Abstract
Bail d'habitation
Droit au maintien dans les lieux en cas de bonne foi.
Résumé
Des retards dans le paiement des loyers motivés par la précarité de la situation financière du locataire et l'existence d'un contentieux en réduction du loyer, exclusifs au regard des circonstances de la cause de la mauvaise foi ne sauraient justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Motifs
LE TRIBUNAL,
Attendu qu'il résulte des éléments de la cause qu'alors que H. D., propriétaire à . d'un appartement de catégorie 2C assujetti aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 qu'occupent A. G. et sa famille depuis novembre 1979, qui se prévaut d'une sommation de payer le montant des loyers et charges - afférents pour l'essentiel à la période de mars, avril et mai 1985 - qu'elle a fait délivrer à sa locataire le 2 mai 1985 sans obtenir avant plusieurs mois le règlement de sa créance, estime que la carence, eût-elle été momentanée, de A. G. caractérise sa mauvaise foi et doit en conséquence entraîner sa déchéance du droit au maintien dans les lieux, outre la résiliation de la location consentie, A. G. excipe au contraire, pour sa part, de sa bonne foi qui résulterait de ce qu'elle a payé à sa propriétaire les loyers qui lui étaient réclamés, après les avoir déposés en temps utiles à la Caisse des Dépôts et Consignations en l'état d'un litige l'opposant à H. D. quant à la détermination du montant des loyers, et a depuis poursuivi ses règlements ;
Attendu qu'eu égard à ces circonstances qui résument les développements des parties plus amplement relatés dans leurs écrits judiciaires, le Tribunal apparaît en définitive saisi, tant par l'exploit susvisé qu'aux termes des dispositifs desdites écritures :
* par H. D., demanderesse, d'une action en paiement de la somme de 1 328,67 francs représentant le solde qu'elle considère lui être dû, entre le montant réclamé dans son assignation (9 651,85 francs) et les sommes qui lui ont été réglées en cours de procédure ce, à la date de ses conclusions du 14 novembre 1985,
d'une demande en résiliation du bail consenti à sa locataire, avec expulsion sous astreinte, après déclaration de sa déchéance du droit à se maintenir dans les lieux,
et d'une demande de rejet de la mesure d'expertise sollicitée par A. G. au motif que la Commission arbitrale instituée par l'article 17 de la loi n° 669 se trouve saisie d'une demande identique ;
* par A. G., défenderesse, de réserves expresses quant au montant des loyers qu'elle règle pour les locaux qu'elle occupe,
d'une demande subsidiaire d'expertise à l'effet de calculer le montant des loyers et charges dont elle est tenue, sauf pour le Tribunal à surseoir à statuer jusqu'à décision au fond de la Commission arbitrale,
et d'une manière générale, d'une demande tendant au rejet des prétentions de la demanderesse ;
Sur quoi,
Attendu que le prononcé de la résiliation du bail liant les parties suppose l'inobservation délibérée et de mauvaise foi des obligations essentielles du contrat ;
Attendu qu'en l'espèce, la demanderesse estime qu'un manquement de cette nature est imputable à la locataire à qui elle reproche d'abord de n'avoir pas respecté les échéances contractuelles quant au règlement du loyer, et plus particulièrement ensuite, de n'avoir pas déféré dans le délai de 8 jours qu'elle lui a imparti, à la sommation de payer du 2 mai 1985 ;
Attendu, sur le premier point, que s'il apparaît des pièces produites que les paiements des loyers ont pu, pour certains d'entre eux, ne pas intervenir dans le strict respect des échéances d'usage, lesdites pièces démontrent que jusqu'en 1985, la propriétaire n'en a pas fait reproche à sa locataire et s'est au contraire satisfaite des modalités du paiement des loyers telles qu'elles ont été mises en œuvre en pratique ; qu'il ressort à cet égard des éléments du dossier qu'A. G. bénéficie d'une aide constante des services sociaux de la commune ou d'organismes de secours privés, lesquels se sont chargés à maintes reprises du règlement des loyers échus ou à échoir, au point que H. D. a pu s'adresser directement à eux pour faire parvenir ses demandes, ce procédé apparaissant avoir eu ses convenances ;
Attendu, sur le second point, qu'il est constant que la défenderesse ne s'est pas acquittée immédiatement des loyers réclamés par la sommation du 2 mai 1985, qu'elle a toutefois fait parvenir le 21 mai suivant à sa propriétaire, après lui avoir annoncé le 13 mars 1985 qu'elle verserait désormais le montant des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations, les sommes qu'elle estimait devoir sur la base d'un décompte de surface corrigée qu'elle venait de faire établir ; qu'elle a par la suite saisi la Commission arbitrale d'une action tendant à voir fixer à une somme inférieure à celle calculée par H. D. le montant des loyers, puis a satisfait, pendant la durée de l'instance, à l'obligation édictée par l'article 22 de l'ordonnance-loi n° 669 précitée en s'acquittant des sommes réclamées, sous réserve toutefois de la fixation définitive à intervenir ;
Attendu que les circonstances ci-dessus relatées démontrent que les « difficultés » invoquées par la demanderesse quant à la perception des loyers ne procèdent pas d'un manquement contractuel de sa locataire de nature à légitimer la résiliation du bail liant les parties depuis 1979 ; que le comportement de la défenderesse, en ce qu'il s'explique par la précarité de sa situation financière et par les éléments qu'elle a recueillis quant à la valeur locative de l'appartement - éléments ayant pu la conduire, pendant quelques temps seulement, à s'opposer, sans commettre en l'espèce de faute caractérisée, au paiement des loyers sur la base du dernier prix payé - apparaît en effet exclusif de la mauvaise foi qui lui est imputée ;
Attendu en conséquence, qu'il n'y a pas lieu de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux reconnu à A. G., ni, dès lors, d'ordonner son expulsion ;
Attendu, sur le reliquat de loyer réclamé par la demanderesse, que nonobstant l'instance dont demeure saisie la Commission arbitrale en vue de la fixation éventuelle d'un nouveau loyer, H. D. est fondée, en vertu de l'article 22 précité, à obtenir le paiement des loyers réclamés sur la base du dernier prix payé, sauf compte à faire ultérieurement ; qu'à cet égard, il résulte d'une correspondance de la demanderesse, en date du 31 juillet 1985 et comprenant un récapitulatif des acomptes reçus que A. G. s'est acquittée de la somme de 8 924 francs relative aux loyers des mois de mars, avril, mai et juin 1985 inclus (contrairement à ce qui est prétendu dans les conclusions du 14 novembre 1985) ; qu'ainsi cette défenderesse apparaît devoir pour la période considérée, au titre des arriérés de loyers et charges qui s'élevaient à 9 651,85 francs lors de l'assignation, la somme de 727,85 francs (9 651,85 - 8 924,00) ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de donner acte à la défenderesse de ses réserves, lesquelles se suffisent à elles-mêmes ni de faire droit à sa demande d'expertise dès lors que la Commission arbitrale, seule compétente en matière de fixation des prix de location, a, selon les parties, ordonné une telle mesure d'instruction ;
Attendu que les dépens suivent la succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal,
Statuant contradictoirement,
Condamne A. G. à payer à H. D. la somme de 727,85 francs montant des causes sus énoncées ;
Déboute H. D. de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;
Composition
MM. Huertas, prés. ; Truchi, prem. subst. proc. gén. ; MMe Sanita, Boisson, av. déf.
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