| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 10 juillet 2000, 4C.46/2000

«AZA 3»

4C.46/2000

Ie C O U R C I V I L E
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10 juillet 2000

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Corboz, juge,
et Pagan, juge suppléant. Greffier: M. Carruzzo.

______________

Dans la cause civile pendante
entre

Walter Wenk, à Aïre, défendeur et recourant, représenté par
Me Patrice Riondel, avocat à Genève,

et

l'Association genevoise du Coin de Terre, à Vernier, deman-
deresse et intimée, représentée par Me Christiane de
Senarclens Combe, avocate à Genève;

(droit de réméré)

Vu les pièces du dossier d'où ressortent
les f a i t s suivants:

A.- a) L'Association genevoise du Coin de Terre
(ci-après: l'Association), reconnue d'utilité publique
depuis
1933, a pour but principal de faciliter aux familles de con-
dition modeste l'acquisition et la construction d'habita-
tions. A cet effet, elle peut, en particulier, recourir aux
dispositions légales concernant le droit de réméré. La durée
- indéterminée -, les modalités de l'annotation au registre
foncier (pour une période de dix ans) et les conditions
d'exercice de ce droit ont été fixées dans un règlement inté-
rieur approuvé par le Conseil d'Etat genevois. Selon ce rè-
glement, les ventes de parcelles avec la maison familiale et
d'appartements font l'objet d'un acte notarié spécial pré-
voyant un droit de réméré en faveur de l'Association. En ou-
tre, les propriétaires présents ou futurs de terrains vendus
par l'Association doivent satisfaire aux conditions de celle-
ci et en être membres aussi longtemps qu'elle subsistera.

En cas de donation au conjoint ou à l'un des des-
cendants du membre propriétaire, l'Association n'exerce pas
son droit de réméré si le bénéficiaire désigné remplit les
conditions statutaires. Les modalités de la donation sont
arrêtées d'un commun accord avec le donataire qui doit ad-
hérer à l'Association et signer le pacte de réméré.

b) Le 14 décembre 1961, l'Association a vendu à
Walter Wenk, pour le prix de 79 676 fr.55, une parcelle avec
villa et jardin, sise à Aïre. L'acte de vente reprenait les
clauses et conditions réglementaires concernant le droit de
réméré, qui a été annoté au registre foncier pour une durée
de dix ans.

c) Par acte authentique du 1er juillet 1994, Walter
Wenk a donné l'immeuble en copropriété à sa fille,
Christiane
Marè Hochuli, et à sa petite-fille, Jennifer Marè. L'acte de
donation prévoyait un droit d'usufruit en faveur de Walter
Wenk et de son épouse. La reprise du pacte de réméré par les
donataires n'y était pas stipulée.

Le transfert de propriété découlant de la donation
a été inscrit au registre foncier le 22 juillet 1994 et pu-
blié dans la Feuille d'avis officielle du 29 juillet 1994.

Dans une lettre du 17 octobre 1994, l'Association a
rappelé à Christiane Marè Hochuli et à sa fille qu'en vertu
de ses statuts et de son règlement intérieur, seuls ses mem-
bres pouvaient licitement habiter les immeubles qu'ils lui
achetaient. Elle les a donc invitées à remplir et à signer
un
bulletin d'adhésion.

Le 25 octobre 1994, Christiane Marè Hochuli a fait
part à l'Association de son refus d'y adhérer. Ultérieure-
ment, elle lui a proposé sans succès un arrangement.

B.- Le 2 novembre 1995, l'Association a assigné
Walter Wenk en paiement de la somme de 180 474 fr., plus in-
térêts, correspondant à la différence entre le prix de
rachat
de l'immeuble au moment de la donation et le prix d'acquisi-
tion d'un bien-fonds similaire (165 600 fr.), ainsi qu'aux
frais d'avocat assumés par elle en raison de la violation du
droit de réméré qu'elle imputait au défendeur (14 874
fr.25).
Elle reprochait à ce dernier d'avoir délibérément fait dona-
tion de sa maison sans imposer aux donataires la reprise du
droit de réméré, lequel ne leur était ainsi plus opposable.

Le défendeur a conclu au rejet de la demande, sou-
tenant, en substance, qu'il n'avait jamais eu l'intention de

causer un dommage à la demanderesse, mais uniquement de sau-
vegarder les intérêts de sa famille.

A dire d'expert, la différence entre la valeur vé-
nale de la parcelle et son prix de rachat se montait à
170 937 fr.85.

Par jugement du 28 janvier 1999, le Tribunal de
première instance du canton de Genève a condamné le
défendeur
à payer à la demanderesse la somme de 178 945 fr.70
(165 600 fr. + 13 345 fr.70) avec intérêts à 5% dès le 2 no-
vembre 1995.

