Abstract
Mandat
Fin d'un mandat de gestion, en cours d'exercice, contractuellement prévu :
- Disparition de l'objet du mandat.
Absence de faute du mandant.
Résumé
En l'état des stipulations d'un mandat de gestion concernant un immeuble, prévoyant le cas d'annulation de celui-ci en cours d'exercice, en ne conférant au mandataire que le droit de percevoir les honoraires acquis lors de l'événement ayant mis fin au mandat, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que la vente par le mandant de son immeuble a entraîné la disparition de l'objet du mandat de gestion et du mandat de location complémentaire, lesdits mandats prenant fin par la survenance d'une impossibilité pour le mandataire de les exécuter, sans qu'une faute puisse être reprochée au mandant dans l'exercice de ses obligations contractuelles.
Motifs
La Cour,
La Cour statue sur l'appel relevé par la SA Agedi d'un jugement rendu le 23 janvier 1992 par le Tribunal de première instance de Monaco dans le litige l'opposant à la SA Barclays Bank ;
Les faits, la procédure, les moyens et les prétentions des parties sont exactement rapportés par le jugement déféré auquel la Cour se réfère expressément ainsi, en tant que de besoin, qu'aux écritures échangées en appel ;
Il suffit de rappeler que la SA Barclays Bank propriétaire d'un immeuble dénommé « Le Saint-Michel » sis à Monaco conférait le 8 mars 1988 un mandat de gestion de son immeuble à la SA Agedi d'une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction et révocable par l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée sans indemnité ni pénalité au moins trois mois avant son échéance et ce moyennant règlement d'honoraires de 4 % plus TVA sur la location dudit immeuble ;
Une seconde convention de mandat exclusif de location était signée le 14 mars 1988 concernant plus particulièrement les locaux dépendant des 3e et 4e étages dudit immeuble générant le règlement d'honoraires de 2 % plus TVA sur le loyer annuel, ladite convention répondant aux mêmes conditions de dénonciation que celles concernant le mandat de gestion du 8 mars 1988 ;
Le 19 février 1990 la Barclays Bank avisait Agedi de la mise en vente de l'immeuble et lui demandait de geler toute transaction de location ;
Par lettre du 22 février 1990, Agedi prenait acte de cette demande et demandait à la Barclays Bank le nom de l'acquéreur afin de se mettre en contact avec lui pour recevoir ses instructions ;
Le 2 mars 1990 Barclays Bank informait Agedi que la Société B.-D. était l'acquéreur de l'immeuble et l'incitait à lui remettre le dossier complet de la gestion de l'immeuble ;
Par courrier du 22 mars 1990, Agedi réclamait à la Barclays Bank le règlement de ses honoraires et commissions au vu de la rupture de son mandat de gestion, calculés jusqu'à la période d'échéance du 30 juin 1990 soit la somme totale de 470 375,90 francs ;
La Barclays Bank écrivait le 22 mars 1990 à Agedi qu'elle n'estimait devoir aucune somme en l'état du transfert de propriété entraînant la disparition de l'objet du mandat ;
Par acte du 26 avril 1990, Agedi a fait assigner la Barclays Bank aux fins de :
* constater que la rupture du contrat de gestion est due au fait de la Barclays Bank,
* la condamner à payer la somme de 470 375,90 francs au titre des honoraires de gestion et commissions de location conformément aux dispositions des articles 3 et 4 du contrat, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 1990 outre la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts ;
* ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
La Barclays Bank sollicitait le débouté de la SA Agedi et sa condamnation à lui payer la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
Elle soutenait qu'en cas d'annulation par l'effet de la caducité du mandat conféré par la convention du 8 mars 1988, les parties avaient convenu que seuls resteront acquis à Agedi les honoraires perçus et non ceux auxquels cette société aurait pu prétendre si le mandat avait naturellement pris fin à la date prévue ;
Par le jugement déféré, le tribunal a débouté la SA Agedi de l'ensemble de ses demandes et débouté la SA Barclays Bank de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
À l'appui de son appel, la SA Agedi fait valoir essentiellement après avoir rappelé les rapports ayant existé entre les parties :
* que la somme de 470 375,90 francs réclamée par elle se décompose en trois montants :
• honoraires de gestion : 123 244,37 francs,
• commission de location 2 % propriétaire : 57 868,50 francs,
• et commission location 10 % locataire : 289 263,03 francs,
* que la durée du mandat de gestion étant de trois ans, il importait peu que l'objet dudit mandat disparaisse au cours de la période de gestion, la société Agedi pouvant donc compter sur une rémunération durant trois années ;
* que si les parties ont pris la peine de préciser que les honoraires resteraient dus quelle que soit la raison de l'annulation du mandat, c'était bien dans le but de souligner la durée du mandat et de garantir le mandataire de ses rémunérations pour une période minimale de trois ans ;
L'appelante sollicite donc de la Cour la réformation de la décision entreprise et, après avoir constaté que la rupture du contrat de gestion était due à l'initiative de la Barclays Bank, la condamnation de celle-ci à payer la somme de 470 375,90 francs avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 1990 outre la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts en raison de son comportement fautif et du préjudice subi par Agedi ;
