| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 01 avril 1999, 4C.5/1999

125 III 226

38. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 1er avril 1999 dans
la cause W. contre L. (recours en réforme)
A.- a) Par contrat du 16 mai 1988, L. et un tiers ont remis à
bail à W. et S. des locaux commerciaux à usage de restaurant dans un
immeuble, à Lausanne, dont ils étaient propriétaires chacun pour
moitié.
Extrait des considérants:
2.- a) Le recourant soutient que le congé n'a pas été valablement
donné, parce que le bail a été transféré à la société X. S.A. Il se
réfère à une lettre du 26 septembre 1994 adressée par X. S.A. à la
gérance de l'immeuble, à la réponse de celle-ci du 27 octobre 1994
ainsi qu'à la lettre d'avertissement de la gérance, datée du 13
janvier 1995. Le recourant allègue encore que dès le 1er mars 1992,
c'est par le débit du compte de X. S.A. que les loyers des locaux
litigieux ont été payés.
b) Selon l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local commercial
peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du
bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de
justes motifs (art. 263 al. 2 CO).
Le transfert du bail opérant une substitution de locataire, il a
pour résultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel
initial, de sorte qu'on ne saurait concevoir qu'il intervienne à
l'insu du bailleur. Le consentement de ce dernier, exigé par l'art.
263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été
présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la
preuve (PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 22 ad art. 263 CO;
DAVID LACHAT, Le bail à loyer, p. 387, n. 3.3.2; RICHARD BARBEY, Le
transfert du bail commercial (art. 263 CO), SJ 1992 p. 51 ch. 35;
SVIT-Kommentar Mietrecht II, n. 8 ad art. 263 CO).
Le bailleur doit ensuite consentir au transfert. Faute de
consentement de sa part, la convention passée entre le locataire et
le tiers n'a aucun effet sur les rapports juridiques entre le
locataire et le bailleur (FF 1985 I 1425). Le consentement du
bailleur est une condition suspensive du transfert (arrêt non publié
du 15 juillet 1992 dans la cause 4C.15/1992, consid. 2b).
4.- a) Le recourant se plaint enfin de n'avoir pas obtenu une
prolongation du bail pour la durée maximale de six ans prévue par
l'art. 272b al. 1 CO.
b) Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du
bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en
déterminer la durée dans le cadre posé par la loi (HIGI, op.cit., n.
16 ad art. 272b CO; LACHAT, op.cit., p. 506, n 4.1; WEBER/ZIHLMANN,
op.cit., n. 1 ad art. 272b CO). Il doit tenir compte du but de la
disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une
solution de remplacement (PETER ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2ème éd. p.
238), et procéder à une pesée des intérêts en présence (HIGI, ibidem;
SVIT-Kommentar, op.cit., n. 10 ad art. 272b CO; LACHAT, op.cit., p.
507, n. 4.4).
Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir
d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé
que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider
par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il
ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il
tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler
d'un abus de pouvoir d'appréciation (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55s
et les arrêts cités).
c) En l'occurrence, l'autorité cantonale a adopté les motifs du
Tribunal des baux, selon lesquels bien que le locataire ait disposé
d'un délai particulièrement long entre la résiliation du 14 mars 1996
et le moment où celle-ci devait prendre effet, soit le 30 juin 1998,
il n'avait pas entrepris pendant cette période de démarches sérieuses
pour trouver une solution de remplacement. La cour cantonale a estimé
que cela justifiait de réduire la prolongation du bail de six ans à
cinq ans.
Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long - comme
c'est le cas en l'espèce -, le locataire bénéficie de plus de temps
pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut