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§ Suisse, Tribunal fédéral suisse, 02 juillet 1998, 4C.63/1998

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1re cour civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 4C.63/1998
Numéro NOR : 31131 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ch;tribunal.federal.suisse;arret;1998-07-02;4c.63.1998 ?

Analyses :

Art. 44 OJ, 46 OJ, 253b CO; compétence ratione materiae; contrat de bail; loyers contrôlés; hausse des frais accessoires. Notion de contestation civile (rappel de jurisprudence; consid. 3). L'inapplicabilité des dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs en ce qui concerne les locaux d'habitation au bénéfice d'une aide des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, au sens de l'art. 253b al. 3 CO, s'étend aussi aux frais accessoires (consid. 4).


Texte :

124 III 463

80. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 2 juillet 1998 dans
la cause Banque X. et K. contre Époux A. et E. (recours en réforme)
A.- K. a remis à bail aux époux A., d'une part, et à E., d'autre
part, deux appartements rénovés avec l'aide de la Confédération. Les
loyers, cédés à la Banque X., sont soumis au contrôle de l'Office
fédéral du logement (ci-après: OFL).
En juin 1996, le bailleur a fait notifier aux locataires deux
augmentations des acomptes mensuels de charges à partir du 1er
janvier 1997. Le motif donné était l'adaptation à la législation
fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété
de logements.
B.- Les locataires ont contesté la hausse de leurs charges. Après
échec de la procédure de conciliation, K. et la Banque X. ont saisi
le Tribunal de district de La Chaux-de-Fonds de deux actions tendant
à faire constater la validité de leurs nouvelles prétentions. Par
jugement du 25 août 1997, le tribunal a rejeté les deux demandes, qui
avaient été jointes entre-temps.
Extrait des considérants:
3.- a) Le recours en réforme n'est recevable qu'à la condition
qu'on soit en présence d'une contestation civile (art. 44, 46 OJ). La
jurisprudence entend ainsi une procédure contradictoire entre au
moins deux personnes physiques ou morales prises en leur qualité de
titulaires de droits privés, ou entre de telles personnes et une
autorité à laquelle le droit fédéral reconnaît la faculté d'être
partie. Dans tous les cas, il faut que les parties exercent des
prétentions fondées sur le droit civil fédéral et que celles-ci
soient objectivement litigieuses (ATF 122 I 351 consid. 1d). Pour
savoir si ces exigences sont remplies, on examine l'objet de la
contestation (POUDRET, COJ II, n. 2.1.3 ad Titre II OJ).
b) En soi, les prescriptions sur la compétence font partie du droit
de procédure, domaine qui est demeuré réservé aux cantons (art. 64
al. 3 Cst.). La règle n'est cependant pas absolue. Outre certaines
exceptions qui ressortent déjà de dispositions spéciales du droit de
fond, elle trouve sa limite, de manière générale, dans le principe de
la force dérogatoire du droit fédéral; d'après celui-ci, les cantons
sont en effet tenus d'assurer la mise en oeuvre du droit matériel
fédéral (ATF 115 II 237 consid. 1c).
Pour juger du bien-fondé des modifications unilatérales que le
bailleur veut apporter au contrat, le droit fédéral impose aux
cantons d'instituer une ou plusieurs autorités de conciliation et de
permettre ensuite un contrôle judiciaire dans leurs lois de procédure
(art. 270b, 274a et 274f CO). Il est constant que dans le canton de
Neuchâtel cette tâche est exercée par les tribunaux civils. La
question à résoudre, en l'espèce, est de savoir si le législateur
fédéral n'a pas lui-même exclu les prétentions litigieuses de ces
garanties. La réponse dépend de la nature juridique de ces
prétentions.
4.- a) L'art. 253b al. 3 CO stipule que les dispositions relatives
à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux
d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été
prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au
contrôle d'une autorité. Ces conditions sont remplies en
l'occurrence. A la suite de l'octroi au bailleur de l'"aide
fédérale", les loyers litigieux sont sous la surveillance de l'OFL
(art. 45 de la loi fédérale encourageant la construction et
l'accession à la propriété de logements [LCAP; RS 843], 17 OCAP [RS
843.01]). Ce contrôle administratif remplace donc celui mis en place
dans le droit privé pour les loyers prétendument abusifs. Les
contestations relatives à l'abaissement des loyers en vertu de la
LCAP ne constituent dès lors pas des affaires civiles au sens de
l'art. 44 OJ; font seulement exception les conséquences civiles d'une
éventuelle violation des dispositions du droit public (cf. dans un
sens analogue POUDRET, op. cit., n. 2.3.22 ad Titre II OJ).
b) Les demandeurs font valoir que les frais accessoires sont soumis
au régime prévu par le droit privé, même pour les contrats sujets au
contrôle de l'autorité publique. A leurs yeux, la cour cantonale a
violé le droit fédéral en niant la compétence des tribunaux civils
pour connaître du litige.
aa) La loi s'interprète en premier lieu pour elle-même,
c'est-à-dire selon sa lettre, son esprit et son but ainsi que selon
les valeurs sur lesquelles elle repose, conformément à la méthode
téléologique. On s'appuie sur la ratio legis. Si la teneur d'une
norme paraît trop large au regard de sa finalité, on s'en tient à une
interprétation juridique restrictive. On part de l'idée que le
législateur a entendu mettre en place une solution raisonnable et
autant que possible exempte de contradictions (ATF 121 III 219
consid. 1d).
bb) Déjà sous l'empire de l'arrêté fédéral instituant des mesures
contre les abus dans le secteur locatif (ci-après: AMSL), les
logements dont le loyer était arrêté et soumis à la surveillance des
pouvoirs publics se trouvaient, pour l'essentiel, soustraits à la
surveillance prévue dans le droit privé; seules s'appliquaient
quelques dispositions de l'arrêté, dont celles sur les frais
accessoires (art. 4 al. 2 OSL). Le projet du Conseil fédéral sur une
loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur
locatif du 27 mars 1985 (FF 1985 I p. 1369 ss) excluait aussi
partiellement de son champ d'application, en son art. 3 al. 2, les
locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement
avaient été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer était
soumis au contrôle d'une autorité.

Origine de la décision

Date de la décision : 02/07/1998
Date de l'import : 14/10/2011
Interview de JP Jean secrétaire général de l’AHJUCAF dans « Le Monde du droit » sur l’accès à la jurisprudence francophone.


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