| Sénégal, Cour suprême, 21 mai 2014, 47

ARRÊT N°47 Du 21 Mai 2014 ………. MATIÈRE : Civile et commerciale N° AFFAIRE :
J/ 266/ RG/ 13
Société SAGI
Contre
Malick NDAO et Oumar NDAO RAPPORTEUR :
Amadou Lamine BATHILY PARQUET GENERAL:
Matar NDIAYE AUDIENCE :
21 mai 2014 PRÉSENTS :
Mouhamadou DIAWARA Mouhamadou Bachir SEYE Souleymane KANE Amadou Lamine BATHILY Habibatou BABOU GREFFIER :
Macodou NDIAYE RÉPUBLIQUE DU SÉNÉGAL Un Peuple – Un But – Une Foi …………….
AU NOM DU PEUPLE SÉNÉGALAIS …………… COUR SUPRÊME …………… CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ……………
A L’AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE QUATORZE
ENTRE :
La société SAGI, poursuites et diligences de son représentant légal, en ses bureaux sis à Dakar, 49 Avenue Aa A, faisant élection de domicile en l’étude de Maître Guédel NDIAYE & Associés, Avocats à la cour, à Dakar, 73 bis rue Ad Af Ac et ayant aussi pour conseils Maîtres SY & LY et Maître Massokhna KANE, Avocats à la cour, à Dakar ; Demanderesse ;
D’une part
ET : Malick NDAO et Oumar NDAO, demeurant tous à Dakar, 49, Avenue Aa A, ayant domicile élu en l’étude de Maître Bidjélé FALL, Avocat à la cour, à Dakar et ayant pour conseil Maître Serigne Khassimou TOURE, Avocat à la cour, 50 Avenue Ag Ae, … …, Défendeurs ;
D’autre part ; Statuant sur le pourvoi formé suivant requête enregistrée au Greffe de la Cour suprême le 17 juillet 2013 sous le numéro J/266/RG/13, par Maîtres Guédel NDIAYE & Associés, SY & LY et Massokhna KANE Avocats à la cour, agissant au nom et pour le compte de la société SAGI contre l’arrêt n° 300 rendu le 02 août 2013 par la Cour d’appel de Dakar dans la cause l’opposant à Malick NDAO et Oumar NDAO ; Vu le certificat attestant la consignation de la somme devant garantir le paiement des droits de timbre et d’enregistrement du 29 juilllet 2013 ; Vu la signification du pourvoi aux défendeurs par exploit du 29 juillet 2013 de Maître Fatma Haris DIOP, Huissier de justice ;
Vu le mémoire en défense présenté le 24 septembre 2013 par Maître Bidjélé FALL pour le compte de Malick NDAO et Oumar NDAO ; Vu le mémoire en défense présenté le 30 septembre 2013 par Maîtres Bidjélé FALL et Serigne Khassimou TOURE pour le compte de Malick NDAO et Oumar NDAO ; Vu le mémoire en réplique présenté le 05 décembre 2013 par Maîtres Guédel NDIAYE & Associés, SY & LY et Massokhna KANE pour le compte de la société SAGI ; La COUR,
Ouï Monsieur Amadou Lamine BATHILY, Conseiller, en son rapport ; Ouï Monsieur Matar NDIAYE, Avocat général, en ses conclusions tendant au rejet du pourvoi ; Vu la loi organique n°2008-35 du 8 août 2008 sur la Cour suprême ; Vu les moyens annexés ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que les défendeurs ont soulevé l’incompétence de la Cour au motif que les parties sont liées par un bail commercial régi par l’Acte Uniforme sur le droit commercial général ; Attendu que la Cour est saisie de moyens qui n’appellent ni l’application ni l’interprétation des actes uniformes ; Qu’il y a lieu de se déclarer compétent ; Attendu que les défendeurs ont soulevé l’irrecevabilité du pourvoi au motif que, d’une part, la requête a violé les dispositions de l’article 71 de la loi organique, puisque celle-ci et signée non pas par un avocat et exerçant légalement au Sénégal mais par la S. C. P. Guédel NDIAYE et associés sans que l’on puisse identifier les véritables signataires d’autre part, que la société SAGI n’a pas la qualité à agir en raison du mandat de Standing Immobilier qui est toujours en cours au moment de l’instance ; Attendu selon l’article 71 de la loi organique précitée la requête doit être signée par un avocat exerçant légalement au Sénégal ; que la requête signée par la S. C. P. Guédel Ndiaye et associés a satisfait à cette obligation ; Que relativement à la qualité à agir, la société SAGI qui a succombé en appel a qualité à agir ; Il s’ensuit donc que le pourvoi est recevable ;
