Abstract
Hypothèques
Hypothèques judiciaires - Réduction des inscriptions - Caractère excessif
Résumé
Si un créancier se trouve fondé, en application de l'article 1951 du Code civil, à prendre des inscriptions d'hypothèques sur les biens de son débiteur, à l'encontre duquel il a obtenu un jugement de condamnation définitif consacrant le principe certain de sa créance, il n'en demeure pas moins que ces inscriptions d'hypothèques judiciaires peuvent être réduites, conformément aux articles 2000 et suivants du même code, dès lors qu'elles présentent un caractère excessif.
Motifs
Le Tribunal,
Attendu qu'il résulte des éléments de la cause la relation suivante des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties ;
Statuant dans un litige opposant F., J. C. aux sociétés civiles immobilières dénommées « Centre Monte-Carlo » et « Harbour Lights Palace », le tribunal de ce siège a rendu le 4 février 1988 un jugement, dont le caractère définitif n'est pas contesté par les parties et dont le dispositif est ainsi conçu :
« Dit que les SCI » Centre Monte-Carlo « et » Harbour Light Palace « ont fautivement révoqué le 12 juin 1986 le mandat conféré à C. suivant contrat du 28 février précédent ;
» Les condamne en conséquence à réparer le préjudice qu'elles ont, ce faisant, occasionné à C. ;
« D'ores et déjà, les condamne solidairement à lui payer :
* 47 131,42 F. avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 1986, au titre des remboursements de factures,
* 1 F. à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice moral,
» Avant de statuer sur le surplus du préjudice subi par C., ordonne une mesure d'expertise à ses frais avancés et désigne à cet effet Monsieur Roland Melan, ., en qualité d'expert, lequel aura pour mission, serment préalablement prêté :
* de procéder par tous moyens à l'estimation des frais de toute nature que C. aurait dû engager pour le parfait accomplissement de sa mission si le contrat du 28 février 1986 s'était poursuivi jusqu'à la fin de la période de préavis de la première année, soit le 31 mai 1987 en se conformant strictement, pour l'évaluation de ces frais, aux dispositions contractuelles (art. 11 notamment) et à leurs suites nécessaires prévisibles,
* d'indiquer en particulier quels ont été les frais effectivement engagés par C. jusqu'à la rupture du contrat,
* de déterminer quelle aurait pu être sa rémunération personnelle effective après avoir déduit l'ensemble de ces frais de l'allocation forfaitaire contractuelle «. ;
Aux termes de son rapport en date du 5 décembre 1988 et déposé au Greffe Général le 22 décembre 1988, l'expert Melan a notamment conclu ;
* que les frais effectivement engagés par C. jusqu'à la rupture du contrat se sont élevés à la somme de 193.949,08 F.
* qu'en application de l'article 11 du contrat de mandat exclusif dont se prévaut C., celui-ci est fondé à obtenir le règlement de la somme de 3.000.000 F. hors taxes ;
Agissant en vertu du jugement précité et se référant aux conclusions de l'expert Melan, F. J. C. a fait procéder, à la conservation des hypothèques à Monaco, sur divers biens appartenant à la SCI Centre Monte-Carlo dans l'immeuble » Résidence L. O. « à deux inscriptions d'hypothèques successives, la première en date du 5 juillet 1989 (N° 40, volume 172), portant d'une part sur les futurs lots n° 162, 163, 164, 165, 167, 168 et 169 faisant partie du lot provisoire n° 437, d'autre part sur les lots n° 106, 108, 117, 119 et 120, en garantie du solde de sa créance principale évaluée à la somme de 2.248.231,42 F., déduction faite de l'acompte déjà perçu de 1.500.000 F, la seconde en date du 27 juillet 1989 (N° 80, volume 172), portant sur le lot n° 117 pour sûreté et garantie de la somme de 118.000 F, au titre des frais de justice et d'expertise ;
Suivant exploit en date du 12 octobre 1989 la société civile immobilière Centre Monte-Carlo a fait assigner F. J. C. aux fins d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, la réduction à un seul lot des inscriptions d'hypothèques judiciaires prises par celui-ci sur les divers lots lui appartenant ;
Elle fait valoir au soutien de sa demande que les 14 lots grevés d'hypothèque représentant une valeur de 51.740.000 F, qu'il en résulte que l'assiette de cette hypothèque judiciaire est manifestement excessive eu égard au montant de la créance qu'elle garantit d'autant qu'elle paralyse l'accomplissement de son objet social ;
F. C. a conclu au principal au rejet de la demande en faisant observer :
* que l'inscription d'hypothèque portant sur le lot provisoire n° 437 qui ne concerne qu'un seul bien immobilier ne saurait faire l'objet d'une quelconque réduction judiciaire, celle-ci n'étant possible que si elle porte sur plus d'un immeuble au sens de l'article 2000 du Code civil,
* que, par ailleurs, si la réduction des inscriptions hypothécaires frappant les autres lots s'avère possible, celle-ci ne pourra être utilement ordonnée qu'après une expertise préalable concernant la valeur du lot n° 437 afin de déterminer si son assiette sera suffisante pour garantir le montant du solde de sa créance qui en principal et intérêts s'élève à 3.500.000 F, d'autant que pour tenir compte de la pratique notariale consistant à n'hypothéquer un bien qu'à concurrence de 50 % de sa valeur réelle compte tenu des aléas du marché, la valeur de cette créance ne pourrait être inférieure à 7.000.000 F ;
