Cour de révision, 17 juin 2024, a. A. c/ La SAM B.

Abstract

Commandement de payer – Signification – Régularité (oui)

Saisie-gagerie – Régularité (oui)

Bail – Indemnisation de travaux de remise en état des lieux – Appréciation souveraine du juge du fond

Bail – Exécution – Déloyauté du bailleur (non)

Résumé

L'arrêt énonce que la SAM B. a fait signifier deux commandements de payer, le premier le 10 mars 2021, le second aux fins de saisie-gagerie le 20 avril 2021, signifiés tous deux conformément à une clause d'élection de domicile applicable jusqu'à ce que la procédure ait atteint son terme, soit le 22 septembre 2022, date à laquelle le Tribunal de première instance a déclaré valides ces deux exploits et condamné a. A. à payer à la SAM B. la somme de 759.686,68 euros au titre des loyers impayés, que visant les clauses résolutoires prévues au contrat, ces actes ont été signifiés conformément à l'article 31 du contrat de bail stipulant : « pour l'exécution des présentes et de leurs suites, et notamment pour l'envoi de tout courrier ou signification d'actes, il est fait élection de domicile, pour le bailleur à son siège social, pour le preneur à l'adresse de son appartement loué et ce, même après son départ des lieux loués ou de son départ de la principauté de Monaco », que déposés en Mairie en l'absence de la locataire, lesdits actes mentionnent expressément, contrairement à ce qui est soutenu, que « le requis a été avisé par lettre recommandée conformément à la loi ». Les juges du fond ajoutent que a.A ne démontre pas avoir informé la bailleresse de sa nouvelle adresse postale en Angleterre, de sorte qu'elle ne peut valablement lui faire grief de lui avoir signifié ces actes et les actes d'exécution suivants à son adresse monégasque quand bien même elle n'y résidait plus et qu'il convient par conséquent de la débouter de sa demande aux fins de nullité. Par ces motifs qui relèvent de son appréciation souveraine, l'arrêt, sans méconnaître aucun des textes visés au moyen, est légalement justifié.

L'arrêt retient justement que si le bailleur a une créance de loyer échue, la procédure de saisie-gagerie peut être mise en oeuvre, l'article 754 du Code de procédure civile ne conditionnant nullement la mise en oeuvre de cette procédure à l'existence d'un bail toujours en cours au moment de la délivrance de l'acte, que, d'autre part, n'ayant pas été soulevé devant la Cour d'appel, le grief tiré de la nullité de la saisie-gagerie du fait que celle-ci aurait été pratiquée en l'absence d'un commissaire de police apparaît nouveau, mélangé de fait et de droit et donc irrecevable. Enfin, retenant justement que le créancier saisissant ayant un recours contre le débiteur saisi après règlement de son salaire au gardien requis, c'est à bon droit que les premiers juges ont mis à la charge d'a. A. les frais acquittés par la SAM B. pour procéder à la saisie-gagerie de ses meubles dans la mesure où cette mesure est régulière et fondée.

Par motifs propres et adoptés, l'arrêt rappelle qu'aux termes du procès-verbal de récolement d'objets saisis et de remise des clefs du 4 octobre 2021, l'huissier de justice a relevé « des traces ternes visibles sur les plans lavabo en marbre, dans la salle de douche de la chambre 2, des traces de tartre blanchâtres visibles au sol devant la douche ainsi que deux dégâts des eaux dans l'appartement à savoir dans le séjour, une large trace de dégât des eaux avec moisissures visible sur la partie du mur formant poutre à gauche en entrant et dans la pièce sur terrasse, large trace de dégât des eaux avec moisissures en faux-plafond et au niveau de la grille ». La Cour d'appel ajoute que la SAM B. verse par ailleurs pour la première fois en appel les factures qu'elle a acquittées au titre des travaux de remise en état des lieux mais que l'examen de ces factures démontre néanmoins une remise à neuf de nombre des équipements du logement quand bien même l'huissier de justice n'a relevé le 4 octobre 2021 aucun désordre les affectant. Elle en déduit, au vu des factures produites et des désordres relevés par l'huissier de justice, qu'une somme de 38.000 euros constitue une juste indemnisation des travaux de remise en état des lieux. En l'état de ces constatations, qui relèvent de son appréciation souveraine, la Cour d'appel a, par un arrêt motivé, légalement justifié sa décision.