Attendu, selon l’arrêt infirmatif attaqué, que dans le cadre d’un mandat de gérance qui lui a été confié par la société SAGI, la société Standing Immobilier a conclu un bail commercial avec Ab C ; que par avenant du 29 janvier 2003, il a été convenu que, d’une part, Ab C cède ses droits et obligations de locataire à Oumar NDAO qui l’accepte, et d’autre part, le bail prend fin le 30 juin 2017 ; que suite à un congé qui lui a été servi, Oumar NDAO qui a assigné la société SAGI en contestation de congé a été débouté ; Que par l’arrêt attaqué, la Cour a annulé le congé et débouté la société SAGI de sa demande en dommages et intérêts ; Sur les quatre moyens réunis pris du défaut de base légale, de la violation de l’article 55 du Code des obligations civiles et commerciales (C. O. C. C.), de la violation de l’article 461 du Code des obligations civiles et commerciales (C. O. C. C.), et de la dénaturation du mandat de gérance du 11 avril 1998 ; Mais attendu que c’est sans dénaturation que la cour d’Appel, qui a relevé que « par avenant du 29 janvier 2003, il a été convenu que Ab C cède ses droits et obligations des locataire à Oumar NDAO ; que les loyers couvrant la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2017, soit quinze millions cinq cent quatre-vingt-un trois mille trois cent soixante-seize francs (15.581.376 F CFA), ont été versés au bailleur à la signature dudit avenant ; que même si dans l’avenant concernant le taux du loyer, il est précisé que ladite société agit sur instructions du propriétaire, l’avenant relatif à la durée ne porte pas une telle précision, et retenu « que les actes passés par Standing Immobilier entrent bien dans le cadre de son mandat ; que le contrat de gérance sur la base duquel Standing Immobilier a conclu le bail, et toujours en vigueur et n’a jamais été dénoncé », a, par ces constatations et énonciations, légalement justifié sa décision ; Par ces motifs, Rejette le pourvoi formé par la société SAGI contre l’arrêt n° 300 rendu le 02 août 2013 par la Cour d’appel de Dakar ; La condamne aux dépens ; Dit que le présent arrêt sera imprimé, qu’il sera transcrit sur les registres de la Cour d’appel de Dakar, en marge ou à la suite de la décision attaquée ;
Ainsi fait, jugé et prononcé par la Cour Suprême, chambre civile et commerciale en son audience publique tenue les jour, mois et an que dessus et où étaient présents Madame et Messieurs : Mouhamadou DIAWARA, Président ; Mouhamadou Bachir SEYE, Souleymane KANE, Conseillers ;
Amadou Lamine BATHILY, Conseiller – rapporteur ;
Habibatou BABOU, Conseiller ; En présence de Monsieur Matar NDIAYE, Avocat général, représentant le Parquet Général et avec l’assistance de Maître Macodou NDIAYE, Greffier. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président, le Conseiller - rapporteur, les Conseillers et le Greffier.
Le Président Le Conseiller – rapporteur Mouhamadou DIAWARA Amadou Lamine BATHILY
Les Conseillers Mouhamadou Bachir SEYE Souleymane KANE Habibatou BABOU

Le Greffier Macodou NDIAYE ANNEXE
Moyens annexés au présent arrêt
SUR LE PREMIER MOYEN TIRÉ DU DÉFAUT DE BASE LÉGALE
Pour faire droit à la demande d’infirmation formulée par les sieurs Malick NDao et Oumar NDao, la décision attaquée a adopté la motivation suivante : « Considérant qu’il est constant que la société SAGI, représentée par la société STANDING IMMOBILIER a donné en location à Ab C un magasin sis au 49, Avenue Aa A ; Considérant qu’il est tout aussi constant que par avenant en date du 29 janvier 2003 passé entre STANDING IMMOBILIER, représentant SAGI et monsieur Ab C, ce dernier a cédé ses droits et obligations à monsieur Oumar NDao ; qu’auparavant par deux avenants signés le 23 avril 2002 STANDING IMMOBILIER a renégocié le taux de loyer et la réduction de la durée du bail qui est passé de 3,6 et 9 ans à 6 ans seulement ; que même si dans l’avenant concernant le taux du loyer il est précisé que ladite société agit sur instructions du propriétaire, il y a lieu de relever que l’avenant relatif à la durée ne porte pas une telle précision, alors même que la société SAGI en revendique le bénéfice ; Qu’il s’en infère que les actes passés par STANDING IMMOBILIER entrent bien dans le cadre de son mandat ; qu’il s’y ajoute que le contrat de gérance, sur la base duquel STANDING IMMOBILIER a conclu le bail, est toujours en vigueur est n’a jamais été dénoncé ». Donc, pour retenir que la société Standing Immobilier a agi dans le cadre de son mandat en signant l’avenant du 29 janvier 2003, la cour d’Appel s’est fondée sur les deux précédents avenants signés le 23 avril 2002, l’un portant réduction du taux du loyer, l’autre portant réduction de la durée du bail ; Concernant l’avenant portant réduction du taux du loyer, la cour d’Appel retient que la société Standing Immobilier a agi sur