| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 15 novembre 1995, 4C.130/1995

121 III 397

79. Arrêt de la Ire Cour civile du 15 novembre 1995 dans la cause
SI F. contre dame G. (recours en réforme)
A.- Par contrat du 10 mars 1977, la SI F. a remis à bail à dame G.
un appartement de trois pièces et demie sis au deuxième étage de
l'immeuble dont elle est propriétaire. Le bail était conclu pour une
durée de deux ans, soit du 1er mai 1977 au 30 avril 1979, et il se
renouvelait d'année en année s'il n'était pas dénoncé par écrit trois
mois au moins avant son échéance. Le loyer initial se montait à 5'742
fr. par an. En 1985, il s'élevait à 6'840 fr. et il a été porté à
7'545 fr. dès le 12 mai 1986 conformément à un avis de majoration
notifié à la locataire le 20 novembre 1985.
Par avis de majoration du 20 décembre 1988, la bailleresse a
informé dame G. que son loyer annuel passerait à 8'280 fr. à compter
du 1er mai 1989, cette hausse étant motivée par l'"adaptation
progressive des loyers aux loyers comparables (art. 15a)" et par le
"report de l'augmentation des charges courantes, (y compris la
variation du taux de l'intérêt hypothécaire), ainsi que de la hausse
de l'indice des prix". La locataire s'est opposée à cette majoration
de loyer. Le 17 février 1989, les mandataires des parties ont signé,
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers,
une transaction contenant les clauses suivantes:

"1) Le bail est prorogé, sa prochaine échéance étant le 30.4.92
Il se renouvellera ensuite tacitement d'année en année sauf congé
donné 3 mois d'avance.
2) Le loyer annuel est fixé à:
F 7920.- du 01.5.89 au 31.10.90
F 8280.- du 01.11.90 au 30.4.92
La provision pour charges est fixée à F
Il est payable par mois d'avance ou, en cas de retard, par
trimestre
d'avance.
3) Travaux:
Peinture cuisine et WC.
4) Divers:
5) Le présent procès-verbal vaut avenant au bail qui, pour le
surplus,
reste inchangé."

Le 16 décembre 1991, la SI F. a notifié un nouvel avis de
majoration à dame G. pour l'informer que son loyer serait porté à
11'025 fr. dès le 1er mai 1992. Cet avis contenait les précisions
suivantes:
Considérant en droit:
1.- Devant la Chambre d'appel, la demanderesse et la défenderesse
ont conclu à ce que le loyer annuel en cause soit fixé à 11'025 fr.,
respectivement à 8'892 fr. Le différend portait donc sur un montant
de 2'133 fr. par an. Multiplié par vingt, en application de l'art. 36
al. 5 OJ, ce montant donne un total de 42'660 fr. La valeur
litigieuse minimale à laquelle l'art. 46 OJ subordonne la
recevabilité du recours en réforme est ainsi atteinte en l'espèce.
2.- La présente affaire soulève, tout d'abord, la question de
savoir quel est le premier terme de référence, pour décider du
caractère abusif ou non de la majoration litigieuse au moyen de la
méthode relative, lorsque la précédente hausse de loyer a été
contestée et que les parties ont fixé, par
3.- Dans un second moyen, la demanderesse conteste les modalités
du calcul de la majoration de loyer admissible, tel qu'il a été
effectué par la cour cantonale. Point n'est toutefois besoin
d'examiner les griefs qu'elle y articule à l'encontre de l'arrêt
attaqué. En effet, pour les motifs susmentionnés, l'application de la
méthode relative n'entrait pas en ligne