| Cour d'appel, 5 mars 1996, SAM Mecaplast c/ T.

Abstract

Baux commerciaux

Renouvellement du bail - Fixation du nouveau loyer par la Commission arbitrale des baux commerciaux - Éléments d'appréciation (art. 6, loi n° 490)

Résumé

En vertu de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux applicable au litige, le prix de location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent.

Le local litigieux, d'une superficie de 200 m2 environ possédant un bureau et une installation sanitaire (lavabo, douche, WC), s'il ne bénéficie pas des conditions de standing ni des prestations existant dans des locaux neufs loués par l'État ce qui rend les comparaisons de prix avec ceux-ci sans effet, offre cependant des facilités d'exploitation, étant desservi par un monte-charge, contigu à deux autres locaux occupés par le même locataire et situé dans une zone où les voies de circulation ont été largement améliorées.

Ces éléments confèrent une valeur particulière pour l'entreprise et justifient la décision de la Commission arbitrale, qui a augmenté le prix du nouveau loyer par rapport au précédent.

Motifs

La Cour

La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM Mecaplast d'un jugement de la Commission arbitrale des Loyers commerciaux en date du 6 juillet 1994.

Les faits, la procédure, les moyens et prétentions des parties peuvent être résumés comme suit, référence étant faite pour le surplus à la décision déférée et aux écritures échangées en appel.

E. T., propriétaire d'un local à usage industriel situé à Fontvieille a donné congé à sa locataire la SAM Mecaplast, pour le 31 décembre 1992, date d'expiration du bail, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 210 000 francs contre 46 600 francs payés pour l'année 1992.

La SAM Mecaplast ayant offert une augmentation en fonction de la clause d'indexation prévue au bail, E. T. a saisi du litige la Commission arbitrale qui a fixé à 60 000 francs par an à compter du 1er janvier 1993, la valeur locative des locaux appréciée en fonction des critères légaux.

Au soutien de son appel tendant à la réformation du jugement, la SAM Mecaplast fait essentiellement grief aux premiers juges de n'avoir pas suffisamment motivé leur décision ; elle fait valoir au plan du fait que les locaux litigieux sont d'une exploitation difficile, vétustes et qu'en cela ils ne peuvent être comparés aux locaux loués par l'État dans la même zone, que le prix actuellement payé est sensiblement le même que celui qu'elle acquitte à deux autres propriétaires pour des locaux contigus, situés au même étage que les locaux litigieux.

L'appelante sollicite en conséquence la fixation du loyer annuel à la somme de 47 580 francs par référence à l'indice contractuel ;

Formant un appel incident E. T. sollicite la réformation du jugement et la fixation du loyer à 210 000 francs par an par référence à la situation florissante de la société Mecaplast, aux prix pratiqués par l'État dans le même secteur et d'une manière générale par les propriétaires du quartier de Fontvieille qui a bénéficié d'améliorations et de facilités d'exploitation.

Sur ce,

Considérant qu'en vertu de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux applicable au litige, le prix de location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ;

Considérant que le local litigieux d'une superficie de 200 m2 environ possède un bureau et une installation sanitaire comprenant un lavabo, une douche, un WC ;

Considérant qu'il ne bénéficie pas des conditions de standing ni des prestations existant dans des locaux neufs loués par l'État ce qui rend les comparaisons de prix faites par l'intimé sans effet ;

Considérant cependant au regard de ses facilités d'exploitation que ce local situé au 1er étage est desservi par un monte-charge ce qui le rend parfaitement accessible s'agissant d'un local industriel, qu'il est contigu à deux autres locaux également occupés par la SAM Mecaplast ce qui lui confère une valeur particulière pour cette société, qu'enfin il est situé dans une zone dont les voies de circulation ont été largement améliorées ;

Considérant que ces éléments d'appréciation justifient la décision de la Commission arbitrale qu'il y a lieu de confirmer ;

Considérant que les dépens doivent être partagés par moitié entre les parties ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Et ceux non contraires des premiers juges,

La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,

* confirme le jugement de la Commission arbitrale des Loyers commerciaux en date du 6 juillet 1994.

* déboute les parties de leurs appels respectifs.

Composition

Sacotte prem. Prés. ; Serdet prem. Subst. Proc. Gén. ; Mes Karczag-Mencarelli, Escaut av. déf. ; Pasquier-Ciulla av.

Note

Cet arrêt confirme la décision de la Commission arbitrale du 6 juillet 1994.

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