| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 17 juillet 2000, 4C.50/2000

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4C.50/2000

Ie C O U R C I V I L E
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17 juillet 2000

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et
Corboz,
juges. Greffier: M. Ramelet.

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Dans la cause civile pendante
entre

SI X.________, demanderesse et recourante, représentée par
Me
Patrick Blaser, avocat à Genève,

et

dame G.________, défenderesse et intimée, représentée par Me
François Zutter, avocat à Genève;

(contrat de bail; hausse de loyer; preuve des loyers compa-
ratifs)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- Depuis le ler janvier 1980, la SI X.________,
bailleresse, et la locataire dame G.________ sont liées par
un bail portant sur un appartement de cinq pièces au 3ème
étage d'un immeuble. Le loyer initial, sans les charges,
était de 10 296 fr. par an. Après diverses majorations, le
loyer annuel a été porté à 14 868 fr., après un avis de ma-
joration de février 1991.

Par avis de majoration du 9 décembre 1997, la bail-
leresse a déclaré vouloir porter le loyer annuel à 15 564
fr.
du 1er avril 1998 au 31 mars 1999, à 16 260 fr. du 1er avril
1999 au 31 mars 2000 et à 16 944 fr. du 1er avril 2000 au 31
mars 2001. Le motif invoqué était la réadaptation aux loyers
usuels pratiqués dans la localité et en particulier dans le
quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO. Dans sa lettre
d'accompagnement, la bailleresse faisait valoir que l'augmen-
tation des charges avait désormais compensé la baisse du
taux
hypothécaire et que, le loyer n'ayant pas varié depuis le
1er
avril 1991, il se justifiait de l'adapter aux conditions du
marché actuelles.

Le 19 décembre 1997, la locataire s'est opposée à
la hausse de loyer et, après échec de la tentative de conci-
liation, la bailleresse a introduit le 30 mars 1998 une de-
mande de validation de la hausse devant le Tribunal des baux
et loyers de Genève. A l'appui de sa demande, la bailleresse
a déposé notamment seize exemples comparatifs. Elle a égale-
ment sollicité l'ouverture d'enquêtes si le Tribunal devait
estimer que ces pièces ne détaillaient pas suffisamment les
caractéristiques des appartements offerts à titre de compa-
raison.

Les éléments de comparaison étaient produits sous
forme de fiches comprenant les rubriques suivantes:

IMMEUBLE: propriétaire, année de construction, état
général du bâtiment, quartier, téléréseau collectif, buande-
rie, ascenseur, chauffage central, chauffage individuel.

ENVIRONNEMENT & COMMODITÉS: proximité d'une école,
de commerces, des transports publics, zone de verdure, quar-
tier calme.

APPARTEMENT: nombre de pièces, étage, surface en
m2, balcon, cheminée, double vitrage, téléréseau, cave, gre-
nier.

ÉTAT DE L'APPARTEMENT: excellent, bon, moyen, vé-
tuste, cuisine agencée, équipée, salle de bains, nombre, an-
cienne, récente, douche, nombre, ancienne récente, WC, an-
cien, récent, dans la salle de bains.

LOYER ANNUEL (sans les charges)

TIMBRE ET SIGNATURE DE LA RÉGIE

RESPONSABLE AUPRÈS DE LA RÉGIE.

Il a été constaté que la rubrique "LOYER ANNUEL
(sans les charges)" n'indiquait pas systématiquement la date
du début du loyer et que la date de l'établissement de la fi-
che ne figurait pas systématiquement sur le document.

B.- Par jugement du 17 novembre 1998, le Tribunal
des baux et loyers a débouté la demanderesse de toutes ses
conclusions. Il a écarté treize éléments de comparaison pour
des motifs divers et, considérant que les trois pièces res-
tantes n'étaient pas suffisantes au regard de la jurispruden-
ce du Tribunal fédéral, il s'est dispensé de les examiner.

Par mémoire du 4 janvier 1999, la demanderesse a
appelé de ce jugement, concluant à la fixation du loyer aux
chiffres de l'avis de majoration litigieux. Elle a estimé
que
le Tribunal des baux et loyers ne pouvait pas, sans violer
les art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF, écarter des pièces

pour les motifs invoqués. A l'en croire, les premiers juges
ont encore enfreint l'art. 274d al. 3 CO en ne prenant pas
en
compte les exemples comparatifs sans avoir préalablement in-
vité l'appelante à compléter son offre de preuve.