La SCI Centre Monte-Carlo réitérant sa demande initiale a conclu au rejet des prétentions du défendeur en soutenant que les appartements composant les différents lots formant initialement le lot provisoire n° 437 ont repris leur autonomie ainsi que cela résulte de la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble » Résidence L. O. « en date du 2 août 1985 aux termes de laquelle ce même lot a été annulé pour donner place à la création des nouveaux lots n° 157 à 187 inclus et 438 à 444 inclus ;
Il fait en outre observer que la créance réelle dont peut se prévaloir C. ne saurait en aucune manière atteindre la somme de 7.000.000 F ainsi que le prétend ce dernier, offrant par ailleurs de fournir une caution bancaire pour garantir sa dette à l'égard de C. à la somme que fixera le tribunal et sollicitant en contre-partie la radiation des inscriptions d'hypothèques prises les 5 et 25 juillet 1989 sur les biens lui appartenant ;
Sur ce,
Attendu que si C. était fondé en application des dispositions de l'article 1961 du Code civil à prendre, ainsi qu'il l'a fait, des inscriptions d'hypothèques, de sa seule initiative et sous sa responsabilité sur les biens de la SCI Centre Monte-Carlo à l'encontre de laquelle il avait obtenu un jugement de condamnation devenu définitif consacrant le principe certain de sa créance, il n'en demeure pas moins que ces inscriptions d'hypothèques judiciaires peuvent être réduites dès lors qu'elles présentent un caractère excessif, en application des dispositions de l'article 2000 et suivants du Code civil ;
Attendu, sur le principe de la créance de C., que bien que celle-ci s'avère pour la plus grande partie indéterminée, son montant tel qu'il l'a évalué lors de la prise des inscriptions des 5 et 27 juillet 1989, respectivement à 2.248.231,48 F en principal et à 118.800 F au titre des frais de justice et d'expertise, n'a pas été contesté par la demanderesse ;
Attendu qu'en l'état du montant de sa créance et au vu des pièces versées aux débats, les inscriptions prises par C. pour sûreté de celle-ci apparaissent excessives en tant qu'elles portent sur des biens distincts, s'agissant en l'espèce de quatorze appartements constituant autant de lots privatifs dans un immeuble en copropriété, dont la valeur globale serait estimée, compte tenu des tendances du marché immobilier de la Principauté de Monaco, à la somme de 51.710.000 F ;
Qu'il y a lieu en conséquence, dès lors que la valeur des biens grevés excède manifestement de plus d'un tiers le montant de la créance garantie, de réduire l'assiette des inscriptions prises sur les biens immobiliers de la SCI Centre Monte Carlo en la limitant désormais à un seul lot, en l'espèce le lot numéro 163, faisant partie du lot provisoire numéro 437, consistant en un appartement type » 5-2 « situé au 5e étage, escalier II, dans l'immeuble » Résidence L. O. «, composé de trois pièces principales comprenant » entrée, dégagement, salle-de-séjour, cuisine, deux chambres, salle-de-bains avec WC, salle d'eau avec WC, placards, loggias avec jardinière « ; que, cette réduction conciliant les droits du créancier, garanti par une sûreté sur un bien estimé à 8.100.000 F, et la liberté de disposition dont doit pouvoir jouir la société civile débitrice dans son activité de promoteur vendeur, il convient d'ordonner la radiation de toutes les autres inscriptions hypothécaires prises les 5 et 27 juillet 1989 selon les modalités qui seront fixées dans le dispositif du présent jugement ;
Attendu d'autre part qu'il échet d'assortir cette décision de l'exécution provisoire en raison de l'urgence qui s'attache à la libération des biens immobiliers de la société civile immobilière Centre Monte-Carlo inutilement grevés d'hypothèque à l'effet d'en permettre la vente ;
Attendu qu'enfin les dépens suivront la succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement,
Dit que les inscriptions d'hypothèques judiciaires prises à la requête de F. J. C. à la conservation des hypothèques de Monaco, en date du 5 juillet 1989, volume 172, numéro 40, sur les futurs lots portant les numéros 162, 163, 164, 165, 167, 168 et 169 faisant partie du lot provisoire numéro 437 ainsi que les lots portant les numéros 106, 108, 117, 119 et 120 appartenant à la Société Civile Immobilière Centre Monte-Carlo et dépendant de l'immeuble » Résidence L. O. « seront désormais réduites au seul lot portant le numéro 163 consistant en un appartement type » 5-2 «, situé au cinquième étage, escalier II, dans l'immeuble » Résidence L. O. «, composé de trois pièces principales comprenant » entrée, dégagement, salle-de-séjour, cuisine, deux chambres, salle-de-bains avec WC, salle d'eau avec WC, placards, loggias avec jardinière « ;
Ordonne en conséquence la radiation des inscriptions d'hypothèques judiciaires prises par F. J. C. à la conservation des hypothèques de Monaco sur les lots appartenant à la Société Civile Immobilière Centre Monte-Carlo et dépendant de l'immeuble » Résidence L. O. " ci-après énumérés ;
* d'une part, en date du 5 juillet 1989, volume 172, numéro 40 concernant les futurs lots numéros 162, 164, 165, 167, 168 et 169 faisant partie du lot provisoire numéro 437 ainsi que les lots numéros 106, 108, 117, 119 et 120,
* d'autre part, en date du 27 juillet 1989, volume 172, numéro 80, concernant le lot numéro 117 ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Composition
MM. Landwerlin prés., Serdet prem. subst. proc. gén., MMes Blot, Boéri et Sangiorgio av. déf.
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