Abstract
Mandat
Clause d'irrévocabilité - Révocation unilatérale - Réparation à la charge de l'auteur sauf preuve du caractère légitime de la révocation
Résumé
Les parties contractantes soumettant leur convention aux règles édictées par les articles 1823 à 1849 du Code civil ont la faculté de déroger à la règle de la révocabilité de principe du mandat posée par l'article 1843 dudit code en convenant expressément que, hormis la faculté de dénonciation en fin de chaque période annuelle déterminée, le mandat serait irrévocable en dehors de ces périodes.
La révocation unilatérale de ce mandat par l'une des parties constitue une faute contractuelle dont celle-ci doit réparation à moins qu'elle ne justifie que cette révocation soit dictée par un motif légitime (faute dans l'exécution du mandat).
En l'état de la clarté des termes de la clause d'irrévocabilité, il apparaît inopérant de rechercher si ce mandat peut être ou non qualifié de mandat d'intérêt commun.
Motifs
LE TRIBUNAL,
Attendu que résultent des circonstances de la cause les éléments suivants :
Il est constant que les Sociétés civiles dénommées S.C.I. Harbour Lights Palace et S.C.I. Centre Monte-Carlo ont fait édifier deux immeubles à usage d'habitation, connus sous les noms « Harbour Lights Palace » et Résidence « Les Oliviers » sis à Monaco ;
La commercialisation de ces immeubles de luxe a fait l'objet de trois tentatives qui n'ont pas procuré les résultats escomptés par les promoteurs, en sorte que ceux-ci se sont rapprochés, en début d'année 1986 - soit à une époque où les bâtiments étaient sinon définitivement achevés du moins sur le point de l'être -, d'un professionnel confirmé en matière de commercialisation d'immeubles en Principauté pour lui confier la tâche d'en assurer la vente ;
Les pourparlers engagés par les parties ont en définitive abouti à une convention sous seings privés portant la date du 28 février 1986 - dûment enregistrée le 28 juillet 1986 - dénommée « Contrat de mandat exclusif », qui a d'ailleurs été précédée de plusieurs projets élaborés fin janvier-courant février 1986 ;
L'économie générale de cette convention consiste, de la part des S.C.I. mandantes, à confier à F.-J. C. exclusivement le soin de parvenir à la vente, en bloc ou par lots, des deux immeubles considérés, au moyen de la mise en place de départements ad hoc dont il dirigerait les activités ;
Le contrat du 28 février 1986 conclu entre la S.C.I. Harbour Lights Palace et la S.C.I. Centre Monte-Carlo d'une part - ci-après dénommées « les S.C.I. » - et C. d'autre part, prévoit en particulier :
* que le mandat est délivré par les S.C.I. à C. pour une durée de 3 ans à compter du 28 février 1986 avec faculté, pour chacune des parties, d'y mettre cependant fin sous préavis de trois mois « sans indemnité torts ou griefs » à l'issue des réunions fixées chaque fin d'année à l'effet d'examiner les résultats des commercialisations en cours, les parties ayant par ailleurs prévu qu' « en toute hypothèse, le mandat est et demeure irrévocable entre chaque réunion » (art. 3) ;
* que le mandataire a pour mission, notamment, de procéder aux études et enquêtes en vue de la fixation des prix de vente, de mettre au point les plans et devis descriptifs, de préparer puis de remettre aux mandants par acceptation préalable le barème des prix de vente, d'étudier le programme de publicité, d'étudier, d'organiser et de diriger la réalisation des documents commerciaux et publicitaires, et, de manière générale, de diriger et de gérer les départements des ventes (art. 4) ;
* que les mandants se sont fixés comme objectif de réaliser, par la vente de deux immeubles, un chiffre d'affaires total T.T.C. de 425 millions, tout en donnant leur accord pour que le lancement de la commercialisation ait lieu à des prix de vente « compatibles avec les conditions actuelles du marché », préalablement soumis à leur acceptation, obligation étant faite toutefois à C. de mettre tout en mesure, en fonction du déroulement de la commercialisation, pour tenter de rattraper progressivement les réductions qui pourraient être accordées, ce, afin d'atteindre ou de dépasser l'objectif des 425 millions de F (art. 5) ;
* que le personnel des départements des ventes, exclusivement affecté à la commercialisation des bâtiments, doit être choisi et recruté par C. et placé sous sa seule autorité et direction (art. 6) ;
* que le mandataire doit proposer, contrôler et diriger l'ensemble des actions publicitaires devant permettre la promotion des bâtiments à vendre, les programmes de publicité devant être présentés aux mandants avant leur exécution (art. 7) ;
* que C. conserve à sa charge tous les frais généraux liés à l'exploitation des départements des ventes, y compris la rémunération du personnel comprenant un responsable et deux secrétaires, en contrepartie de la mise à sa disposition d'une allocation forfaitaire de 3 millions de F H.T. par an (dont la moitié est versée à la signature du contrat), le surplus éventuel lui étant octroyé à titre de rémunération (art. 11) ;
* que le bénéfice réalisé en fin de commercialisation par les départements des ventes est réparti entre les contractants, à concurrence d'un tiers pour C. et de deux tiers pour les S.C.I. (art. 12) ;
* que « la création et l'organisation des départements des ventes, de même que la conception de la publicité, requerront un délai de mise en œuvre de l'ordre de trois mois » à compter du 28 février 1986, date d'entrée en vigueur du contrat (art. 17) ;
* que les pourcentages des biens à vendre et de la contribution aux charges diverses s'établit à 56 % pour l'immeuble « Résidence Les Oliviers » et à 44 % pour l'immeuble « Harbour Lights Palace » (art. 18) ;
Peu de temps après la date d'effet du contrat, C. était en mesure de présenter ses premières observations sur sa mission ; devant un auditoire concerné par le programme des S.C.I., il a exposé le 12 mars 1986 à Zurich les avantages et inconvénients de l'immeuble « Harbour Lights Palace » ; parmi ces derniers, C. insistait sur le prix des appartements au moment de son entrée en fonction, en indiquant que leur niveau très élevé constituerait un obstacle à la commercialisation ; il affirmait, par ailleurs, son intention de créer une organisation de vente efficace basée sur ses propres méthodes ;
Sous la date du 2 mai 1986, C. a établi à l'intention de ses mandants un « rapport d'analyse sur les immeubles et sur leur commercialisation », présenté comme étant le fruit d'une étude de deux mois lui permettant « de livrer un diagnostic... et de préconiser les mesures à prendre afin d'organiser la commercialisation des 66 appartements restants » ; ce document de 21 pages, outre 22 annexes détaillées, contient en particulier une liste de prix, appartement par appartement, révisés à la baisse par rapport aux prévisions économiques initiales ; pour assurer le lancement de la commercialisation, C. propose une baisse globale de plus de 80 millions au regard du chiffre d'affaires escompté de 425 millions, tout en envisageant par la suite une augmentation progressive des prix ;
Ce rapport du 2 mai 1986 a conduit M. K., gérant des S.C.I., à faire part verbalement le 16 mai suivant à C. de ses observations, puis à les consigner par écrit, à sa demande, dans un courrier du 20 mai 1986 ; il ressort principalement de cette correspondance que K. reproche à C. son retard dans l'établissement d'une estimation de prix et d'un projet publicitaire, lesquels étaient par lui escomptés dans la quinzaine de la signature du contrat, eu égard à la connaissance antérieure du programme par C. ; par ailleurs, la grille des prix proposée dans le rapport est vivement contestée, une diminution de 15 à 20 % au maximum étant autorisée par K. pour l'immeuble « Harbour Lights Palace » et de 10 %, sur dix logements seulement, pour l'immeuble « Résidence Les Oliviers » ; des instructions sont données, d'autre part, en ce qui concerne la publicité, dont il est dit que les éléments fournis par C. sont incomplets et insatisfaisants ; de manière générale, cette lettre du 20 mai contient des critiques à l'égard du travail accompli par C., lesquelles tiennent souvent à des différences d'appréciation des choses par K., qui souhaite in fine qu'une organisation de vente opérationnelle se mette enfin en place sans autre délai ;
La réponse détaillée de C., en date du 28 mai 1986, tend à réduire ces critiques à néant ; il y est notamment rappelé le délai contractuel de trois mois pour la mise en œuvre de l'exécution de la mission de C. ; celui-ci défend les prix qu'il a en premier lieu proposés mais soumet de nouvelles propositions de prix satisfaisant aux exigences de son mandant, tout en formulant des réserves sur les néfastes effets commerciaux qui pourraient s'ensuivre ; il se déclare prêt, bien que non tenu contractuellement selon lui, à suivre les recommandations faites en matière de publicité, tout en émettant ici encore ses réserves quant au dispositif publicitaire arrêté ; il estime de manière générale s'être conformé aux dispositions contractuelles, se dit disposé à tout mettre en œuvre pour poursuivre sa mission à la satisfaction de K. mais soutient une nouvelle fois que les prix de vente ne sont pas compatibles avec ceux du marché local et laisse à son mandant « toute la responsabilité des résultats décevants de commercialisation qui pourraient apparaître » ;