instructions de la SAGI ; Et concernant l’avenant portant réduction de la durée du bail, elle estime qu’il n’est pas précisé que Standing Immobilier a agi sur instructions de la SAGI, et pourtant cette dernière a revendiqué ledit avenant ; De ce constat, la cour d’Appel a directement tiré la conclusion que l’avenant du 29 janvier 2003 querellé par la société demanderesse au pourvoi comme n’ayant jamais été signé sur ses instructions, entre bien dans le mandat donné à Standing Immobilier ; En statuant de la sorte, l’arrêt attaqué manque singulièrement de base légale, sa motivation étant particulièrement insuffisante, en ce qu’elle n’explique pas à partir du constat et du postulat que pose l’arrêt, en quoi l’avenant querellé entre-t-il dans le cadre du mandat de Standing Immobilier. En effet, cet avenant n’indique pas qu’il est signé sur instruction de la société demanderesse au pourvoi pour être, comme l’avenant portant réduction du taux du loyer, opposable à ladite société demanderesse au pourvoi. Cette dernière n’en a pas revendiqué le bénéfice pour qu’il lui soit, à l’instar de l’avenant portant réduction de la durée du bail, opposable. En omettant d’indiquer ce en vertu de quoi l’avenant d 29 janvier 2003, signé sans instructions de la société demanderesse au pourvoi, qui n’en a jamais revendiqué le bénéfice, est opposable à la société demanderesse au pourvoi, l’arrêt attaqué a clairement pêché par une insuffisance de motif constitutive d’un défaut de base légale. Il encourt l’infirmation de ce chef. SUR LE DEUXIÈME MOYEN TIRÉ DE LA VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 55 DU COCC
Pour infirmer le jugement querellé en cause d’appel et annuler le congé servi la société demanderesse au pourvoi, l’arrêt attaqué a retenu que : « Considérant qu’il est constant que la société SAGI, représentée par la société STANDING IMMOBILIER a donné en location à Ab C un magasin sis au 49, Avenue Aa A ; Considérant qu’il est tout aussi constant que par avenant en date du 29 janvier 2003 passé entre Standing Immobilier, représentant SAGI et monsieur Ab C, ce dernier a cédé ses droits et obligations à monsieur Oumar NDao ; qu’auparavant par deux avenants signés le 23 avril 2002 STANDING IMMOBILIER a renégocié le taux de loyer et la réduction de la durée du bail qui est passé de 3,6 et 9 ans à 6 ans seulement ; que même si dans l’avenant concernant le taux du loyer il est précisé que ladite société agit sur instructions du propriétaire, il y a lieu de relever que l’avenant relatif à la durée ne porte pas une telle précision, alors même que la société SAGI en revendique le bénéfice ; Qu’il s’en infère que les actes passés par STANDING IMMOBILIER entrent bien dans le cadre de son mandat ; qu’il s’y ajoute que le contrat de gérance, sur la base duquel STANDING IMMOBILIER a conclu le bail, est toujours en vigueur est n’a jamais été dénoncé ». En statuant de la sorte, par un raisonnement qui semble assimiler le régime juridique de l’avenant du 29 janvier 2003 aux régimes juridiques des avenants du 23 avril 2002, l’arrêt attaqué a violé les dispositions des articles 51 et 55 du C.O.C.C. En effet, s’agissant de l’avenant du 23 avril 2002 relatif à la réduction du taux du loyer, lorsque l’arrêt attaqué le retient pour opposable à la société demanderesse au pourvoi, parce qu’il a été signé sur ses instructions, sa décision trouve son fondement dans les dispositions de l’article 51 du C.O.C.C. indiquant que les actes posés par le mandataire tombent dans le patrimoine du mandant. S’agissant de l’avenant du 23 avril 2002 relatif à la réduction du bail, lorsque l’arrêt attaqué le tient pour opposable à la société demanderesse au pourvoi parce qu’elle a revendiqué le bénéfice, sa décision trouve son fondement dans les dispositions de l’article 55 du C.O.C.C. admettant l’acceptation par ratification. Par contre, en ayant rendu opposable à la société demanderesse au pourvoi l’avenant du 29 janvier 2003, alors qu’il n’est ni signé sur ses instructions, ni ratifié par ses soins, l’arrêt attaqué a conféré des effets à un acte juridique signé par une personne sans pouvoir en l’opposant à la personne représentée, violant ainsi les dispositions de l’article 55 du C.O.C.C. Pour cette raison également, l’arrêt attaqué mérite la cassation. SUR LE TROISIÈME MOYEN TIRÉ DE LA VIOLATION DE L’ARTICLE 461 DU C.O.C.C. (la procuration écrite vaut preuve du mandat)
