| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 06 décembre 1995, 4C.494/1994

121 III 460

89. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 6 décembre 1995
dans la cause B. et consorts contre Société coopérative C. (recours
en réforme)
A.- B., les époux P., J., F., D., les époux C., les époux L.,
ainsi que les époux M. sont tous locataires d'un appartement dans
l'immeuble locatif appartenant à la société coopérative C., et ce
depuis 1984 ou 1985 selon
Extrait des considérants:
2.- D'après l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3 CO autorise la
demanderesse à modifier unilatéralement le contrat et à introduire le
système de la perception de certains frais accessoires selon la
méthode des coûts effectifs. Les défendeurs lui reprochent d'avoir
violé l'art. 257a CO, le principe "pacta sunt servanda" et le
principe de la confiance. Ils soutiennent que les frais accessoires à
la charge du locataire doivent être mentionnés de manière claire dans
le contrat et que cet accord spécial ne peut pas être modifié
unilatéralement par le bailleur. De plus, le locataire qui a accepté
des frais accessoires inclus forfaitairement devrait pouvoir compter
conserver un loyer régulier et, partant, toute modification
unilatérale serait contraire au principe de la confiance.
3.- Pour l'autorité cantonale, l'art. 269d al. 3 CO ne subordonne
pas la modification unilatérale du contrat par le bailleur à un
changement des circonstances. Les défendeurs considèrent que cette
interprétation est contraire à la loi. Selon eux, seules les
modifications rendues nécessaires par de nouvelles charges seraient
admissibles.
a) Selon son texte, l'art. 269d al. 3 CO s'applique à toutes les
modifications au détriment du locataire, autres que la majoration du
loyer visée par l'al. 1. A titre d'exemples, il mentionne la
diminution des prestations du bailleur et l'introduction de nouveaux
frais accessoires.
Sous l'empire de l'ancien droit, le Tribunal fédéral n'a tranché
que des cas de charges nouvelles (ATF 108 II 140, 107 II 264); il n'a
pas eu l'occasion de se prononcer sur la facturation séparée de frais
précédemment compris dans le loyer. Selon la doctrine, le bailleur
peut, en respectant les règles applicables aux majorations du loyer,
non seulement modifier le
4.- Pour l'autorité cantonale, l'obligation de motiver ne doit pas
être aussi stricte pour une modification unilatérale du contrat que
pour une hausse de loyer. Certes, la mention "introduction des frais
accessoires selon les dépenses effectives" qui figure sur la formule
officielle ne révèle pas les véritables motifs du changement proposé.
Elle ne saurait cependant porter préjudice à la demanderesse parce
que, d'une part, l'art. 269d al. 1 CO n'est applicable que par
analogie et que, d'autre part, le locataire n'est de toute façon pas
en mesure de vérifier le bien-fondé de ces prétentions, la loi ne lui
fournissant aucun critère à cet effet. Selon les défendeurs, la
distinction ainsi créée entre la motivation d'une hausse de loyer et
celle des autres modifications unilatérales du contrat viole l'art.
269d al. 2 let. b et al. 3 CO, ainsi que l'art. 19 al. 1 let. b ch. 3
OBLF.
a) aa) Aux termes de l'art. 269d al. 1-2 CO, l'avis de majoration
du loyer, qui contient l'indication des motifs, doit être communiqué
au locataire au moyen de la formule agréée par le canton; si l'avis
n'indique pas les motifs de l'augmentation, il est nul. En vertu de
l'art. 269d al. 3 CO, ces règles sont aussi applicables lorsque le
bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres
modifications au détriment du locataire. L'art. 19 al. 1 let. b ch.
1-2-3 OBLF précise que la formule destinée à communiquer au locataire
les modifications unilatérales du bailleur doit contenir, comme en
matière de hausse de loyer, la désignation des prétentions, la date
de leur entrée en vigueur et les motifs précis justifiant ces
prétentions.