Par lettre du 12 juin 1986, K. a fait connaître à C. :
* que l'inspiration du courrier du 28 mai montre que son unique préoccupation est d'aboutir à une rupture du contrat ;
* que cette attitude, par « l'esprit qu'elle révèle et l'aspiration qui l'anime », rend le contrat inexécutable ;
* que l'allocation d'honoraires du 15 juin ne sera pas effectuée ;
* que le contrat étant devenu sans objet, il se réserve de demander le remboursement des sommes versées, outre tous dommages-intérêts ;
En cet état, les sociétés civiles ont, par exploits séparés en date du 22 juillet 1986, fait assigner C. devant ce tribunal pour que soit constatée la rupture effective des relations contractuelles intervenue entre les parties avec effet à fin mai 1986, et prononcée la résolution de la convention du 28 février 1986 aux torts exclusifs de C. ; elles poursuivent en conséquence sa condamnation à leur payer à titre de dommages-intérêts la somme de 660 000 F H.T. ou 840 000 F H.T. (selon qu'il s'agit de la S.C.I. Harbour Lights Palace ou Centre Monte-Carlo) en remboursement de l'avance versée le 28 février 1986, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, et celle de 1 320 000 F ou 1 680 000 F en réparation du préjudice causé dans la vente de l'immeuble concerné, avec intérêts de droit à compter du présent jugement ;
Selon exploit introductif d'instance du 12 août suivant, C. a fait assigner les S.C.I. et M. K., en sa qualité de gérant de chacune de celles-ci, pour que le tribunal constate la rupture effective, intervenue le 12 juin 1986, du contrat du 28 février 1986, prononce la résiliation dudit contrat aux torts exclusifs des S.C.I., et les condamne solidairement à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes de :
* 1 779 000 F au titre de l'allocation contractuelle forfaitaire ;
* 889 500 F au titre de l'indemnité contractuelle de préavis, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité contractuelle ;
* 47 131,42 F, avec intérêts à compter du jour où l'avance en a été faite, au titre de l'indemnisation des débours ;
outre celle devant réparer le manque à gagner relatif à l'intéressement aux bénéfices qui lui a été consenti (évaluée par la suite à 1 million de F par conclusions du 7 mai 1987), C. ayant formé à cette date une autre demande en paiement de dommages-intérêts, d'un montant de 1 million de F également, pour réparer le préjudice moral subi ;
Au soutien de leurs prétentions respectives, les parties ont développé moyens et arguments dans d'abondantes écritures qui peuvent être ainsi résumées ;
* Les S.C.I. estiment que la correspondance du 28 mai 1986 émanant de C. est révélatrice de sa volonté de ne pas exécuter fidèlement le mandat, en ce qu'elle exprime une divergence fondamentale sur le mode d'exécution de celui-ci par rapport à ce qui a été prévu ; elles observent que le mandat ne pouvait plus se poursuivre dans ces conditions et affirment s'être bornées à prendre acte de cette impossibilité d'exécution, en prenant clairement l'initiative de dénoncer le contrat du 28 février 1986 ; mais il s'agit en réalité, selon elles, d'un accord des parties pour se délier de leurs conventions après les trois premiers mois d'exécution du contrat, dont l'origine doit être recherchée dans la divergence ci-dessus relatée ayant conduit C. à ne pas exécuter strictement, ni avec la bonne foi requise en la matière, le contrat conclu le 28 février ; elles en déduisent qu'il y a lieu d'en prononcer la résolution à ses torts et de remettre les choses en l'état antérieur à la conclusion de la convention, ce qui conduit les S.C.I. à demander la restitution des avances qu'elles ont consenties à hauteur de 1 500 000 F H.T. à C. (soit 782 760 F T.T.C. au profit de la S.C.I. Harbour Lights Palace et 996 244 F T.T.C. au profit de la S.C.I. Centre Monte-Carlo), outre la réparation du préjudice complémentaire qu'elles ont subi par suite « de la perte de la saison printemps-été pour la commercialisation du programme » par elles évalué à 3 millions de F ;