L'arrêt rappelle que la SAM B. verse aux débats les courriels de b. E., en charge de la relocation des biens, en date des 23 juin 2020, 21 septembre 2020 et 22 juin 2021 aux termes desquels il apparaît que ce dernier a communiqué à un tiers les plans des biens à louer ainsi que le prix de leur location et a convenu d'une visite le 23 septembre 2020, que bien qu'a. A. affirme avoir proposé à la bailleresse des repreneurs, elle ne verse aucune pièce attestant de ses dires, que ces éléments établissent ainsi que la SAM B a bien proposé à des tiers la location des lieux et a ainsi satisfait à ses engagements. Par ces seuls motifs, les juges du fond en ont justement déduit, sans violation des dispositions légales invoquées et répondant aux conclusions prétendument délaissées, qu'il ne pouvait être reproché à la société bailleresse d'avoir fait preuve de déloyauté dans l'exécution de ses engagements.

Pourvoi N° 2024-23 en session civile

COUR DE RÉVISION

ARRÊT DU 17 JUIN 2024

En la cause de :

* a. A., née le jma à Moscou (Russie), de nationalité russe, demeurant X1, SW7 1BX, Londres, Angleterre ;

Ayant élu domicile en l'étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur et ayant pour avocat plaidant la F., avocat aux Conseils ;

DEMANDERESSE EN RÉVISION,

d'une part,

Contre :

* La SAM B., dont le siège social est fixé x2 à Monaco, représentée par son Président délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ;

Ayant élu domicile en l'étude de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ;

DÉFENDERESSE EN RÉVISION,

d'autre part,

Visa

LA COUR DE RÉVISION,

VU :

* l'arrêt rendu le 31 octobre 2023 par la Cour d'appel, statuant en matière civile, signifié le 13 décembre 2023 ;

* la déclaration de pourvoi souscrite au Greffe général, le 12 janvier 2024, par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de a. A. ;

* la requête déposée le 12 février 2024 au Greffe général, par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de a. A., accompagnée de 32 pièces, signifiée le même jour ;

* la contre-requête déposée le 12 mars 2024 au Greffe général, par Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom de la SAM B., accompagnée de 7 pièces, signifiée le même jour ;

* les conclusions du Ministère public en date du 18 mars 2024 ;

* le certificat de clôture établi le 26 mars 2024 par le Greffier en Chef attestant que tous les délais de la loi sont expirés ;

Ensemble le dossier de la procédure,

À l'audience du 11 juin 2024 sur le rapport de Monsieur Jacques RAYBAUD, Conseiller,

Après avoir entendu le conseil de a. A. ;

Nul n'ayant comparu pour Maître Géraldine GAZO, régulièrement informée de la date d'audience ;

Ouï le Ministère public ;

Motifs

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Attendu, selon l'arrêt critiqué, que suivant bail à loyer en date du 11 mars 2016, la SAM B. donnait en location pour une durée de six années à a. A. une villa duplex sise à Monaco moyennant un loyer annuel de 840.000 euros ; que le 10 mars 2021, le bailleur faisait signifier à la locataire un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire figurant au bail pour une somme de 459.197,50 euros ; que le délai de huit jours prévu à ladite clause ayant expiré sans que a. A. se fût acquittée de ce montant, la SAM B. faisait délivrer le 20 avril 2021 un nouveau commandement de payer tendant à la saisie gagerie des effets et fruits détenus dans les locaux loués, commandement également resté infructueux ; que le 30 avril 2021, l'huissier de justice commis procédait à ladite saisie gagerie et en dressait procès-verbal signifié à a. A., l'acte étant déposé en mairie le 18 mai 2021, l'intéressée étant absente de son domicile ; qu'après assignation en date du 2 septembre 2021 aux fins de résiliation du bail et d'expulsion de la locataire, le Tribunal de première instance validait le commandement de payer du 20 avril 2021 ainsi que la saisie gagerie opérée, constatait la résiliation du bail et disait que a. A. était redevable envers la SAM B. d'une somme de 969.686,98 euros ; que par arrêt du 31 octobre 2023, la Cour d'appel, infirmant partiellement le jugement, a condamné l'intéressée à payer la somme de 1.221.203,20 euros à la société bailleresse ; qu'un pourvoi a été formé contre cette décision ;