Pour annuler le congé servi par la société demanderesse au pourvoi et la débouter de sa demande en expulsion, l’arrêt attaqué a retenu que : « Considérant qu’il est constant que la société SAGI, représentée par la société STANDING IMMOBILIER a donné en location à Ab C un magasin sis au 49, Avenue Aa A ; Considérant qu’il est tout aussi constant que par avenant en date du 29 janvier 2003 passé entre STANDING IMMOBILIER, représentant SAGI et monsieur Ab C, ce dernier a cédé ses droits et obligations à monsieur Oumar NDao ; qu’auparavant par deux avenants signés le 23 avril 2002 STANDING IMMOBILIER a renégocié le taux de loyer et la réduction de la durée du bail qui est passé de 3,6 et 9 ans à 6 ans seulement ; que même si dans l’avenant concernant le taux du loyer il est précisé que ladite société agit sur instructions du propriétaire, il y a lieu de relever que l’avenant relatif à la durée ne porte pas une telle précision, alors même que la société SAGI en revendique le bénéfice ; Qu’il s’en infère que les actes passés par STANDING IMMOBILIER entrent bien dans le cadre de son mandat ; qu’il s’y ajoute que le contrat de gérance, sur la base duquel STANDING IMMOBILIER a conclu le bail, est toujours en vigueur est n’a jamais été dénoncé ». En statuant de la sorte, alors que la mandat écrit donné par la société demanderesse au pourvoi l’a été « pour permettre à Standing Immobilier (administrateur de biens) de remplir la mission qui lui est confiée par les présentes, la société SAGI (propriétaire) lui donne également pouvoir en son nom et pour son compte, de louer par écrit, pour la durée et aux conditions qu’ils détermineront ensemble, les appartements, les villas, les boutiques et les locaux commerciaux de l’immeuble », l’arrêt attaqué a violé les dispositions de l’article 461 du C.O.C.C. En effet, alors que le mandat donné l’a été « de louer par écrit pour la durée et aux conditions qu’ils détermineront ensemble », l’arrêt attaqué, ne peut, sans violer l’article 461 du C.O.C.C., opposer au mandant un avenant signé par le mandataire seul pour des conditions qu’il n’a pas déterminées ensemble avec la mandant. Pour l’avoir fait, l’arrêt attaqué a conféré à Standing Immobilier des pouvoirs qu’il n’a pas et a ainsi violé les termes du mandat écrit liant les parties et avec, les dispositions de l’article 461 du C.O.C.C. Pour cette autre raison également, il plaira à la haute Cour de céans casser et annuler l’arrêt attaqué. SUR LE QUATRIÈME MOYEN TIRÉ DE LA DÉNATURATION DU MANDAT DE GÉRANCE DU 11 AVRIL 1998
« Pour permettre à Standing Immobilier (administrateur de biens) de remplir la mission qui lui est confiée par les présentes, la société SAGI (propriétaire) lui donne également pouvoir en son nom et pour son compte, de louer par écrit, pour la durée et aux conditions qu’ils détermineront ENSEMBLE, les appartements, les villas, les boutiques et les locaux commerciaux de l’immeuble ». En l’espèce, il s’est trouvé que l’Ah B IMMOBILIER a signé l’avenant du 29 janvier 2003, qui bouleverse fondamentalement l’économie du contrat de location liant la mémorante à Ab C, en procédant à une substitution de locataire et à un allongement de la durée du bail. Cet avenant a, en d’autres termes, considérablement obéré les engagements de la SAGI, alors que son mandataire, l’Ah B IMMOBILIER, a agi de sa propre initiative, sans avoir recueilli ni obtenu l’accord de son mandant, donc en violation flagrante du mandat de gérance. Pour refuser de relever et sanctionner la violation du mandat commise par l’Ah B IMMOBILIER, la cour d’Appel a considéré que cette dernière a agi dans le cadre de son mandat, en faisant référence à deux précédents avenants qui ont été signés le 23 avril 2002 et qui ; rappelons-le, ont été reconnus par la SAGI. En décidant, s’agissant de l’avenant du 29 janvier 2003 à tous égards contestés par la SAGI que l’Ah B IMMOBILIER a agi dans le cadre de son mandat, alors que le mandat en question prévoit de manière expresse que le mandataire ne peut, agissant seul, prendre l’initiative d’un tel engagement, l’arrêt attaqué a dénaturé le sens et la portée du mandat de gérance du 11 avril 1998, en lui ayant donné un sens et une portée qu’il ne peut avoir. L’arrêt attaqué étant entaché du grief de dénaturation, il encourt la cassation de ce chef également.