En tout état de cause, les S.C.I. remarquent, à titre subsidiaire, que s'il l'on devait considérer la dénonciation du mandat comme une révocation de leur part, cette révocation ne serait pas fautive, d'abord parce que le mandat n'a pas le caractère irrévocable que C. lui prête - en soutenant à tort, en particulier, qu'il s'agit d'un mandat d'intérêt commun, alors que les conditions exigées en jurisprudence pour une telle qualification ne sont pas remplies -, ensuite parce que C. a commis des fautes qui légitiment la révocation de son mandat ; dans cette hypothèse de révocation justifiée de leur part, C. doit être condamné, demandent-elles, à leur rembourser avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 1986, la rémunération qu'il a perçue indûment pour la période du 1er juin au 30 août 1986 (750 000 F H.T., soit 391 380 F T.T.C. pour la S.C.I. Harbour Lights Palace et 498 120 F T.T.C. pour la S.C.I. Centre Monte-Carlo) et à leur payer la somme de 3 millions de F de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par ses fautes ;
D'après les S.C.I., ces fautes ont eu pour résultat, constaté à fin mai 1986, de n'avoir pas permis de disposer de départements de ventes opérationnels, de sorte qu'aucun commencement de commercialisation n'était entrepris à cette date, alors que C. était mis en mesure de commencer un travail effectif dès la signature du contrat ;
Les reproches des S.C.I. portent plus précisément sur les inexécutions contractuelles suivantes :
* le bureau des ventes installé sur place ne comportait, au 19 juin 1986, aucune signalisation permettant d'en connaître l'existence alors que C. était responsable de sa mise en place et de son fonctionnement ;
* les descriptifs généraux des immeubles ou ceux des appartements ont été établis tardivement, puisqu'un simple projet - reproduisant au demeurant les descriptifs du bureau d'étude - n'a été présenté que le 16 juin 1986 ;
* les listes de prix conformes aux objectifs économiques du programme n'ont été remises que le 28 mai 1986, à effet du 16 juin de surcroît, soit encore tardivement par rapport au délai octroyé pour la mise en place des départements des ventes ;
* aucune initiative en matière de publicité n'a été prise avant le 17 avril, date à laquelle C. s'est décidé, sans d'ailleurs rechercher l'agrément de ses mandants, à contracter avec une agence de publicité dont les projets du 16 mai, présentés en noir et blanc, comme ceux du 30 mai, se sont révélés inexploitables ; en outre, les mandants n'ont pas été consultés sur la campagne à mener ; par ailleurs, les délais d'exécution des programmes de publicité prévus par C. n'étaient pas compatibles avec les engagements pris ;
F.-J. C. conteste avoir commis les manquements qui lui sont imputés ; il affirme avoir mené sa mission avec toute la diligence nécessaire et dans le strict respect des clauses contractuelles ; C. soutient en particulier :
* que les départements des ventes étaient aménagés et fonctionnaient dans les délais contractuels, puisque trois personnes étaient employées à temps complet depuis le 26 mai 1986, date à laquelle ils pouvaient être considérés comme opérationnels ; selon C. le grief tenant à l'absence de signalisation du bureau de ventes n'est ni fondé ni sérieux, et est en contradiction avec les objets publicitaires relatifs au bureau dont les mandants ont été mis en possession après la rupture du contrat ;
* qu'il ne peut lui être reproché de s'être adressé à un tiers pour obtenir les descriptifs des biens immobiliers à vendre, la demande formée en ce sens auprès du bureau d'études le 24 avril 1986, alors que les promoteurs n'avaient eux-mêmes jamais fait établir ces documents, n'apparaissant pas tardive ;
* que les barèmes des prix ont été sérieusement préparés, dans le cadre d'ailleurs de l'article 5 du contrat qui exprimait l'accord des mandants pour l'établissement du prix de lancement, puis régulièrement communiqués à ceux-ci pour accord, enfin modifiés le 28 mai 1986 pour tenir compte de leurs desiderata ; C. estime que rien ne peut donc lui être reproché à ce titre, alors surtout que la première grille de prix était assurément plus conforme, selon lui, aux réalités du marché local ;
* que la publicité du programme immobilier a été définie pendant la période de conception telle qu'envisagée par l'article 17 du contrat, aucun manquement contractuel ne pouvant, de ce chef également, lui être dès lors reproché ; C. précise en effet que toutes les propositions publicitaires ont été formulées dans les délais requis, lesquels n'ont été octroyés que pour la conception et non pour la réalisation, de la publicité, et que certaines dépenses promotionnelles ont été agréées par les S.C.I. ;
C. relève en conséquence que c'est à tort que les S.C.I. ont cru devoir résilier le mandat par lettres du 12 juin 1986 confirmées le 20 juin suivant ;