Par arrêt du 6 décembre 1999, la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le
jugement du Tribunal des baux et loyers.

C.- La SI X.________ recourt en réforme au Tribu-
nal fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt déféré
et
au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle
rende une nouvelle décision dans le sens des considérants.

L'intimée conclut principalement à l'irrecevabilité
du recours et, subsidiairement, à son rejet.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- a) Le Tribunal fédéral examine d'office et li-
brement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF
125 I 412 consid. 1a; 125 II 497 consid. 1a; 125 III 461 con-
sid. 2).

b) La défenderesse invoque l'irrecevabilité du re-
cours parce que la valeur litigieuse serait inférieure à
8000 fr. Elle fait valoir que la recourante a passé sous si-
lence le fait que l'intimée a résilié son bail pour le 31
mars 1999, et que cette résiliation a été acceptée par la de-
manderesse, dont elle produit une lettre du 15 février 1999.

A supposer que ce fait, qui ne ressort pas des ju-
gements cantonaux, puisse être pris en considération - ce
qui
est fort douteux - il ne rendrait pas le recours
irrecevable.

En effet, la valeur litigieuse d'au moins 8000 fr. prise en
compte pour fonder la compétence du Tribunal fédéral est cel-
le des droits contestés dans la dernière instance cantonale
(art. 46 OJ). Or, ces droits, contestés dans l'appel
cantonal
du 4 janvier 1999, dépassaient les 8000 fr. En effet, au mo-
ment de l'appel, le bail n'avait pas encore été résilié, dès
l'instant où la pièce produite par l'intimée fait état d'une
résiliation du bail communiquée par lettre du 10 février
1999. Les droits contestés devant la cour cantonale avaient
ainsi trait à un bail de durée indéterminée, de sorte que,
pour le calcul de la valeur litigieuse, il convenait de pren-
dre en considération l'augmentation de loyer annuel contes-
tée, puis de multiplier ce montant par vingt (art. 36 al. 5
OJ; ATF 121 III 397 consid. 1). Et comme l'augmentation de
loyer requise du 1er avril 1998 au 31 mars 1999 s'élevait à
696 fr. (15 564 fr. - 14 868 fr.), la hausse, rapportée sur
vingt ans, atteignait 13 920 fr. Le recours est donc receva-
ble ratione valoris.

2.- La cour cantonale a essentiellement circons-
crit son examen à la question de savoir si le Tribunal des
baux et loyers avait violé la loi en écartant treize des
exemples comparatifs produits par la demanderesse. A propos
de l'élément de comparaison portant sur un appartement sis
dans un immeuble construit en 1970, au chemin de la Bride, à
Chêne-Bougeries, la Chambre d'appel a retenu que la pièce
produite n'était ni datée ni signée, ce qui ne permettait
pas
d'établir que ce loyer de comparaison avait réagi à la
baisse
du taux d'intérêt hypothécaire, comme l'exige la jurispruden-
ce (ATF 123 III 317 consid. 4d); en outre, la surface de
l'objet de comparaison était supérieure de 26 m2 à celle de
l'appartement de la défenderesse, ce qui interdit la compa-
raison entre les deux logements. Les premiers juges ont écar-
té à bon droit six autres éléments de comparaison, a poursui-
vi la cour cantonale, car les pièces produites n'étaient pas
datées et n'indiquaient pas la date de fixation du loyer, ce

qui empêchait d'affirmer, conformément à la jurisprudence
(cf. arrêt précité), que les loyers des éléments de comparai-
son n'étaient eux-mêmes pas abusifs. S'agissant de l'objet
de
comparaison portant sur un appartement de 5 pièces de 105 m2
sis dans un immeuble construit en 1968, la demanderesse n'a
pas critiqué les premiers juges qui l'ont écarté au motif
que
l'immeuble n'était pas localisé dans le même quartier, ni du
reste dans la même commune; la cour cantonale a ainsi jugé
qu'elle n'avait pas à entrer en matière, puisqu'elle devait
restreindre son examen aux seules violations alléguées.
Quant
aux cinq éléments de comparaison écartés par le Tribunal des
baux et loyers en raison de l'année de construction des im-
meubles cités en référence (1985, 1935 et 1997), dès lors
que
l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux a
été
construit en 1971 et que sont comparables au sens de la loi
des immeubles construits dans une fourchette de 10 ans avant
et 10 ans après l'immeuble à comparer (cf. ATF 123 III 317
consid. 4b/aa), ledit Tribunal pouvait admettre qu'ils
n'étaient pas topiques.