Statuant le 10 décembre 1999, sur appel du défen-
deur, la Cour de justice a confirmé ce jugement.

C.- Le défendeur interjette un recours en réforme
au Tribunal fédéral en vue d'obtenir l'annulation de l'arrêt
cantonal et sa libération totale des fins de la demande.

La demanderesse conclut au rejet du recours, dans
la mesure où il est recevable, et à la confirmation de l'ar-
rêt attaqué.

C o n s i d é r a n t e n d r o i t :

1.- Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fé-
déral doit conduire son raisonnement sur la base des faits
figurant dans la décision attaquée, à moins que des disposi-
tions fédérales en matière de preuve n'aient été violées,
qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant
sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il
faille compléter les constatations de l'autorité cantonale
parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents
et

régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid.
5c/aa p. 357, 117 II 256 consid. 2a, 115 II 484 consid. 2a
p.
485 s.). Dans la mesure où un recourant présente un état de
fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision
attaquée,
sans se prévaloir de manière précise de l'une des exceptions
qui viennent d'être rappelées, il n'y a pas lieu d'en tenir
compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les consta-
tations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux
(art. 55 al. 1 let. c OJ).

Dans la partie de son recours consacrée au "rappel
des faits pertinents", le défendeur se livre en réalité,
sous
forme de commentaires, à une critique des faits retenus par
la Cour de justice. Une telle façon de procéder, en dehors
des hypothèses susvisées, n'est pas admissible, car elle re-
vient à faire du Tribunal fédéral une juridiction d'appel
susceptible de revoir librement les faits.

2.- Le défendeur invoque en premier lieu une vio-
lation de l'art. 216a CO. Il fait grief à la cour cantonale
de n'avoir pas constaté que le droit de réméré litigieux
s'était définitivement éteint le 14 décembre 1986, 25 ans
après sa constitution, en vertu de cette disposition.

a) aa) Les droits de préemption, d'emption et de
réméré conventionnels sont des droits d'acquisition condi-
tionnels qui font naître un rapport générateur d'obligations

et qui sont soumis, comme tels, aux dispositions générales
relatives aux contrats. De tels droits n'ont, en principe,
que des effets personnels. Peuvent, toutefois, s'y ajouter
les effets réels de l'annotation au registre foncier, laquel-
le permet de garantir l'exécution de ces droits personnels
par un mode réel, en les rendant opposables à tout droit pos-
térieurement acquis sur l'immeuble (art. 959 al. 2 CC; ATF
120 Ia 240 consid. 3b et les références).

Selon le texte des art. 681 al. 3 et 683 al. 2 aCC,
les droits de préemption, d'emption et de réméré cessent,
dans tous les cas, dix ans après l'annotation. La jurispru-
dence a néanmoins interprété ces dispositions en ce sens que
le délai décennal ne s'appliquait qu'aux effets réels de
l'annotation. Ainsi, les parties pouvaient constituer entre
elles des droits personnels d'une durée indéterminée, dans
les limites des art. 2 et 27 CC (ATF 102 II 243 consid. 3 et
les références; voir aussi l'ATF 121 III 210 consid. 2). Cet-
te jurisprudence a été approuvée par une majorité d'auteurs
(voir les références indiquées par Felix Schöbi, Die Bedeu-
tung der Revision der Bestimmungen über vertragliche Kaufs-,
Vorkaufs- und Rückkaufsrechte für die Sachenrechtsdogmatik,
recht 1993, p. 177 note de pied n. 4).

Dans la perspective d'une révision de la loi, le
Conseil fédéral avait sollicité un avis de droit du profes-
seur Pio Caroni (Berne), lequel avait préconisé le maintien
de la distinction entre la durée des effets personnels et la
durée des effets réels des droits de préemption, d'emption
et
de réméré. La commission d'experts lui avait emboîté le pas
(pour les références, cf. Schöbi, op. cit., p. 178). Cepen-
dant, le 19 octobre 1988, le Conseil fédéral a présenté un
projet de loi où il proposait de ne plus faire de différence
entre la durée à caractère simplement obligatoire de ces
droits personnels et celle qui revêtait un caractère d'obli-
gation réelle (Message à l'appui des projets de loi fédérale
sur le droit foncier rural et de loi fédérale sur la
révision
partielle du code civil (droits réels immobiliers) et du
code
des obligations (vente d'immeubles), in FF 1988 III 889 ss,
1015 s.). Cette proposition n'a rencontré aucune opposition
devant les commissions parlementaires et les Chambres fédéra-
les; elle a été tacitement adoptée et introduite dans la loi
à l'art. 216a CO (pour les références, cf. Schöbi, op. cit.,
p. 178 note de pied n. 9; voir aussi l'appréciation critique
de Rey, Die Neuregelung der Vorkaufsrechte in ihren Grund-

zügen, RDS 113 (1994) I 39 ss, 40 s.). Aux termes de cette
disposition, entrée en vigueur le 1er janvier 1994, les
droits de préemption et de réméré peuvent être convenus pour
une durée de 25 ans au plus, les droits d'emption pour dix
ans au plus, et être annotés au registre foncier.