D'autant, ajoute-t-il, que ce mandat était irrévocable à plus d'un titre, cette irrévocabilité résultant de la clause contenue à l'article 3 du contrat, du caractère d'intérêt commun que ce mandat revêtait, de la clause d'exclusivité consentie, pour la durée déterminée du contrat, à son bénéfice, et de ce qu'il s'agissait d'un contrat synallagmatique ; la révocation par les S.C.I. de ce mandat dont l'irrévocabilité est certaine a donc eu pour effet, selon C., d'engager de plein droit la responsabilité des mandants ; pour échapper à la responsabilité qu'elles encourent du simple fait de la révocation, les S.C.I. sont donc dans l'obligation de faire la preuve des fautes commises par le mandataire, preuve non administrée en l'espèce en raison de l'absence de toute faute imputable à C., alors en outre qu'une faute éventuelle n'aurait pu être utilement retenue à son encontre, eu égard à l'irrévocabilité renforcée du mandat, que si elle avait présenté un certain caractère de gravité ;
Seules responsables de la rupture du contrat, dont C. indique avoir pris acte, les S.C.I. sont selon lui tenues de réparer l'intégralité du préjudice qu'il subit ;
C. demande, au premier chef, à être indemnisé de la privation de la rémunération qui lui avait été consentie, calculée sur la base d'une année puisque le mandat devenait révocable après cette période ; il demande aussi la réparation du manque à gagner sur les ventes, compte tenu de son intéressement contractuel, le remboursement de certains débours et l'indemnisation de son préjudice moral ;
Sur quoi
Attendu que les parties ont également demandé la jonction des procédures ; qu'eu égard au lien de connexité existant en la cause, il y a lieu de faire droit à ces demandes et de statuer sur les trois instances ci-dessus analysées par un seul et même jugement ;
Attendu qu'il résulte de la correspondance échangée entre le parties ou leurs représentants que le mandat du 28 février 1986 a pris fin, non par le consentement mutuel des parties, mais à la seule initiative des S.C.I. qui l'ont révoqué selon lettre du 12 juin 1986 ultérieurement confirmée ;
Attendu en effet qu'il ne saurait être soutenu que par son attitude C. soit à l'origine de la cessation des relations contractuelles ; que sa lettre du 28 mai 1986, même si elle a pour objet de contester point par point les critiques émises dans la correspondance du 20 mai précédent, manifeste, en même temps que l'indépendance d'esprit de son auteur persuadé de son bon droit, sa soumission aux directives données par les S.C.I. mandantes et sa volonté de poursuivre le contrat, au besoin sous de nouvelles conditions justifiant des réserves ; que cette volonté s'évince en particulier de son engagement de se conformer aux instructions nouvelles (p. 5), de ses demandes de précisions pour la suite de sa gestion (p. 7 et 8, p. 9 et 11), de ses déclarations quant à l'exécution future de sa mission (p. 12) ;
Qu'aucun élément ne vient dès lors confirmer que C. aurait manifesté son intention de renoncer au mandat dont il était investi, alors que ce mandataire apparaissait au contraire disposé à en continuer l'exécution ;
Attendu en revanche que la lettre précitée du 12 juin 1986, en ce qu'elle marque, par rapport au courrier du 20 mai précédent qui ne mettait nullement en cause la poursuite des relations contractuelles entre les parties, une différence notable d'état d'esprit - dont les prémisses pouvaient d'ailleurs déjà se déceler dans la correspondance du 11 juin 1986, soit de la veille, adressée par D. B., conseiller financier des S.C.I. gérantes -, laisse clairement apparaître que les S.C.I. ont entendu ne plus exécuter le contrat de mandat, devenu selon elles « sans objet » ;
Qu'il s'agit là, de leur part, de la révocation dudit mandat, laquelle est encore confirmée par la révocation par les S.C.I. des pouvoirs de C. pour vendre les biens immobiliers, intervenue le 17 juin en l'étude du notaire rédacteur desdits pouvoirs, et par la lettre du 20 juin 1986 explicative, si besoin était, de la portée de celle du 12 juin ;
Attendu que la révocation, intervenue dans ces circonstances le 12 juin 1986, du fait des sociétés mandantes, du contrat liant les parties comporte des conséquences différentes selon que le mandat pouvait ou non être révoqué à la discrétion des S.C.I., au regard des dispositions du Code civil et du droit positif applicables ;
Attendu, en l'espèce, que tout en ayant soumis leur convention aux règles édictées par les articles 1823 à 1849 du Code civil, il apparaît que les parties ont entendu déroger - comme il leur était loisible de le faire - à la règle de la révocabilité de principe du mandat posée par l'article 1843 dudit code puisqu'elles ont expressément convenu que, hormis la faculté de dénonciation en fin de chaque période annuelle ci-dessus relatée, le mandat serait irrévocable en dehors de ces périodes (art. 3, dernier al.) ;