L'autorité cantonale a encore retenu que les pre-
miers juges n'ont pas violé l'art. 274d al. 3 CO en n'invi-
tant pas la bailleresse, représentée devant les tribunaux
par
un avocat patenté, à compléter son offre de preuve.

3.- A l'appui de son premier moyen, la recourante
soutient qu'elle a offert d'apporter aux juges précédents la
preuve, par témoins et par transports sur place, que les
exemples de loyers comparatifs, dont elle s'est prévalue
pour
étayer sa demande en validation de hausse de loyer, étaient
comparables à l'appartement de la défenderesse. A son sens,
il était dès lors indispensable que le Tribunal des baux et
loyers auditionne les représentants des régies des immeubles
cités et ordonne des inspections locales. La recourante re-
proche audit Tribunal et à la Chambre d'appel de n'avoir ja-
mais accédé à sa demande et d'avoir ainsi violé le droit à
la

preuve institué par l'art. 8 CC pour ne pas lui avoir
accordé
la possibilité de compléter ses allégations par les moyens
de
preuve précités.

a) L'art. 8 CC règle, pour tout le domaine du droit
civil fédéral (ATF 115 II 300), la répartition du fardeau de
la preuve et, partant, les conséquences de l'absence de preu-
ve. Il confère, en outre, à la partie chargée du fardeau de
la preuve la faculté de prouver ses allégations dans les con-
testations relevant de ce domaine, pour autant que les faits
allégués soient juridiquement pertinents et que l'offre de
preuve correspondante satisfasse, quant à sa forme et à son
contenu, aux exigences du droit cantonal (ATF 125 III 78 con-
sid. 3b; 122 III 219 consid. 3c p. 223 et les arrêts cités).
L'art. 8 CC n'exclut toutefois ni la preuve par indices, ni
l'appréciation anticipée des preuves, le juge pouvant
rejeter
des offres de preuve d'une partie s'il arrive à la
conclusion
qu'elles ne seraient pas propres à démontrer le fait à prou-
ver ou parce que sa conviction est déjà assise sur les preu-
ves rassemblées, de manière que le résultat de leur apprécia-
tion ne puisse plus être remis en question. L'art. 8 CC ne
prescrit pas les moyens par lesquels l'état de fait doit
être
établi et comment les preuves doivent être appréciées, ques-
tions que le Tribunal fédéral statuant comme juridiction de
réforme n'a pas à revoir (art. 55 al. 1 let. c et 63 al. 2
OJ; ATF 122 III 219 consid. 3c et les arrêts cités). Lorsque
l'appréciation des preuves convainc le juge qu'une
allégation
de fait a été prouvée ou réfutée, la question de la réparti-
tion du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief de
violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 122 III 219
consid. 3c p. 223-224; 119 II 114 consid. 4c; 118 II 142 con-
sid. 3a). Le Tribunal fédéral, statuant dans le cadre de la
procédure du recours en réforme, ne peut pas revoir cette ap-
préciation des preuves, qui ressortit au juge du fait (ATF
117 II 609 consid. 3c). Le refus de certaines preuves ne vio-
le alors pas l'art. 8 CC; il peut tout au plus être attaqué

par la voie du recours de droit public fondé sur la
violation
des art. 9 et 29 al. 2 Cst., pour arbitraire dans l'apprécia-
tion des preuves ou dans l'application du droit cantonal, ou
encore pour violation du droit d'être entendu (ATF 114 II
289
consid. 2a; 109 II 26 consid. 3b; 106 II 170 consid. 6b).

b) En l'espèce, il appartenait à la bailleresse de
fournir la preuve de l'existence de loyers comparatifs perti-
nents. Elle a offert en preuve, par pièces, seize exemples
de
loyers comparatifs. En considérant que treize de ces pièces
n'étaient pas probantes, la cour cantonale a procédé à une
appréciation des preuves et, ce faisant, a résolu une ques-
tion qui n'est pas régie par l'art. 8 CC.

Ensuite, en n'ordonnant pas un complètement de
preuves, soit des auditions ou un transport sur place qui
lui
étaient demandés à titre subsidiaire, l'autorité cantonale a
agi en application du droit de procédure cantonal. En effet,
dire quelles sont les mesures probatoires qui doivent être
ordonnées relève du droit cantonal et nullement des disposi-
tions fédérales en matière de preuve comme l'art. 8 CC. Il
s'agit là de questions qui ne peuvent pas donner lieu à un
recours en réforme (cf. Bernard Corboz, Le recours en
réforme
au Tribunal fédéral, in: SJ 2000 II p. 37).

