Abstract
Baux d'habitation
État des locaux à la fin du bail.
- Obligations du preneur :
- Clause de restitution des lieux en bon état, n'impliquant pas leur rétablissement en l'état primitif.
Résumé
La clause d'un bail ainsi conçue : « le locataire ayant reçu les lieux loués en parfait état, doit les rendre dans le même état », sur laquelle se fonde le bailleur pour obtenir du preneur la réparation par équivalent du défaut de restitution des lieux en leur état primitif, dont la transformation avait été autorisée, ne peut être interprétée comme imposant aux locataires une obligation de rétablir en fin de bail leur distribution d'origine, dès lors qu'ils sont restitués en parfait état.
En s'engageant sous réserves à restituer au locataire le montant du dépôt de garantie, versé lors de la prise de possession de l'appartement loué, le bailleur a implicitement mais nécessairement renoncé à exiger la remise des locaux en leur forme et aspect primitifs, ce qui au demeurant n'était pas contractuellement exigible, dès lors que cette restitution impliquait la reconnaissance par le bailleur que le preneur avait rempli l'ensemble des obligations que lui imposait le bail.
Motifs
Le Tribunal,
Considérant les faits suivants :
Selon acte sous seing privé en date du 5 juillet 1985, enregistré à Monaco le 15 juillet 1985, la Société Anonyme Monégasque dénommée « Le Brasilia » a donné à bail à P. E., un appartement, avec cave situé au 6e étage du bloc B de l'immeuble « É. P. » à Monte Carlo, pour une durée de trois années, à compter du 1er septembre 1985, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, sauf la faculté pour chacune des parties de dénoncer son intention d'y mettre fin, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 3 mois avant l'expiration de la période en cours ;
Ledit bail était consenti moyennant un loyer annuel de 260 000 francs, payable par trimestre anticipé les 1er septembre, 1er décembre, 1er mars et 1er juin de chaque année, étant en outre précisé qu'il était révisable chaque année, suivant l'indice « coût de la construction » établi et publié par l'Académie d'Architecture ;
Lors de la signature de ce bail, le preneur déposait entre les mains de la bailleresse une somme de 65 000 francs « à titre de garantie de l'exécution du bail, et notamment du bon entretien des locaux » ; cette somme devait lui être restituée lors de son départ, après déménagement et remise des clés, si les locaux étaient rendus dans l'état dans lequel le bailleur était en droit de les recevoir, en application des conditions générales du bail ;
Par ailleurs, aux termes du 16e paragraphe du contrat, le preneur reconnaissait prendre des locaux loués en parfait état et s'engageait à les restituer dans le même état à la fin du bail ;
D'autre part, le 22e paragraphe de la convention stipulait que le preneur ne pourrait pas effectuer de travaux de quelque nature que ce soit, sans l'accord écrit de la bailleresse ;
Par lettre du 23 septembre 1985, P. E. sollicitait l'autorisation de la société Le Brasilia d'effectuer des travaux, ayant pour objet de modifier « l'implantation des cloisons » de l'appartement loué, que ladite société lui accordait, par lettre du 24 septembre 1985, en lui rappelant qu'il lui appartiendrait, en fin de bail, de procéder à la remise en état des locaux, conformément au plan d'origine, ainsi que le prévoyait le paragraphe 16 du bail ;
Par la suite, les parties décidaient, d'un commun accord, de mettre fin au bail en cours, sa résiliation devant intervenir à compter du jour où il pourrait être reloué ;
Par lettre du 23 novembre 1989, la société Le Brasilia avisait P. E. que l'appartement qu'il occupait avait été reloué, à partir du 15 janvier 1990, en l'invitant à se mettre en rapport avec elle, pour qu'il soit procédé aux formalités d'usage ;
Par courrier du 28 novembre 1989, P. E. donnait son accord à la société Le Brasilia afin que celle-ci reloue l'appartement qu'il occupait jusqu'alors, en lui précisant qu'il laissait cet appartement avec toutes les améliorations qu'il y avait apportées, sans qu'il soit remis dans sa condition d'origine, tout en sollicitant la restitution de la caution ;
Selon engagement écrit du 4 janvier 1990, K. M., agissant en qualité de mandataire de la société Le Brasilia, déclarait que la somme, remise à titre de caution, par P. E. lui serait restituée au plus tard le 5 février 1990, l'appartement ayant été reçu en excellent état ;
Selon procès-verbal du 5 janvier 1990, Maître Escaut-Marquet, huissier, dressait un constat de l'état de l'appartement libéré par P. E., en présence de celui-ci, de K. M. représentant la société Le Brasilia, et de la dame G. C., nouvelle locataire dudit appartement ;
À l'issue de son procès-verbal, l'huissier constatait la remise des clés de l'appartement et du garage par P. E. à la mandataire de la société Le Brasilia et prenait acte de la déclaration de la dame G. C., laquelle s'engageait à remettre l'appartement en parfait état ;
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 1990, la SAM Le Brasilia notifiait à P. E., le décompte des sommes restant dues par celui-ci relatives à l'appartement, objet du bail du 5 juillet 1985, s'élevant à 158 388,76 francs, déduction faite de la caution versée de 65 000 francs ;
Par exploit en date du 9 octobre 1990, la société Le Brasilia a fait assigner P. E. en paiement de la somme de 158 388,76 francs se décomposant ainsi, déduction faite de la caution :