bb) En l'espèce, la violation du droit de réméré
alléguée par la demanderesse est devenue effective le 22
juillet 1994, date de l'inscription au registre foncier du
transfert de propriété fondé sur l'acte de donation signé le
1er juillet 1994, soit après l'entrée en vigueur de l'art.
216a CO.

A supposer que ce droit de réméré soit régi, quant
à sa durée, par la disposition topique applicable à l'époque
de sa constitution, à savoir l'art. 683 al. 2 aCC tel qu'in-
terprété par la jurisprudence précitée, il serait assurément
opposable au défendeur, à moins qu'il ne violât les art. 2
et
27 al. 2 CC (cf. consid. 3 ci-dessous).

En revanche, si le droit de réméré constitué en
1961 devait être limité ab ovo dans le temps par l'art. 216a
CO et qu'il tombât matériellement sous le coup de cette dis-
position, la demanderesse ne pourrait plus s'en prévaloir,
parce qu'il se serait alors éteint en 1986, avant qu'elle en
fît usage. Il convient donc d'examiner successivement ces
deux questions en commençant par la seconde, car la réponse
qui lui sera apportée pourrait rendre superflu le traitement
de la première. Aussi bien, dans l'hypothèse où le droit de
réméré en cause serait exorbitant ratione materiae de l'art.
216a CO, il importerait peu de savoir quel est le champ
d'application ratione temporis de cette disposition.

b) aa) Les nouvelles durées maximales fixées à
l'art. 216a CO ne valent que pour les droits personnels qui
ont été constitués par convention, à l'exclusion de ceux qui

existent de par la loi, tels les droits de préemption légaux
(par ex. art. 682 et 682a CC). En outre, selon le message
susmentionné du Conseil fédéral, la durée maximale de 25 ans
n'est pas non plus applicable lorsque les droits de préemp-
tion sont créés, conformément à l'art. 712c al. 1 CC, dans
l'acte constitutif de la propriété par étages ou par conven-
tion ultérieure (FF 1988 III 1016). Cet avis est partagé par
une majorité d'auteurs (Engel, Contrats de droit suisse, 2e
éd., p. 103 ch. 4; Rey, op. cit., p. 43; Steinauer, La nou-
velle réglementation du droit de préemption, RNRF 1992, p. 1
ss, 8; Robert Meier, Das neue Vorkaufs-, Kaufs- und Rück-
kaufsrecht - vier Neuerungen und drei Auslegungsfragen, PJA
1994, p. 139 ss, 145; Roland Pfäffli, Neuerungen im Immobi-
liarsachenrecht und beim Grundstückkauf, Le Notaire bernois
(NB) 1992, p. 449 ss, 456; pour une critique de cet avis,
cf.
Bénédict Foëx, La nouvelle réglementation des droits de
préemption, d'emption et de réméré dans le CC/CO, SJ 1994,
p.
381 ss, 403 s.). Schöbi (Die Revision des Kaufs-, des Vor-
kaufs- und des Rückkaufsrechts, PJA 1992, p. 567 ss), quant
à
lui, va encore plus loin, puisqu'il soutient que les durées
fixées à l'art. 216a CO ne s'appliquent pas en toute hypothè-
se et qu'il faut, en particulier, en faire abstraction lors-
que la relation juridique en cause offre les caractères
d'une
société, auquel cas la modulation des délais (dans un sens
ou
dans l'autre) peut répondre à des besoins légitimes (p.
569).
D'autres auteurs refusent d'admettre, ou du moins
critiquent,
une interprétation aussi extensive du texte légal (Foëx,
ibid.; Meier, ibid.).

