Abstract
Locaux d'habitation
Reconstruction de l'immeuble - Maintien dans les lieux - Inopposabilité au propriétaire - Autorisation ministérielle nécessaire
Reconstruction d'un immeuble occupé
Application de l'article 34 de la loi n. 669 du 17 septembre 1959.
Résumé
En application de l'article 34 de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, le propriétaire, qui est régulièrement autorisé à démolir son immeuble pour reconstruire sur le même terrain, ne peut se voir opposer par ses locataires aucun droit au maintien dans les lieux lorsque la totalité du local qu'ils occupent devra être rendue inutilisable pour l'exécution des travaux.
Cette disposition étant dérogatoire au droit commun, doit être interprétée restrictivement, de telle sorte qu'un congé délivré aux fins de son application ne saurait valablement se baser sur un accord préalable, ni sur une lettre de l'administration laissant présumer d'une décision favorable, mais bien, sur une autorisation ministérielle qui est exigée pour toute construction ou démolition par l'ordonnance-loi n. 674 du 3 novembre 1959 et ses ordonnances d'application n. 2120 et 3647 des 16 novembre 1959 et 9 septembre 1966.
Motifs
LE TRIBUNAL,
Attendu qu'il est constant que la société civile particulière dénommée S.C.I. Villa Flor, propriétaire de terrains sis dans le quartier du Larvotto à Monaco et des constructions qui y sont édifiées, connues sous les noms de Villa V. B. et Villa L. T., constructions qu'elle entend démolir pour, après remembrement des terrains où elles ont leur assise, reconstruire un immeuble à usage principal d'habitation, a fait notifier à C. C. qui occupe avec sa famille la Villa V. B., élevée d'un étage sur rez-de-jardin et rez inférieur, dans sa totalité, selon exploit de Maître Escaut-Marquet en date du 26 mars 1986 dénommé « Congé - Notification », « d'avoir à quitter de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, la villa qu'il occupe et ce, le 30 septembre 1986 au plus tard, (et) d'avoir, dans les trois mois au plus tard de la présente notification, à faire connaître à la société requérante s'il entre dans une des catégories de l'article 35 (de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 modifiée par la loi n. 986 du 2 juillet 1976), l'informant que faute par lui de ce faire dans le délai imparti, il sera considéré comme déclinant l'offre de relogement » ;
Que cet exploit mentionne que la S.C.I. Villa Flor, qui se propose d'en justifier ultérieurement, a été régulièrement autorisée à construire un nouvel immeuble dont l'édification comporte la démolition préalable de la Villa V. B., se réfère aux dispositions de l'article 35-1 de l'ordonnance-loi n. 669 précitée pour exiger la libération des locaux et comporte une offre de relogement conformément aux dispositions de l'article 35 - qui y est reproduit -, C. étant invité à justifier qu'il appartient à la catégorie de locataires ou d'occupants visée par ce texte ;
Attendu que, par acte introductif d'instance du 21 juillet 1986, C. C. a fait assigner la S.C.I. Villa Flor devant le Tribunal de première instance pour qu'il soit jugé que cette société ne peut prétendre avoir été « régulièrement autorisée » au sens de l'article 34 de l'ordonnance-loi n. 669 lors de la délivrance du congé ci-dessus analysé, et que soit en conséquence prononcée la nullité dudit congé avec tous effets de droit ;
Attendu que la défenderesse ayant soulevé par conclusions en réponse l'incompétence de ce tribunal, C. C. a fait valoir pour l'essentiel, au soutien de ses prétentions développées dans ses écrits judiciaires :
* que l'expression « propriétaire... régulièrement autorisé (qui) veut démolir son immeuble pour reconstruire... » employée par l'article 34 doit s'entendre comme visant le propriétaire dûment muni, eu égard aux textes en vigueur, d'un arrêté ministériel d'autorisation de construire ;