* 14 778,50 francs au titre des loyers et charges afférents à la période du 1er au 15 janvier 1990 ;
* 1 350 francs montant du solde des charges restant dû pour l'année 1989 ;
* 208 160,26 francs correspondant aux frais de remise de l'appartement en son état primitif, à titre de dommages-intérêts ;
P. E. a conclu au rejet de la demande et formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 65 900 francs, à titre de restitution de la caution versée à la société Le Brasilia, en faisant valoir que la bailleresse avait renoncé à exiger la remise en état de l'appartement, selon sa distribution d'origine, dès lors qu'elle avait accepté l'ensemble des aménagements réalisés dans ledit appartement, lors de sa libération, ainsi qu'en atteste l'engagement signé de sa mandataire de lui restituer la caution, d'autant que, par ailleurs, la nouvelle locataire dudit appartement, s'était expressément engagée à le remettre en parfait état, à ses frais ;
Sur ce,
Quant au paiement des loyer et charges arriérés
Attendu qu'il est constant que P. E. tenu de payer le prix du bail et les charges locatives, aux termes convenus et jusqu'à la résiliation dudit bail, ne s'est plus acquitté de cette obligation après le 31 décembre 1989 ;
Que, le bail du 5 juillet 1985, reconduit ultérieurement, ayant été résilié d'un commun accord entre les parties, à compter du 15 janvier 1990, date de la nouvelle location de l'appartement litigieux à la dame G. C., il en résulte que P. E. reste devoir, à ce titre, à la société Le Brasilia, ainsi que l'établissent les pièces versées aux débats, la somme de 14 778,50 francs, montant du loyer et des charges afférents à la période du 1er au 15 janvier 1990, outre celle de 1 350 francs à titre de solde des charges restant dû au titre de l'année 1989 ;
Qu'en définitive la société Le Brasilia apparaît ainsi fondée, de ces chefs, à obtenir de P. E., qui n'apporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de sa libération, paiement de la somme de 16 128,50 francs ;
Quant au paiement des dommages-intérêts
Attendu que, dès lors qu'il est constant, comme résultant des pièces produites, notamment de l'échange des correspondances entre les parties, que la société Le Brasilia a autorisé les travaux de transformation et d'aménagement intervenus dans les locaux dont s'agit, la demande, tendant à obtenir la réparation par équivalent du défaut de restitution des lieux en leur état antérieur, se fonde implicitement mais nécessairement sur la clause du bail ainsi conçue : « le locataire ayant reçu les lieux loués en parfait état, doit les rendre dans le même état » ;
Attendu toutefois qu'une telle clause ne peut être interprétée comme imposant au preneur une obligation de conférer en fin de bail, leur distribution d'origine aux lieux loués, dès lors qu'ils sont restitués en parfait état ;
Attendu qu'en outre, il convient d'observer, que par lettre du 28 novembre 1989, adressée à la société Le Brasilia, P. E. après avoir accepté la résiliation du bail, advenant le 15 janvier 1990, lui précisait qu'il laisserait l'appartement en son état actuel, comme il en avait été convenu et qu'en réponse, la société Le Brasilia, selon missive du 4 janvier 1990, signée de sa mandataire K. M., s'engageait à restituer à P. E., au plus tard le 5 février 1990, la somme versée par celui-ci, à titre de dépôt de garantie ;
Que, par ailleurs, aux termes du procès-verbal de constat des lieux dressé par Maître Escaut-Marquet, huissier, le 5 janvier 1990, en présence de K. M., représentant la société Le Brasilia, de P. E. et de la dame G. C., cette dernière s'est engagée à remettre l'appartement, dont elle était la nouvelle locataire, en parfait état ;
Attendu qu'il en résulte, que la société Le Brasilia en s'engageant sans réserves à restituer à P. E. le montant du dépôt de garantie, que celui-ci avait versé lors de la prise de possession de l'appartement loué, a implicitement mais nécessairement renoncé à exiger la remise des locaux en leur forme et aspect primitifs, ce qui au demeurant n'était pas contractuellement exigible, dès lors que cette restitution impliquait la reconnaissance par la bailleresse que le preneur avait rempli l'ensemble des obligations que lui imposait le bail ;
Attendu qu'il échet, en conséquence, de débouter la SAM Le Brasilia de sa demande en paiement de dommages-intérêts, de ce chef ;
Quant à l'apurement des comptes
Attendu qu'il résulte des considérations tant de fait que de droit qui précèdent, que la créance de la société Le Brasilia à l'égard de P. E. s'élève à la somme de 16 128,50 francs, au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés, tandis que la créance non contestée de P. E., au titre du remboursement du dépôt de garantie devenu exigible, s'élève à la somme de 65 900 francs ;
Qu'après compensation entre ces deux créances connexes et réciproques, il convient de condamner la société Le Brasilia à payer à P. E., la somme de : 65 900 - 16 128,50 = 49 771,50 francs ;
Attendu qu'enfin, les dépens suivront la succombance de la demanderesse ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement,
Condamne, après compensation, la Société Anonyme Monégasque dénommée « Le Brasilia » à payer à P. E. la somme de quarante-neuf mille sept cent soixante et onze francs cinquante centimes (49 771,50 francs), montant des causes susénoncées ;
Composition
MM. Landwerlin prés. ; Serdet prem. subst. proc. gén. ; Mes Sbarrato et Clérissi av. déf. ; Lorenzi av. barreau de Nice.
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