Abstract
Baux commerciaux - Congé - Validité (oui) - Qualité pour délivrer le congé (oui)
Résumé
Le congé est valable dès lors qu'il a été délivré par la propriétaire du local commercial. Cette dernière justifie avoir hérité de tous les biens de son père, bailleur initial, et ne pas avoir cédé le local loué.
Motifs
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 26 JANVIER 2021
En la cause de :
* - Monsieur f. L., né le 21 février 1962 à Monaco, de nationalité monégasque, demeurant X1à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Thomas BREZZO, avocat en cette même Cour ;
APPELANT,
d'une part,
contre :
* - Madame n. B., née le 8 décembre 1949 à Monaco, de nationalité italienne, demeurant X1à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉE,
d'autre part,
LA COUR,
Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 16 janvier 2020 (R. 2106) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître f. LEFEVRE, huissier, en date du 27 février 2020 (enrôlé sous le numéro 2020/000093) ;
Vu les conclusions déposées les 28 avril 2020 et 13 octobre 2020 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de Madame n. B.;
Vu les conclusions déposées le 14 septembre 2020 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur f. L.;
À l'audience du 17 novembre 2020, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur f. L. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de première instance du 16 janvier 2020.
Considérant les faits suivants :
Par contrat du 21 février 1995 j-m. B. a donné à bail à f. L. pour une durée de 3 ans renouvelable un local à usage commercial situé X1 à Monaco. Ce bail prenant effet à compter du 1er mars 1995 était consenti en contrepartie d'un loyer annuel de 36.000 Francs.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 septembre 2018, n. B. venant aux droits de son père, a notifié à f. L. sa volonté de ne pas renouveler le bail lors de son échéance du 28 février 2019.
Estimant ne pas avoir reçu de n. B. les précisions suffisantes suite aux demandes d'avoir à justifier de sa qualité de propriétaire du local et de procéder au paiement d'une indemnité d'éviction, f. L. a, par acte d'huissier du 18 avril 2019, fait assigner n. B. devant le Tribunal de première instance aux fins d'obtenir qu'il soit dit qu'elle n'avait pas qualité pour dénoncer le bail, que le congé notifié par elle soit déclaré nul et qu'il soit jugé que le bail du 21 février 1995 s'est renouvelé à compter du 1er mars 2019 pour une nouvelle période de 3 ans renouvelable.
Par jugement du 16 janvier 2020 le Tribunal de première instance a :
* - écarté des débats la note et les pièces produites par f. L. en cours de délibéré,
* - débouté f. L. de l'ensemble de ses demandes,
* - débouté n. B. de sa demande de dommages-intérêts,
* - condamné f. L. aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Pour statuer ainsi les premiers juges ont retenu principalement que n. B. justifiait par les pièces produites de sa qualité de propriétaire du local commercial et qu'il n'était pas démontré qu'elle aurait procédé avant la délivrance du congé à la vente de ses droits immobiliers au groupe S. celui-ci étant son mandataire pour la gestion de ses biens immobiliers.
Ils ont par ailleurs jugé que n. B. ne démontrait pas que f. L. ait engagé cette action avec une intention de nuire ou une légèreté fautive, et que les circonstances d'un désaccord des parties sur les conditions du congé délivré ne suffisaient pas à conférer à l'action le caractère d'un abus procédural.
Par exploit d'appel et assignation délivré le 27 février 2020, f. L. a relevé appel de ce jugement du 16 janvier 2020, signifié le 30 janvier 2020.