* Sur le premier moyen :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt critiqué d'avoir déclaré valide le commandement de payer adressé à a. A. par sa bailleresse le 20 avril 2021 et déclaré régulière et valide la saisie-gagerie pratiquée le 30 avril 2021 alors, selon le moyen, 1°) que « la clause d'élection de domicile contenue dans un bail cesse de produire effet au jour où le bail prend fin ; qu'en opposant à a. A. la clause d'élection de domicile figurant à l'article 31 du bail, pour dire régulière la signification du commandement de payer du 20 avril 2021, quand ils retenaient que le bail avait pris fin le 19 mars 2021 par l'effet de la clause résolutoire, les juges du fond ont violé les articles 82, 989, 1039 et 1089 du Code civil, ensemble les articles 148 et 152 du Code de procédure civile » ; 2°) que « les conventions devant être exécutées de bonne foi, une partie ne peut user de façon déloyale d'une prérogative contractuelle ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le bailleur a été informé de la volonté d'a. A. de quitter l'appartement à compter du 1er juillet 2020, qu'il a eu connaissance de sa nouvelle adresse mail le 30 novembre 2020, qu'il lui a envoyé divers e-mails au sujet de l'appartement et qu'il a été informé, le 21 avril 2021, de la constitution de Maître MULLOT à ses intérêts ; que, pour dire le commandement aux fins de saisie-gagerie valablement signifié, l'arrêt relève qu'il l'a été à l'adresse de l'appartement donné à bail, comme le prévoit l'article 31 du contrat de bail, qu'a. A. ne justifie pas avoir informé le bailleur de son adresse postale en Angleterre et que, conformément au contrat, il lui appartenait de faire suivre son courrier ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si en faisant signifier à l'adresse d'un appartement qu'il savait inoccupé, un commandement aux termes duquel, en l'absence de paiement dans les 24 heures, les biens présents dans l'appartement seraient saisis-gagés, sans en avertir a. A. par d'autres voies connues de lui, le bailleur, qui ne lui a pas permis de bénéficier des délais qui lui étaient impartis et des garanties attachées à la voie de droit mise en oeuvre, n'avait pas fait un usage de mauvaise foi de la prérogative résultant de la clause d'élection de domicile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 989 du Code civil » ; 3°) « qu'en cas d'élection de domicile, l'huissier ne peut remettre la copie de l'acte au domicile élu que s'il y trouve, soit la partie, soit son mandataire, soit un de leurs parents ou serviteurs ; que dans le cas contraire, il lui appartient de signifier l'acte au domicile de la personne ou, à défaut de domicile connu, à sa résidence, en procédant aux besoins à des diligences afin d'identifier ce domicile ou cette résidence ; que ces dispositions visent à garantir l'exercice effectif des droits du destinataire de l'acte ; que pour dire le commandement aux fins de saisie-gagerie valablement signifié, l'arrêt relève qu'il l'a été à l'adresse de l'appartement donné à bail, comme le prévoit l'article 31 du contrat de bail, et qu'en l'absence de toute personne en ce lieu, il a été déposé en Mairie ; qu'en statuant ainsi quand, en l'absence de toute personne au domicile élu, l'huissier ne pouvait remettre la copie de l'acte en Mairie sans avoir, préalablement, procédé à des diligences afin de déterminer le domicile connu ou la résidence de a. A., et sans s'être présenté en ces lieux, la cour d'appel a violé les articles 148 et 152 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales » ; 4°) « qu'en cas d'élection de domicile, l'huissier ne peut remettre la copie de l'acte au domicile élu que s'il y trouve, soit la partie, soit son mandataire, soit un de leurs parents ou serviteurs ; que si, dans le cas contraire, il peut remettre l'acte en Mairie, il lui appartient d'en donner avis, par lettre recommandée, au destinataire ; que ces dispositions visent à garantir l'exercice effectif des droits du destinataire de l'acte ; que, pour dire le commandement aux fins de saisie-gagerie valablement signifié, l'arrêt relève qu'il l'a été à l'adresse de l'appartement donné à bail, comme le prévoit l'article 31 du contrat de bail, et que l'acte a été déposé en mairie en l'absence de toute personne en ce lieu ; qu'en statuant ainsi sans constater qu'un avis du dépôt en mairie a été donné à Mme A., par lettre recommandée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 148 et 152 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales » ;

