| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 02 mai 1995, 4C.462/1994

121 III 156

34. Arrêt de la Ière Cour civile du 2 mai 1995 dans la cause A.
contre dame T. (recours en réforme)
A.- Par contrat du 29 juillet 1992, dame T. a remis à bail à A. un
appartement de quatre pièces sis dans un immeuble de Plan-les-Ouates.
Le loyer a été fixé à 2'500 fr. par mois, charges comprises. Conclu
pour une durée d'une année, soit du 16 juillet 1992 au 15 juillet
1993, le bail se renouvelait d'année en année, sauf dénonciation
donnée trois mois avant son échéance.
Le 7 décembre 1992, A. a résilié le contrat avec effet immédiat, en
invoquant principalement un défaut d'isolation phonique de l'immeuble
et le comportement d'un voisin habitant l'appartement du dessus. La
bailleresse a contesté le bien-fondé de cette résiliation par lettre
du 11 décembre 1992. Le même jour, elle a mis en demeure ledit voisin
de cesser de perturber le locataire de l'appartement du dessous, avec
commination de résiliation immédiate de son bail pour justes motifs.
A. a quitté l'appartement le 4 janvier 1993 et, depuis lors, n'a
plus payé son loyer.

B.- Le 17 mai 1993, dame T. a assigné A. en paiement de la somme de
16'250 fr. représentant les loyers pour la période allant du mois de
janvier 1993 jusqu'au 15 juillet de la même année, date de
l'expiration du bail.
Après échec de la conciliation devant la Commission de conciliation
compétente, la cause a été introduite devant le Tribunal des baux et
loyers du canton de Genève qui a rejeté la demande en paiement, par
jugement du 4 janvier 1994, au motif que les droits de la bailleresse
étaient périmés en vertu de l'art. 273 al. 1 CO.
Statuant le 17 octobre 1994, sur appel de la demanderesse, la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a
annulé le jugement de première instance et condamné le défendeur à
payer à la demanderesse le montant de 16'250 fr., plus intérêts.
Contrairement au Tribunal des baux et loyers, elle a jugé que l'art.
273 CO n'était pas applicable en l'espèce. Aussi le locataire, qui
avait résilié indûment le bail de manière anticipée, n'était-il pas
libéré de ses obligations envers la bailleresse, conformément à
l'art. 264 CO.
Considérant en droit:
1.- Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut
contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30
jours qui suivent la réception du congé. La cour cantonale a-t-elle
violé ou non le droit fédéral en excluant le congé litigieux du champ
d'application de cette disposition? Pour répondre à cette question,
il faut examiner de manière approfondie si l'introduction de
l'annulabilité du congé, aux art. 271 et 271a CO, et la fixation d'un
délai de 30 jours pour la faire valoir, à l'art. 273 al. 1 CO,
signifient que tous les vices affectant la validité d'un congé -
hormis les cas de nullité absolue, en particulier ceux visés par
l'art. 266o CO - doivent être impérativement soumis dans les 30 jours
à l'autorité de conciliation, sous peine de forclusion.
a) La doctrine est divisée. D'aucuns sont d'avis que l'obligation
de la partie recevant un congé d'ouvrir action dans les 30 jours
concerne exclusivement la faculté de se plaindre du caractère abusif
de la dénonciation au regard des art. 271 et 271a CO; selon cette
conception, l'art. 273 al. 1 CO n'affecte en rien le droit de se
prévaloir non seulement de la nullité du congé pour vice de forme,
mais encore du fait que les conditions prévues par la loi pour donner
valablement un congé ne sont pas remplies (BARBEY, Protection contre
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux,
p. 203, n. 298). L'écoulement du délai de 30 jours n'a donc pas
d'effet guérisseur sur les congés non valables formellement ou
matériellement; il fait perdre uniquement l'exception de violation de
la bonne foi, au sens des art. 271 et 271a CO (EIHOLZER, Anfechtung
von ausserordentlichen Kündigungen im Mietrecht, in: RSJ 88/1992, p.
325 ss, 326).
D'autres auteurs ne partagent pas cet avis. Pour eux, à l'exception
des cas de nullité, tous les congés affectés d'un vice, quel qu'il
soit, doivent être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273
CO, sous peine de péremption, y compris les congés extraordinaires
mentionnés à l'art. 274g
2.- Il n'y a aucune raison de donner suite à la requête du
défendeur tendant au renvoi de la cause à la cour cantonale. En
effet, contrairement à ce que prétend l'intéressé, la cause a été
suffisamment instruite et peut faire l'objet d'un jugement. Les
constatations de la Chambre d'appel ne révèlent aucun élément
permettant d'admettre que le locataire se serait conformé aux
exigences des art. 259b ss CO, de manière à pouvoir résilier le
contrat de bail avec effet immédiat. Il apparaît, bien plutôt, que le
défendeur n'a pas réussi à démontrer que le congé donné par lui était
justifié, soit efficace et valable.
Dans ces conditions, la Chambre d'appel a refusé à bon droit de
libérer le défendeur du paiement du loyer avant l'échéance du bail.