L'opinion de Schöbi, qui se heurte certes au texte
en soi clair de l'art. 216a CO, mais qui paraît conforme à
l'esprit et à la systématique de la loi, n'est en tout cas
pas dénuée d'intérêt. De fait, si les droits de préemption
légaux ne sont pas soumis à la durée maximale prévue par la
disposition citée, c'est parce que la relation juridique des
parties dans laquelle ils s'insèrent ne se résume pas à leur

seule existence. Contrairement aux droits de préemption con-
ventionnels, qui visent essentiellement à satisfaire les be-
soins spécifiques de leurs titulaires, les droits de préemp-
tion légaux poursuivent des buts d'intérêt plus général et
servent, notamment, à la réalisation d'objectifs de
politique
structurelle, de politique en matière de propriété ou de po-
litique familiale (comme le droit de préemption des parents,
au sens des art. 42 ss LDFR; RS 211.412.11)
ou encore à
l'aménagement et au renforcement d'autres rapports de droit
(droits de préemption en matière de copropriété et de droit
de superficie, au sens de l'art. 682 CC; droit de préemption
du fermier, au sens de l'art. 47 LDFR). Il est donc logique
que de tels droits accessoires subsistent aussi longtemps
que
dure la relation juridique qui constitue leur raison d'être.
Qu'il en aille de même en ce qui concerne le droit de préemp-
tion du copropriétaire d'étage, bien que ce droit n'existe
pas ex lege (cf. art. 712c al. 1 CC), est tout à fait justi-
fié au regard des considérations qui ont guidé le législa-
teur, d'autant plus que la propriété par étages n'est qu'une
forme particulière de la copropriété. Aussi paraît-il diffi-
cile, prima facie, de retenir une solution différente, du
point de vue téléologique, pour d'autres rapports de droit
fondés sur une structure corporative. On pense ici, par exem-
ple, aux coopératives d'habitation visant à faciliter
l'accès
à la propriété d'un logement.

bb) La demanderesse est une association d'utilité
publique qui a principalement pour but de permettre aux fa-
milles de condition modeste d'acquérir et de construire des
habitations. Ses statuts et règlements ont été approuvés par
le Conseil d'Etat. Les droits d'emption et de réméré qui y
figurent servent de toute évidence à la mise en oeuvre du
but
statutaire, en tant qu'ils permettent à cette association de
lutter contre la spéculation immobilière. Dans ces condi-
tions, on peut raisonnablement se demander si de tels droits
entrent dans les prévisions de l'art. 216a CO.

La question, délicate, pourra cependant rester in-
décise s'il devait s'avérer, sous l'angle du droit transitoi-
re, que cette disposition n'a pas empêché la demanderesse
d'exercer valablement son droit de réméré.

c) aa) La loi fédérale du 4 octobre 1991, qui a in-
troduit l'art. 216a dans le Code des obligations, ne
contient
pas de dispositions transitoires. Conformément à la jurispru-
dence, il faut donc s'en tenir aux règles générales du titre
final du Code civil (ATF 116 II 33 consid. 3a p. 36, 116 III
120 consid. 3a p. 124). Celles-ci reposent sur le principe
de
la non-rétroactivité (art. 1er al. 1 Tit. fin. CC), lequel
souffre toutefois des exceptions, notamment lorsque l'ordre
public est en jeu (art. 2 Tit. fin. CC) ou qu'il est
question
de cas réglés par la loi indépendamment de la volonté des
parties (art. 3 Tit. fin. CC). Les rapports de droit visés
par ces deux dernières dispositions sont soumis à la loi nou-
velle, même s'ils ont pris naissance avant son entrée en vi-
gueur.

Dans un arrêt du 28 juin 1995, le Tribunal fédéral
a soulevé le problème de la rétroactivité de l'art. 216a CO,
mais il a pu se dispenser de le résoudre, étant donné que le
bénéficiaire du droit d'emption s'était porté acquéreur de
l'immeuble avant l'entrée en vigueur de cette disposition
(ATF 121 III 210). En l'espèce, la demanderesse aurait
exercé
son droit de réméré après le 1er janvier 1994, si elle
n'avait été empêchée de le faire par l'inscription de tiers
au registre foncier sur la base de la donation incriminée.
Il
s'impose, dès lors, d'examiner si l'art. 216a CO se fût oppo-
sé ou non à l'exercice de ce droit.

bb) La question de la rétroactivité de l'art. 216a
CO est l'objet de controverses.

Selon Bucher (Commentaire bernois, n. 243 ad art.
27 CC), les limites fixées par cette disposition quant à la
durée des droits de préemption, d'emption et de réméré
(comme
les prescriptions de forme de l'art. 216 CO) ne valent que
pour les contrats conclus après le 1er janvier 1994, parce
que la durée maximale ne constitue pas un élément de l'ordre
public suisse. Denis Piotet (Le droit transitoire des lois
fédérales sur le droit foncier rural et sur la révision par-
tielle du code civil et du code des obligations du 4 octobre
1991, RDS 113 (1994) I 125 ss, 142 ss) est du même avis;
pour
cet auteur, l'art. 216a CO n'est pas d'ordre public, au sens
de l'art. 2 Tit. fin. CC, et la durée maximale qu'il fixe
pour les droits personnels précités est une question qui ne
relève pas non plus de l'art. 3 Tit. fin. CC. Pour Foëx (op.
cit., p. 415) également, la disposition en cause n'a pas
trait au contenu, mais à l'existence même des droits de
préemption, d'emption et de réméré, de sorte qu'elle n'entre
pas dans le champ d'application de l'art. 3 Tit. fin. CC.

