| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 25 janvier 1994, 4C.270/1993

120 II 100

22. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 25 janvier 1994
dans la cause époux P. contre W. (recours en réforme)
A.- La W. est propriétaire d'un immeuble sis au chemin du Levant
14 à la Tour-de-Peilz, qui abrite entre autres sept appartements dont
le volume de chacun est de 225 m3. Ayant acquis ce bien-fonds en 1959
pour le prix de 515'000 fr., la W. a procédé à cette époque à des
travaux de rénovation pour environ 400'000 fr. Dans son bilan de
1971, elle a inscrit 978'191 fr. 20 comme valeur de l'immeuble.
Par contrat du 19 octobre 1988, la W. a remis à bail aux époux P.
dès le 1er janvier 1989 un appartement de quatre pièces dans cet
immeuble. Le loyer mensuel net se montait à 1'160 fr., plus 156 fr.
par mois d'acompte de chauffage et eau chaude.
Par avis du 4 juin 1991, la bailleresse a notifié aux locataires
une majoration de loyer, faisant passer celui-ci à 1'296 fr. net par
mois à compter du 1er octobre 1991. Cette majoration était motivée
par la hausse du taux hypothécaire à 6 3/4% et la compensation du
renchérissement jusqu'à fin janvier 1991.
Les époux P. ont contesté cette hausse de loyer devant la
Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de
Vevey. Ils ont fait
Extrait des considérants:
5.- a) L'indexation au renchérissement des fonds propres investis
ne saurait être remise en cause dans le cadre de la méthode de calcul
reposant intégralement sur les coûts. En valeur nominale, le
rendement représente le rapport entre le capital investi et le revenu
qu'il procure à l'investisseur; par capital investi, il faut entendre
le capital initial, et non la valeur réelle actuelle (ATF 106 II 359
consid. 2; CORBOZ, Le loyer abusif au sens de l'AMSL in BR/DC 1982,
p. 30, ch. III). L'adaptation au coût de la vie est déduite par la
jurisprudence et la doctrine de l'art. 269a let. e CO, à teneur
duquel ne sont en principe pas abusifs les loyers qui ne compensent
que le renchérissement pour le capital exposé aux risques (ATF 112 II
149 consid. 3d p. 154; LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e
éd., p. 207, n. 5.6; SVIT-Kommentar, n. 10 ad art. 269 CO; RICHARD,
"Articles 269 CO et 269a CO; méthodes absolue et relative; rapport
entre les articles 269 CO et 269a CO; état de la question" in Cahiers
du bail 1992, p. 73). L'art. 269a let. e CO est explicité par l'art.
16 OBLF (RS 221.213.11), qui dispose que tout au plus le 40% de la
hausse des prix
6.- a) Au vu de ce qui précède, les fonds propres investis par la
demanderesse doivent en l'espèce être réévalués comme le suggèrent
les défendeurs, étant précisé que les parties ne contestent pas
l'augmentation de l'indice suisse des prix de la consommation retenue
par les premiers juges: