| Sénégal, Cour suprême, 07 novembre 2012, 91

ARRET N°91 Du 07 novembre 2012 ………. MATIERE : Civile et commerciale N° AFFAIRE :
J/ 35/ RG/ 12
Ae Ab A
Contre
Ndèye Bigué NDIAYE RAPPORTEUR :
Jean Louis Paul TOUPANE PARQUET GENERAL:
Oumar DIEYE AUDIENCE :
07 novembre 2012 PRESENTS :
Mouhamadou DIAWARA Jean Louis Paul TOUPANE Mouhamadou Bachir SEYE Ibrahima SY Amadou Lamine BATHILY GREFFIER :
Macodou NDIAYE REPUBLIQUE DU SENEGAL Un Peuple – Un But – Une Foi …………….
AU NOM DU PEUPLE SENEGALAIS …………… COUR SUPREME …………… CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE …………… A L’AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE DOUZE
ENTRE :
Ae Ab A, demeurant à Dakar, HLM Hann Maristes, villa n° 86, faisant élection de domicile en l’étude de Maître Macodou NDOUR, avocat à la cour, Point E 48 Rue G angle Rue de Kolda à Dakar ;
Demandeur ;
D’une part
ET : Ndèye Bigué NDIAYE : demeurant à Dakar, villa n° 7, Sacré Cœur Pyrotechnie ;
Défenderesse ;
D’autre part ; Statuant sur le pourvoi formé suivant requête enregistrée au Greffe de la Cour suprême le 1er février 2012 sous le numéro J/35/RG/12, par Maître Macodou NDOUR, avocat à la cour, agissant au nom et pour le compte du sieur Ae Ab A contre l’arrêt n° 189 rendu le 04 mars 2011 par la Cour d’Appel de Dakar, dans la cause l’opposant à la dame Ndèye Bigué NDIAYE ; Vu le certificat attestant la consignation de la somme devant garantir le paiement des droits de timbre et d’enregistrement du 02 juillet 2012 ; Vu la signification du pourvoi à la défenderesse par exploit du 20 février 2012 de Maître Richard M.S. DIATTA, Huissier de justice ; Vu le mémoire en défense présenté le 23 avril 2012 par Madame Ndèye Bigué NDIAYE pour son propre compte ; La COUR,
Ouï Monsieur Jean Louis Paul TOUPANE, Conseiller, en son rapport ; Ouï Monsieur Oumar DIEYE, Avocat général, en ses conclusions tendant au rejet du pourvoi ; Vu la loi organique n° 2008-35 du 8 août 2008 sur la Cour suprême ; Vu les moyens annexés ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que par l’arrêt infirmatif attaqué, la Cour d’Appel de Dakar a débouté Ae Ab A de sa demande en perfection de la vente de l’immeuble, objet du lot n° 163 du titre foncier n° 284/DG, dirigée contre Ndéye Bigué NDIAYE ; Sur Le premier moyen pris de la contradiction de motifs ; Mais attendu que c’est hors toute contradiction que la cour d’Appel, après avoir relevé les positions divergentes des parties sur le prix, trente et un millions neuf cent trente trois mille deux cent huit francs (31.933.208 F Cfa) pour le vendeur, vingt neuf millions de francs (29.000.000 F Cfa) de francs pour l’acquéreur, a retenu, au regard notamment de la reconnaissance de dette, que le prix incluait la somme de deux millions neuf cent trente trois mille cinq cent huit francs (2.933.508 F Cfa) de francs, soit au total trente et un millions neuf cent trente trois mille cinq cent huit francs (31.933.508 F Cfa) ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième moyen pris de la dénaturation ; Mais attendu qu’il ne saurait être reproché à la cour d’Appel d’avoir dénaturé l’attestation notariée du 4 juillet 2008 dont elle n’a fait qu’apprécier le caractère unilatéral de l’engagement de Ae Ab A sans en altérer les termes et les autres actes cités au moyen auxquels elle ne s’est pas référée ;
D’où il suit que le moyen est irrecevable ; Sur le troisième moyen pris de la violation des articles 322, 323 et 382 du Code des Obligations Civiles et Commerciales ; Mais attendu qu’après avoir relevé que les parties ne s’accordent pas sur le prix, la cour d’Appel en a, à juste titre, déduit, qu’il n’y a pas de promesse de vente et a débouté Ae Ab A de sa demande en perfection de celle -ci ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Par ces motifs, Rejette le pourvoi formé par Ae Ab A contre l’arrêt n° 189 rendu le 04 mars 2011 par la Cour d’Appel de Dakar ; Le condamne aux dépens. Dit que le présent arrêt sera imprimé, qu’il sera transcrit sur les registres de la Cour d’Appel de Dakar, en marge ou à la suite de la décision attaquée ; Ainsi fait, jugé et prononcé par la Cour Suprême, chambre civile et commerciale en son audience publique tenue les jour, mois et an que dessus et où étaient présents Messieurs : Mouhamadou DIAWARA, Président, Jean Louis Paul TOUPANE, Conseiller – rapporteur,
Mouhamadou Bachir SEYE, Ibrahima SY, Amadou Lamine BATHILY, Conseillers; En présence de Monsieur Oumar DIEYE, Avocat général, représentant le Parquet Général et avec l’assistance de Maître Macodou NDIAYE, Greffier. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le Président, le Conseiller – rapporteur, les Conseillers et le Greffier.
Le Président Le Conseiller – rapporteur Mouhamadou DIAWARA Jean Louis Paul TOUPANE

Les Conseillers Mouhamadou Bachir SEYE Ibrahima SY Amadou Lamine BATHILY Le Greffier Macodou NDIAYE ANNEXE
Moyens annexés au présent arrêt
Premier moyen : la contradiction de motifs
Pour parvenir à l’infirmation du jugement, l’arrêt déféré relève dans un 1er temps que « si les parties s’accordent sur le fait qu’il existe entre elles une promesse de vente consentie à l’intimé par l’appelante et portant sur la villa litigieuse, et qu’un acompte d’un montant de 3.500.000 F a même été versé, il n’en est pas de même du prix sur lequel elles sont en totale divergence, l’un soutenant que celui-ci était fixé à 29.000.000 F CFA, l’autre faisant valoir que ce prix était de 31.933.508 F » ;
Après avoir donc affirmé le désaccord des partie sur le prix, l’arrêt poursuit en indiquant que « la somme de 2.933.508 F qui devait s’ajouter sur celle e 29.000.000 F pour former le prix de la maison, n’a pas été contesté par le sieur A, lequel du reste a établi une reconnaissance de dette y portant en s’engageant à la payer à la vendeuse par versements mensuels de 100.000 F ; que dès lors il doit être retenu que le prix de vente de la maison incluait bel et bien cette somme » ;
Faut-il rappeler les dispositions de l’article 322 du Code des obligations civiles et commerciales ? « La promesse synallagmatique est celle par laquelle les deux parties sont d’accord, le vendeur pour vendre, l’acheteur pour acheter une chose déterminée pour un prix fixé » ;
Quant à l’article 323 du même code, il vient préciser que :
« La promesse synallagmatique est une vente parfaite lorsque le contrat peut être passé librement. Dans le cas contraire, elle oblige les parties à parfaire le contrat en accomplissant les formalités nécessaires à la formation ».
La conséquence logique que l’arrêt déféré aurait dû tirer de ces constatations ci-dessus, c’était de dire et juger qu’il y avait lieu, dès lors, d’ordonner la perfection de la vente, puisqu’encore une fois, il a été bien relevé un accord sur la chose et le prix !!! Hélas, contre toute attente, la suite du raisonnement des juges de la cour d’Appel prend une autre direction, aussi surprenante qu’incohérente ;
En effet, dans l’attendu qui a suivi, l’arrêt tire la conclusion suivante :
« Que c’est ainsi à tort que le premier juge, en application des dispositions de l’article 382 Code des obligations civiles et commerciales, a estimé qu’il y avait une promesse synallagmatique de vente entre le parties… » ; Aussi, en affirmant qu’il n’y avait pas promesse synallagmatique de vente en ce que les parties étaient en désaccord sur le prix alors qu’elle venait de constater l’accord de celles-ci sur la chose et sur le prix, la cour d’Appel s’est contredite ;
Il écherra dès lors de casser et d’annuler l’arrêt attaqué pour ce motif. Deuxième moyen : la dénaturation
Aux termes des dispositions de l’article 100, « si les termes du contrat sont clairs et précis, le juge ne peut, sans dénaturation, leur donner un autre sens » ;
La cour d’Appel, juge du fond, saisie d’un litige mettant en cause un acte juridique, entendu non point comme un simple écrit ou instrumentum, mais plutôt au sens matériel et technique du terme (manifestation de volonté destinée à produire un effet de droit quelconque : créer, transmettre, éteindre un droit), a l’obligation d’interpréter l’acte, de rechercher la commune volonté des parties pour le qualifier et en déterminer les effets (art. 99 Cocc) ;
En l’espèce, il a été question pour la Cour, de déterminer lequel des montants avancés par les parties respectivement, était constitutif du prix de vente de l’immeuble objet de celle-ci :
29.000.000 F ou 31.933.508 F Dans cette perspective, plusieurs écrits ont été produits par les parties, en particulier et pour l’essentiel, par la dame Ndiaye elle-même, appelante en l’espèce :
Un exploit de sommation de paye servi par Mr Aa Ad, huissier de justice, en date du 29 juillet 2008, à la requête de la dame Ndèye Bigué Ndiaye ;
Une assignation servie par Me Mintou Boye Diop le 03 octobre 2008, encore à la requête de Ndèye Bigué Ndiaye ;
Une autre assignation celle-là en date du 25 août 2009 par Me Mintou Boye Diop, toujours à la requête de la dame Ndèye Bigué Ndiaye ;
Des conclusions non datées, prises par Me Malick Mbengue, alors conseil de la dame Ndiaye, suite à cette assignation, sollicitant la résolution ou nullité (les 2 sanctions y sont évoquées) de la promesse de vente ;
Le point commun de tous ces actes de procédure réside dans ce que sur chacun et sur tous on lit bien ceci :
« Attendu que le prix convenu était d 29 millions de francs sur lequel le requis (le sieur A) avait convenu un acompte de 3.500.000 Frs » ;
C’est ce qu’on appelle, en droit de la preuve des actes juridiques, un aveu judiciaire, intervenu au cours d’un procès, puisque consigné dans de actes de procédure versés au débat judiciaire par celle-là même à qui on les oppose, et, aux termes des dispositions de l’article 33 du Code des obligations civiles et commerciales, fait pleine foi contre celui dont elle émane.