De leur côté, Schöbi (op. cit., PJA 1992, p. 570 et
op. cit., recht 1993, p. 177 note de pied n. 5) et Vito Ro-
berto (Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obliga-
tionenrechts, recht 1993, p. 172 ss, 174 s.) professent
l'opinion inverse. Selon eux, la durée maximale des droits
de
préemption, d'emption et de réméré visés par l'art. 216a CO
est de droit impératif, au sens de l'art. 3 Tit. fin. CC;
par
conséquent, les droits personnels constitués sous l'empire
de
l'ancien droit ne peuvent plus être exercés lorsque, à l'en-
trée en vigueur du nouveau droit, la durée maximale fixée
par
celui-ci s'est déjà écoulée. Giger (Commentaire bernois, n.
461 ad art. 216 CO), Hess (Commentaire bâlois, n. 8 ad art.
216a CO), Pfäffli (op. cit., p. 455) ainsi que l'Office fédé-
ral chargé du droit du registre foncier et du droit foncier
(ZBGR 1996 p. 390 ss, 404 s.) - ce dernier en tout cas jus-
qu'à ce qu'une décision de justice différente et représenta-
tive ait été rendue - sont du même avis que ces deux
auteurs.

cc) Considéré sous l'angle du droit comparé, le
rattachement d'un rapport d'obligation au droit en vigueur
au
moment de sa constitution (lex prior) est usuel; il vise à
protéger la confiance subjective des parties, qui ont soumis
leurs relations à un droit matériel qui leur était connu, et
tend aussi à empêcher que des droits valablement acquis par
un acte juridique soient enlevés à leur titulaire par le
seul
effet de la loi (Burkhard Hess, Intertemporales Privatrecht,
Tübingen 1998, p. 143 avec des références au droit d'autres
pays à la note de pied n. 108). Telle est également la ratio
legis de l'art. 1er al. 1 Tit. fin. CC.

L'art. 2 Tit. fin. CC apporte une exception au
principe général de la non-rétroactivité des lois lorsque
l'ordre public est en cause. Dans l'ATF 49 II 330 consid. 3,
le Tribunal fédéral avait jugé que la durée maximale insti-
tuée par l'art. 683 al. 2 aCC pour les droits de réméré
avait
été établie dans l'intérêt de l'ordre public et qu'elle s'ap-
pliquait donc, conformément à l'art. 2 Tit. fin. CC, aux an-
ciens droits de réméré constitués en vertu du droit
cantonal.
Toutefois, cet arrêt a été critiqué par la doctrine
(Mutzner,
Commentaire bernois, n. 83 ss ad art. 17 Tit. fin. CC). Le
Tribunal fédéral lui-même l'a d'ailleurs remis en question
quelques années plus tard, mais il a laissé le problème en
suspens car le jugement attaqué devait être réformé pour un
autre motif (ATF 53 II 392 consid. 2 et 3). Quoi qu'il en
soit, l'opinion qui prévaut à juste titre à l'heure actuelle
dénie à l'art. 216a CO le caractère de disposition d'ordre
public au sens de l'art. 2 Tit. fin. CC (Piotet, op. cit.,
p.
143; Bucher, ibid.).

Une autre exception au principe de non-rétroactivi-
té résulte de l'art. 3 Tit. fin. CC, lequel prévoit que les
cas réglés par la loi indépendamment de la volonté des par-
ties sont soumis à la loi nouvelle, après l'entrée en
vigueur
du code civil, même s'ils remontent à une époque antérieure.

L'interprétation de cette disposition a soulevé de tout
temps
des difficultés (voir déjà: Heinrich Giesker-Zeller, Die
Grundprinzipien des Übergangsrechtes zum Schweizerischen Zi-
vilgesetzbuche, RDS 1915, p. 1 ss, 47 ss; pour un examen com-
plet de la question, cf. Markus Vischer, Die allgemeinen
Bestimmungen des schweizerischen intertemporalen Privat-
rechts, thèse Zurich 1986, p. 65 ss; voir aussi: Broggini,
Intertemporales Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht,
vol. I, p. 443 ss). L'une des différentes opinions émises à
ce sujet restreint le champ d'application de l'art. 3 Tit.
fin. CC aux cas dans lesquels le contenu d'un rapport juri-
dique est fixé par la loi, sans égard à la volonté des par-
ties; en revanche, lorsque le contenu du rapport juridique
découle de la volonté autonome des parties, la protection de
la confiance éveillée chez celles-ci commande de ne pas por-
ter atteinte à une position contractuelle valablement
acquise
par acte juridique sous l'empire de la loi ancienne (Tuor/
Schnyder/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11e
éd.,
p. 905; Vischer, op. cit., p. 61 ss; le même, Commentaire bâ-
lois, n. 1 ss ad art. 3 Tit. fin. CC; Piotet, op. cit., p.
143; dans le même sens, voir déjà: Mutzner, op. cit., n. 3
ad
art. 3 Tit. fin. CC). Le Tribunal fédéral s'est rallié à cet
avis dans sa jurisprudence la plus récente (ATF 116 II 63
consid. 3a et 4, 116 III 120 E. 3d).