Attendu que cette clause, par la clarté de ses termes, ne souffre aucune interprétation et fait donc la loi des parties, en sorte que point n'est besoin d'étudier quel est, de ce point de vue, le régime juridique du contrat conclu entre les parties, ni notamment de rechercher si celui-ci peut être qualifié de mandat d'intérêt commun pour en connaître les règles de révocation, dès lors que son caractère irrévocable résulte à suffisance des termes mêmes du mandat du 28 février 1986 ;
Attendu qu'en dépit de cette irrévocabilité devant se prolonger à tout le moins jusqu'au 28 février 1987 la première année, outre une période de préavis de 3 mois débutant à cette date, les S.C.I. ont irrégulièrement révoqué le mandat de leur seule volonté ; que ce faisant, elles ont donc commis une faute contractuelle dont elles doivent réparation, à moins qu'elles justifient que leur révocation était dictée par un motif légitime, en prouvant par exemple que leur mandataire a commis une ou plusieurs fautes dans l'exécution du mandat, rendant ainsi nécessaire la rupture immédiate du contrat, auquel cas aucun dommage-intérêt ne serait du par les S.C.I., tandis qu'à défaut d'administrer une telle preuve celles-ci devraient au contraire réparer le préjudice subi de ce fait par le mandataire, que les juges ont au demeurant toute liberté pour évaluer sur la base des éléments qui leur sont fournis ;
Attendu qu'il appartient en conséquence au tribunal d'apprécier à ce stade la pertinence de chacun des griefs allégués à l'encontre de C. par ses mandants, étant relevé que cette appréciation doit nécessairement s'effectuer par rapport aux obligations mises à la charge du mandataire par le contrat du 28 février 1986 à l'exclusion des considérations qui y seraient étrangères ;
Attendu que ces griefs ont été mentionnés par les S.C.I. (conclusions du 8 janvier 1987, p. 11) sous les appellations ci-dessous énumérées aux chiffres 1 à 5 :
1. Absence de signalisation du bureau de vente ;
Attendu qu'il est constant que ce bureau n'était pas encore signalé lors de la rupture du contrat du 28 février 1986 ; qu'une telle obligation n'était cependant pas imposée expressément par le contrat ; qu'il peut toutefois être considéré qu'elle incombait à C. au titre général de la direction et de la gestion des départements des ventes, puisqu'il a estimé devoir faire établir des panneaux de signalisation dudit bureau, dont la présence a d'ailleurs été constatée à l'intérieur de celui-ci (cf. lettre du 28 juillet 1986) ;
Mais attendu que C., qui se proposait de faire établir ces panneaux ainsi que des panneaux de vitrine dans son rapport du 2 mai 1986, n'a été autorisé à « préparer » cet établissement que par lettre du 20 mai (suite n° 1) reçue le 28 mai suivant ; que les S.C.I. ne sauraient donc se fonder sur une exécution tardive, voire sur une mauvaise exécution de ce matériel, pour en déduire l'existence d'une faute contractuelle du mandataire, dès lors que les délais raisonnables d'exécution matérielle de ces éléments excédaient le 12 juin, date de la révocation ;
2. Lente préparation des descriptifs commerciaux, pour finalement reproduire purement et simplement ceux du bureau d'études ;
Attendu qu'il appartenait au mandataire, aux termes de l'article 4 du contrat, de mettre au point les descriptifs des prestations de la construction ; que, cependant, aucun autre délai que celui de trois mois prévu par l'article 17 (qui serait éventuellement applicable aux descriptifs au titre de l'organisation des départements des ventes) n'est envisagé pour l'exécution de cette obligation ; que, dès lors, elle ne saurait être qualifiée de tardive ; que la circonstance d'avoir fait établir ces descriptifs par le bureau d'études et d'en avoir repris la teneur n'apparaît pas davantage constituer une faute contractuelle ;
3. Soumission tardive des grilles de prix, avec remise en cause même du principe de commercialisation convenu, nécessitant d'importantes modifications par le mandant ;
Attendu que C. avait mandat de procéder à des études et enquêtes en vue de la fixation des prix de vente (art. 4) dont le chiffre d'affaires total devait égaler 425 millions de francs bien que le lancement de la commercialisation puisse intervenir à des prix « compatibles avec les conditions du marché », après accord des mandants (art. 5) ;
Attendu qu'au regard de l'article 17 du contrat, la soumission des grilles de prix contenues dans le rapport du 2 mai n'apparaît pas tardive ;
Que, d'autre part, la remise en cause des objectifs assignés par les S.C.I. était prévue par le contrat lui-même pendant la période de lancement de la commercialisation ;