Aux termes de cet exploit et des conclusions qu'il a déposées le 14 septembre 2020, f. L. demande à la Cour de :
* - dire l'appel régulier en la forme et bien fondé,
* - réformer le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 16 janvier 2020 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
* - in limine litis,
* - enjoindre n. B. à produire aux débats la ou les conventions par laquelle elle a cédé ses droits à Messieurs e. et d. S. et/ou à la société A,
Au fond,
* - dire et juger que n. B. n'avait pas qualité pour dénoncer le bail par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 septembre 2018,
En conséquence,
* - prononcer la nullité du congé qui lui a été notifié par n. B. par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 septembre 2018,
* - dire et juger que le bail du 21 février 1995 enregistré le 22 février 1995 F° 34 Case 17 s'est renouvelé à compter du 1er mars 2019 pour une nouvelle période de 3 ans renouvelable,
* - débouter n. B. de l'ensemble de ses demandes,
* - condamner n. B. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
f. L. à l'appui de ses demandes soutient en substance que :
* - n. B. ne justifie pas être le véritable propriétaire des locaux loués lors de la délivrance du congé et elle n'avait donc pas qualité pour dénoncer le bail à son échéance du 28 février 2019,
* - à compter de l'année 2018 la SCI A s'est comportée comme le propriétaire de l'immeuble « B » dont il est de notoriété publique qu'il fait l'objet d'une opération de démolition pour édifier un nouvel immeuble par le groupe T,
* - n. B. qui indique qu'elle a cédé ses droits à la société A doit être contrainte de produire la convention de cession qu'elle a pu signer avec cette société,
* - le Tribunal n'a pas pris en compte les éléments du dossier qui démontrent que d. S. représentant de la SCI A, s'est depuis le mois de juin 2018 comporté comme le véritable propriétaire des locaux,
* - le Tribunal n'a pas indiqué quel était le titre de propriété qui serait de nature à établir clairement que les locaux qu'il occupe, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble situé X1 appartiennent à n. B.
* - son comportement ne témoigne d'aucune déloyauté car d'abord il est fondé à se demander quel intérêt aurait la SCI A d'indemniser les occupants de l'immeuble si elle n'en était pas propriétaire ; ensuite il a attrait n. B. devant le Président de la Commission arbitrale des loyers Commerciaux puisque c'est elle qui poursuit son expulsion ; enfin il est légitime au regard de la loi n° 490 à se maintenir dans les lieux dès lors qu'il n'a perçu aucune indemnité d'éviction.
n. B., aux termes de conclusions déposées le 28 avril 2020 et le 13 octobre 2020, demande à la Cour de confirmer le jugement rendu le 16 janvier 2020 par le Tribunal de première instance sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner f. L. à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour action abusive et frustratoire, résistance abusive, et pour les frais que l'action abusive de ce dernier l'a contrainte à engager pour faire valoir ses droits. Elle réclame en outre sa condamnation aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation.
Elle fait valoir principalement que :
* - par la requête du 30 août 2019 diligentée contre elle aux fins de sursis à expulsion et de fixation de l'indemnité provisionnelle d'éviction, f. L. reconnaît implicitement qu'elle est la propriétaire des lieux loués,
* - la déloyauté procédurale dont f. L. a fait preuve fait partie de sa stratégie pour se maintenir indûment dans les locaux litigieux le plus longtemps possible,
* - les attestations de Maître Z, notaire à Monaco, démontrent sa qualité d'héritière de la totalité des biens dépendant de la succession de son père j. B.
* - il n'existe aucune ambiguïté sur la localisation des locaux litigieux, s'agissant « des locaux à usage de garages au sous-sol, et la partie du trottoir bordant lesdits locaux » dont elle a hérité dans la succession de son père, j. B. lequel avait sollicité par requête du 21 juin 1946 l'autorisation d'aménager un local commercial dans les garages susvisés,
* - le Groupe S. n'est pas propriétaire des lieux occupés par f. L. l'attestation de j. V. étant inexacte et dépourvue de portée probatoire,
* - en tant que propriétaire des lieux elle a délégué à son futur cessionnaire sous conditions suspensives, ses droits quant aux demandes de permis de construire et de démolir, mais sa qualité de propriétaire des locaux dont il a été donné congé n'est pas contestable,
* - f. L. n'a pas pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et son action abusive et frustratoire l'a contrainte à engager des frais pour assurer sa défense, ce qui justifie sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
