il y a ainsi lieu d'admettre
partiellement le recours, d'annuler l'arrêt attaqué et de
retourner la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle déter-
mine objectivement le moment où l'appartement en cause pou-

vait être reloué et qu'elle calcule à nouveau sur cette base
le dommage de la demanderesse.

7.- Les défendeurs ont requis l'assistance judi-
ciaire pour la procédure devant le Tribunal fédéral. Ils
avaient obtenu l'assistance judiciaire devant les juges pré-
cédents et, sur le plan cantonal, avaient résisté avec
succès
à l'action de la demanderesse, de sorte qu'ils étaient con-
traints de se défendre devant la juridiction fédérale après
le dépôt du présent recours. Partant, la requête des intimés
doit être admise; leur conseil, désigné comme avocat d'offi-
ce, sera rémunéré par la Caisse du Tribunal fédéral.

Comme l'issue du litige est encore incertaine,
l'émolument judiciaire sera mis pour moitié à la charge de
la
demanderesse et pour l'autre solidairement à la charge des
défendeurs, la part de ceux-ci étant supportée par la Caisse
du Tribunal fédéral (art. 156 al. 3 OJ). Pour les mêmes rai-
sons, il convient de compenser les dépens (art. 159 al. 3
OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Admet partiellement le recours, annule l'arrêt
attaqué et renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nou-
velle décision dans le sens des considérants;

2. Admet la requête d'assistance judiciaire des
intimés, Me François Ott, avocat à Neuchâtel, étant désigné
comme avocat d'office;

3. Met un émolument judiciaire de 2'000 fr. pour
moitié à la charge de la recourante et pour l'autre moitié
solidairement à la charge des intimés, la part de
l'émolument
incombant à ces derniers étant supportée par la Caisse du
Tribunal fédéral;

4. Dit que la Caisse du Tribunal fédéral versera à
Me François Ott la somme de 2'500 fr. à titre d'honoraires
d'avocat d'office;

5. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Cour de cassation civile du Tribu-
nal cantonal neuchâtelois.

__________

Lausanne, le 27 mars 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,