Le premier moyen du recours est irrecevable.

4.- La recourante fait valoir en deuxième lieu que
l'art. 274d al. 3 CO, posant le principe de la maxime inqui-
sitoire, impose au juge, lorsque la demande n'apparaît pas
d'emblée vouée à l'échec, d'inviter les parties à préciser
leurs allégués et de vérifier, par un transport sur place,
la
force probante des exemples comparatifs qui lui sont soumis.
Et elle invoque dans ce sens la propre jurisprudence de la
Chambre d'appel, ainsi que celle du Tribunal des baux du
canton de Vaud.

a) L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir
d'office l'état des faits, les parties devant
lui soumettre
toutes les pièces nécessaires à trancher le litige. Il pose
le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, ou d'une
maxime des débats atténuée. Le but de cette instruction so-
ciale est de protéger la partie économiquement faible, d'as-
surer l'égalité entre parties et d'accélérer la procédure.
La
maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de
la
preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de
preuve. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige
lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position, mais il
doit interroger les parties et les informer de leur devoir
de
collaboration et de production des preuves. L'initiative du
juge ne va pas au-delà de l'invitation faite aux parties de
mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231
consid. 4a; arrêt du 18 mai 1998 dans la cause 4C.161/1997,
consid. 2a, publié in SJ 1998 p. 645).

b) En appréciant la force probante des pièces pro-
duites par la bailleresse, sans ordonner de compléments de
preuves, la cour cantonale n'a nullement violé l'art. 274d
al. 3 CO. La Chambre d'appel a très justement relevé que la
maxime inquisitoire prévue par le droit du bail n'allait pas
jusqu'à obliger le juge à interpeller une bailleresse repré-
sentée par une régie immobilière et par un avocat patenté.
L'autorité cantonale n'avait pas davantage l'obligation,
après avoir apprécié le caractère peu probant des pièces pro-
duites, de donner suite à des réquisitions subsidiaires de
la
partie. Ouvrir la porte à des lancers de ballons d'essai pro-
batoires n'est pas le but de la disposition invoquée, laquel-
le tend notamment à accélérer la procédure. En produisant
des
pièces insuffisamment probantes, la bailleresse a pris des
risques et elle doit assumer les conséquences de son choix.

Le deuxième moyen doit être rejeté.

5.- A l'appui de son troisième moyen, la recouran-
te prétend que la manière dont les juridictions inférieures
ont apprécié la valeur probante des exemples qui leur ont
été
soumis conduit à vider l'art. 269a let. a CO de son sens. El-
le met en exergue qu'au moins onze des exemples de logements
produits à titre de comparaison sont situés dans des immeu-
bles anciens, construits aux environs de 1930, soit à la
même
période que celle à laquelle l'immeuble litigieux aurait été
érigé. En outre, onze des logements produits en comparaison
ont un loyer compris entre 15 000 fr. et 25 000 fr., soit
dans une fourchette de plus ou moins 20% par rapport au
loyer
querellé. En conséquence les loyers produits seraient compa-
rables à celui de l'appartement de la défenderesse.

Le grief revient à critiquer de manière irrecevable
l'appréciation de la valeur probante des pièces produites.
Le
moyen est, au demeurant, difficilement compréhensible dans
la
mesure où il se réfère, à l'appui de son affirmation de
l'existence de loyers comparatifs, à des immeubles
construits
aux environs de 1930, alors que l'immeuble litigieux a été
bâti quatre décennies plus tard.

Sur la base des trois constatations retenues en dé-
finitive comme des exemples de loyers comparatifs pouvant en-
trer en ligne de compte, il est exclu d'admettre, comme l'a
bien vu la Chambre d'appel, que les hausses de loyers ne
sont
pas abusives au sens de l'art. 269a let. a CO.

6.- En définitive, le recours doit être rejeté
dans la mesure de sa recevabilité, l'arrêt attaqué étant con-
firmé. Vu l'issue du litige, les frais et dépens seront mis
à
la charge de la recourante (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est re-
cevable et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la
charge de la recourante;

3. Dit que la recourante versera à l'intimée une
indemnité de 2500 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre d'appel en matière de
baux
et loyers du canton de Genève.

___________

Lausanne, le 17 juillet 2000
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,