Qu'en tout état de cause, il a été satisfait aux exigences légitimes des mandants dès le 28 mai suivant, date d'établissement par C. de nouvelles listes de prix tenant compte des souhaits exprimés par K., ce dont les S.C.I. ont d'ailleurs convenu ;
4. Inconsistance des éléments de publicité présentés au mandant à l'expiration du délai contractuel, ne permettant plus d'observation et, a fortiori, ne permettant plus de commande dans le respect des prévisions contractuelles ;
Attendu que les articles 4 et 7 mettaient à la charge de C. l'étude du programme de publicité et la direction de l'ensemble des actions publicitaires devant permettre la promotion des bâtiments à vendre, en faisant appel le cas échéant à tous spécialistes de son choix, tandis que l'article 17 prévoyait un délai de mise en œuvre de trois mois pour la conception de la publicité ;
Attendu que la conception générale des actions publicitaires et programmes à mener dans le délai de l'article 17 résulte à suffisance des réflexions contenues dans le rapport du 2 mai qui ne peuvent être taxées d'inconsistantes ;
Qu'en ce qui concerne les éléments publicitaires dont C. devait par ailleurs organiser et diriger la réalisation, sous réserve d'en présenter les programmes aux S.C.I. mandantes, il résulte des lettres des 20 et 28 mai qu'il a satisfait à sa mission en dépit des critiques visant à présenter ces éléments comme « incomplets ou insatisfaisants » ; que ces critiques expriment en effet un jugement de valeur subjectif des S.C.I. mandantes, qui ont considéré que les initiatives de C. n'étaient pas conformes à leur propre vision des choses et ne correspondaient pas à leurs aspirations, à telle enseigne qu'elles ont modifié - avec l'accord du mandataire - les règles contractuelles en matière de programmes publicitaires, lesquels n'ont plus seulement dû être présentés mais encore approuvés par les mandants avant leur exécution ; que, dès lors, le grief allégué de ce chef apparaît inopérant ;
5. Non-respect des délais contractuels pour la mise en place de la commercialisation, et, de plus, absence totale de tout commencement de commercialisation ;
Attendu que ce reproche, ayant trait au caractère non opérationnel des départements des ventes, traduit en réalité la déception des S.C.I. qui déplorent que l'organisation mise en place par C. n'ait pas fonctionné, au sens où la commercialisation n'a pas été effectivement entreprise, alors qu'elles escomptaient un commencement des activités de vente dès la signature du contrat ;
Attendu que cette attente des S.C.I., qui mentionnent que C. connaissait le programme immobilier bien avant le 28 février 1986 et devait se mettre immédiatement au travail, n'a pourtant pas été exprimée dans le contrat ; qu'au contraire, il est mentionné que la création et l'organisation des départements des ventes requerraient un délai de mise en œuvre de l'ordre de trois mois à compter du 28 février ;
Attendu en conséquence que la mise en place dans ce délai d'une organisation des ventes opérationnelle - pourvue de personnels, moyens et locaux nécessaires à son fonctionnement - par C. qui affirme sans être contredit avoir employé trois personnes à compter du 26 mai et établit que les locaux étaient prêts à recevoir la clientèle dans les délais contractuels, apparaît conforme aux dispositions conventionnelles arrêtées entre les parties et ne permet donc pas de caractériser de faute à l'encontre de C. ;
Attendu en définitive que les S.C.I. mandantes ne démontrent pas que leur mandataire a commis un manquement contractuel de nature à entraîner la rupture du contrat avant son terme ; qu'elles doivent en conséquence réparer solidairement, étant unies d'intérêt, le préjudice qu'elles ont ce faisant occasionné à C. ;
Attendu que ce préjudice correspond pour l'essentiel au bénéfice que celui-ci aurait pu tirer de l'exécution du contrat jusqu'à la date où il devenait révocable à la discrétion des parties, moyennant un préavis de trois mois, soit le 28 février 1987 ; que ce bénéfice doit s'entendre des honoraires dont il a été privé, qui se calculent après déduction de tous les frais inhérents à l'exécution de son mandat, pour lesquels une allocation forfaitaire de 3 millions de francs H.T. par an lui a été consentie, étant observé qu'il a déjà perçu la moitié de cette somme à la signature du contrat ; que l'évaluation de ces frais, qui comprennent notamment ceux de personnel et collaborateur(s) éventuel(s), d'entretien, d'assurance, d'équipement, de mobilier, etc., ne résulte pas des éléments du dossier ; qu'il y a donc lieu d'ordonner une expertise de ce chef, en confiant au mandataire de justice désigné la mission prévue au dispositif du présent jugement ; que les sommes relatives à l' « indemnité contractuelle de préavis » réclamée devront être incluses dans cette évaluation - puisque, pour la première année, la période correspondant à cette indemnité débutait contractuellement le 28 février 1987 - et correspondre au quart de l'allocation forfaitaire annuelle ;