La société Barclays Bank, intimée appelante incidente, conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société Agedi de ses demandes et à sa réformation quant à sa demande reconventionnelle et sollicite de condamner l'appelante à lui payer la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure manifestement abusive et vexatoire ;
Elle fait valoir essentiellement :
* que le mandat confié à Agedi a été conclu pour une période de trois ans mais en prévoyant qu'il pourrait être « annulé en cours d'exercice » et qu'alors les honoraires prélevés au début de chaque période de gestion resteraient acquis au mandataire selon les dispositions de l'article 3 du contrat ;
* que le 22 février 1990, Agedi accusait réception du courrier de la Barclays Bank l'informant de la vente de l'immeuble et sollicitait la concluante pour qu'elle la mette en contact avec l'acquéreur afin qu'il puisse lui donner ses instructions, ce qui valait reconnaissance de sa part du droit pour le mandant de mettre fin au contrat ;
* que par lettre du 5 avril 1990, la Barclays Bank faisait observer à Agedi que le transfert de propriété de l'immeuble entraînait la disparition de l'objet du mandat de gestion et que celui-ci était donc caduc sans que cette situation puisse être assimilée à celle d'une rupture de contrat ;
* que même si le mandat avait une durée déterminée de trois ans, les parties avaient envisagé l'éventualité d'une rupture anticipée en décidant que les honoraires perçus resteraient acquis même si le mandat était annulé en cours d'exercice pour quelque raison que ce soit et que cette rupture interviendrait sans indemnité ni pénalité ;
* qu'Agedi a implicitement mais nécessairement reconnu le droit légitime pour le propriétaire de vendre son immeuble et par là même de mettre fin au mandat par disparition de son objet ce qui en générait la caducité, puisque l'opposition pratiquée par cette société dans des conditions illégitimes auprès du notaire chargé de la vente et levée par le juge des référés ne le fut que pour le paiement d'une prétendue commission d'intermédiaire évaluée à la somme de 2 550 000 francs sans aucune référence au paiement des honoraires aujourd'hui réclamés ;
* que les honoraires et commissions antérieurs à la date d'annulation du mandat ayant été retenus à la source par Agedi qui les prélève sur le montant des encaissements réalisés, aucune somme n'est due à l'appelante ;
Par conclusions en réponse datées du 5 janvier 1993 AGEDI fait encore valoir :
* que la Barclays Bank fait volontairement la confusion entre exercice comptable, gestion annuelle, et exercice de la durée du mandat de trois ans ;
* que les parties ont conclu cette convention pour assurer une certaine stabilité dans la gestion du bien, Agedi de son côté percevant des rémunérations pendant trois années entières ;
* que la disparition pour cause de vente du bien, objet du mandat, fait peut-être disparaître le domaine d'intervention d'Agedi mais ne met pas fin aux obligations et engagements financiers de rémunérations pris par le mandant envers son mandataire pour une durée déterminée alors surtout que la rupture du contrat n'intervient pas dans les formes prévues à l'article 5 de la convention ;
Sur ce,
Considérant que c'est à bon droit que les premiers juges après avoir rappelé et justement analysé les rapports contractuels ayant existé entre les parties, ont estimé que la vente par la SA Barclays Bank de son Immeuble a entraîné la disparition de l'objet du mandat de gestion et du mandat de location complémentaire confiés à la société Agedi, lesdits mandats prenant fin par la survenance d'une impossibilité pour le mandataire de les exécuter, sans qu'une faute, qui n'est pas alléguée par la société Agedi, puisse être reprochée au mandant dans l'exercice de ses obligations contractuelles ;
Considérant que par application des dispositions de l'article 3 du mandat de gestion du 8 mars 1988 qui prévoit le cas d'annulation en cours d'exercice, le mandataire n'a droit qu'à la perception des honoraires qui lui étaient acquis lors de la survenance de l'événement ayant mis fin audit mandat, lesquels honoraires étaient prélevés par Agedi en début de chaque période de gestion pour l'année en cours et constituaient la contrepartie d'un service rendu ;
Considérant que la société Agedi ne saurait donc prétendre au paiement d'honoraires et commissions calculés jusqu'au 30 juin 1991 date d'échéance du mandat et que c'est à bon droit que le tribunal a débouté la société Agedi de l'ensemble de ses demandes ;
Considérant que la SA Barclays Bank doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts, la société Agedi qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits n'ayant commis aucun abus dans l'exercice de ceux-ci ;
Considérant que la société Agedi qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS, et ceux non contraires des premiers juges,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Confirme le jugement du 23 janvier 1992 en toutes ses dispositions,
Déboute la société Agedi de ses demandes, fins et conclusions,
Déboute la SA Barclays Bank de son appel incident.
Composition
MM. Sacotte prem. prés. ; Serdet prem. subst. proc. gén. ; Mes Brugnetti et Léandri av. déf.
Note
Cet arrêt confirme un jugement du 23 janvier 1992 en toutes ses dispositions.
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