Autre preuve de l’acompte sur le prix sus indiqué Par ailleurs, en recevant l’acompte versé par le requérant, le 20 juin 2008, la dame Ndiaye lui délivrait un reçu ainsi libellé :
« Je soussigné, Ndèye Bigué NDIAYE, reconnais avoir reçu ce jour, des mais de Monsieur Ac Ae Ab A, la somme de trois millions cinq cent mille (3.500.000) francs, soit un acompte au prix de vente de ma maison sise aux H.L.M Hann Mariste, villa n° 163» :
Si donc, le 20 juin 2008 un acompte est versé sur le prix de vente de la villa en question, cela signifie que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, même si le reçu n’en indique pas le montant ;
Toutefois ladite indication sera clairement donnée et par les actes servis à la requête de la dame Ndiaye elle-même, qui visent un prix ferme de 29 millions, et par l’attestation établie par Me Aïssatou Gueye Diagne, Notaire ayant reçu les parties et en charge de la formalité de l’acte définitif ;
De ce dernier acte, l’arrêt fait un compte rendu parcellaire lorsqu’il relève qu’il ne constate qu’un engagement unilatéral de Monsieur A ;
Or, la même attestation relève ceci :
« Cette vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de vingt neuf millions (29.000.000) de francs cfa ;
L’acquéreur a versé hors ma comptabilité un acompte de trois millions cinq cent mille (3.500.000) francs cfa au vendeur qui le reconnaît et lui en donne décharge » ;
Il résulte clairement, indubitablement et incontestablement de ce qui précède que la vente a été convenue moyennant le prix de 29 millions ;
On aurait même pu se limiter à tirer la conclusion à partir du constat du versement de l’acompte de 3.500.000 F, sur lequel tous les intervenants s’accordent : le vendeur, l’acheteur et la notaire ;
En effet, un acompte n’est versé que si et seulement si une vente a été conclue entre un vendeur et un acheteur, après un accord de ceux-ci sur la chose et le prix ;
En droit, les mots ont un sens et une portée qu’il convient de bien appréhender et de leur restituer ;
L’acompte constitue le premier versement du prix d’une vente qui est ferme et définitive ;
Tous les lexiques de termes juridiques s’accordent sur cette définition Il n’existe d’acompte que si vente il y a ; il n’y a vente que s’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ! Sur un autre plan, le seul aveu fait par la dame NDIAYE dans les exploits introductifs d’instance qu’elle a fait servir au requérant et les conclusions prises par son conseil suffisent à établir le montant du prix convenu (29.000.000).
 Enfin, il n’est pas inutile de préciser que le grief de dénaturation s’entend, non seulement des actes juridique définis plus haut, mais plus généralement de tout écrit versé au débat judiciaire, quel qu’en soit la nature, pourvu simplement que son sens ou sa portée aient été méconnus
Aussi, en retenant que les parties étaient contraires sur le prix, alors que des écrits authentiques et sous seings privés, ont été versées aux débats par le vendeur, confirmant de manière claire, précise le prix ferme allégué par l’acquéreur, la cour d’Appel a dénaturé le sens et la portée de ces écrits ;
Il est vrai qu’un autre élément a été invité, postérieurement et à tort, au débat ; il s’agit de la reconnaissance de dette ainsi qu’il résulte de ce qui précède, vient constituer au profit de la dame NDIAYE en date du 07 juillet 2008 ;
Toutefois, cette dette, loin de s’incorporer au prix de vente déjà fixé et sur lequel les parties s’étaient déjà mises d’accord ainsi qu’il résulte de ce qui précède, vient constituer une autre clause, distincte et autonome, de la vente convenue ;
Ladite reconnaissance  de dette n’a pour seul et unique effet que de faire naître au profit de la dame NDIAYE une créance de somme d’argent pour le montant y mentionné, dont d’ailleurs, des modalités de paiement ont été convenues, en toute autonomie et indépendance par rapport au prix de vente ;
Les dates corroborent ce fait :
L’acompte de 3.500.000 F a été versé le 20 juin 2008, ainsi qu’il résulte du reçu délivré à cet effet ;
L’attestation notariée intervient le 04 juillet 2008 ;