Attendu que le manque à gagner de C. (évalué par lui sans autre précision à 1 000 000 F), en ce qu'il suppose « un bénéfice constaté en fin de commercialisation » dont un tiers lui serait revenu (art. 12), ne saurait être indemnisé puisqu'il s'agit à l'évidence d'un préjudice hypothétique et futur ;
Attendu, en revanche, que le préjudice moral invoqué apparaît certain, dès lors que la révocation du mandat exclusif de C. a pu laisser penser, dans le milieu professionnel concerné, que celui-ci avait commis des manquements de nature à justifier cette, révocation avant terme, et entacher en conséquence la réputation dont il jouit en Principauté où il exerce ;
Que l'allocation par le présent jugement, dont les dispositions infirment, si besoin était, cette appréciation erronée, de la somme de 1 F à titre de dommages-intérêts apparaît constituer en l'espèce la réparation adéquate du préjudice moral allégué ;
Attendu, sur la demande en remboursement de la somme de 47 131,42 F correspondant aux dépenses de publicité engagées par C. sur la base de l'article 7 du contrat mais que les S.C.I. ont refusé de lui rembourser en dépit des dispositions de l'article 13, qu'il doit y être fait droit dès lors que cette dépense, non contestée en ses principe et montant, apparaît avoir été engagée régulièrement et devait en définitive être acquittée non par C. mais par les S.C.I. mandantes, par imputation sur le budget publicitaire provisionné ; que les intérêts de cette somme doivent être alloués à compter de l'assignation valant mise en demeure de remboursement, la lettre du 28 mai (p. 11) étant insuffisamment explicite à cet égard ;
Attendu que les S.C.I. doivent être déboutées de l'ensemble de leurs demandes et solidairement tenues aux dépens de l'instance en raison de leur succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement,
Joint les instances introduites par assignations des 22 juillet et 12 août 1986 portant respectivement les numéros 26, 27 et 52/86 du rôle général ;
Dit que les S.C.I. « Centre Monte-Carlo » et « Harbour Lights Palace » ont fautivement révoqué le 12 juin 1986 le mandat conféré à C. suivant contrat du 28 février précédent ;
Les condamne, en conséquence, à réparer le préjudice qu'elles ont, ce faisant, occasionné à C. ;
D'ores et déjà, les condamne solidairement à lui payer :
* 47 131,42 F avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 1986, au titre des remboursements de factures ;
* 1 F à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice moral ;
Avant de statuer sur le surplus du préjudice subi par C., ordonne une mesure d'expertise à ses frais avancés et désigne à cet effet Monsieur Roland Melan, en qualité d'expert, lequel aura pour mission, serment préalablement prêté :
* de procéder par tous moyens à l'estimation des frais de toute nature que C. aurait dû engager pour le parfait accomplissement de sa mission si le contrat du 28 février 1986 s'était poursuivi jusqu'à la fin de la période de préavis de la première année, soit le 31 mai 1987, en se conformant strictement, pour l'évaluation de ces frais, aux dispositions contractuelles (art. 11 notamment) et à leurs suites nécessaires prévisibles ;
* d'indiquer en particulier quels ont été les frais effectivement engagés par C. jusqu'à la rupture du contrat ;
* de déterminer quelle aurait pu être sa rémunération personnelle effective après avoir déduit l'ensemble de ces frais de l'allocation forfaitaire contractuelle ;
Dit que l'expert devra déposer rapport de ses opérations dans un délai de trois mois à compter de la date de commencement desdites opérations ;
Désigne Madame Monique François, premier juge, chargée de suivre l'expertise ;
Dit qu'en cas d'empêchement du juge commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance ;
Déboute C. de ses autres prétentions ;
Déboute les S.C.I. Centre Monte-Carlo et Harbour Lights Palace de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Composition
MM. Landwerlin, prés. ; Serdet, subst. ; MMe Marquilly, Boéri et Sangiorgio, av. déf. ; Kaigl, av. (Barreau de Grasse) ; Lascar-Plas. av. (Barreau de Paris) ; Charrières, av. (Barreau de Nice).
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