* que la lettre du 8 janvier 1986 émanant du directeur de l'Urbanisme et de la Construction, par laquelle il est porté à la connaissance de la S.C.I. Villa Flor que le dossier, déposé le 12 juin 1985 au service instructeur, à l'effet d'être autorisée à faire construire un immeuble « a fait l'objet d'une décision favorable de l'Administration », ne peut être assimilée à l'autorisation régulière requise, dès lors qu'il s'agit d'un simple accord de principe délivré à titre provisoire et sous conditions ;
* que l'« accord préalable » du 11 août 1981 dont se prévaut la défenderesse ne saurait pas davantage constituer l'autorisation régulière exigée par le texte, observation étant faite qu'il ne semble pas concerner la même opération immobilière et qu'il est en tout état de cause devenu caduc six mois après sa délivrance faute d'avoir été suivi dans ce délai d'une demande d'autorisation de construire ;
* que la S.C.I. ne justifie d'une autorisation régulière que depuis la production récente aux débats de l'arrêté n. 86-774 en date du 22 décembre 1986 émanant du ministre d'État qui autorise la construction de l'immeuble envisagé, cette autorisation n'ayant donc pas été obtenue lors de la délivrance du congé, ce qui justifierait de plus fort la demande en nullité dudit congé ;
* que le Tribunal de première instance est seul compétent pour connaître de cette demande, le juge de paix ne disposant que d'une compétence spéciale, limitée en l'espèce par les dispositions de l'article 35-1, § 3, aux contestations sur les besoins normaux des locataires ou occupants à reloger, à l'habitabilité ou à l'importance des locaux, cette compétence d'attribution exceptionnelle par rapport au droit commun ne lui permettant pas d'apprécier le contentieux lié à l'application du premier paragraphe de l'article 35-1, alors en outre que l'évaluation du litige dépasse son taux de compétence ;
* que la S.C.I. défenderesse, qui ne pouvait se prévaloir d'une autorisation régulière avant le 22 décembre 1986, n'est pas fondée à invoquer un quelconque préjudice qui serait né de la résistance fautive qu'elle prétend à tort lui avoir été opposée ;
Attendu que la S.C.I. Villa Flor soulève à titre principal l'incompétence de ce tribunal en soutenant que le législateur de 1976 (loi n. 986 modifiant l'ordonnance-loi n. 669) a entendu créer une procédure spécifique devant répondre aux impératifs de relogement rapide des locataires et occupants évincés ainsi qu'aux exigences liées à l'acte de construire, lequel ne saurait être artificiellement retardé ; qu'elle prétend que le juge de paix, qui peut s'il y a lieu ordonner l'expulsion, est de même compétent, en vertu du principe selon lequel le juge de l'action est juge de l'exception, pour statuer sur la notification prévue par l'article 35-1 dont l'issue normale est la libération des locaux, au besoin par voie d'expulsion ; qu'en décider autrement dénaturerait l'objectif de la procédure organisée par la loi de 1976, que l'obstruction abusive des locataires rendrait inefficace ; que la S.C.I. Villa Flor conteste par ailleurs l'interprétation donnée à l'article 34 ; qu'elle prétend que l'expression - « incidente » - relative à l'autorisation régulière ne constitue qu'un simple rappel de la règle selon laquelle les plans d'un immeuble à construire « peuvent être approuvés par l'administration compétente » ; qu'elle indique qu'en l'espèce les plans de l'immeuble à construire sont assortis de l'accord préalable et de l'avis favorable prévus par la législation en vigueur (la S.C.I. s'abstenant dans ses conclusions de mentionner l'arrêté ministériel du 22 décembre 1986) et que les conditions assortissant « l'avis favorable » du 8 janvier 1986 se trouvaient réunies lors de la notification du congé, ces éléments établissant avec certitude que la totalité des locaux occupés devra être rendue inutilisable par l'exécution des travaux, comme l'impose l'article 34 ;
