| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 14 avril 1997, 4C.316/1996

123 III 171

29. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 14 avril 1997 dans
la cause dame G. contre S.I. X. (recours en réforme)
A.- a) Par contrat du 28 juillet 1986, la S.I. X. a remis à bail à
T. un appartement de quatre pièces sis au septième étage d'un
immeuble dont elle est propriétaire, à Genève. Le bail était conclu
pour une durée de trois ans, soit du 1er août 1986 au 31 juillet
1989; il se renouvelait tacitement d'année en année. Le loyer annuel,
sans les charges, se montait à 9'252 fr.
Le bail a été repris par dame G. conformément à un avenant signé le
5 septembre 1989.
Par arrêté du 13 juin 1988, le Conseil d'Etat du canton de Genève a
accordé rétroactivement à la S.I. X., pour l'immeuble en question,
une subvention annuelle et une exonération fiscale d'une durée de dix
ans, soit jusqu'au 31 décembre 1991, sur la base d'un coût total de
5'565'000 fr. financé à concurrence de 2'225'000 fr. par des fonds
propres et pour le solde de 3'340'000 fr. par un prêt garanti par une
inscription hypothécaire en premier rang. Le dernier état locatif
autorisé a été fixé à 431'256 fr., à partir du 1er décembre 1991, et
le loyer de dame G. à 13'020 fr., sans les charges, dès la même date.
b) Par avis de majoration de loyer du 23 mars 1994, la S.I. X. a
informé dame G. que le loyer de son appartement se monterait à 16'920
fr. dès le 1er août 1994. La hausse était motivée par la sortie de
l'immeuble du régime HCM (logements destinés à la classe moyenne). La
locataire a contesté cette majoration et la tentative de conciliation
a échoué.

B.- Le 21 juillet 1994, la S.I. X. a ouvert action contre dame G.
en vue de faire constater judiciairement le caractère non abusif de
la majoration de loyer contestée. La défenderesse a conclu au rejet
de la demande.
Par jugement du 12 octobre 1995, le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève a fixé à 16'920 fr. le loyer annuel à payer par la
défenderesse.
Statuant le 20 mai 1996, sur appel de la défenderesse, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers a confirmé ce jugement.
Extrait des considérants:
6.- a) En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le
bailleur ne devrait invoquer que des critères relatifs, et le juge
appliquer la méthode relative. Exceptionnellement, la jurisprudence
admet que le bailleur se prévale directement d'un facteur absolu et
que le juge applique la méthode absolue pour examiner une majoration
unilatérale du loyer (LACHAT, La pratique récente en matière de
loyers, in: Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, n. 38 à
43). La sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers
constitue précisément l'une des exceptions à ce principe (ATF 117 II
77), justifiée, d'une part, par le fait que les dispositions
relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas
aux locaux d'habitation dont le loyer est soumis au contrôle d'une
autorité (art. 253b al. 3 CO) et, d'autre part, parce que les
modalités spécifiques auxquelles obéit la fixation du loyer par
l'autorité administrative compétente ne sont pas de nature à éveiller
chez le locataire la confiance, propre à la méthode relative, quant
au caractère suffisant du dernier loyer payé par lui (arrêt non
publié du 25 janvier 1994, dans la cause 4C.153/1993, consid. 2 in
fine, reproduit in: mietrechtspraxis [mp] 1994, p. 93 ss, 95 in fine).
La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne
procure pas un rendement excessif au bailleur. Dans cette méthode,