dd) En l'occurrence, le droit de réméré litigieux a
été stipulé dans le contrat de vente du 14 décembre 1961
pour
une durée indéterminée. S'il fallait considérer, du point de
vue du droit transitoire, que la durée du droit de réméré
fait partie du contenu de celui-ci, tel qu'il découle de la
volonté autonome des parties, le droit de réméré serait sou-
mis, quant à sa durée admissible, à l'ancien droit. Par con-
séquent, dans cette hypothèse, rien ne se fût opposé à son
exercice après le 1er janvier 1994.

Force est, toutefois, de souligner, s'agissant de
la durée du droit de réméré, que l'autonomie privée était dé-
jà limitée sous l'empire de l'ancien droit en ce sens que,
si
les parties pouvaient certes constituer entre elles un droit
personnel d'une durée indéterminée, elles n'en devaient pas
moins respecter les limites imposées par l'art. 27 CC et ne
pouvaient pas attribuer au droit de réméré des effets réels
excédant la durée maximale prévue à l'art. 683 al. 2 aCC.
Aussi, comme la durée maximale des rapports de droit est gé-
néralement soustraite à l'autonomie privée, pourrait-on se
demander si elle ne ressortit pas au contenu fixé par la
loi.
Il n'est cependant pas nécessaire d'examiner plus avant
cette
question. En effet, même s'il fallait y répondre par l'affir-
mative, la protection de la confiance exclurait de fixer le
point de départ du délai de 25 ans à une date antérieure à
celle de l'entrée en vigueur de l'art. 216a CO, en particu-
lier à la date de constitution du droit de réméré. Au con-
traire, le dies a quo pour le calcul de ce délai ne pourrait
être que le 1er janvier 1994, de sorte qu'au regard de
l'art.
216a CO, les droits de réméré constitués avant cette date,
comme celui qui fait l'objet du présent litige, expireraient
le 1er janvier 2019. La solution inverse conduirait à des ré-
sultats difficilement justifiables, serait source d'une
grande insécurité juridique et soulèverait d'autre part en
pratique des questions complexes d'indemnisation et de vices
de la volonté ensuite d'une réduction légale de la durée
d'un
droit personnel valablement constitué pour une durée indéter-
minée. A cet égard, un parallèle peut être établi entre la
question examinée et celle de l'effet dans le temps d'une
nouvelle règle touchant la prescription. Dans sa jurispruden-
ce en la matière, le Tribunal fédéral a posé le principe se-
lon lequel, s'il est généralement admis qu'une nouvelle
règle
de prescription ou de péremption s'applique également aux
droits jusqu'alors imprescriptibles, la protection des
droits
existants exige qu'en pareil cas le délai de prescription ne
commence pas à courir avant l'entrée en vigueur du nouveau

droit (ATF 102 V 206 consid. 2 p. 208 et les références;
voir
aussi le consid. 3 de l'arrêt du 16 août 1994 reproduit in
Rivista di diritto amministrativo e tributario ticinese
[RDAT] 1995 I n° 46 p. 114 ss, 116). Il ne saurait en aller
différemment en ce qui concerne la péremption d'un droit de
réméré conventionnel.

Cela étant, les juges précédents n'ont pas violé le
droit fédéral en constatant que la demanderesse était encore
au bénéfice de son droit de réméré à l'époque où le
défendeur
avait transféré l'immeuble à des tiers en violation de ce
droit.

3.- a) Le défendeur soutient ensuite que le droit
de réméré le liant à la demanderesse serait devenu nul de
plein droit, en application de l'art. 27 CC, à l'expiration
d'un délai de dix ans dès sa constitution.

Sous l'empire de l'art. 683 al. 2 aCC, les droits
d'emption et de réméré faisant l'objet de cette disposition
cessaient, dans tous les cas, dix ans après leur annotation
au registre foncier. Néanmoins, il était admis que ce délai
décennal ne valait que pour les effets de nature réelle du
contrat, si bien que les parties pouvaient constituer entre
elles un droit de réméré d'une durée indéterminée, dans les
limites des art. 2 et 27 CC (cf., mutatis mutandis, l'ATF
121
III 210 consid. 2 et l'arrêt cité).

Le pacte de réméré litigieux a été conclu sans li-
mite de temps, solution qui est condamnée par la doctrine et
la jurisprudence. En vertu des art. 2 et 27 CC, de tels con-
trats sont résiliables à partir d'un moment qui ne peut être
fixé que de cas en cas. En effet, la partie qui exige le
maintien d'un engagement excessif abuse de son droit (cf.
ATF
114 II 159 consid. 2a, 113 II 209 consid. 4 et 4a).

Un engagement d'une durée excessive n'est donc pas
nul en soi et ab ovo; en revanche, celui qui en est le débi-
teur est en droit, à un moment donné, de s'en libérer en le
résiliant. Dans une telle perspective, celui qui entend se
prévaloir du caractère excessif de l'engagement en raison de
sa durée doit adresser au créancier une déclaration de volon-
té constitutive d'un congé (ou dénonciation), droit

formateur
extinctif qui entraîne la résiliation ex nunc du contrat y
relatif (cf. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obli-
gationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 7e éd., n. 65 et
72).

Dans le cas particulier, il ne résulte pas des
faits constatés par la Cour de justice que le défendeur au-
rait résilié le pacte de réméré antérieurement à la donation
litigieuse ou au moment de la conclusion de celle-ci, motif
pris de sa durée prétendument excessive. Il en appert plutôt
qu'il s'est bien gardé d'aviser la demanderesse de son
projet
de donner l'immeuble. Par conséquent, il n'est pas
nécessaire
de rechercher si, en 1994, le pacte de réméré était déjà ré-
siliable ou non en raison du temps écoulé depuis sa conclu-
sion.

b) Le défendeur soutient encore, dans le même con-
texte, que le pacte de réméré était entaché de nullité parce
qu'il était assorti d'une obligation de renouvellement garan-
tie par l'inscription d'une hypothèque de 20 000 fr.

Il n'est pas fait état d'une telle garantie dans
l'arrêt attaqué. L'allégation y relative est donc nouvelle
et, partant, irrecevable (art. 63 al. 2 OJ). Fût-elle
avérée,
les données du problème ne s'en trouveraient pas modifiées
pour autant sur le vu des motifs énoncés ci-après.

En l'espèce, l'engagement pris par le défendeur de
signer un nouveau pacte de réméré à l'expiration de la durée

de validité de l'annotation au registre foncier, afin que le
droit de réméré puisse être annoté derechef pour une période
supplémentaire de dix ans, était entaché de nullité (ATF 73
II 158 consid. 1). Toutefois, force est d'admettre que, par
un comportement concluant, les parties à l'acte de vente du
14 décembre 1961 ont renoncé à cette clause. En effet, l'en-
gagement incriminé n'a donné lieu à aucune contestation
entre
elles en 1971 et l'annotation n'a pas été renouvelée.

Quoi qu'il en soit, il y aurait tout au plus matiè-
re à nullité partielle selon l'art. 20 al. 2 CO par la seule
annulation de la clause litigieuse, s'agissant de mettre en
oeuvre le principe de la favor negotii en présence d'une dis-
position qui n'avait d'ailleurs aucune incidence sur la
durée
- indéterminée - du droit de réméré stipulé dans l'acte de
vente du 14 décembre 1961 et qui ne modifiait pas non plus
l'économie de ce contrat (cf. ATF 120 II 35 consid. 4a).

La critique formulée par le défendeur tombe dès
lors à faux.

4.- A suivre le défendeur, la demanderesse ne su-
bissait pas de préjudice tant que lui-même et son épouse oc-
cupaient l'immeuble, car elle ne pouvait pas faire valoir
son
droit de réméré avant leur décès.

Une telle approche n'est manifestement pas fondée
dans la mesure où, en raison de la donation faite par lui à
sa fille et à sa petite-fille, le défendeur a perdu le droit
de propriété qu'il détenait sur l'immeuble que lui avait ven-
du la demanderesse et qu'il a ainsi privé cette dernière,
dès
l'inscription du transfert de propriété au registre foncier,

de la possibilité de faire valoir son droit de réméré. Le
fait qu'il avait alors, avec son épouse, un droit d'usufruit
sur l'immeuble en question n'était pas de nature à modifier

la situation irréversible qu'il avait créée lui-même en don-
nant son immeuble à des proches.

Pour le surplus, c'est le lieu de rappeler que le
droit de réméré est un droit d'acquisition conditionnel su-
bordonné à une condition potestative, la déclaration d'exer-
cice du droit (ATF 109 II 219 consid. 2b). Aussi, en vertu
de
l'art. 152 al. 1 CO relatif aux obligations conditionnelles,
tant que la condition n'est pas accomplie, le propriétaire
de
l'immeuble doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait que
l'obligation qui lui incombe de souffrir le rachat de l'im-
meuble soit dûment exécutée. Il lui est interdit, en particu-
lier, de transférer la propriété du bien-fonds à un tiers.
S'il y procède, alors que le droit de réméré ne fait pas
l'objet d'une annotation, l'acte est valable, le tiers acqué-
reur n'étant pas lié par le droit de réméré. En revanche, le
concédant devra payer des dommages-intérêts au titulaire du
droit de réméré (cf. Steinauer, Les droits réels, tome II,
2e
éd., n. 1708a).

En l'espèce, la Cour de justice a fait une saine
application de ces principes. Le défendeur ne saurait donc
le
lui reprocher.

Au demeurant, il importe peu que la demanderesse
ait soutenu n'avoir aucune obligation d'acquérir un immeuble
de remplacement au moyen de l'indemnité qui lui serait al-
louée par le défendeur, le lésé étant libre de disposer de
celle-ci à son gré (cf., par ex., Anton K. Schnyder, Commen-
taire bâlois, n. 2 ad art. 43 CO).

Enfin, la faculté d'exercer un droit de réméré ne
comportant pas d'engagement de la part de celui qui en est
le
titulaire, ce dernier peut en user ou non selon sa libre ap-
préciation. Il est ainsi sans incidence que la demanderesse

n'ait pas invoqué son droit de réméré dans d'autres cas si-
milaires.

En conséquence, l'arrêt attaqué ne viole nullement
le droit fédéral dans la mesure où il constate le droit de
la
demanderesse de réclamer des dommages-intérêts au défendeur.

5.- La Cour de justice a constaté souverainement
que la demanderesse avait assumé avant procès des frais
d'avocat représentant 13 345 fr.70 et elle lui a alloué
cette
somme au titre des dommages-intérêts.

Étant donné que la fixation du préjudice est une
question de fait qui relève exclusivement de la compétence
du
juge cantonal, le Tribunal fédéral, comme instance de réfor-
me, examine uniquement si la notion juridique du préjudice a
été méconnue ou si des principes juridiques concernant le
calcul du dommage ont été violés (ATF 123 III 241 consid. 3a
et les arrêts cités).

Or, à l'appui de son recours, le défendeur ne pré-
sente aucune argumentation permettant de penser que, par rap-
port aux frais d'avocat retenus, l'autorité cantonale aurait
enfreint des notions de droit fédéral.

A cet égard, il sied encore de rappeler que le dom-
mage comprend de tels frais si l'intervention d'un avocat
est
nécessaire et qu'ils ne sont pas compris dans les dépens al-
loués au lésé (ATF 117 II 101 consid. 2 et les arrêts
cités).

Ainsi, on ne discerne de toute façon pas en quoi
l'arrêt attaqué pourrait être contraire au droit fédéral.

6.- Dans un dernier grief, difficilement compréhen-
sible, le défendeur reproche à la Cour de justice de ne pas

avoir jugé pertinents les moyens de fait et de droit qu'il
avait invoqués en rapport avec une révision des statuts de
la
demanderesse, une modification des conditions du droit de
réméré et l'absence d'unanimité des membres de l'Association
sur ces questions.

A ce propos, contrairement aux exigences en la ma-
tière (cf. ATF 121 III 397 consid. 2a, 120 II 280 consid. 6c
p. 284), le défendeur n'indique pas quel principe de droit
fédéral aurait été violé et en quoi il l'aurait été. Ainsi,
il ne se justifie pas d'entrer en matière sur ces questions,
surtout qu'elles paraissent plutôt avoir trait à une viola-
tion du droit d'être entendu (obligation de motiver les dé-
cisions) et qu'elles n'ont dès lors pas leur place dans un
recours en réforme (art. 43 al. 1 in fine OJ; Corboz, Le re-
cours en réforme au Tribunal fédéral, in SJ 2000 II p. 1 ss,
34 s.).

7.- Cela étant, le recours ne peut qu'être rejeté,
dans la mesure où il est recevable. Le défendeur, qui succom-
be, sera dès lors condamné à payer les frais de la procédure
fédérale (art. 156 al. 1 OJ) et à verser des dépens à la de-
manderesse (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

l e T r i b u n a l f é d é r a l :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est re-
cevable et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 5500 fr. à la
charge du recourant;

3. Dit que le recourant versera à l'intimée une in-
demnité de 5500 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Chambre civile de la Cour de jus-
tice du canton de Genève.

___________

Lausanne, le 10 juillet 2000
ECH

Au nom de la Ie Cour civile
du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
Le Président,

Le Greffier,