Qu'elle objecte au demeurant que le processus d'obtention du permis de construire ne concerne pas l'occupant des locaux à détruire avant reconstruction mais n'intéresse qu'elle ; qu'il suffit, comme il est constant en l'espèce, que les locaux soient inutilisables du fait des travaux pour faire échec au droit au maintien dans les lieux des occupants ;
Qu'elle considère, après avoir effectué régulièrement toutes les formalités requises, s'être heurtée à l'attitude négative et dilatoire du demandeur ; qu'elle indique que le refus de principe de l'offre de relogement définitif a été confirmé devant le juge de paix qu'elle s'est trouvée contrainte de saisir ; que cette obstruction s'est encore manifestée par la demande de sursis à statuer, jusqu'à solution du présent litige, formée par son adversaire devant ce magistrat ; qu'elle estime que ce comportement fautif, ayant pour but de la discréditer et de lui nuire, doit être sanctionné à la mesure du préjudice qu'elle subit, en particulier du point de vue financier, et dont elle se réserve de justifier ultérieurement ;
Que la S.C.I. Villa Flor demande en conséquence au tribunal :
* à titre principal, de se déclarer incompétent pour connaître des motifs et du dispositif de l'assignation, seul le juge de paix pouvant se prononcer sur la validité du congé du 26 mars 1986 ;
* à titre subsidiaire, si le tribunal entendait statuer au fond, de juger que C. C. ne peut lui opposer aucun droit à maintien dans les lieux, l'exécution des travaux rendant inutilisables les locaux qu'il occupe,
* de valider en tant que de besoin le congé du 26 septembre 1986 notifié après avoir reçu l'avis favorable visé à l'article 8, alinéa 2 de l'ordonnance souveraine 3647 du 9 septembre 1966,
* de débouter le demandeur de ses prétentions et de le condamner à lui payer 1 F à titre de provision sur dommages-intérêts, qui seront fixés par état, en réparation du préjudice occasionné ;
Sur quoi,
Attendu que si le 3e alinéa de l'article 35-1 attribue compétence au juge de paix en cas de « contestation sur les besoins normaux des locataires ou occupants, l'habitabilité ou l'importance des locaux (offerts) » en l'autorisant à ordonner l'expulsion s'il y a lieu, aucune disposition ne permet d'inférer qu'il est également compétent pour apprécier la validité de la notification visée au premier alinéa dudit article ; que cette compétence appartient en revanche au Tribunal de première instance par application de l'article 50 de l'ordonnance-loi n. 669 puisque les parties sont opposées sur la portée devant être conférée à la notification délivrée en application de ladite ordonnance-loi ; que cette compétence de principe attribuée au Tribunal de première instance par une loi spéciale vient confirmer sa compétence générale de juge de droit commun, qu'il tire de l'article 21, alinéa 1, du Code de procédure civile, pour connaître de toutes les actions qui ne sont pas attribuées par la loi à une autre juridiction ;
Attendu en conséquence qu'il y a lieu de rejeter l'exception soulevée par la défenderesse et de retenir la compétence du tribunal pour statuer au fond, étant observé qu'il importe peu que dans une affaire comparable, le juge de paix, à l'occasion d'une instance tendant à l'expulsion, ait récemment statué sur la question de la validité du congé-notification, en prorogeant à cet égard sa compétence au bénéfice du principe selon lequel le juge de l'action est celui de l'exception ;
Attendu, au fond, qu'ainsi que la S.C.I. Villa Flor le reconnaît, la notification de l'article 35-1, alinéa 1, suppose que le propriétaire qui la délivre soit muni de l'autorisation régulière mentionnée à l'article 34 ;
Attendu que cette interprétation est en effet commandée par les termes mêmes de l'article 35-1, alinéa 1, se référant aux « cas prévus par l'article 34 », en sorte que la notification aux locataires et occupants se trouve nécessairement subordonnée à la régulière autorisation du propriétaire et ne peut utilement être effectuée qu'après obtention de cette autorisation ;
