| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 27 octobre 1999, 4C.300/1999

125 III 421

71. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 27 octobre 1999
dans la cause T. contre W. (recours en réforme)
A.- T. a remis à bail à W. des locaux destinés à l'exploitation
d'un cabinet médical, au premier étage d'un immeuble dont il est
propriétaire.
Par avis du 3 juin 1994, T. a manifesté la volonté d'augmenter le
loyer dès le 1er juillet 1995. W. s'est opposé à la hausse.
B.- Le litige a été porté devant les tribunaux jurassiens. Il a
donné lieu successivement à un jugement du 6 mars 1996 rendu par le
Tribunal des baux à loyer et à ferme du district de Porrentruy et à
un arrêt du 14 mai 1996 de la Cour civile du Tribunal cantonal.
Par arrêt du 4 février 1997, le Tribunal fédéral a estimé,
contrairement aux juridictions cantonales, que le loyer admissible
devait être déterminé selon la méthode dite absolue; la cause a donc
été renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle applique cette
méthode (cf. ATF 123 III 76).
Par jugement du 27 janvier 1999, le Tribunal des baux à loyer et à
ferme du district de Porrentruy, appliquant la méthode absolue, a
fixé à 2'274 fr. par mois, auxquels s'ajoute un acompte mensuel de
150 fr. pour les charges, le loyer dû par W. dès le 1er juillet 1995.
Statuant sur appel des deux parties, la Cour civile du Tribunal
cantonal, par arrêt du 25 juin 1999, a légèrement modifié le montant
du loyer admissible, qui a été fixé à 2'129 fr. par mois dès le 1er
juillet 1995.
C.- T. interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral.
Soutenant que la méthode absolue n'a pas été correctement appliquée,
il critique, sur certains points précis, le calcul effectué par la
cour cantonale. Il conclut à ce que le loyer mensuel admissible soit
fixé à 3'065 fr. dès le 1er juillet 1995 et demande subsidiairement
le renvoi de la cause à l'autorité cantonale.
L'intimé conclut au rejet du recours dans la mesure où il est
recevable.
Extrait des considérants:
2.- a) Dans son arrêt du 4 février 1997, le Tribunal fédéral a
jugé que le loyer litigieux devait être déterminé selon la méthode
absolue (sur cette notion: ATF 123 III 171 consid. 6a et les
références). Saisi d'un nouveau recours en réforme dans la même
affaire, le Tribunal fédéral est lié par les considérants en droit de
son premier arrêt de renvoi (ATF 116 II 220 consid. 4a), de sorte
qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question.
Il n'est pas contesté que la cour cantonale a appliqué la méthode
absolue, conformément à l'arrêt de renvoi (cf. art. 66 al. 1 OJ).
Seuls certains points précis du calcul restent litigieux et il
convient de les examiner.
b) Le recourant reproche à la cour cantonale de ne pas avoir pris
en compte les frais de démolition d'un escalier, dont il a été
constaté qu'il n'avait jamais servi au locataire.
La méthode absolue, déduite de l'art. 269 CO, exige une analyse du
rendement net obtenu par le bailleur; ce rendement résulte du rapport
existant entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail
et le loyer après déduction des charges d'exploitation et des
intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés; pour déterminer le
montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient
effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne
soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds
étrangers (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174).
Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer
les coûts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des
frais de démolition peuvent être pris en compte s'ils sont le
préalable nécessaire à une construction ou une transformation (dans
ce sens: PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO).
Pour que des frais de démolition puissent être inclus dans la notion
de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était
nécessaire pour réaliser la chose louée.
S'il est nécessaire de démolir une construction pour en édifier une
autre, les frais de démolition font partie du prix de revient de la
nouvelle construction; sans la démolition, la nouvelle construction
ne pourrait pas exister. La démolition profite donc à ceux qui auront
l'usage des nouveaux locaux, même s'ils n'ont jamais occupé l'ancien
bâtiment.