ARRÊT N° 91 DU 5 DÉCEMBRE 2018
B A
c/
IBK INTERNATIONAL SARL
Vente – vente à tempérament d’un immeuble immatriculé – inscription du droit de l’acquéreur – action en résolution du vendeur pour non-paiement d’arriérés – possibilité – condition – absence de préjudice aux droits des tiers
Selon les articles 356 du COCC et 71 de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière, si l’acheteur ne s’acquitte pas d’une échéance, le vendeur peut à son choix poursuivre le recouvrement de l’arriéré ou demander la résolution ; les personnes dont les droits auraient été lésés par une inscription, peuvent demander la modification ou l’annulation à condition que cela ne préjudicie pas aux droits des tiers ;
Viole ces textes, une cour d’Appel qui retient qu’avec la mention au titre foncier du nom de l’acheteur, le vendeur ne pouvait désormais prétendre qu’au paiement du reliquat du prix et éventuellement qu’à des dommages et intérêts, alors que l’acquéreur n’a pas respecté les échéances de paiement du prix de l’immeuble vendu à tempérament et qu’une résolution de la vente ne préjudicie pas aux droits des tiers.
La Cour suprême,
Ouï M. Amadou Lamine Bathily, conseiller, en son rapport ;
Vu les conclusions écrites de M. Oumar dièye, avocat général, tendant au rejet.
Vu la loi organique n° 2017-09 du 17 janvier 2017 sur la Cour suprême ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que suivant acte de vente notarié du 8 mars 2012, B A, agissant en qualité de liquidateur de la société CAFAL, a vendu à la société IBKBK & D International l’immeuble objet du titre foncier n° 201/DP au prix d’un milliard sept cent millions (1 700 000 000) FCFA ;qu’un acompte de cinq cent millions (500 000 000) a été versée et le reliquat devait être payé en quatre-vingt (80) traites mensuelles de quinze millions (15 000 000) FCFA à compter de fin mars 2012 ;
Que suivant lettre du 18 avril 2012, la société IBK & D International a sollicité et obtenu du syndic un « réaménagement du planning » de règlement des traites mensuelles qui sont ainsi passées de 15 000 000 à 5 000 000 de FCFA ;
Que, par une autre lettre du 21 février 2013, le syndic a notifié à la société sa volonté de revenir sur ce « réaménagement » et du respect des échéances mensuelles de 15 000 000 de FCFA convenues dans le contrat de vente ;
Que le 28 mars 2014, M. A qui a constaté que la société n’a pas respecté les échéances de paiement, l’a assignée en résolution de la vente ;
Sur les quatre premiers moyens réunis, tirés de la violation des articles 1-4 du code de procédure civile, 356 et 381 du code des obligations civiles et commerciales (COCC), et de la « dénaturation de la demande du requérant » :
Vu l’article 356 du COCC, ensemble l’article 71 de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière ;
Attendu, selon le premier de ces textes, que si l’acheteur ne s’acquitte pas d’une échéance, le vendeur peut, à son choix, poursuivre le recouvrement de l’arriéré ou demander la résolution ; que selon le second de ces textes, les personnes dont les droits auraient été lésés par une inscription, peuvent demander la modification ou l’annulation à condition que cela ne préjudicie pas aux droits des tiers ;
Attendu que pour débouter M. A de sa demande de résolution, l’arrêt relève qu’il résulte de l’état des droits réels que la propriété de la société IBK & D International sur le titre foncier est inscrite depuis 13 avril 2015 et retient qu’avec cette mention au titre foncier du nom de la société, celle-ci acquiert en vertu de l’article 381 du COCC un droit définitif et inattaquable sur l’immeuble, le vendeur ne pouvant désormais prétendre qu’au paiement du reliquat du prix, et éventuellement qu’à des dommages et intérêts ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur n’a pas respecté les échéances de paiement du prix de l’immeuble, vendu à tempérament, et qu’une résolution de la vente ne préjudicie pas aux droits des tiers, la cour d’Appel a violé les textes susvisés ;
Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur le cinquième moyen :
Casse et annule l’arrêt n° 75 du 13 mars 2017, rendu par la cour d’Appel de Dakar ;
Renvoie à la cour d’Appel de Ziguinchor ;
Condamne la société IBK & D International aux dépens ;
Dit que le présent arrêt sera imprimé, qu’il sera transcrit sur les registres de la cour d’Appel de Dakar, en marge ou à la suite de la décision attaquée ;
Ainsi fait, jugé et prononcé par la Cour suprême, chambre civile et commerciale en son audience publique tenue les jour, mois et an que dessus et où étaient présents Madame et Messieurs :
CONSEILLER-DOYEN : WALY FAYE ; CONSEILLER-RAPPORTEUR : HABIBATOU BABOU WADE ; CONSEILLERS : AMADOU LAMINE BATHILY, HABIBATOU BABOU WADE, KOR SÈNE, LATYR NIANG ; AVOCAT GÉNÉRAL : MATAR NDIAYE ; GREFFIER : MAÎTRE MAURICE DIOMA KAMA.