Que la S.C.I. Villa Flor a d'ailleurs admis qu'il en était ainsi puisque le congé-notification qu'elle a signifié le 26 mars 1986 prend soin de mentionner la régulière autorisation dont elle se prévaut, en s'obligeant en outre à en justifier ultérieurement ;
Attendu en conséquence que la question qu'il convient en définitive de trancher est relative à la portée devant être conférée à l'expression « propriétaire régulièrement autorisé », en vue d'apprécier la régularité de la notification effectuée sur le fondement de cette autorisation ;
Attendu que l'autorisation se rapporte en l'espèce à la démolition des immeubles existants et à la reconstruction d'un autre immeuble sur le même terrain (article 34, chiffre 1er) ; que la régularité caractérisant cette autorisation doit s'entendre de sa conformité aux règles d'urbanisme et de construction en vigueur ;
Attendu que parmi les pièces produites, il y a lieu d'écarter celles relatives à l'accord préalable (délivré sous réserve par le ministre d'État le 11 août 1981) et à la notification (par lettre du 25 novembre 1982 émanant du directeur du service de l'Urbanisme et de la Construction), d'une « décision favorable de l'Administration » (pièces nos 7 et 8) ; qu'en effet, les autorisations auxquelles ces pièces se rapportent apparaissent en tout état de cause ne pas avoir été suivies d'effet ; qu'elles sont en conséquence devenues caduques 12 mois après leur délivrance et n'ont pas lieu d'être examinées ; que demeure la lettre du 8 janvier 1986 adressée à la S.C.I. Villa Flor par le directeur de l'Urbanisme et de la Construction ;
Attendu que si cette correspondance mentionne que l'autorisation de construire sollicitée « a fait l'objet d'une décision favorable de l'Administration », elle invite la S.C.I. à fournir des garanties financières et toutes justifications utiles concernant le respect des droits des locataires et occupants pour l'informer en dernier lieu de ce que l'autorisation de construire sera délivrée (par arrêté ministériel) après dépôt de ces garanties et reconnaissance de la validité des justifications produites ;
Attendu que cette « décision favorable » dont la S.C.I. a été informée à titre provisoire ne saurait constituer l'autorisation régulière requise dès lors qu'elle ne constitue qu'une étape préalable à la délivrance, sous forme d'arrêté du ministre d'État, de l'autorisation de construire, ainsi que le dispose l'article 8 de l'ordonnance souveraine n. 3647 du 9 septembre 1966 ;
Attendu que c'est bien cette autorisation ministérielle qui est exigée pour toute construction ou démolition par l'ordonnance loi n. 674 du 3 novembre 1959 et ses ordonnances d'application n. 2120 et 3647 des 16 novembre 1959 et 9 septembre 1966 ;
Que ces textes se réfèrent clairement en effet à une « autorisation préalable du Gouvernement » qui ne peut être délivrée que par le ministre d'État, à qui la Constitution confie l'exercice du gouvernement de la Principauté ;
Attendu que la S.C.I. Villa Flor a d'ailleurs elle-même admis, dans l'acte de caution du 7 mars 1986, qu'elle n'était pas à cette date munie de l'autorisation de construire ; qu'il est constant d'autre part qu'elle n'aurait pu, sur la base de la seule lettre du 8 janvier 1986, entreprendre des travaux effectifs de démolition ou de construction, sauf à exposer ses dirigeants aux sanctions pénales prévues par les textes en vigueur ;
Attendu que s'il ressort de l'arrêté ministériel délivré en définitive le 22 décembre 1986 que cette décision réglementaire a fait l'objet d'une délibération en conseil de Gouvernement à la date du 8 janvier 1986, cette délibération - dont on peut penser qu'elle a été immédiatement portée à la connaissance de la S.C.I. par la lettre de même date ci-dessus analysée - ne saurait être assimilée à l'autorisation gouvernementale devant être prise en la forme d'un arrêté du ministre d'État ;
