Abstract
Copropriété
Modification de la répartition des charges de copropriété résultant du règlement - Irrecevabilité de la demande en justice - Nécessité d'une décision unanime de l'ensemble des copropriétaires - Pouvoirs limités du tribunal
Résumé
Une action en justice, aux fins de réduction de la quote part des charges communes de copropriété, tend à modifier unilatéralement la répartition des tantièmes, c'est-à-dire de la quotité des droits de l'ensemble des copropriétaires dans l'immeuble, tels qu'ils ont été fixés par le règlement de copropriété, et auquel chacun d'eux a adhéré lors de l'acquisition de son lot privatif.
Une modification de cette répartition ne pourrait résulter que de l'accord unanime de tous les copropriétaires de l'immeuble, lesquels ne sont pas des tiers, les uns vis-à-vis des autres, mais des co-contractants, eu égard au caractère conventionnel du règlement de copropriété, étant donné que les conventions ne peuvent être révoquées par les parties que de leur consentement mutuel, conformément à l'article 989 alinéa 2 du Code civil et à l'article 90 du règlement de copropriété.
Les pouvoirs du tribunal se limitent en la matière, au contrôle de la régularité de la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires à cet égard, en cas de contestation judiciaire ultérieure des termes de celle-ci, si mieux, n'aiment les parties avoir recours, le cas échéant, à la clause d'arbitrage prévue à l'article 131 du règlement de copropriété, conformément aux dispositions de l'article 34 de ce même règlement.
Motifs
Le Tribunal,
Considérant les faits suivants :
Selon acte authentique en date à Monaco du 12 juillet 1985, la société anonyme de droit panaméen dénommée « Ideal Shipping Co Inc » a acquis de la société civile particulière de droit monégasque dénommée « Société civile immobilière Soleil d'Or », un appartement de trois pièces principales avec terrasse-logia, situé au 13e étage de l'immeuble en copropriété dénommé « Résidence Soleil d'Or », formant le lot numéro 89 de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété dudit immeuble, ledit lot se voyant attribuer les 2727/100 000e des parties communes de l'immeuble ;
Aux termes de cet acte, la société Ideal Shipping qui reconnaissait avoir en parfaite connaissance des diverses obligations stipulées dans le règlement de copropriété, contenant en annexe l'état descriptif de division et la répartition des charges, s'engageait « à exécuter toutes les charges et conditions qui résultent du règlement de copropriété et, notamment à participer, à compter de la mise à la disposition des locaux vendus, au paiement des charges communes selon la répartition faite dans l'état descriptif, de division ; aux termes de cet état descriptif, le lot numéro 89 acquis par la société Ideal Shipping se voyait attribuer 3 290/100 000e des charges communes spéciales de climatisation instituées par l'article 39 du règlement de copropriété ;
Par ordonnance de référé du 9 février 1989, une expertise a été prescrite, à la requête de la société Ideal Shipping, pour vérifier le calcul des charges concernant son lot, celle-ci ayant fait état d'une anomalie affectant la répartition des charges de climatisation ;
Aux termes de son rapport en date du 20 octobre 1989, déposé le 26 octobre 1989 au greffe général, l'expert Wolzok a notamment conclu :
* que le tableau des » charges climatisation appartements et boutiques « concernant le lot n° 89 est erroné du fait de l'intégration de la surface des terrasses, soit 166 m2, dans le calcul de ces charges qui ne devait concerner que la surface habitable de ce lot, soit 105 m2 ;
* qu'il existe une différence de 1 059 tantièmes dans la colonne charges climatisation appartements boutiques qui doit être ainsi neutralisée, la répartition ne devant plus se faire sur 100 000 tantièmes mais sur 98 941 ;
Se référant aux conclusions de l'expert Wolzok dont elle a sollicité l'homologation du rapport, la société » Ideal Shipping Co.Inc « a, suivant exploit en date du 7 février 1990, assigné la société civile immobilière » Soleil d'Or « et la copropriété de l'immeuble » Soleil d'Or « aux fins de s'entendre celles-ci :
d'une part :
