| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 06 février 1997, 5C.218/1996

123 III 53

8. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 6 février 1997 dans
la cause Communauté des copropriétaires de la PPE X. contre époux L.
(recours en réforme)
A.- B. était propriétaire par étages de deux appartements,
constituant les lots nos 77 et 78, dans les immeubles de la
communauté des copropriétaires de la PPE X. (ci-après: la
Communauté), à Genève.
Le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété
(ci-après: le Règlement), mentionné au Registre foncier, prévoit à
son art. 5 al. 3 que "le cessionnaire [d'une part de copropriété] est
tenu solidairement avec le cédant au paiement des contributions
communes des trois dernières années et de l'année en cours".
Dès 1990, B. a cessé de s'acquitter de ses contributions aux
charges communes. La Communauté a fait inscrire une hypothèque selon
l'art. 712i CC pour les contributions impayées jusqu'au 18 septembre
1991 sur le lot no 77; celui-ci n'a été grevé d'aucune autre
hypothèque depuis lors.
Extrait des considérants:
3.- Il convient d'abord d'examiner si l'art. 5 al. 3 du Règlement
est opposable aux défendeurs en vertu de l'art. 649a CC.
a) Selon l'art. 649a CC, le règlement d'utilisation et
d'administration convenu par les copropriétaires, les mesures
administratives prises par eux, de même que les décisions et
ordonnances judiciaires, sont aussi opposables à l'ayant cause d'un
copropriétaire et à l'acquéreur d'un droit réel sur une part de
copropriété. Cette disposition vaut tant pour la copropriété
ordinaire que pour la copropriété par étages (ATF 110 Ia 106 consid.
4b); elle est également applicable à
4.- a) Il convient dès lors d'examiner si les défendeurs peuvent
néanmoins être tenus de payer la créance litigieuse sur la base des
5.- Il reste par conséquent à examiner si, ainsi que le prétend la
demanderesse, les défendeurs se sont engagés envers elle, lors de la
vente, à répondre solidairement avec l'ancien propriétaire des
contributions communes arriérées. En effet, rien n'empêchait les
défendeurs de s'engager directement envers la Communauté à reprendre
cumulativement la dette de B. en paiement des contributions communes
arriérées.
a) La demanderesse relève que le préposé aux enchères a lu aux
futurs acquéreurs la lettre de la Communauté, d'où il résultait
clairement que celle-ci entendait faire supporter les charges
communes impayées au nouveau copropriétaire sur la base de l'art. 5
al. 3 du Règlement; dès lors, en se portant sans discussion
acquéreurs de la part de copropriété en cause, les défendeurs
auraient manifesté tacitement leur volonté de s'engager solidairement
au sens de l'art. 143 al. 1 CO, en acceptant tacitement l'offre de
reprise cumulative de dette contenue dans la lettre de la Communauté.
Selon l'art. 1er al. 2 C0, la volonté de conclure un contrat peut
être manifestée de manière expresse ou tacite. Une manifestation de
volonté tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence d'un
comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite
raisonnablement aucun doute (ATF 113 II 522 consid. 5c). Cette
restriction découle du principe de la confiance (KRAMER/SCHMIDLIN,
Berner Kommentar, Band VI/1/1, 1986, n. 11 ad art. 1er CO). De
manière générale, un comportement purement passif ne saurait ainsi
être tenu pour la manifestation d'une volonté de s'engager, en
particulier pour l'acceptation d'une offre (KRAMER/SCHMIDLIN,
op.cit., n. 12 ad art. 1er CO et les références; OSER/SCHÖNENBERGER,
Zürcher Kommentar, Band V/1, n. 64 ad art. 1er CO; VON TUHR/PETER,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3e éd.,
1989, p. 164).
En l'espèce, l'absence de réaction des défendeurs après la lecture
par le préposé de la lettre de la Communauté peut d'autant moins être
tenue pour l'acceptation d'une offre de reprise cumulative de dette
que les défendeurs ne pouvaient raisonnablement considérer ladite
lettre comme telle. Selon les constatations de l'autorité cantonale,
il ne s'agissait en effet clairement pas d'une offre, mais d'une