Attendu en conséquence qu'il ne peut qu'être constaté que la S.C.I. défenderesse n'était pas régulièrement autorisée, au sens de l'article 34 précité de l'ordonnance-loi n. 669 - dont les dispositions dérogatoires au droit commun doivent à ce titre être interprétées strictement - lors de la délivrance du congé-notification du 26 mars 1986 puisqu'elle ne peut se prévaloir de l'autorisation exigée qu'à la date de l'arrêté ministériel du 22 décembre 1986 ;
Qu'il s'ensuit que ce congé-notification est entaché d'une irrégularité le privant de tout effet de droit, cette irrégularité l'ayant affecté depuis la date de sa délivrance jusqu'à la date d'effet du congé ; que dès lors les locataires étaient fondés à opposer, le cas échéant, à la S.C.I. Villa Flor pendant cette période leur droit au maintien dans les lieux, cette circonstance ôtant par là même tout caractère fautif à la résistance et à l'obstruction alléguées par le propriétaire qui ne saurait de ce fait être suivi en sa demande de réparation ;
Attendu cependant qu'il y a lieu de constater d'une part que l'autorisation régulière de construire accordée le 22 décembre 1986 a désormais pour effet d'interdire auxdits locataires ou occupants d'opposer au propriétaire leur droit éventuel au maintien dans les lieux, par application de l'article 34 de l'ordonnance-loi n. 669, et de dire d'autre part qu'eu égard à l'irrégularité de la notification du 26 mars 1986, la S.C.I. Villa Flor reste néanmoins tenue d'aviser ses locataires dans les formes et délais de l'article 35-1, alinéa 1 ; que toutefois, en considération des diligences effectuées à ce jour de part et d'autre, et compte tenu de ce que C. C. a régulièrement justifié entrer dans l'une des catégories définies par l'article 35, premier alinéa, il n'y a pas lieu d'imposer à nouveau l'accomplissement des formalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 35-1, lesquelles doivent être tenues, en l'état du dossier, comme ayant été d'ores et déjà valablement accomplies nonobstant l'irrégularité du congé ; qu'il appartiendra donc à C. C. de mettre les locaux qu'il occupe à la disposition effective du propriétaire à la date qui sera indiquée dans le nouveau congé régularisé, sous réserve, le cas échéant, de la mise en œuvre de la procédure organisée au cas de contestation, par l'article 35-1, alinéa 3, et ce, sans autre formalité ;
Attendu que les dépens suivent la succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement,
Rejette l'exception soulevée par la S.C.I. Villa Flor et se déclare compétent pour connaître du présent litige ;
Dit que l'exploit extrajudiciaire du 26 mars 1986 dénommé « congé-notification » est irrégulier faute d'émaner, à ses dates de délivrance et d'effet, d'un propriétaire régulièrement autorisé ;
Déclare ledit exploit sans effet de droit ;
Déboute la S.C.I. Villa Flor de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts ;
Constate que cette société civile immobilière a été régulièrement autorisée à construire selon arrêté ministériel délivré le 22 décembre 1986 ;
Dit que C. C. ne saurait désormais opposer à la S.C.I. Villa Flor aucun droit de maintien dans les lieux ;
Dit que la S.C.I. Villa Flor demeure tenue de satisfaire aux formalités énoncées par le premier alinéa de l'article 35-1 modifié de l'ordonnance-loi n. 669 du 17 septembre 1959 ;
Dit que, après accomplissement de ces formalités, C. C. devra satisfaire à l'obligation édictée par le troisième alinéa de l'article 35-1, sans préjudice de la mise en œuvre éventuelle de la procédure instituée par ce texte ;
Dit et juge que les formalités du deuxième alinéa de l'article 35-1 doivent être tenues comme ayant été d'ores et déjà valablement accomplies et dit qu'il n'y a pas lieu de les réitérer ;
Composition
MM. Landwerlin, vice-prés. ; Truchi, prem. subst. ; MMe Sbarrato et J.-Ch. Marquet, av. déf.
^
