| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 19 mars 2001, 4C.1/2001

«/2»

4C.1/2001

Ie C O U R C I V I L E
****************************

19 mars 2001

Composition de la Cour: MM. Walter, Président, Leu et
Corboz,
juges. Greffière: Mme de Montmollin Hermann.

_________

Dans la cause civile pendante
entre

A.________ et dame B.________, demandeurs et recourants,
tous
deux représentés par Me Karin Baertschi, avocate à Genève,

et

Communauté de copropriétaires X.________, défendeurs et inti-
més, représentés par Me Philippe Cottier, avocat à Genève;

(contrat de bail; défaut de la chose louée)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Par contrat du 16 octobre 1996, la communauté
des copropriétaires X.________ a remis à bail à dame
B.________ des locaux d'une surface d'environ 68,5 m2
destinés à l'exploitation d'un bar à café dans ce centre com-
mercial. Des plans avaient été présentés à la locataire, da-
tés du 26 juin 1996, qui ne faisaient pas apparaître l'exis-
tence d'un commerce concurrent dans les environs. Les plans
portaient cependant tous la mention: "ce document est donné
à
titre indicatif et ne constitue en aucun cas un document con-
tractuel". L'art. 1.2 du contrat signé le 16 octobre 1996
prévoit expressément que "le locataire reconnaît n'être au
bénéfice d'aucune exclusivité pour cette destination ni pour
ses produits et/ou services de la part du bailleur".

Par avenant du 4 avril 1997, A.________ est devenu
colocataire, aux côtés de dame B.________.

En septembre 1998, la communauté bailleresse a at-
tribué un local situé à proximité pour l'exploitation d'un
autre café. Initialement, cet emplacement était réservé à
une
banque.

B.- Estimant que cette présence concurrente cons-
tituait un défaut de la chose louée, les locataires ont dé-
posé devant les tribunaux genevois une demande de baisse de
loyer qui a été rejetée successivement par un jugement du
Tribunal des baux et loyers rendu le 3 février 2000, puis
par
un arrêt rendu le 6 novembre 2000 par la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers.

C.- A.________ et dame B.________ recourent en ré-
forme au Tribunal fédéral. Soutenant que la location d'un

local proche pour une exploitation concurrente donnait lieu
à
un défaut de la chose louée, ils concluent à l'annulation de
l'arrêt attaqué et reprennent leurs conclusions sur le fond,
réclamant en substance une baisse de loyer de 20% à compter
du 1er septembre 1998.

La communauté intimée invite le Tribunal fédéral à
rejeter le recours et débouter les demandeurs.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- a) Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est
tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage
pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet
état.
La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier
une
réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b
CO).

La question litigieuse est de savoir si la chose
louée est affectée d'un défaut.

La chose est défectueuse si elle ne se trouve pas
dans l'état convenu ou promis, d'une manière défavorable au
locataire (cf. ATF publié in SJ 1997 p. 661 consid. 3a;
Higi,
Commentaire zurichois, n° 27 ad art. 258 CO; Weber/Zihlmann,
Commentaire bâlois, n° 1 ad art. 258 CO; SVIT-Kommentar, 2e
éd., Vorbemerkungen zu Art. 258-259i n° 23; Lachat, Le bail
à
loyer, p. 141 n° 1.1).

S'agissant plus précisément de locaux commerciaux,
la présence d'un concurrent dans le voisinage ne peut être
considérée comme un défaut que si le bailleur a promis qu'il

n'y en aurait pas (qualité promise) (Lachat, op. cit., p.
145
n° 1.7; SVIT-Kommentar, 2e éd., n° 23 ad art. 256 CO).

b) Il faut donc déterminer ce que les parties
avaient en vue quant à l'état de la chose louée.

Il n'apparaît pas que la cour cantonale ait déter-
miné la volonté réelle des parties; elle a au contraire pro-
cédé à une interprétation des déclarations faites selon le
principe de la confiance (sur cette notion: cf. ATF 126 III
59 consid. 5b; 125 III 435 consid. 2a). Il s'agit là d'une
question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un
recours
en réforme, examine librement (ATF 125 III 305 consid. 2b;
124 III 363 consid. 5a; 123 III 165 consid. 3a).

c) En l'espèce, le contrat indique expressément que
la bailleresse ne garantit aucune exclusivité. L'intimée se
réservait ainsi clairement la possibilité de louer des
locaux
disponibles à une entreprise concurrente. La clause contrac-
tuelle ne peut pas être comprise de bonne foi dans un sens
différent. Il ne ressort pas des constatations cantonales -
qui lient le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme
(art. 63 al. 2 OJ) - que la bailleresse, lors des pourpar-
lers, aurait donné des assurances orales s'écartant du texte
écrit qui a été signé. Quant aux plans qui ont été
présentés,
ils portent la mention qu'ils n'ont pas la valeur de docu-
ments contractuels. On doit en déduire, selon le principe de
la confiance, que la bailleresse ne prenait aucun engagement
à cet égard. Les plans montraient l'état actuel du projet,
mais n'excluaient nullement qu'à la suite d'un désistement
ou
d'un départ, les locaux qui y figurent soient ensuite attri-
bués à une autre entreprise.

Admettre dans ces circonstances que la bailleresse
n'a pas promis l'absence de concurrent ne viole pas les rè-

gles du droit fédéral sur l'interprétation des déclarations
de volonté selon le principe de la confiance.

En l'absence d'une qualité promise, la cour canto-
nale n'a pas violé le droit fédéral - selon les principes
rappelés ci-dessus - en concluant que la chose n'était pas
défectueuse et que la demande devait en conséquence être re-
jetée.

2.- Les frais et dépens doivent être mis à la char-
ge des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 et 7 et
art.
159 al. 1 et 5 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la
charge des recourants, débiteurs solidaires;

3. Dit que les recourants, solidairement entre eux,
verseront aux intimés une indemnité de 2500 fr. à titre de
dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre d'appel en matière de
baux
et loyers du canton de Genève.

__________

Lausanne, le 19 mars 2001
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

La Greffière,