* 1-Attendu que les appels, principal et incident, relevés dans les formes et conditions prescrites par le Code de procédure civile, sont réguliers et recevables ;
* 2-Attendu que suivant contrat du 21 février 1995 j. B. a donné à f. L. pour une durée de trois ans prenant cours le 1er mars 1995 pour finir le 28 février 1998 renouvelable ensuite pour la même durée au gré des parties, sauf préavis de dénonciation trois mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception, un local situé X1comprenant trois pièces desservies par 3 accès, et un cabinet de toilette séparé, d'une surface totale d'environ 52 m², moyennant un loyer annuel de 36.000 francs, payable par trimestre ;
Qu'il résulte de l'acte de notoriété dressé par Maître Z, notaire à Monaco, les 12 décembre 2006 et 30 janvier 2007 que j. B. est décédé le 3 novembre 2006, ab intestat, laissant pour recueillir sa succession sa fille unique, n. B. héritière de la totalité des biens dépendant de la succession de j. B.;
Qu'il doit être observé que f. L. n'a jamais remis en cause la qualité de propriétaire de j. B. et que depuis le décès de ce dernier il a régulièrement versé les loyers à sa fille, n. B. considérant par conséquent que celle-ci venait régulièrement aux droits de son père ;
Que désormais, suite à la délivrance du congé effectuée le 26 septembre 2018 par n. B. il conteste la qualité de propriétaire de n. B. quant au local loué et par conséquent la validité de ce congé ;
Que selon lui, les anciens garages dont n. B. a hérité sont situés, d'après les attestations du notaire au sous-sol de l'immeuble, et ne correspondent pas au local qu'il exploite, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble ;
Qu'aux termes de l'acte de partage de l'immeuble « B » sis X1 du 18 mai 1946, le lot attribué à j. B. comprenait, notamment « des caves numéros treize, quatorze, quinze et seize et des locaux à usage de garages au sous-sol ; et la partie du trottoir bordant lesdits locaux » ;
Qu'il est établi par l'intimée que son père, j. B. a fait le 21 juin 1946 une demande d'aménagement en un local à usage commercial de ces locaux à usage de garages, laquelle a été suivie d'un arrêté d'autorisation rendu le 4 novembre 1946 ;
Que les photographies versées aux débats montrent que le local commercial, en raison de l'inclinaison de la rue, se situe au sous-sol par rapport à l'entrée de l'immeuble « B », tout en ouvrant sur la rue et se situant donc au rez-de-chaussée ;
Que le local commercial loué correspond donc aux anciens « locaux à usage de garages au sous-sol », avec devant « la partie du trottoir bordant lesdits locaux » ;
Qu'il s'ensuit que f. L. ne démontre pas que le local commercial qu'il occupe ne correspondrait pas aux biens immobiliers dont a hérité n. B. à la suite du décès de son père, j. B. ;
Attendu que f. L. pour établir que n. B. était dépourvue de la qualité de propriétaire des locaux loués lors de la délivrance du congé du 26 septembre 2018, verse aux débats plusieurs attestations ;
Que le témoignage daté du 14 février 2019 de j. V. selon lequel il a été reçu le 5 juin 2018, avec f. L. par d. S. qui « leur a fait part de l'acquisition, par l'intermédiaire de son groupe de l'immeuble du X1 (...) et a précisé que cet immeuble allait être démoli dans le but de construire un nouvel immeuble », est contredit par la lettre adressée au conseil de n. B. le 1er juillet 2019 par e. et d. S. qui confirment ne pas avoir acquis ni directement ni indirectement notamment via la SCI A quelque lot que ce soit de l'immeuble dénommé « B » ;
Que le témoignage de j. V. ne permet donc pas de considérer, comme le soutient l'appelant, que d. S. se comporte depuis juin 2018 comme le véritable propriétaire de l'immeuble, étant observé que n. B. a eu l'occasion de préciser à f. L. notamment par lettre du 28 janvier 2019, que le groupe T était son mandataire pour la gestion de ses biens ;
Que j. P. et m. S. locataires d'appartements au sein de l'immeuble situé X1 attestent respectivement le 18 novembre 2019 et le 22 novembre 2019, que la SCI A les a indemnisés pour quitter leurs domiciles respectifs ;
Que cependant le protocole qui aurait été signé avec la SCI A n'est pas joint et ils ne fournissent aucune précision sur la date à laquelle sont intervenues les indemnisations ;
Que ces témoignages, contrairement à ce que soutient l'appelant, ne peuvent suffire à démontrer que n. B. n'est plus la véritable propriétaire de l'immeuble et qu'elle a cédé l'ensemble de ses droits à la SCI A avant la délivrance du congé intervenue le 26 septembre 2018 ;
Que l'affichage en mai 2019 sur l'immeuble « B » de l'Arrêté Ministériel du 30 avril 2019 renseigne sur la délivrance d'un permis de démolir et de construire accordée à la SCI A, représentée par Monsieur e. S.;