Le vente (ou promesse) a donc été formée. Ce n’est que par la suite (07/07/2008) que les parties ont entendu inclure une clause nouvelle portant sur ladite « plus-value », laquelle n’a aucune incidence sur la formation du contrat déjà intervenue ; Troisième moyen : la violation de la loi
Ce dernier moyen est articulé autour de la violation des articles 322, 323 et 382 du Code des obligations civiles et commerciales (Cocc) ;
Il n’est pas inutile, pour une mise à nue plus évidente de la violation de l’article 322, de portée générale car applicable à toutes les conventions, d’en reproduire ci-après les termes exacts ;
« La promesse synallagmatique est celle par laquelle les deux parties sont d’accord, le vendeur pour vendre, l’acheteur pour acheter une chose déterminée pour un fixé » ;
La même définition est donnée également, sous une autre forme, par l’article 382 du Code des obligations civiles et commerciales, relatif au cas spécifique des immeubles immatriculés ;
« L’acte par lequel les parties s’engagent, l’une à céder, l’autre à acquérir un droit sur un immeuble, est une promesse synallagmatique de contrat ;
Elle oblige l’une et l’autre partie à parfaire le contrat en faisant procéder à l’inscription du transfert du droit à la conservation des la propriété foncière » ;
L’arrêt déféré relève que « si les parties s’accordent sur le fait qu’il existe entre elles une promesse de vente consentie par l’appelante et portant sur la villa litigieuse, et, qu’un acompte d’un montant de 3.500.000 francs a même été versé, il n’en est pas de même du prix sur lequel elles ont en totale divergence, l’une soutenant que celui-ci était fixé à 29.000.000 F CFA, l’autre faisant valoir que ce prix était de 31.933.508 francs » ;
A ce niveau, il ne s’agit que de simples allégations des parties ;
Il appartient dès lors au juge, dans l’exercice de son office, d’apprécier ces allégations et d’en déterminer le caractère fondé ou pas (Da mini factum dabo tibi jus : donne-moi les faits, je te donne le droit) ;
C’est une des indications données par l’article 99 du même code, lequel dispose que « par-delà la lettre du contrat, le juge doit rechercher la commune intention des parties pour qualifier le contrat et en déterminer les effets » ;
Ce que l’arrêt a fait, quoique sur la base d’une analyse que le requérant conteste (cf supra, sur la dénaturation) ;
En effet, après avoir constaté le désaccord des parties sur le prix, l’arrêt poursuit ses constatations en indiquant que « la somme de 2.933.508 francs qui devait s’ajouter sur celle de 29.000.000 de francs pour former le prix de la maison, n’a pas été contesté par le sieur A, lequel du reste a établi une reconnaissance de dette y portant en s’engageant à la payer à la vendeuse par versement mensuels de 100.000 francs ; que dès lors il doit être retenu que le prix de vente de la maison incluait bel et bien cette somme » ;
Ainsi, la cour d’Appel a tranché ce qu’elle appelle divergence des parties sur le prix en fixant celui-ci, ainsi que le lui dictent les règles qui gouvernent l’office du juge en matière civile ;
Par conséquent, les conditions de la formation de la promesse de vente s’en trouvent réunies, au regard des dispositions de l’article 322 susvisé ;
La conséquence qui doit en être tirée est indiquée par l’article 383 al.2 et l’article 323 ainsi libellé :
« La promesse synallagmatique de vente est une vente parfaite lorsque le contrat peut être passé librement. Dans le cas contraire, elle oblige les parties à parfaire le contrat en accomplissant les formalités nécessaires à sa formation » ;
Dès l’instant où le vendeur refuse de parfaire le contrat, le juge doit l’y contraindre, s’il en est saisi par l’acheteur ;
Or, la cour d’Appel, par un raisonnement d’une grossière incohérence, retient que « c’est ainsi à tort que le premier juge, en application des dispositions de l’article 382 du Cocc, a estimé qu’il y avait une promesse de vente entre les En se déterminant ainsi, alors qu’elle a constaté en la cause des conditions posées par l’article 322 du Cocc, réitérées par l’article 382 du même code, à savoir un objet et un prix, la cour d’appel a violé les textes visés au moyen ;
parties, alors que celles-ci étaient en désaccord sur le prix et condamné la dame Ndiaye à parfaire la vente sous astreinte de 20.000 francs par jour de retard » ;
L’arrêt, en cela, encourt la cassation.