» dire que le tableau des charges du lot n° 89 devra être modifié en ce qui concerne la catégorie « charges climatisation - appartements et boutiques » en tenant compte d'un montant de 2 231 tantièmes au lieu et place de 3 290 tantièmes y figurant actuellement ;
Dire en conséquence que le syndic de la copropriété de l'immeuble « Soleil d'Or » sera donc tenu de procéder à un calcul des charges de climatisation sur la base de 2 231 tantièmes ;
d'autre part :
s'entendre la SCI Soleil d'Or condamner à rembourser à la société Ideal Shipping les charges indûment payées depuis l'acquisition du 12 juillet 1985 jusqu'au 31 décembre 1988, soit la somme globale de 13 451,76 F outre celle de 20 000 F à titre de dommages-intérêts devant notamment compenser les frais irrépétibles engagés pour la défense de ses intérêts « ;
La SCI le Soleil d'Or a conclu à l'irrecevabilité de la demande » dans sa finalité « et subsidiairement à son rejet en faisant valoir que :
» Si une erreur affecte le lot 89 elle affecte nécessairement la totalité du cahier des charges et les tantièmes corrélatifs, dont Ideal Schipping se plaint de voir son lot affecté, devant nécessairement être reportés sur les autres lots faute de voir cette répartition basée en ce qui concerne le 89 sur 98 941 millièmes et pour tous les autres sur 101 059 millièmes, ce qui est absurde.
Que par ailleurs, en demandant le remboursement de la somme de 13 451,76 F Ideal Shipping, sans le dire, mais nécessairement impute au syndic une perception de cette somme en plus du coût du chauffage ; or, le syndic n'a vraisemblablement fait que répartir au prorata des tantièmes la somme exacte du coût du chauffage ;
Qu'il s'ensuit que si Ideal Shipping triomphait dans sa prétention il faudrait bien répartir la somme qu'elle réclame entre les copropriétaires en ce compris elle-même, ce qui modifierait nécessairement le montant de sa demande qui, donc, telle qu'elle est exprimée est fausse ;
Qu'en réalité aucune disposition légale n'impose de répartition des tantièmes de chauffage exactement corrélative aux surfaces des lots, l'équité voudrait que chacun paye le chauffage qu'il utilise ;
Qu'ainsi, en adhérant au cahier des charges et au tableau des répartitions qu'il comporte, lors de son acquisition, Ideal Shipping a accepté la répartition comme elle était ;
Que toutefois, si le tribunal estimait que ce que l'expert appelle une erreur de calcul ouvre droit à une répartition pour Ideal Shipping il faudrait alors modifier la totalité du tableau de répartition des tantièmes, ce qui implique l'adhésion de la totalité des copropriétaires « ;
La copropriété de l'immeuble Le Soleil d'Or a conclu en déclarant faire sienne l'argumentation développée par la SCI Soleil d'Or et a sollicité en conséquence que la demanderesse soit déclarée irrecevable en son action et subsidiairement débouté sur le fond tout en formant à l'encontre de celle-ci une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 20 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
SUR CE,
Quant à la modification de l'état de répartition des charges,
Attendu que l'action intentée par la société Ideal Shipping tend à obtenir la modification à son profit exclusif, de la quote-part des charges communes de climatisation afférente à son lot privatif, et fixée à 3 290/100 000e ;
Qu'il est constant que ces charges spéciales aux appartements et locaux à usage professionnel ou commercial, sont aux termes de l'article 39 du règlement de copropriété de l'immeuble » Soleil d'Or «, supportées par les copropriétaires des locaux desservis et réparties entre eux selon les tantièmes de climatisation, tels qu'ils résultent du tableau de répartition annexé audit règlement ;
Attendu que la répartition des charges de copropriété ne se rattache ni à la jouissance, ni à l'usage, ni à l'administration des parties communes mais aux droits de chaque copropriétaire sur son lot, en sorte qu'ainsi qu'il résulte de l'article 5, 3e alinéa de l'ordonnance n° 662 du 23 mai 1959, le syndicat des copropriétaires statuant à la double majorité prévue par ce texte, pour l'exercice de ses pouvoirs d'administration, se trouve dépourvu du droit de modifier l'état de répartition des charges de climatisation d'entretien et d'administration des parties communes ;
Attendu qu'en sollicitant la réduction de la quote-part de ces charges communes devant être supportées par son appartement, de 3 290 à 2 231/100 000e, la société Ideal Shipping apporté aux conditions de vente dudit appartement une modification du fond de son droit de propriété dès lors qu'elle avait adhéré à cette répartition des charges en s'engageant dans l'acte de vente à exécuter les obligations résultant du règlement de copropriété, lesquelles s'imposaient désormais à elle, de manière impérative, en application des dispositions de l'article 4 alinéa 2 de l'ordonnance de la loi n° 66 du 23 mai 1959 ;
Qu'en outre en procédant de la sorte, par voie d'action en justice, la société Ideal Shipping tend à modifier unilatéralement la répartition des tantièmes c'est-à-dire de la quotité des droits de l'ensemble des copropriétaires dans l'immeuble, tels qu'ils ont été fixés par le règlement de copropriété et auquel chacun d'eux a adhéré lors de l'acquisition de son lot privatif ;
Attendu qu'ainsi la modification présentement sollicitée par la demanderesse ne pourrait résulter que de l'accord unanime, de tous les copropriétaires de l'immeuble » Soleil d'Or «, lesquels ne sont pas des tiers les uns vis-à-vis des autres mais des co-contractants, eu égard au caractère conventionnel du règlement de copropriété, dès lors que les conventions ne peuvent être révoquées par les parties que de leur consentement mutuel ainsi que l'édicte l'article 989 alinéa 2 du Code civil ;
Qu'il s'ensuit nécessairement que la société Ideal Shipping doit être déclarée irrecevable en son action telle qu'elle est dirigée tant à l'encontre de la SCI Soleil d'Or que du syndicat de la copropriété de l'immeuble » Résidence Soleil d'Or «, la modification de la répartition des charges communes litigieuses ne pouvant résulter, en l'espèce, que d'une décision de l'unanimité des copropriétaires prise en assemblée générale, conformément à l'article 90 du règlement de ladite copropriété ;
Attendu qu'il convient par ailleurs, d'observer ici, qu'il n'entre pas dans les attributions du tribunal, comme il lui est présentement demandé, faute d'habilitation législative expresse en ce sens, d'imposer aux copropriétaires une nouvelle répartition des charges de climatisation, à laquelle ils n'auraient pas tous consenti, étant observé que les pouvoirs du tribunal se limitent, en la matière, au contrôle de la régularité de la décision qui aura pu être prise à cet égard par l'assemblée générale des copropriétaires, en cas de contestation judiciaire ultérieure des termes de celle-ci, si mieux n'aiment les parties avoir recours le cas échéant à la clause d'arbitrage prévue à l'article 131 du règlement de copropriété conformément aux dispositions de l'article 34 de ce même règlement ;
Quant au remboursement des charges,
Attendu que l'action de la société Ideal Shipping, de ce chef, implique nécessairement, qu'au préalable ait été décidée par l'assemblée générale des copropriétaires, la diminution de la quote part de ladite société dans l'état de répartition des charges communes spéciales de climatisation ;
Qu'il apparaît en conséquence qu'une telle action s'avère prématurée, faute d'intérêt né et actuel, de la demanderesse ; qu'il convient en conséquence de la déclarer irrecevable ;
Attendu par ailleurs, que la société Ideal Shipping ayant pu se méprendre sur la portée de ses droits de copropriétaire, son action n'apparaît pas fautive ; qu'il échet en conséquence de débouter le syndicat de la copropriété de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Attendu qu'enfin la demanderesse qui succombe devra supporter les dépens ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement ;
Déclare la société anonyme de droit panaméen dénommée » Ideal Shipping Co-Inc «, irrecevable en toutes ses demandes ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble » Soleil d'Or " de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Composition
MM. Landwerlin, prés. ; Serdet. prem. subst. proc. gén. ; Mes Sbarrato, Blot et Karczag-Mencarelli, av. déf.
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