Mais attendu que l'arrêt énonce que la SAM B. a fait signifier deux commandements de payer, le premier le 10 mars 2021, le second aux fins de saisie-gagerie le 20 avril 2021, signifiés tous deux conformément à une clause d'élection de domicile applicable jusqu'à ce que la procédure ait atteint son terme, soit le 22 septembre 2022, date à laquelle le Tribunal de première instance a déclaré valides ces deux exploits et condamné a. A. à payer à la SAM B. la somme de 759.686,68 euros au titre des loyers impayés, que visant les clauses résolutoires prévues au contrat, ces actes ont été signifiés conformément à l'article 31 du contrat de bail stipulant : « pour l'exécution des présentes et de leurs suites, et notamment pour l'envoi de tout courrier ou signification d'actes, il est fait élection de domicile, pour le bailleur à son siège social, pour le preneur à l'adresse de son appartement loué et ce, même après son départ des lieux loués ou de son départ de la principauté de Monaco », que déposés en Mairie en l'absence de la locataire, lesdits actes mentionnent expressément, contrairement à ce qui est soutenu, que « le requis a été avisé par lettre recommandée conformément à la loi » ; que les juges du fond ajoutent que a. A. ne démontre pas avoir informé la bailleresse de sa nouvelle adresse postale en Angleterre, de sorte qu'elle ne peut valablement lui faire grief de lui avoir signifié ces actes et les actes d'exécution suivants à son adresse monégasque quand bien même elle n'y résidait plus et qu'il convient par conséquent de la débouter de sa demande aux fins de nullité ;

Que par ces motifs qui relèvent de son appréciation souveraine, l'arrêt, sans méconnaître aucun des textes visés au moyen, est légalement justifié ;

D'où il suit que le moyen ne saurait être accueilli ;

* Sur les deuxième et troisième moyens réunis :

Mais attendu que l'arrêt retient justement que si le bailleur a une créance de loyer échue, la procédure de saisie-gagerie peut être mise en oeuvre, l'article 754 du Code de procédure civile ne conditionnant nullement la mise en oeuvre de cette procédure à l'existence d'un bail toujours en cours au moment de la délivrance de l'acte, que, d'autre part, n'ayant pas été soulevé devant la Cour d'appel, le grief tiré de la nullité de la saisie-gagerie du fait que celle-ci aurait été pratiquée en l'absence d'un commissaire de police apparaît nouveau, mélangé de fait et de droit et donc irrecevable ; qu'enfin, retenant justement que le créancier saisissant ayant un recours contre le débiteur saisi après règlement de son salaire au gardien requis, c'est à bon droit que les premiers juges ont mis à la charge d'a. A. les frais acquittés par la SAM B. pour procéder à la saisie-gagerie de ses meubles dans la mesure où cette mesure est régulière et fondée ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

* Sur le quatrième moyen :

Attendu qu'il est fait grief à la cour d'avoir déclaré a. A. débitrice envers la SAM B d'une somme de 38.000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux et condamné a. A. à payer à la SAM B. une somme de 1.011.203,20 euros, incluant ladite somme de 38.000 euros alors, selon le moyen, 1°) que « tout jugement doit être motivé ; qu'en fixant à la somme de 38.000 euros l'indemnisation des travaux de remise en état, "au vu des factures produites et des désordres relevés", sans détailler fût-ce sommairement son calcul, les juges du fond ont violé l'article 199 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales » ; 2°) que « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance ; qu'en retenant au titre des travaux de remise en état, ceux liés au fait que "les murs des pièces principales sont habillés de papier-peint et non peints comme lors de la prise de possession des lieux", quand la pose de papier-peint constitue un simple aménagement des locaux et non une dégradation, les juges du fond ont violé l'article 1572 du Code civil » ; 3°) que « le preneur répond des dégradations qui ne résultent pas de l'usure normale des choses ; qu'en retenant au titre des travaux de remise en état, ceux liés à la présence de "fines griffures d'usage" sur les marbres au sol, de "légères rayures et marques" sur les parquets des zones de nuit et de "traces de tartre blanchâtres" au sol devant la douche, les juges du fond qui ont imputé au preneur des dégradations répondant de l'usure normale des choses, les juges du fond ont violé les articles 1572 et 1594 du Code civil » ;

Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt rappelle qu'aux termes du procès-verbal de récolement d'objets saisis et de remise des clefs du 4 octobre 2021, l'huissier de justice a relevé « des traces ternes visibles sur les plans lavabo en marbre, dans la salle de douche de la chambre 2, des traces de tartre blanchâtres visibles au sol devant la douche ainsi que deux dégâts des eaux dans l'appartement à savoir dans le séjour, une large trace de dégât des eaux avec moisissures visible sur la partie du mur formant poutre à gauche en entrant et dans la pièce sur terrasse, large trace de dégât des eaux avec moisissures en faux-plafond et au niveau de la grille »; que la Cour d'appel ajoute que la SAM B. verse par ailleurs pour la première fois en appel les factures qu'elle a acquittées au titre des travaux de remise en état des lieux mais que l'examen de ces factures démontre néanmoins une remise à neuf de nombre des équipements du logement quand bien même l'huissier de justice n'a relevé le 4 octobre 2021 aucun désordre les affectant ; qu'elle en déduit, au vu des factures produites et des désordres relevés par l'huissier de justice, qu'une somme de 38.000 euros constitue une juste indemnisation des travaux de remise en état des lieux ;

Qu'en l'état de ces constatations, qui relèvent de son appréciation souveraine, la Cour d'appel a, par un arrêt motivé, légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen doit être écarté ;

* Sur le cinquième moyen :

Attendu que l'arrêt attaqué encourt la censure en ce qu'il a débouté a. A. de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SAM B. alors selon le moyen que « les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en retenant, pour dire que la SAM B. n'avait pas fait preuve de déloyauté dans l'exécution de l'accord portant sur une résiliation anticipée du bail sous condition de relocation, que des échanges étaient intervenus avec un tiers en vue de la location, les juges du fond, qui ont statué par des motifs insuffisants à caractériser une réelle recherche d'un nouveau locataire par la bailleresse, ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 989 du Code civil » ;

Mais attendu que l'arrêt rappelle que la SAM B. verse aux débats les courriels de b. E., en charge de la relocation des biens, en date des 23 juin 2020, 21 septembre 2020 et 22 juin 2021 aux termes desquels il apparaît que ce dernier a communiqué à un tiers les plans des biens à louer ainsi que le prix de leur location et a convenu d'une visite le 23 septembre 2020, que bien qu'a. A. affirme avoir proposé à la bailleresse des repreneurs, elle ne verse aucune pièce attestant de ses dires, que ces éléments établissent ainsi que la SAM B. a bien proposé à des tiers la location des lieux et a ainsi satisfait à ses engagements ;

Que par ces seuls motifs, les juges du fond en ont justement déduit, sans violation des dispositions légales invoquées et répondant aux conclusions prétendument délaissées, qu'il ne pouvait être reproché à la société bailleresse d'avoir fait preuve de déloyauté dans l'exécution de ses engagements ;

D'où il suit que le moyen ne saurait être accueilli ;

Sur la demande de la SAM B. à voir a. A. condamnée à lui payer la somme de 15.000 euros pour pourvoi abusif :

Attendu qu'eu égard aux circonstances de la cause, il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande ;

Sur la demande de a. A. à voir la SAM B. condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile :

Attendu que a. A. qui succombe dans sa demande ne peut se voir allouer aucune somme sur ce fondement ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi,

Rejette la demande de la SAM B. en condamnation de a. A. à lui verser une somme de 15.000 euros pour pourvoi abusif,

Rejette la demande formée par a. A. au titre de l'article 238-1 du Code de procédure civile,

Condamne a. A. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,

Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ;

Composition

Ainsi jugé et prononcé le 17 JUIN 2024, par la Cour de Révision de la Principauté de Monaco, composée de Messieurs Laurent LE MESLE, Président, Jean-Pierre GRIDEL, Conseiller et Jacques RAYBAUD, Conseiller, rapporteur, en présence du Ministère public, assistés de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef.

| Cour de révision, 17 juin 2024, a. A. c/ La SAM B.

Synthèse

Analyses

Parties

Références :

Origine de la décision

Source