Que n. B. indique avoir, en sa qualité de propriétaire des lieux, délégué à son futur cessionnaire, sous conditions suspensives, ses droits pour solliciter permis de démolir et de construire ;
Qu'elle verse aux débats un « certificat négatif hors formalités » du 9 mars 2020 de la Conservation des Hypothèques de Monaco concernant tous biens en Principauté de Monaco du chef de la SCI A ;
Qu'il résulte par ailleurs de l'attestation établie le 16 juillet 2019 par Maître Z, notaire à Monaco, que n. B. n'a pas vendu les parties d'immeuble héritées de son père, ainsi qu'il résulte d'un état hypothécaire délivré par le bureau des Hypothèques de Monaco le 11 juillet 2019 concernant l'immeuble dénommé « B » sis à Monaco, X1 (anciennement X2) ;
Que l'ensemble de ces éléments établissent que n. B. était propriétaire des locaux au moment de la délivrance du congé le 26 septembre 2018 ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de f. L. d'enjoindre à l'intimée de produire la ou les conventions par laquelle elle a cédé ses droits à Messieurs e. et d. S. et/ ou à la société A ;
Que n. B. avait qualité pour dénoncer le bail le 26 septembre 2018 et c'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté f. L. de sa demande de nullité du congé ;
* 3- Attendu que l'action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus susceptible de donner lieu à des dommages-intérêts qu'en cas de malice ou de mauvaise foi ;
Que n. B. met en exergue la déloyauté procédurale de f. L. dont l'action en nullité du congé puis l'acte d'appel ne sont que des manœuvres dilatoires pour se maintenir dans les lieux, et sollicite 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour action abusive et frustratoire, résistance abusive et pour les frais qu'elle a été contrainte d'engager pour faire valoir ses droits ;
Attendu que f. L. tout en affirmant dans son assignation du 18 avril 2019 que n. B. n'était pas propriétaire du local loué lors de la délivrance du congé et que le Groupe S. se comportait depuis juin 2018 comme le véritable propriétaire, a cependant attrait n. B. non sans contradiction, devant le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux par requête du 30 août 2019 pour solliciter la fixation d'une indemnité provisionnelle d'éviction à son encontre en qualité de propriétaire ;
Que f. L. fait état dans ses conclusions de « doutes », d'une « incertitude » sur la qualité de propriétaire de n. B. des locaux qu'il occupe, tout en soutenant qu'elle n'avait pas qualité pour délivrer le congé litigieux ;
Que les motifs de la décision de première instance étaient de nature à dissiper les doutes allégués sur la qualité de propriétaire de n. B. lors de la délivrance du congé ;
Que néanmoins, devant la Cour d'appel f. L. continue à soutenir que n. B. n'avait pas la qualité pour dénoncer le bail le 26 septembre 2018, sans pour autant développer de moyen nouveau et tout en continuant à faire état de son « incertitude sur la qualité de propriétaire de n. B. à tout le moins dans les faits puisque Monsieur S. se comporte comme le véritable propriétaire des locaux loués », soulignant ainsi le peu de conviction dans sa propre argumentation ;
Qu'un tel comportement procédural traduit une manœuvre dilatoire pour se maintenir dans les lieux et une légèreté blâmable dans l'exercice des voies de droit ;
Que ces agissements se sont révélés source d'un préjudice pour n. B. contrainte de faire face à une résistance abusive et d'engager des frais pour faire valoir ses droits ;
Qu'il convient, infirmant en cela la décision déférée, de condamner f. L. à payer à n. B. la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
* 4-Attendu que f. L. qui succombe en son appel, doit supporter les entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare recevables les appels principal et incident formés contre le jugement rendu par le Tribunal de première instance le 16 janvier 2020,
Confirme ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté n. B. de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau,
Condamne f. L.à payer à n. B. la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
Condamne f. L. aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Composition
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame Sandrine LEFEBVRE, Conseiller, Madame Catherine LEVY, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture étant considérée comme donnée à l'audience publique du 26 JANVIER 2021, par Madame Françoise CARRACHA, Conseiller, faisant fonction de Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Monsieur Olivier ZAMPHIROFF, Procureur général adjoint, le dispositif de la décision étant affiché dans la salle des pas perdus du Palais de justice.
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